【正文】 9 國(guó)道道路路況差的現(xiàn)狀，目前僅有從江北區(qū)魚嘴至旱土村的風(fēng)景區(qū)道路 —— 峽峰路路況較好，極大的制約了項(xiàng)目地塊的可達(dá)性。 農(nóng)家樂(lè)和度假山莊： 目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農(nóng)家樂(lè)和度假山莊作為人們休閑度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設(shè)施及服務(wù)相對(duì)較差，因此近年也開始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套設(shè)施，如玉峰山生態(tài)園。 三 、 運(yùn)作模式 （一）總平面布置 本項(xiàng)目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。 公共設(shè)施用地 公共設(shè)施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。建筑形態(tài)強(qiáng)調(diào)一種生活的態(tài)勢(shì)，由生動(dòng)、簡(jiǎn)練的幾何形體和線條構(gòu)成。 ○1 用水量 考慮到節(jié)水的原則和本項(xiàng)目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下： 游客 —— 按 40 升 /人 供電要求及 負(fù)荷等級(jí) 除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。 底基層：根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原則，結(jié)合當(dāng) 地現(xiàn)有公路底基層的類型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。道路照明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高。 其中工程費(fèi)用 3505 萬(wàn)元，公用設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 400 萬(wàn)元，設(shè)備安裝工程費(fèi) 50 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 200 萬(wàn)元，工程基本預(yù)備費(fèi) 198 萬(wàn)元。 經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為 5019 萬(wàn)元，其中 土地租金 562 萬(wàn)元，建設(shè)投資 4535 萬(wàn)元，建設(shè)期利息為 0 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 500 萬(wàn)元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 45 第八章、效益分析 一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）效益分析 農(nóng)民收益 （ 1）土地租金： 22 戶，人均 1 畝地， 按 1 萬(wàn)元 /畝計(jì)算，每 年 共收入 22 萬(wàn)元。 評(píng)價(jià)參數(shù) 項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取 20xx 年至 2025 年。建筑工程折舊年限為 40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計(jì)算。 通過(guò)上述計(jì)算，滿負(fù)荷 經(jīng) 營(yíng) 年份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為 870 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本估算見(jiàn)表 81。 （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 原則 遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則，效益計(jì)算與投資對(duì)應(yīng)； 遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則； 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 47 以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力進(jìn)行評(píng)價(jià)； 在計(jì)算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 （ 3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 流動(dòng)資金估算詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 2。 土地租金合計(jì) 562 萬(wàn)元。 （ 2） 道路標(biāo)志、標(biāo)線 根據(jù)《道路交通標(biāo)志標(biāo)線》 (GB576886)，道路沿線應(yīng)設(shè)置警告、指示、禁令、導(dǎo)向、路名牌等標(biāo)志牌，交通標(biāo)志的設(shè)置力求位置適當(dāng)、準(zhǔn)確、完整、醒目、美觀；路面應(yīng)設(shè)置道路中線、車道分界線、車道邊緣線、人行橫道線和導(dǎo)向箭頭等交通標(biāo)線。 （ 3） 路面 設(shè)計(jì) 面層：瀝青混凝土面層，設(shè)計(jì)彎沉為 （ 毫米 ）。 （二）供電設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （ 1）《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5003492）； （ 2）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005894）； （ 3）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005495）； （ 4）其它有關(guān)資料。 給水系統(tǒng) （ 1）水源 采用市政供水。農(nóng)莊采用智能化設(shè)計(jì)，為來(lái)此休閑旅游觀光的人提供先進(jìn)、舒適的居住空間。與此同時(shí)，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災(zāi)防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠(yuǎn)勝?gòu)那啊? ④修建其他配套公共設(shè)施。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 18 二、 項(xiàng)目環(huán)境分析 （一）項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 玉峰山鐵山坪板塊 —— 以森林為主要休閑旅游資源 玉峰山森林公園和鐵山坪森林 公園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)，該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊最強(qiáng)勢(shì)的資源，并有“天然氧吧”之稱，是重慶典型的綠色生態(tài)工程，是重慶市自駕游的主要線路，景區(qū)對(duì)外開放時(shí)間比較短，加上政府對(duì)原生態(tài)森林的保護(hù)政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設(shè)施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂(lè)轉(zhuǎn)向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實(shí)施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 15 基礎(chǔ)設(shè)施 玉峰山鎮(zhèn)水、電、氣以及通訊設(shè)施完備 ，場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃面積 平方公里，建城區(qū)面積 平方公里， 基礎(chǔ)設(shè)施完善， 關(guān)興、玉峰（旱土）、天堡三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)及玉峰村分別建有自來(lái)水廠各 1 座，農(nóng)電網(wǎng)絡(luò)遍布全鎮(zhèn)，有變壓器 30 臺(tái)，送變電線路 190 公里，鎮(zhèn)境內(nèi)有西南氣田主管臥渝線、臥兩線通過(guò)，有天然氣氣閥室一個(gè)，閉路電視覆蓋全鎮(zhèn)，有用戶 2790戶，通信網(wǎng)絡(luò)健全，有程控電話 1500 門，移動(dòng)、聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全鎮(zhèn)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接通全鎮(zhèn)。 （ 6）要保證建設(shè)項(xiàng)目的投資效益，必須對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，其目的是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析減少項(xiàng)目的不確定性，以便決策更加科學(xué)，以及在項(xiàng)目實(shí)施階段保證目標(biāo)控制的順利進(jìn)行，更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和投資目標(biāo)。還應(yīng)明確與其他部門人員的工作關(guān)系，以便于相互協(xié)調(diào)。 二、 環(huán)境 支撐 渝北第一峰 的玉峰山， 峰含玉潤(rùn)，蔚然深繡 ，山上尚存光緒年間用條石修砌 3000 余米的古長(zhǎng)城、天城寨、永佛寺，與之相關(guān)的遺址有凈瓶仙境、蓮花池、楊柳潭。 渝府發(fā)〔 20xx〕 45 號(hào)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知 。 4. 允許農(nóng)民開發(fā)經(jīng)營(yíng)集體土地。 《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》。主要建設(shè)規(guī)模如下： 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部 ： 用地面積 3000 平方米，主要用于游客餐飲、娛樂(lè)、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易 。 《重慶市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 5 設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有 形的土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。 根據(jù)《 中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定 》中可以看出，本次決定主要強(qiáng)調(diào)了以下 6 點(diǎn)： 新形勢(shì)下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義 本點(diǎn)指出，目前 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍然薄弱，最需要加強(qiáng)；農(nóng)村發(fā)展仍然玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 9 滯后，最需要扶持；農(nóng)民增 加 收 入 仍然困難，最需要加快。 盛夏，這里遠(yuǎn)離塵囂、炎熱，由于玉峰山相對(duì)海拔高、加之森林植被好，林濤送來(lái)的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，清爽宜人。 （ 2）工程項(xiàng)目從籌劃、選擇、評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣 工驗(yàn)收、投入生產(chǎn)或交付使用的整個(gè)建設(shè)工程中，必須遵循先后工作次序。在工程承發(fā)包中，必須把依法做好環(huán)保工作列為重要的合同條件加以落實(shí)，并在方案審查和施工過(guò)程中，始終把落實(shí)環(huán)保措施、克服玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 14 建設(shè)公害作為重要內(nèi)容予以密切注視。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 16 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 一、項(xiàng)目建設(shè)地概況 （一）地理位置 玉峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼?shí){背斜山脈中部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng) 106176。 （二） 項(xiàng)目區(qū)域 分析 項(xiàng)目區(qū)域資源分析 （ 1）區(qū)域位置分析 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 19 玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼?shí){背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 16 公里（約 10 公里的山地道路），重慶觀音橋城市副中心 25 公里（約 10 公里的山地 道路）；在城市功能規(guī)劃中，項(xiàng)目地塊規(guī)劃定位為城市綠肺 —— 玉峰山森林公園，屬于重慶城市化邊緣地帶； 從重慶城市主要沿南北向發(fā)展軸線分析，項(xiàng)目區(qū)域正處于城市發(fā)展軸線上，但受銅鑼?shí){山脈的隔斷，項(xiàng)目區(qū)域城市化進(jìn)程在短期內(nèi)將不能實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目開發(fā)后期可考慮城市化對(duì)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)的促進(jìn)作用。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場(chǎng)址地形特征及內(nèi)容特點(diǎn)，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個(gè)區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)及農(nóng)民新村。 居住及娛樂(lè)用地 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 25 該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、農(nóng)民新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 （ 2）區(qū)中標(biāo)志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法，體形豐富、活潑。日計(jì)算 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 30 客房 —— 按 80 升 /人 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 32 供電方式 供電由變配電站通過(guò)高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供 380/220V 電源，供動(dòng)力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。 防護(hù)及排水設(shè)計(jì) （ 1） 邊坡防護(hù)，包括路堤邊坡和路塹邊坡，加強(qiáng)了路塹邊坡的景觀設(shè)計(jì)。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 35 二、項(xiàng)目建設(shè)工程 （一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（ GB/～ ～ 1996）； 灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB502881999）； 《土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ TD/T1012～ 20xx）； 《土地開發(fā)整理項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)程》（ TD/T1013～ 20xx）； 《灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB/50288～ 99）。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 39 工程費(fèi)用 主要包括 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部和互助農(nóng)莊等的建設(shè) 工程、道路工程 、 配套設(shè)施工程、 花卉果樹 種植、原生態(tài) 林 地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。 （五） 有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 其它費(fèi)用參照國(guó)家和 重慶市 有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。 （ 2）托養(yǎng)項(xiàng)目服務(wù)收益：新房既可居住，同時(shí)還能用于休閑旅游配套營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)租賃、商業(yè)方面的年人均收入 1500 元左右。 項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 年。無(wú)形及其他資產(chǎn)按 10 年攤銷。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧?dòng)力的經(jīng)費(fèi)）。 （ 4）加之其他類型的收入，全年實(shí)際收益應(yīng)在毛利為 4000 萬(wàn)左右。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 44 （ 2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)：乙級(jí)； 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：乙級(jí)； 施 工單位資質(zhì)：二級(jí)以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級(jí)。流動(dòng)資金的 30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來(lái)源為業(yè)主自有資金），項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 31 萬(wàn)元。 宅基地： 22 畝，租金約 1 萬(wàn)元 /畝，合計(jì) 22 萬(wàn)元，并且按農(nóng)民入股的形式，每年分紅。在人行道靠南溫泉一側(cè)配套建設(shè)護(hù)欄和燈飾工程，護(hù)欄 采用混凝土柱墩中間焊接鐵藝裝飾欄桿，燈飾采用水泥桿上安裝防爆式裝飾燈具。 （ 2） 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：瀝青路面以雙輪組單軸載 100KN 為標(biāo)準(zhǔn)軸載。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。 （ 2）設(shè)計(jì)原則 ? 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1588）（ 1997 版）； ? 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 20xx 版）； ? 《 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1386）； ? 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1487）； ? 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB574985）； ? 其它有關(guān)部門資料。休閑農(nóng)莊區(qū)建于原生態(tài)林地中，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧?kù)o。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問(wèn)題，而且由于科學(xué)專業(yè)的設(shè)計(jì)和建設(shè)，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理?xiàng)l件，以及照明、電訊條件都生步達(dá)到與城市居民比肩的水平。 ③修建農(nóng)民新村。 20xx年，鎮(zhèn)地方財(cái)政收入完成 450 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 30%。礦產(chǎn)資源以石灰?guī)r、煤、粉沙巖為主，是重慶主城區(qū)建筑石料的主要供應(yīng)地。工程項(xiàng)目目標(biāo)控制就是在項(xiàng)目前期籌劃、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工交付等各個(gè)階段采用規(guī)劃、組織、 協(xié)調(diào)等手段，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面采取措施，確保項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。要建立適當(dāng)?shù)穆毼惑w系，明確職權(quán)范圍，對(duì)各職位的主要任務(wù)應(yīng)有明確的規(guī)定。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)具有可靠的政策支撐，是可行的。 《重慶市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》。賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。 三、 相關(guān) 政策 《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》。 互助農(nóng)莊 ： 用地面積 9000 平方米（其中新建 7000 平方米，維修改造 20xx 平方米），主 要用于 出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營(yíng)。 渝府發(fā)〔 20xx〕 45 號(hào)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知 。 五、建設(shè)原則