【導讀】玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設項目

　　

【正文】 租金： 本項目共租地 652 畝，其中林地 450 畝，耕地 180，宅基地 22 畝，租金支付方式如下： 林地： 450 畝，租用年限 70 年，按 80 元 /年畝租用，合計 252 萬元。 耕地： 180 畝，租用年限為到 2025 年第二輪土地承包時（ 17 年），租金按當年糧食價格 x 糧食數量（約 1000 斤 /畝）計算，合計約為 288萬元。 宅基地： 22 畝，租金約 1 萬元 /畝，合計 22 萬元，并且按農民入股的形式，每年分紅。 土地租金合計 562 萬元。 （ 二 ）建設投資 項目 建設投資約 為 4353 萬元， 采取整體規(guī)劃、分期投資、分步建設的建設模式。 其中工程費用 3505 萬元，公用設備購置費 400 萬元，設備安裝工程費 50 萬元，工程建設其他費用 200 萬元，工程基本預備費 198 萬元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 39 工程費用 主要包括 鄉(xiāng)村俱樂部和互助農莊等的建設 工程、道路工程 、 配套設施工程、 花卉果樹 種植、原生態(tài) 林 地修整工程，其均根據近期同類工程的造價資料進行測算。 公用設備及安裝工程 （ 1）設備原價 按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。 （ 2）設備運雜費、安裝費 由工藝專業(yè)根據相關 的估算指標進行測算。 工程前期費用 工程前期費用主要包括青苗費和復墾費。 青苗費按 1430 元 /畝計算，復墾費按 1 萬元 /畝計算，根據規(guī)劃設計要求，本項目需復墾的土地面積約為 3 畝。 其他費用 根據國家和地區(qū)相關政策規(guī)定計取。 預備費 ⑴ 基本預備費 按工程費用的 5％計取。 ⑵ 價差預備費 根據原國家計委頒發(fā)的計投資（ 1999） 1340 號文的規(guī)定， 和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預備費計算指數按零考慮，不計列。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 40 建設投資估算詳見 財務分析輔助報表－ 1。 （二）建設期借款利息 本項目全部資金均由業(yè) 主自籌，故建設期利息為 0 萬元。 （三）流動資金 流動資金估算采用分項詳細估算法。 估算得項目滿負荷生產年份需流動資金 104 萬元，各年流動資金根據該年生產負荷估算。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為 31 萬元。 流動資金估算詳見 財務分析輔助報表－ 2。 （四）項目總投資 項目總投資由 土地租金、 建設投資、 建設期利息 和流動資金構成。 經上述計算，項目總投資為 5019 萬元，其中 土地租金 562 萬元，建設投資 4535 萬元，建設期利息為 0 萬元，流動資金 500 萬元。 （五） 有關問題說明 其它費用參照國家和 重慶市 有關規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調整。 本估算是按現行定額、取費標準、價格依據、現有相關圖紙和公用專業(yè)指標編制的，因此，只能反映現時設計造價水平，如果在以后各階段內相關資料、依據發(fā)生變化，應在規(guī)定范圍內調整。 五、資金 來源 本項目投資全部由業(yè)主自籌。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 41 其建設資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為： 20xx 年安排40%， 20xx 年安排 40%， 20xx 年安排 20%。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 42 財務分析輔助報表－ 1 建設投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 建筑工程費 設備購置費 安裝工程費 其他費用 合計 比例 (%) 估算說明 1 工程費用 3655 100 10 3765 鄉(xiāng)村俱樂部 400 400 接待中心 50 50 餐飲服務中心 200 200 特色產品交易廳 50 50 游客集散中心 100 100 互助農莊 2400 2400 翻新改造舊農莊 300 300 新建農莊 2100 2100 生態(tài)農業(yè)園 115 115 土地整治及農田培育 50 50 花卉 果樹種植 30 30 景觀植物種植 20 20 農耕培土工程 15 15 農民新村 600 600 道路工程 90 90 配套設施工程 50 50 設備購置費 100 10 110 2 工程建設其他費用 3 工程前期費用 青苗費 復墾費 3 3 4 預備費 188 188 基本預備費 188 188 價差預備費 0 5 建設投資合計 3655 100 10 673 4438 比例 (%) 100 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 43 六、建設進度 根據原生態(tài)觀光休閑農莊建設項目規(guī)劃，本項目擬定在 3 年內實施，具體工作安排為： 根據計劃 ，在各項基本建設手續(xù)完善的情況下，爭取 于 20xx 年底 開始各項準備工作，于 20xx 年 12 月 進行竣工驗收 。具體安排如下： 20xx 年 底 開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方 案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。 20xx 年 1 月開始 逐步完成項目初步設計和施工圖設計 。 20xx 年 3 月開始 主體工程建設 。 20xx 年 4 月開始 生態(tài)農業(yè)種植 。 20xx 年 12 月 進行竣工驗收。 七、招投標方案 （一）項目招投標原則 依據《中華人民共和國招標投標法》，國家發(fā)展計劃委員會第 3號令及重慶市有關工程招標文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標形式確定施工單位，采用邀請招標的形式確定監(jiān)理單位。 （二）項目招投標方案 招標形式及資質要求 （ 1）由業(yè)主按國家招標投標法及有關規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀請招標形式確定勘察設計單位和項目監(jiān)理單位。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 44 （ 2）資質要求建議 勘察單位資質：乙級； 設計單位資質：乙級； 施 工單位資質：二級以上； 監(jiān)理單位資質：乙級。 （ 3）招標信息發(fā)布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 招投標工作組織 由業(yè)主自行或委托具有甲級資質的招標中介機構組織實施本項目的招投標工作，招標中介機構須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標、評標等工作，按照招投標的有關規(guī)定，公開招標的投標單位不宜少于 5 家，邀請招標的投標單位不宜少于 3 家，建議業(yè)主單位按照國家的有關規(guī)定進行公開招標。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 45 第八章、效益分析 一、 經濟效益分析 （一）效益分析 農民收益 （ 1）土地租金： 22 戶，人均 1 畝地， 按 1 萬元 /畝計算，每 年 共收入 22 萬元。 （ 2）托養(yǎng)項目服務收益：新房既可居住，同時還能用于休閑旅游配套營業(yè)，預計租賃、商業(yè)方面的年人均收入 1500 元左右。 （ 3）務工收益。本項目的建設，為當地農民提供不少于 60 個就業(yè)崗位，基本月工資不少于 800 元。預計人均年收入 9600 元。 （ 4）股金固定分紅：“農經組織”每年按其投入的 10%獲得固定分紅，每年人均達 1800 元。 預計農民人均年收入將達 2 萬元以上。 另外，農民將現有舊房換成了新居，大大改善了原有的居住條件。 政府收益 （ 1）經濟效益 稅收：建設中帶來的稅收大概在 150 萬元以上；建成后隨著觀光、旅游式農莊的運營，可給政府帶來相應的財政稅收，初約估算每年在20 萬元以上。 （ 2）社會效益 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 46 一方面，為區(qū)域內農民提供了一個良好的生產生活環(huán)境，成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個新亮點；另一方面，為當地甚至是全市其他地方的市民提供一個理想的休閑娛樂場所，從而填補該類型產品的市場空白，并將得到消費者及社會各方的充分認可；三是隨著鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊的經營運行，互助農莊配套農田、森林的建設以及相應綠化工作的開展，將提供各種服務管理近 50 人的崗位，物業(yè)管 理及綠化維護 30余人的崗位。 公司效益 本項目的經濟收益主要來自于互助農莊租賃費、鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費、花卉水果銷售費等。 （ 1）鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費：鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費主要是游客娛樂、飲食、住宿費，一年理論收入應在 20xx 萬元左右 （ 2）互助農莊租賃費：按照互助農莊 萬平米的經營規(guī)模，以租金的形式租賃給游客及其他類型使用者，一年即實現近 1500 萬左右的營業(yè)額。 （ 3）生態(tài)農業(yè)園花卉水果銷售費年收入約 500 萬元。 （ 4）加之其他類型的收入，全年實際收益應在毛利為 4000 萬左右。 （二）財務評價 原則 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應； 遵循費用與效益識別的有無對比原則； 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 47 以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價； 在計算期內不考慮通貨膨脹因素。 依據 （ 1） 國家發(fā)改委、建設部 20xx 年 7 月頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）； （ 2） 國家現行的財稅政策、會計制度與相關法規(guī)； （ 3） 建設方案； （ 4） 業(yè)主提供的基礎資料。 評價參數 項目建設期為 3 年，財務評價計算期取 20xx 年至 2025 年。 項目融資前稅前財務基準收益率為 12%，項目資本金財務基準收益率設定 13%，基準投資回收期為 年。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 （ 1）銷售收入估算 本項目收入包括 農莊租賃收入、娛樂收入、 特色農產品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農家特色種植體驗收入等 ，經估算總收入約為4200 萬元 。 （ 2）銷售稅金及附加和增值稅估算 項目應繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設費費率為 7%，教育費附加費率為 3%。 經計算，正常經營年份項目的增值稅為 96 萬元，城市維護建設費玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 48 為 7 萬元，教育費附加為 3 萬元。 項 目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務分析輔助報表－４。 成本費用估算 （ 1） 經營成本估算 原材料費： 原材料消耗量根據類似項目估算，材料價格按市場價格計算。 燃料及動力費 項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據經營統(tǒng)計數據綜合估算。 工資及福利費 項目勞動定員為 60 人，職工平均工資和福利費按 萬元 /人 年估算。 修理費以固定資產原值為基數按一定比例提取。 其他費用參照同類企業(yè)經營統(tǒng)計數據估算。（包含農作物種植和收獲期間外聘當地短期勞動力的經費）。 通過上述計算，滿負荷 經 營 年份項目的經營成本為 870 萬元，經營成本估算見表 81。 表 81 經營成本估算表 序號 費用名稱 年成本 （萬元） 估算說明 1 原材料費 126 2 燃料及動力費 420 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 49 3 工資及職工福利 132 4 修理費 66 5 其他支出 126 經營成本 870 折舊費、攤銷費 ： 折舊費按直線折舊法以工程分類計算。建筑工程折舊年限為 40年，設備折舊年限為 15 年，固定資產殘值率按 5％計算。無形及其他資產按 10 年攤銷。估算得項目年折舊費為 109 萬元，年攤銷費為0 萬元。 折舊費、攤銷費 估算詳見財務分析輔助報表－ 6。 財務費用 ： 財務費用為建設投資借款余額應在生產期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。 農民入股分紅： 宅基地 22 畝中，規(guī)劃出 7 畝作為農民新村建設用地，余下 15 畝集體建設用地使用權經三分之二以上村民代表同意并經區(qū)政府審批后，將使用權按 8 萬元 /畝的價格作價入股投入到項目公司，由區(qū)相關部門為項目公司在置換地上的建筑頒發(fā)集體建設用地使用權證；農經組織入股金額為 120 萬元，將此款作為入股金與得順公司合資成立項目公司共同建設畔山楓林生態(tài)旅游渡假中心，農經組織每年獲投入股金額 10%的固定分紅，即每年分得 12 萬元。 總成本費用 ： 通過上述估算，正常生產年份項目的總成本費用為 991 萬元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目