【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 施 玉峰山鎮(zhèn)水、電、氣以及通訊設(shè)施完備 ，場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃面積 平方公里，建城區(qū)面積 平方公里， 基礎(chǔ)設(shè)施完善， 關(guān)興、玉峰（旱土）、天堡三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)及玉峰村分別建有自來(lái)水廠(chǎng)各 1 座，農(nóng)電網(wǎng)絡(luò)遍布全鎮(zhèn)，有變壓器 30 臺(tái)，送變電線(xiàn)路 190 公里，鎮(zhèn)境內(nèi)有西南氣田主管臥渝線(xiàn)、臥兩線(xiàn)通過(guò)，有天然氣氣閥室一個(gè)，閉路電視覆蓋全鎮(zhèn)，有用戶(hù) 2790戶(hù)，通信網(wǎng)絡(luò)健全，有程控電話(huà) 1500 門(mén)，移動(dòng)、聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全鎮(zhèn)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接通全鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)公路通車(chē)?yán)锍?98 公里，基本實(shí)現(xiàn)社社通，其中 319 國(guó)道橫貫鎮(zhèn)區(qū)東西，旱白公路與新桂連接渝長(zhǎng)高速路和五桂路渝鄰高速，已動(dòng)工修建的重慶市外環(huán)路 從境內(nèi)高筍村接口橫穿全鎮(zhèn)。 交通情況 從項(xiàng)目周邊交通布局看，渝鄰高速、渝碚高速和渝懷鐵路分布于項(xiàng)目區(qū)域周邊，重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)距項(xiàng)目?jī)H 17 公里，受限于項(xiàng)目區(qū)域與周邊道路連接道路建設(shè)的滯后和 319 國(guó)道道路路況差的現(xiàn)狀，目前僅有從江北區(qū)魚(yú)嘴至旱土村的風(fēng)景區(qū)道路 —— 峽峰路路況較好，極大的制約了項(xiàng)目地塊的可達(dá)性。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 16 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 一、項(xiàng)目建設(shè)地概況 （一）地理位置 玉峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼?shí){背斜山脈中部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng) 106176。 43′ 52″ 106176。 47′ 54″；北緯 29176。 42′ 53″ 29176。 49′18″之間，鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，林地面積為 35000 畝，耕地面積 9500 畝，人口 14132 人。東與龍興、石船鎮(zhèn)相連；南與江北區(qū)接壤；西與石坪鎮(zhèn)雙鳳橋街道、王家鎮(zhèn)接界；北與古路鎮(zhèn)相鄰，距區(qū)政府駐地 17 公里、距市政府駐地 25 公里。 規(guī)劃區(qū)位于重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門(mén)村 10 社。 （二）歷史沿革 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 17 玉峰山鎮(zhèn)系原關(guān)興鄉(xiāng)發(fā)展而來(lái)，民國(guó) 18 年（ 1929 年）建關(guān)興鄉(xiāng)，是當(dāng)時(shí)重慶市 5 區(qū) 3 鎮(zhèn) 62 鄉(xiāng)之一， 民國(guó) 29 年（ 1940 年）與旱土合并建關(guān)興鄉(xiāng)，民國(guó) 30 年（ 1941 年）復(fù)置關(guān)興鄉(xiāng)，新中國(guó)成立后仍為 關(guān)興鄉(xiāng)，隸屬于江北縣石船區(qū)公所管轄； 1958 年改為關(guān)興人民公社， 1984年復(fù)建鄉(xiāng)； 1994 年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，與旱土鄉(xiāng)合并，保留關(guān)興鄉(xiāng)，隸屬于重慶市江北縣管轄； 20xx 年撤鄉(xiāng)建關(guān)興鎮(zhèn)， 20xx 年更名為玉峰山鎮(zhèn)，20xx 年將原天堡寨 3 個(gè)村及石坪鎮(zhèn) 1 個(gè)村劃入玉峰山鎮(zhèn)管轄至今。 （三）自然條件 玉峰山鎮(zhèn)處于川東平行嶺谷銅鑼?shí){山脈的鐵山坪上，地貌呈壟崗狀，山體雄厚，屬山嶺深丘地帶，總體地勢(shì)呈“西北高、東南低”，海拔在 450—— 800 米之間；土壤屬紫色土和黃壤兩大類(lèi)灰棕紫泥土；屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫 17℃，日照 小時(shí)，降水量 毫米，無(wú)霜期 319 天。 （四）經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 全鎮(zhèn)主要以建材業(yè)和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主?，F(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè) 17 家；工礦企業(yè) 58 家，其中農(nóng)業(yè)科技企業(yè) 2 家。 20xx 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 14260 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá) 3800 元，同比增長(zhǎng) %；一、二、三產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比為： 15:53:32。 20xx年，鎮(zhèn)地方財(cái)政收入完成 450 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 30%。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 18 二、 項(xiàng)目環(huán)境分析 （一）項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 玉峰山鐵山坪板塊 —— 以森林為主要休閑旅游資源 玉峰山森林公園和鐵山坪森林 公園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)，該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊最強(qiáng)勢(shì)的資源，并有“天然氧吧”之稱(chēng)，是重慶典型的綠色生態(tài)工程，是重慶市自駕游的主要線(xiàn)路，景區(qū)對(duì)外開(kāi)放時(shí)間比較短，加上政府對(duì)原生態(tài)森林的保護(hù)政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設(shè)施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂(lè)轉(zhuǎn)向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實(shí)施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 景區(qū)資源： 作為重慶市首次開(kāi)發(fā)的市級(jí)森林公園， 萬(wàn)畝的森林覆蓋面積，有著 上百種野生動(dòng)植物，特別是森林新鮮的空氣是都市人們最向往的，最理想的養(yǎng)生之處。 農(nóng)家樂(lè)和度假山莊： 目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農(nóng)家樂(lè)和度假山莊作為人們休閑度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設(shè)施及服務(wù)相對(duì)較差，因此近年也開(kāi)始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套設(shè)施，如玉峰山生態(tài)園。 （二） 項(xiàng)目區(qū)域 分析 項(xiàng)目區(qū)域資源分析 （ 1）區(qū)域位置分析 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 19 玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼?shí){背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 16 公里（約 10 公里的山地道路），重慶觀(guān)音橋城市副中心 25 公里（約 10 公里的山地 道路）；在城市功能規(guī)劃中，項(xiàng)目地塊規(guī)劃定位為城市綠肺 —— 玉峰山森林公園，屬于重慶城市化邊緣地帶； 從重慶城市主要沿南北向發(fā)展軸線(xiàn)分析，項(xiàng)目區(qū)域正處于城市發(fā)展軸線(xiàn)上，但受銅鑼?shí){山脈的隔斷，項(xiàng)目區(qū)域城市化進(jìn)程在短期內(nèi)將不能實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期可考慮城市化對(duì)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的促進(jìn)作用。 項(xiàng)目所在區(qū)域，玉峰山鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，區(qū)域北臨統(tǒng)景風(fēng)景區(qū)，東靠渝北復(fù)盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和石船鎮(zhèn)，西面是渝北行政中心兩路鎮(zhèn)、北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南面緊鄰重慶江北區(qū)寸灘港和鐵山坪風(fēng)景區(qū)；由于玉峰山與鐵山坪山系相連 ，鐵山坪風(fēng)景區(qū)在對(duì)外宣傳的度假山莊和休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，大部分物業(yè)位于玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，這對(duì)項(xiàng)目借助鐵山坪風(fēng)景區(qū)休閑旅游資源進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，有較大的益處。 從項(xiàng)目四至分析，項(xiàng)目西面和南面均為重慶主城區(qū)主要的城市組團(tuán)，其城市發(fā)展成熟，尤其是北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)及寸灘港片區(qū)，已成為重慶富人居住區(qū)和主要的重慶 GDP 增長(zhǎng)源之一，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將帶動(dòng)玉峰山片區(qū)的發(fā)展進(jìn)度。 （ 2）項(xiàng)目地塊內(nèi)部交通狀況 項(xiàng)目地塊內(nèi)部交通組織主要依靠 319 國(guó)道和從江北區(qū)魚(yú)嘴至旱土玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 20 村的風(fēng)景區(qū)道路 —— 峽峰路； 319 國(guó)道受超重車(chē)的碾壓，道路交通狀況較 差，如玉峰山采石場(chǎng)不進(jìn)行整治，該道路在未來(lái)的使用率低；峽峰路路況較好，是目前區(qū)域內(nèi)最好的交通道路，且開(kāi)通了 812 路公交線(xiàn)路，通行較為便捷； （ 3）區(qū)域人口分析 玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)人口 14132 人，多為農(nóng)業(yè)人口，其外來(lái)人口多為采礦業(yè)工人及相關(guān)人群，人群經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力不高，不是本項(xiàng)目發(fā)展的主要消費(fèi)群體； （ 4）區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域產(chǎn)業(yè)主要以建材業(yè)（采石場(chǎng)）和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè) 17 家，工礦企業(yè) 58 家。其中，生態(tài)企業(yè)多為普通的農(nóng)家樂(lè)或小型度假山莊，集中在玉峰村鐵山坪風(fēng)景區(qū)內(nèi)，但規(guī)模相對(duì)較小，缺乏鮮 明的休閑特色；工礦企業(yè)則分布于 319 國(guó)道為軸線(xiàn)的峽谷平地內(nèi)部，對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)資源、交通條件均有較大的破壞； （ 5） 項(xiàng)目地塊資源評(píng)價(jià) 受區(qū)域位置、地形地勢(shì)和城市交通的影響，項(xiàng)目所在區(qū)域城市化進(jìn)程較為緩慢，大規(guī)模的城市化建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域而言還具有相對(duì)較長(zhǎng)的周期； 根據(jù)《重慶市“四山”地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管制規(guī)定》條例，重慶周邊山體土地資源將受到嚴(yán)格的保護(hù)，在距離市區(qū) 23 公里的半徑內(nèi)， 47 平方公里的山水資源將是極度稀缺和唯一的，因此，在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)行山水休閑旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，與其它休閑旅游地產(chǎn)在規(guī)玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 21 模、經(jīng)營(yíng)主題和交 通距離上形成差異化競(jìng)爭(zhēng)； 結(jié)合區(qū)域景觀(guān)資源分布狀況（玉峰山鎮(zhèn) —— 鐵山坪片區(qū)資源優(yōu)勢(shì)最為明顯，在區(qū)域內(nèi)知名度最高，借勢(shì)發(fā)展），同時(shí)考慮到項(xiàng)目區(qū)域采礦產(chǎn)業(yè)將對(duì)生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境有較大的損壞，在本項(xiàng)目休閑旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，先開(kāi)發(fā)玉峰、旱土、高筍區(qū)域，將石壁和關(guān)興片區(qū)作為儲(chǔ)備控制用地。 就玉峰山整體休閑旅游資源評(píng)價(jià)而言，可以概括為幾句話(huà)：占地區(qū)域很廣；地理位置較佳；交通進(jìn)入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！ 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 22 第四章 運(yùn)作主體和模式 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 （一）遵循觀(guān)光旅游與 森林工程 的內(nèi)在功能聯(lián)系： 即利用自然或人工營(yíng)造的環(huán)境空間 ， 向游客提供逗留的場(chǎng)所，提供體驗(yàn)交流的場(chǎng)所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場(chǎng)所。 （二）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展觀(guān)念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，保持自然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。 （三）考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純凈，與項(xiàng)目所處環(huán)境有機(jī)結(jié)合。力求做到功能完備、形象新穎、個(gè)性鮮明、文化內(nèi)涵深蘊(yùn)，展現(xiàn)新的風(fēng)姿。 二 、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模如下： 項(xiàng)目宅基地共涉及農(nóng)房的農(nóng)戶(hù)有 22 戶(hù)，共占地 22 畝、耕地 180畝、林 地 450 畝。 主要建設(shè)內(nèi)容： ①土地整治。 ②修建鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 ③修建農(nóng)民新村。 ④修建其他配套公共設(shè)施。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 23 農(nóng)民的安置工作。 三 、 運(yùn)作模式 （一）總平面布置 本項(xiàng)目主要是以森林工程和生態(tài)觀(guān)光農(nóng)業(yè)為主線(xiàn)，充分利用周邊的自然、人文景觀(guān)展開(kāi)布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場(chǎng)址地形特征及內(nèi)容特點(diǎn)，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個(gè)區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)及農(nóng)民新村。 （二）功能分區(qū) 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部：以森林公園和農(nóng)業(yè)園配套，用于游客餐飲、娛樂(lè)、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如 ：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易。有別于普通的自由市場(chǎng)的傳統(tǒng)的交易 中心，本俱樂(lè)部的建造突出了 “精品、休閑、風(fēng)情感 ”等特色。通過(guò)打造精品，創(chuàng)造服務(wù)的高附加值。 利用農(nóng)民宅基地設(shè)立一個(gè)集多中心為一身的功能機(jī)構(gòu)。它包括接待中心、游客集散中心、服務(wù)中心、餐飲與娛樂(lè)中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。它的出現(xiàn)使農(nóng)村和農(nóng)副用地以單純的農(nóng)民居住及農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)向鄉(xiāng)村生活結(jié)合休閑旅渡假的復(fù)合功能轉(zhuǎn)化，鄉(xiāng)村俱樂(lè)部是這種功能復(fù)合轉(zhuǎn)化的中心杻帶和重要載體。 互助農(nóng)莊：通過(guò)翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用農(nóng)舍周?chē)?、林地形成一?duì)一配置，建成新型農(nóng)莊，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式形成開(kāi)發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 24 民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營(yíng)。同時(shí)使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民以鄉(xiāng)村生活向?qū)В魃a(chǎn)教練或代工民工的的身份參與該農(nóng)莊的工作，與城鎮(zhèn)居民形成合同關(guān)系，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢(qián)享受田園、森林生活，這樣的農(nóng)莊成為名符其實(shí)的互助休閑農(nóng)莊。 生態(tài)農(nóng)業(yè)園 ：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。 原 生態(tài)森林保護(hù)區(qū) ：本區(qū)域?yàn)橛穹迳缴值囊徊糠?，利?原生態(tài)的森林保護(hù)區(qū)為游客和居民提供觀(guān)賞、休閑和娛樂(lè)的場(chǎng)所 。 農(nóng)民新村：利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置，并科學(xué)專(zhuān)業(yè)地集約配置建筑結(jié)構(gòu)和水電氣的設(shè)備資源，修建花園洋房供農(nóng)民居住。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問(wèn)題，而且由于科學(xué)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)和建設(shè)，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理?xiàng)l件，以及照明、電訊條件都生步達(dá)到與城市居民比肩的水平。與此同時(shí)，其原有的自然景觀(guān)，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災(zāi)防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠(yuǎn)勝?gòu)那啊? （三）土地利用規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設(shè)施用地、居住及娛樂(lè)用地、道路廣場(chǎng)用地、耕地、原生態(tài)林地等四大類(lèi)。 公共設(shè)施用地 公共設(shè)施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 居住及娛樂(lè)用地 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 25 該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、農(nóng)民新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案的需要，利用宅基地和林地面積的 3%進(jìn)行建設(shè)。 耕地 該區(qū)為農(nóng)民原有耕地。 原生態(tài)林地 本區(qū)域利用項(xiàng)目原有的林地，不需要進(jìn)行太大的調(diào)整，只對(duì)林地與其他區(qū)域結(jié)合處稍作調(diào)整即可。 道路廣場(chǎng)用地 該區(qū)域主要是 進(jìn)行道路及廣場(chǎng)的修建。 （四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃 綠地指標(biāo) 規(guī)劃綠化總占地約 630 畝，其中林地約為 450 畝，耕地 180 畝，綠化覆蓋率大于 95%。 規(guī)劃以本項(xiàng)目周?chē)牧值?、農(nóng)田作為規(guī)劃的綠色環(huán)境背景，通過(guò)沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來(lái)，形成了點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。 該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素，又要保護(hù)好原生態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機(jī)的配置，造就了多層次具有人情味的景觀(guān)。 （五）空間設(shè)計(jì) 商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要 功能空間之一，也是該區(qū)最玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 26 具活力的地區(qū)，整個(gè)商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂(lè)部和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，以廣場(chǎng)、農(nóng)田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分過(guò)