【正文】 部分，含樓梯和陽臺 4門窗面積(m2) 　 5樓梯面積(m2) 　 二 裝飾部分 　　　 1樓地面底層面積(m2) 含樓梯和陽臺 2樓地面面層面積(m2) 　 3項(xiàng)棚抹灰面積(m2) 　　　4頂棚面層面積(m2) 　 5外墻裝飾面積(m2) 　 6內(nèi)墻抹灰面積(m2) 部分抹灰7內(nèi)墻面層面積(m2) 　 表116：安裝工程實(shí)物量表序號 分項(xiàng)名稱 數(shù)量 比值 比值說明 一 衛(wèi)生工程 　 　 　1鍍鋅鋼管(m) 鑄鐵鋼管(m)/建筑面積(m2) 4排水PVC管(m) 5屋面透氣管(處) 屋面透氣管(m)/建筑面積(m2) 二 電氣照明工程 　 　 　1鋼管敷設(shè)(m) 管長(m)/建筑面積(m2)　 2管內(nèi)穿線(m) 配線(m)/建筑面積(m2)　 3照明燈具(套) 燈具/建筑面積(m2) 4照明支路(個) 　 　 5燈具安裝(套) 照明支路/建筑面積(m2) 6插座支路(個) 　 　 7插座安裝(套) 1插座支路/建筑面積(m2) 三弱電工程 　 　 　2電話出線口(個) 　 電話支路/電話出線口 3用戶插座(個) 1　 4電視支路(個) 　 用戶插座/電視支路 四電纜工程 　 　 　 1電纜敷設(shè)(m) 2835　 　 2電話電纜敷設(shè)(m) 　 　 表117：工程費(fèi)用分析表項(xiàng)目 單方工程費(fèi)用 (元/m2) 占土建或安裝工程費(fèi)用（%） 直接費(fèi)間接費(fèi)工程造價勞保統(tǒng)籌基金人工費(fèi)材料費(fèi)機(jī)械費(fèi)臨時費(fèi)現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)合計(jì)管理費(fèi)利潤稅金土建 給排水 　 　 電氣 　 　 安裝 　 　 表118：配套設(shè)施工程費(fèi)用表序號 項(xiàng)目名稱 造價（元） 人工費(fèi) 設(shè)備費(fèi)（機(jī)械） 單方造價 1道路（含停車位80個） 2綠化 3城建配套 　　 4共計(jì) 由上述各表測算：，工程建設(shè)投資概算10186萬元。 預(yù)備費(fèi)現(xiàn)階段無法精確計(jì)算，根據(jù)慣例按項(xiàng)目基本投資5%計(jì)取為：9636*5%=509萬元。 建設(shè)期利息項(xiàng)目將在國家政策允許的范圍內(nèi)預(yù)售期房，計(jì)劃在項(xiàng)目建設(shè)第二年開始，預(yù)售資金全額用于工程建設(shè)。根據(jù)銀行現(xiàn)行貸款利率，%計(jì)算，項(xiàng)目第二年計(jì)劃使用貸款1000萬元，第三年上半年項(xiàng)目交房后還清貸款，資金占用期18個月，計(jì)息為：1000*+1000*。 總投資估算附表111：總投資估算匯總表序號項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)33082建筑工程費(fèi)101863預(yù)備費(fèi)5094建設(shè)期利息1025總投資1410512 融資方案 融資的渠道與方式棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入建設(shè)資金6000萬元。2．銀行貸款1000萬元。3. 房屋預(yù)售8000萬元。利用現(xiàn)行房地業(yè)政策開展預(yù)售“賣樓花”，按房產(chǎn)總價70%預(yù)售額計(jì)算，籌集資金8000萬元。 分年度資金使用計(jì)劃附表：121：資金使用計(jì)劃表序號項(xiàng)目建 設(shè) 期2007200820091投資分年計(jì)劃36%36%28%建設(shè)投資建設(shè)期利息068342資金籌措自有資金60001000貸款01000　銷售款收入　選擇這種資金使用方案的優(yōu)點(diǎn)在于：貸款資金屬于短期貸款行為，利率低，金融市場風(fēng)險小。預(yù)售房有利于提高房屋售價和縮短開發(fā)周期，同時可以穩(wěn)定戶主，提高開發(fā)成功率。有利于利用資金優(yōu)勢與供貨商談判交涉，減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。13 財(cái)務(wù)評價 銷售收入 商鋪銷售以棗陽市同地段商鋪平均價為基準(zhǔn)參考價，基準(zhǔn)售價3600元/平方米。銷售收入=*3600=。 住宅銷售以襄樊市高層住宅均價乘以70%為基準(zhǔn)價，基準(zhǔn)售價為2200*70%=1500元/平方米。銷售收入=*1500=。銷售收入合計(jì)=+=。 新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 項(xiàng)目盈利能力%為銷售基準(zhǔn)稅收標(biāo)準(zhǔn)，*5%=。項(xiàng)目盈利能力為：銷售收入建筑費(fèi)用銷售稅==。項(xiàng)目總投資額為14105萬元。投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％。投資回收期＝3年。 敏感性分析采用因素變化試算分析法。計(jì)算在銷售價格、單位成本、銷量方面在正負(fù)20%內(nèi)變化時，各不確定因素變動1%對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。附表131：敏感性分析表項(xiàng)目基本方案銷售價格單位成本銷量20%十20%20%十20%20%銷售收入19376 總成本14105 單列稅金1228 凈收益4043 投資收益率% 不確定因素變化1%引起投資收益率變化(%)　 由上表看出，當(dāng)銷售價變動1%時，——+%；當(dāng)單位成本變動1%時，投資收益率平均波動+——%；當(dāng)銷售量變動1%時，%。敏感性分析結(jié)論為：該項(xiàng)目最敏感因素為單位成本和銷售量，其次為銷售價格。附圖131：敏感性分析曲線圖 單位成本 60 55 、銷量（曲線 50 重合） 45 40 3520% 30 +20%25 20 15 10 50本國際商務(wù)廣場開發(fā)方案主要為城區(qū)改造配套服務(wù)，建設(shè)高檔商務(wù)和住宅區(qū)，經(jīng)濟(jì)效益適中，房價中低，市場前景闊，財(cái)務(wù)方面仍是完全可行的。14 社會評價 項(xiàng)目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，適應(yīng)的專業(yè)商務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)和房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，為本地經(jīng)貿(mào)提供一個平臺。本項(xiàng)目的建設(shè)不但可以為棗陽市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動、貿(mào)易洽談、人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會帶來1000多人的商業(yè)就業(yè)機(jī)會。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。項(xiàng)目建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會。可見，本項(xiàng)目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會 項(xiàng)目對所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。 社會評價總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。附表141：項(xiàng)目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項(xiàng)目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無15 結(jié)論與建議，提供高檔住宅523套，將切實(shí)解決城區(qū)居民的生活及居住問題。由于本項(xiàng)目注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，將會成為棗陽房產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的典范，帶動城區(qū)建筑品味的提高，更好地為建設(shè)和諧棗陽服務(wù)。而且，項(xiàng)目在該開發(fā)過程中文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，項(xiàng)目建成后新建的全新建筑造型、功能齊全的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，將在我市形成一個全新的高級商務(wù)、住宅區(qū)。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益顯著，開發(fā)方案是完全可行。建議：由于本項(xiàng)目工程量較大，項(xiàng)目的建設(shè)以社會效益為主，建議加強(qiáng)對項(xiàng)目的投資、質(zhì)量、進(jìn)度管理，確保項(xiàng)目質(zhì)量和工期。同時各管理部門要密切配合，減免相關(guān)費(fèi)用，保證開發(fā)商利益。 附表1 借款償還計(jì)劃表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期200820091借款　　　年初本息余額　　1000本年借款10001000本年應(yīng)計(jì)利息6832本年還本付息　681032　其中：還本　01000　 付息1026832年末本息余額　1000060 / 60