【正文】 游的價值。與此同時，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠勝從前。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設計方案的需要，利用宅基地和林地面積的 3%進行建設。 （四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃 綠地指標 規(guī)劃綠化總占地約 630 畝，其中林地約為 450 畝，耕地 180 畝，綠化覆蓋率大于 95%。 居住空間：該區(qū)主要由互助農(nóng)莊和農(nóng)民新村組成。農(nóng)莊采用智能化設計，為來此休閑旅游觀光的人提供先進、舒適的居住空間。 （ 3）建筑高度與尺度 互助農(nóng)莊 2~3 層，一般住宅 1~3 層，鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達 4~5層，以豐富空間輪廓線。 地塊控制規(guī)劃 規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分：功能控制要素和形體環(huán)境控制要素，功能控制主要分為土地利用和開發(fā)強度、道路交通及豎向交通，涉及的要素主要有：用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公共配套設施，其中前 7 項為規(guī)定性指標，后 4 項為指導性指標。 生態(tài)農(nóng)業(yè)園： 用 地面積 5000 平方米， 以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值 。 給水系統(tǒng) （ 1）水源 采用市政供水。日計算 公建 —— 按居民用水量 15%計算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預見水量 ——上述水量 20%計算 ○2 用水要求 水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標準 水溫： ≤20℃ 水壓： ≥ （ 3）管網(wǎng)設計 ○1 管網(wǎng)布置 本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。 室內(nèi)管道： DN50 毫米 ，采用 PPR 管，熱熔焊接。 污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達標后排放。 （二）供電設計 設計依據(jù)、規(guī)范 （ 1）《民用照明設計標準》（ GB5003492）； （ 2）《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB5005894）； （ 3）《低壓配電設計規(guī)范》（ GB5005495）； （ 4）其它有關資料。 根據(jù)項目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺。 所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設計，屋面設避雷網(wǎng) ，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。路線平、縱面線形設計不但要與沿線地形、地質(zhì)、相適應和協(xié)調(diào)，盡量降低工程造價，減少對沿線道路、水系和自然植被的不利影響，而且要充分滿足駕乘人員的心理和視覺要求，減少和消除人為的景觀障礙。 （ 3） 路面 設計 面層：瀝青混凝土面層，設計彎沉為 （ 毫米 ）。 （ 2）邊溝設計，考慮明溝、暗溝和盲溝等多種排水方式和不同的外形和尺寸。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 34 道路景觀設計 按照 觀光農(nóng)莊 整體開發(fā)規(guī)劃以 “安全、環(huán)保、舒適、和諧 ”為理念；從景觀設計入手，對線形、結(jié)構(gòu)物、環(huán)境進行全面統(tǒng)籌的總體設計，為行車創(chuàng)造舒適的條件，使道路與自然、人文環(huán)境相和諧，營造 “車在路上走，人在畫中游 ”的公路交通環(huán)境景觀。 （ 2） 道路標志、標線 根據(jù)《道路交通標志標線》 (GB576886)，道路沿線應設置警告、指示、禁令、導向、路名牌等標志牌，交通標志的設置力求位置適當、準確、完整、醒目、美觀；路面應設置道路中線、車道分界線、車道邊緣線、人行橫道線和導向箭頭等交通標線。 國家及當?shù)氐默F(xiàn)行設計規(guī)范和技術(shù)標準； 生產(chǎn)工藝相關專業(yè)要求 。 三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 38 三、計算期 計算期包括建設期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設期確定為 3 年 （ 20xx 年 1 月至 20xx 年 12 月）， 運營期 按 承包合同第一輪承包期至 2025 年， 則項目計算期為 20xx 年至 2025 年。 土地租金合計 562 萬元。 公用設備及安裝工程 （ 1）設備原價 按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。 其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關政策規(guī)定計取。 （二）建設期借款利息 本項目全部資金均由業(yè) 主自籌，故建設期利息為 0 萬元。 流動資金估算詳見 財務分析輔助報表－ 2。 本估算是按現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關圖紙和公用專業(yè)指標編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關資料、依據(jù)發(fā)生變化，應在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。具體安排如下： 20xx 年 底 開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方 案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。 20xx 年 12 月 進行竣工驗收。 （ 3）招標信息發(fā)布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 （ 3）務工收益。 預計農(nóng)民人均年收入將達 2 萬元以上。 公司效益 本項目的經(jīng)濟收益主要來自于互助農(nóng)莊租賃費、鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費、花卉水果銷售費等。 （二）財務評價 原則 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應； 遵循費用與效益識別的有無對比原則； 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 47 以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價； 在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 （ 1）銷售收入估算 本項目收入包括 農(nóng)莊租賃收入、娛樂收入、 特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等 ，經(jīng)估算總收入約為4200 萬元 。 項 目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務分析輔助報表－４。年估算。 通過上述計算，滿負荷 經(jīng) 營 年份項目的經(jīng)營成本為 870 萬元，經(jīng)營成本估算見表 81。估算得項目年折舊費為 109 萬元，年攤銷費為0 萬元。 總成本費用 ： 通過上述估算，正常生產(chǎn)年份項目的總成本費用為 991 萬元。 財務費用 ： 財務費用為建設投資借款余額應在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。建筑工程折舊年限為 40年，設備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計算。 其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。 燃料及動力費 項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據(jù)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設費費率為 7%，教育費附加費率為 3%。 評價參數(shù) 項目建設期為 3 年，財務評價計算期取 20xx 年至 2025 年。 （ 3）生態(tài)農(nóng)業(yè)園花卉水果銷售費年收入約 500 萬元。 政府收益 （ 1）經(jīng)濟效益 稅收：建設中帶來的稅收大概在 150 萬元以上；建成后隨著觀光、旅游式農(nóng)莊的運營，可給政府帶來相應的財政稅收，初約估算每年在20 萬元以上。預計人均年收入 9600 元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 45 第八章、效益分析 一、 經(jīng)濟效益分析 （一）效益分析 農(nóng)民收益 （ 1）土地租金： 22 戶，人均 1 畝地， 按 1 萬元 /畝計算，每 年 共收入 22 萬元。 （二）項目招投標方案 招標形式及資質(zhì)要求 （ 1）由業(yè)主按國家招標投標法及有關規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀請招標形式確定勘察設計單位和項目監(jiān)理單位。 20xx 年 3 月開始 主體工程建設 。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 41 其建設資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為： 20xx 年安排40%， 20xx 年安排 40%， 20xx 年安排 20%。 經(jīng)上述計算，項目總投資為 5019 萬元，其中 土地租金 562 萬元，建設投資 4535 萬元，建設期利息為 0 萬元，流動資金 500 萬元。 估算得項目滿負荷生產(chǎn)年份需流動資金 104 萬元，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負荷估算。 ⑵ 價差預備費 根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（ 1999） 1340 號文的規(guī)定， 和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。 工程前期費用 工程前期費用主要包括青苗費和復墾費。 其中工程費用 3505 萬元，公用設備購置費 400 萬元，設備安裝工程費 50 萬元，工程建設其他費用 200 萬元，工程基本預備費 198 萬元。 耕地： 180 畝，租用年限為到 2025 年第二輪土地承包時（ 17 年），租金按當年糧食價格 x 糧食數(shù)量（約 1000 斤 /畝）計算，合計約為 288萬元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 37 第七章 資金來源及建設進度 一、投資估算范圍 投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設計生產(chǎn)能力時，按設計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設施工程、 花卉果樹 種植、景觀植物種植、原生態(tài) 林 地修整和公用設備及器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。 二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土”。道路照明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高。用混凝土花磚鋪設。對于挖方路段，特別是石質(zhì)挖方路段，考慮采用草坪液力噴播技術(shù)、 TBS 或 SNS 柔性防護技術(shù)，減少硬質(zhì)防護的范圍和面積。加強路面下滲水的排水設計。 底基層：根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原則，結(jié)合當 地現(xiàn)有公路底基層的類型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。 路基、路面設計 （ 1） 路面設計原則 ○ 1 滿足公路路面必須滿足的安全性、耐久性、舒適性及美觀的特點； ○ 2 因地制宜、合理取材、技術(shù)可行、施工方便、美觀適應、利于玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 33 養(yǎng)護、保護環(huán)境、使用壽命長。低壓進戶零線要求作重復接地，接地電阻小于 10 歐。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜 ZZVV經(jīng)穿線管暗敷。 供電要求及 負荷等級 除消防負荷、火災報警為二類負荷外，其余均為三類負荷。 （ 3）管道設施 采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎，地基較差時，采用混凝土帶形基礎。 管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。管網(wǎng)上按規(guī)范設置閥門、排氣閥和泄水閥。 ○1 用水量 考慮到節(jié)水的原則和本項目建設期較短的因素，一次性預測水量預測指標如下： 游客 —— 按 40 升 /人 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 29 第六章 建設內(nèi)容 一、基礎設施建設 （一）給排水工程 設計范圍與依據(jù) （ 1）設計范圍：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。主要建設規(guī)模如下： 鄉(xiāng)村俱樂部 ： 用地面積 3000 平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易 。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 27 （ 2）建筑色彩：區(qū)內(nèi)建筑主要和周圍環(huán)境的色彩相搭配，清新淡雅中煥發(fā) 出勃勃生機。建筑形態(tài)強調(diào)一種生活的態(tài)勢，由生動、簡練的幾何形體和線條構(gòu)成。一般農(nóng)莊采用院落式布置方式，分別形成各自的組團中心綠地。 該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素，又要保護好原生態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。 原生態(tài)林地 本區(qū)域利用項目原有的林地，不需要進行太大的調(diào)整，只對林地與其他區(qū)域結(jié)合處稍作調(diào)整即可。 公共設施用地 公共設施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 農(nóng)民新村：利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置，并科學專業(yè)地集約配置建筑結(jié)構(gòu)和水電氣的設備資源，修建花園洋房供農(nóng)民居住。 互助農(nóng)莊：通過翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用農(nóng)舍周圍耕地、林地形成一對一配置，建成新型農(nóng)莊，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式形成開發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 24 民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。通過打造精品，創(chuàng)造服務的高附加值。 三 、 運作模式 （一）總平面布置 本項目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。 ②修建鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 （三）考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純凈，與項目所處環(huán)境有機結(jié)合。 （ 2）項目地塊內(nèi)部交通狀況 項目地塊內(nèi)部交