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玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設項目可行性研究報告終稿(文件)

2025-08-05 18:23 上一頁面

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【正文】 游的價值。與此同時,其原有的自然景觀,植被水土繼續(xù)得到保持,其抗震、防災防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠勝從前。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設計方案的需要,利用宅基地和林地面積的 3%進行建設。 (四)綠地系統(tǒng)規(guī)劃 綠地指標 規(guī)劃綠化總占地約 630 畝,其中林地約為 450 畝,耕地 180 畝,綠化覆蓋率大于 95%。 居住空間:該區(qū)主要由互助農(nóng)莊和農(nóng)民新村組成。農(nóng)莊采用智能化設計,為來此休閑旅游觀光的人提供先進、舒適的居住空間。 ( 3)建筑高度與尺度 互助農(nóng)莊 2~3 層,一般住宅 1~3 層,鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達 4~5層,以豐富空間輪廓線。 地塊控制規(guī)劃 規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分:功能控制要素和形體環(huán)境控制要素,功能控制主要分為土地利用和開發(fā)強度、道路交通及豎向交通,涉及的要素主要有:用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公共配套設施,其中前 7 項為規(guī)定性指標,后 4 項為指導性指標。 生態(tài)農(nóng)業(yè)園: 用 地面積 5000 平方米, 以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題,打造特色植物風情園,種植具有地域風情的植物,突出和顯示了風情特色元素,挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值 。 給水系統(tǒng) ( 1)水源 采用市政供水。日計算 公建 —— 按居民用水量 15%計算 其他(含綠化、道路、漏損等)及未預見水量 ——上述水量 20%計算 ○2 用水要求 水質(zhì):符合飲用水衛(wèi)生標準 水溫: ≤20℃ 水壓: ≥ ( 3)管網(wǎng)設計 ○1 管網(wǎng)布置 本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn),生活和消防共同給水系統(tǒng),為保證供水的連續(xù)性,主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀,支管布置成樹枝狀。 室內(nèi)管道: DN50 毫米 ,采用 PPR 管,熱熔焊接。 污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類,生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池,經(jīng)處理達標后排放。 (二)供電設計 設計依據(jù)、規(guī)范 ( 1)《民用照明設計標準》( GB5003492); ( 2)《建筑物防雷設計規(guī)范》( GB5005894); ( 3)《低壓配電設計規(guī)范》( GB5005495); ( 4)其它有關資料。 根據(jù)項目的用電容量,配備 400kVA 變壓器三臺。 所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設計,屋面設避雷網(wǎng) ,沖擊接地電阻要求小于 8 歐。路線平、縱面線形設計不但要與沿線地形、地質(zhì)、相適應和協(xié)調(diào),盡量降低工程造價,減少對沿線道路、水系和自然植被的不利影響,而且要充分滿足駕乘人員的心理和視覺要求,減少和消除人為的景觀障礙。 ( 3) 路面 設計 面層:瀝青混凝土面層,設計彎沉為 ( 毫米 )。 ( 2)邊溝設計,考慮明溝、暗溝和盲溝等多種排水方式和不同的外形和尺寸。土路肩高度略低于路面,便于路面水排除。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 34 道路景觀設計 按照 觀光農(nóng)莊 整體開發(fā)規(guī)劃以 “安全、環(huán)保、舒適、和諧 ”為理念;從景觀設計入手,對線形、結(jié)構(gòu)物、環(huán)境進行全面統(tǒng)籌的總體設計,為行車創(chuàng)造舒適的條件,使道路與自然、人文環(huán)境相和諧,營造 “車在路上走,人在畫中游 ”的公路交通環(huán)境景觀。 ( 2) 道路標志、標線 根據(jù)《道路交通標志標線》 (GB576886),道路沿線應設置警告、指示、禁令、導向、路名牌等標志牌,交通標志的設置力求位置適當、準確、完整、醒目、美觀;路面應設置道路中線、車道分界線、車道邊緣線、人行橫道線和導向箭頭等交通標線。 國家及當?shù)氐默F(xiàn)行設計規(guī)范和技術(shù)標準; 生產(chǎn)工藝相關專業(yè)要求 。 三是進行土壤改良,耕作層土壤厚度 米以上,挖寬 1 米,深 米的壕溝改土,全部回填耕作層土壤;耕作層土壤厚度 米以下的,采用挖穴改土。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 38 三、計算期 計算期包括建設期和生產(chǎn)經(jīng)營期,根據(jù)項目實施計劃建設期確定為 3 年 ( 20xx 年 1 月至 20xx 年 12 月), 運營期 按 承包合同第一輪承包期至 2025 年, 則項目計算期為 20xx 年至 2025 年。 土地租金合計 562 萬元。 公用設備及安裝工程 ( 1)設備原價 按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。 其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關政策規(guī)定計取。 (二)建設期借款利息 本項目全部資金均由業(yè) 主自籌,故建設期利息為 0 萬元。 流動資金估算詳見 財務分析輔助報表- 2。 本估算是按現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關圖紙和公用專業(yè)指標編制的,因此,只能反映現(xiàn)時設計造價水平,如果在以后各階段內(nèi)相關資料、依據(jù)發(fā)生變化,應在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。具體安排如下: 20xx 年 底 開始項目前期工作階段,包括:編制項目規(guī)劃方 案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。 20xx 年 12 月 進行竣工驗收。 ( 3)招標信息發(fā)布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 ( 3)務工收益。 預計農(nóng)民人均年收入將達 2 萬元以上。 公司效益 本項目的經(jīng)濟收益主要來自于互助農(nóng)莊租賃費、鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費、花卉水果銷售費等。 (二)財務評價 原則 遵循費用與效益計算范圍一致性原則,效益計算與投資對應; 遵循費用與效益識別的有無對比原則; 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 47 以動態(tài)、定量分析為主,靜態(tài)、定性分析為輔,對項目的盈利能力、清償能力進行評價; 在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 ( 1)銷售收入估算 本項目收入包括 農(nóng)莊租賃收入、娛樂收入、 特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等 ,經(jīng)估算總收入約為4200 萬元 。 項 目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務分析輔助報表-4。年估算。 通過上述計算,滿負荷 經(jīng) 營 年份項目的經(jīng)營成本為 870 萬元,經(jīng)營成本估算見表 81。估算得項目年折舊費為 109 萬元,年攤銷費為0 萬元。 總成本費用 : 通過上述估算,正常生產(chǎn)年份項目的總成本費用為 991 萬元。 財務費用 : 財務費用為建設投資借款余額應在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。建筑工程折舊年限為 40年,設備折舊年限為 15 年,固定資產(chǎn)殘值率按 5%計算。 其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。 燃料及動力費 項目的燃料及動力為水、電和燃氣,燃料及動力的消耗量根據(jù)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。營業(yè)稅稅率為 5%,城市維護建設費費率為 7%,教育費附加費率為 3%。 評價參數(shù) 項目建設期為 3 年,財務評價計算期取 20xx 年至 2025 年。 ( 3)生態(tài)農(nóng)業(yè)園花卉水果銷售費年收入約 500 萬元。 政府收益 ( 1)經(jīng)濟效益 稅收:建設中帶來的稅收大概在 150 萬元以上;建成后隨著觀光、旅游式農(nóng)莊的運營,可給政府帶來相應的財政稅收,初約估算每年在20 萬元以上。預計人均年收入 9600 元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 45 第八章、效益分析 一、 經(jīng)濟效益分析 (一)效益分析 農(nóng)民收益 ( 1)土地租金: 22 戶,人均 1 畝地, 按 1 萬元 /畝計算,每 年 共收入 22 萬元。 (二)項目招投標方案 招標形式及資質(zhì)要求 ( 1)由業(yè)主按國家招標投標法及有關規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位,采用邀請招標形式確定勘察設計單位和項目監(jiān)理單位。 20xx 年 3 月開始 主體工程建設 。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 41 其建設資金使用安排:業(yè)主自籌資金使用的比例為: 20xx 年安排40%, 20xx 年安排 40%, 20xx 年安排 20%。 經(jīng)上述計算,項目總投資為 5019 萬元,其中 土地租金 562 萬元,建設投資 4535 萬元,建設期利息為 0 萬元,流動資金 500 萬元。 估算得項目滿負荷生產(chǎn)年份需流動資金 104 萬元,各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負荷估算。 ⑵ 價差預備費 根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資( 1999) 1340 號文的規(guī)定, 和物價變化趨勢、項目特點,本項目漲價預備費計算指數(shù)按零考慮,不計列。 工程前期費用 工程前期費用主要包括青苗費和復墾費。 其中工程費用 3505 萬元,公用設備購置費 400 萬元,設備安裝工程費 50 萬元,工程建設其他費用 200 萬元,工程基本預備費 198 萬元。 耕地: 180 畝,租用年限為到 2025 年第二輪土地承包時( 17 年),租金按當年糧食價格 x 糧食數(shù)量(約 1000 斤 /畝)計算,合計約為 288萬元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 37 第七章 資金來源及建設進度 一、投資估算范圍 投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設計生產(chǎn)能力時,按設計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設施工程、 花卉果樹 種植、景觀植物種植、原生態(tài) 林 地修整和公用設備及器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。 二是斜坡地帶,用石塊砌筑堡坎,建設梯地,使之成為保水、保肥、保墑的“三保土”。道路照明全部選用高壓鈉燈,目前這種燈具節(jié)能效果好,發(fā)光效率高。用混凝土花磚鋪設。對于挖方路段,特別是石質(zhì)挖方路段,考慮采用草坪液力噴播技術(shù)、 TBS 或 SNS 柔性防護技術(shù),減少硬質(zhì)防護的范圍和面積。加強路面下滲水的排水設計。 底基層:根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原則,結(jié)合當 地現(xiàn)有公路底基層的類型,推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。 路基、路面設計 ( 1) 路面設計原則 ○ 1 滿足公路路面必須滿足的安全性、耐久性、舒適性及美觀的特點; ○ 2 因地制宜、合理取材、技術(shù)可行、施工方便、美觀適應、利于玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 33 養(yǎng)護、保護環(huán)境、使用壽命長。低壓進戶零線要求作重復接地,接地電阻小于 10 歐。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜 ZZVV經(jīng)穿線管暗敷。 供電要求及 負荷等級 除消防負荷、火災報警為二類負荷外,其余均為三類負荷。 ( 3)管道設施 采用混凝土排水管,水泥砂漿抹帶接口,一般情況下,采用弧形素土基礎,地基較差時,采用混凝土帶形基礎。 管道防腐:鍍鋅鋼管埋地時,采用普通級石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐,管道露置時,采用底漆一遍,調(diào)合漆兩遍防腐。管網(wǎng)上按規(guī)范設置閥門、排氣閥和泄水閥。 ○1 用水量 考慮到節(jié)水的原則和本項目建設期較短的因素,一次性預測水量預測指標如下: 游客 —— 按 40 升 /人 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 29 第六章 建設內(nèi)容 一、基礎設施建設 (一)給排水工程 設計范圍與依據(jù) ( 1)設計范圍:紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。主要建設規(guī)模如下: 鄉(xiāng)村俱樂部 : 用地面積 3000 平方米,主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品(如:特色瓜果,花草)和精致特色旅游手工藝品展示和交易 。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 27 ( 2)建筑色彩:區(qū)內(nèi)建筑主要和周圍環(huán)境的色彩相搭配,清新淡雅中煥發(fā) 出勃勃生機。建筑形態(tài)強調(diào)一種生活的態(tài)勢,由生動、簡練的幾何形體和線條構(gòu)成。一般農(nóng)莊采用院落式布置方式,分別形成各自的組團中心綠地。 該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素,又要保護好原生態(tài)林地,避免破壞,于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配,建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機的配置,造就了多層次具有人情味的景觀。 原生態(tài)林地 本區(qū)域利用項目原有的林地,不需要進行太大的調(diào)整,只對林地與其他區(qū)域結(jié)合處稍作調(diào)整即可。 公共設施用地 公共設施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 農(nóng)民新村:利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置,并科學專業(yè)地集約配置建筑結(jié)構(gòu)和水電氣的設備資源,修建花園洋房供農(nóng)民居住。 互助農(nóng)莊:通過翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍,并利用農(nóng)舍周圍耕地、林地形成一對一配置,建成新型農(nóng)莊,以集體土地流轉(zhuǎn)的方式形成開發(fā)成果,出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 24 民或者出售,并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。通過打造精品,創(chuàng)造服務的高附加值。 三 、 運作模式 (一)總平面布置 本項目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線,充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。 ②修建鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 (三)考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境,建筑形象追求穩(wěn)重、純凈,與項目所處環(huán)境有機結(jié)合。 ( 2)項目地塊內(nèi)部交通狀況 項目地塊內(nèi)部交
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