【正文】 農(nóng)民入股分紅： 宅基地 22 畝中，規(guī)劃出 7 畝作為農(nóng)民新村建設(shè)用地，余下 15 畝集體建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)三分之二以上村民代表同意并經(jīng)區(qū)政府審批后，將使用權(quán)按 8 萬元 /畝的價格作價入股投入到項目公司，由區(qū)相關(guān)部門為項目公司在置換地上的建筑頒發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)證；農(nóng)經(jīng)組織入股金額為 120 萬元，將此款作為入股金與得順公司合資成立項目公司共同建設(shè)畔山楓林生態(tài)旅游渡假中心，農(nóng)經(jīng)組織每年獲投入股金額 10%的固定分紅，即每年分得 12 萬元。無形及其他資產(chǎn)按 10 年攤銷。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費）。 工資及福利費 項目勞動定員為 60 人，職工平均工資和福利費按 萬元 /人 經(jīng)計算，正常經(jīng)營年份項目的增值稅為 96 萬元，城市維護(hù)建設(shè)費玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 48 為 7 萬元，教育費附加為 3 萬元。 項目融資前稅前財務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項目資本金財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 年。 （ 4）加之其他類型的收入，全年實際收益應(yīng)在毛利為 4000 萬左右。 （ 2）社會效益 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 46 一方面，為區(qū)域內(nèi)農(nóng)民提供了一個良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個新亮點；另一方面，為當(dāng)?shù)厣踔潦侨衅渌胤降氖忻裉峁┮粋€理想的休閑娛樂場所，從而填補(bǔ)該類型產(chǎn)品的市場空白，并將得到消費者及社會各方的充分認(rèn)可；三是隨著鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊的經(jīng)營運行，互助農(nóng)莊配套農(nóng)田、森林的建設(shè)以及相應(yīng)綠化工作的開展，將提供各種服務(wù)管理近 50 人的崗位，物業(yè)管 理及綠化維護(hù) 30余人的崗位。 （ 4）股金固定分紅：“農(nóng)經(jīng)組織”每年按其投入的 10%獲得固定分紅，每年人均達(dá) 1800 元。 （ 2）托養(yǎng)項目服務(wù)收益：新房既可居住，同時還能用于休閑旅游配套營業(yè)，預(yù)計租賃、商業(yè)方面的年人均收入 1500 元左右。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 44 （ 2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)：乙級； 設(shè)計單位資質(zhì)：乙級； 施 工單位資質(zhì)：二級以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級。 20xx 年 4 月開始 生態(tài)農(nóng)業(yè)種植 。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 42 財務(wù)分析輔助報表－ 1 建設(shè)投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 建筑工程費 設(shè)備購置費 安裝工程費 其他費用 合計 比例 (%) 估算說明 1 工程費用 3655 100 10 3765 鄉(xiāng)村俱樂部 400 400 接待中心 50 50 餐飲服務(wù)中心 200 200 特色產(chǎn)品交易廳 50 50 游客集散中心 100 100 互助農(nóng)莊 2400 2400 翻新改造舊農(nóng)莊 300 300 新建農(nóng)莊 2100 2100 生態(tài)農(nóng)業(yè)園 115 115 土地整治及農(nóng)田培育 50 50 花卉 果樹種植 30 30 景觀植物種植 20 20 農(nóng)耕培土工程 15 15 農(nóng)民新村 600 600 道路工程 90 90 配套設(shè)施工程 50 50 設(shè)備購置費 100 10 110 2 工程建設(shè)其他費用 3 工程前期費用 青苗費 復(fù)墾費 3 3 4 預(yù)備費 188 188 基本預(yù)備費 188 188 價差預(yù)備費 0 5 建設(shè)投資合計 3655 100 10 673 4438 比例 (%) 100 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 43 六、建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)原生態(tài)觀光休閑農(nóng)莊建設(shè)項目規(guī)劃，本項目擬定在 3 年內(nèi)實施，具體工作安排為： 根據(jù)計劃 ，在各項基本建設(shè)手續(xù)完善的情況下，爭取 于 20xx 年底 開始各項準(zhǔn)備工作，于 20xx 年 12 月 進(jìn)行竣工驗收 。 （五） 有關(guān)問題說明 其它費用參照國家和 重慶市 有關(guān)規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為 31 萬元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 40 建設(shè)投資估算詳見 財務(wù)分析輔助報表－ 1。 青苗費按 1430 元 /畝計算，復(fù)墾費按 1 萬元 /畝計算，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，本項目需復(fù)墾的土地面積約為 3 畝。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 39 工程費用 主要包括 鄉(xiāng)村俱樂部和互助農(nóng)莊等的建設(shè) 工程、道路工程 、 配套設(shè)施工程、 花卉果樹 種植、原生態(tài) 林 地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價資料進(jìn)行測算。 宅基地： 22 畝，租金約 1 萬元 /畝，合計 22 萬元，并且按農(nóng)民入股的形式，每年分紅。 二、投資估算依據(jù) （一） 國家 發(fā)改委、建設(shè)部 20xx 年 7 月 頒發(fā)的《建設(shè) 項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （第三版） ； （二）項目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期； （三）工程量根據(jù)方案設(shè)計估算； （四）設(shè)備價格：主要設(shè)備通過廠家詢價，小型及通用設(shè)備采用市場價（價格為到廠價）； （五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用 20xx年《湖南省工程造價信息》公布的指導(dǎo)價格（價格為到廠價或預(yù)算價）； （六）相關(guān)費用按國家及湖南省有關(guān)規(guī)定計算； （七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。共修建?？?8000 米，高 — 米，下底寬60 厘米，上寬 30 厘米，預(yù)留泄水孔 3 5 厘米，其弧度隨山勢而變。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 35 二、項目建設(shè)工程 （一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（ GB/～ ～ 1996）； 灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范（ GB502881999）； 《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ TD/T1012～ 20xx）； 《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》（ TD/T1013～ 20xx）； 《灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范》（ GB/50288～ 99）。在人行道靠南溫泉一側(cè)配套建設(shè)護(hù)欄和燈飾工程，護(hù)欄 采用混凝土柱墩中間焊接鐵藝裝飾欄桿，燈飾采用水泥桿上安裝防爆式裝飾燈具。同時，采用攀藤植物和懸垂植物予以綠化和覆蓋。 （ 4）土路肩結(jié)合綠化，設(shè)計為植草防護(hù)。 防護(hù)及排水設(shè)計 （ 1） 邊坡防護(hù)，包括路堤邊坡和路塹邊坡，加強(qiáng)了路塹邊坡的景觀設(shè)計。 （ 2） 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：瀝青路面以雙輪組單軸載 100KN 為標(biāo)準(zhǔn)軸載。 （三）道路 路線平、縱面線形設(shè)計 路線平、縱面線形設(shè)計是旅游公路設(shè)計的龍頭和主線。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 32 供電方式 供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供 380/220V 電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。 排水工程 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 31 （ 1）系統(tǒng)的劃分 本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。 ○2 管材及接口 室外管道： DN50 毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。日計算 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 30 客房 —— 按 80 升 /人 （ 2）設(shè)計原則 ? 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1588）（ 1997 版）； ? 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 20xx 版）； ? 《 室外給水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1386）； ? 《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1487）； ? 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB574985）； ? 其它有關(guān)部門資料。 互助農(nóng)莊 ： 用地面積 9000 平方米（其中新建 7000 平方米，維修改造 20xx 平方米），主要用于 出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。 （七）地塊開發(fā)強(qiáng)度及控制規(guī)劃 開發(fā)強(qiáng)度 區(qū)內(nèi)建筑總用地面積約 35 畝（宅基地 22 畝、林地 3%13 畝），耕地保持 180 畝，綠地率大于 95%，區(qū)內(nèi)可容納上千人居住。 （ 2）區(qū)中標(biāo)志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法，體形豐富、活潑。休閑農(nóng)莊區(qū)建于原生態(tài)林地中，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧靜。 （五）空間設(shè)計 商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要 功能空間之一，也是該區(qū)最玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 26 具活力的地區(qū)，整個商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂部和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，以廣場、農(nóng)田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分過度和交融。 道路廣場用地 該區(qū)域主要是 進(jìn)行道路及廣場的修建。 居住及娛樂用地 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 25 該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、農(nóng)民新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問題，而且由于科學(xué)專業(yè)的設(shè)計和建設(shè)，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理條件，以及照明、電訊條件都生步達(dá)到與城市居民比肩的水平。同時使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民以鄉(xiāng)村生活向?qū)В魃a(chǎn)教練或代工民工的的身份參與該農(nóng)莊的工作，與城鎮(zhèn)居民形成合同關(guān)系，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受田園、森林生活，這樣的農(nóng)莊成為名符其實的互助休閑農(nóng)莊。 利用農(nóng)民宅基地設(shè)立一個集多中心為一身的功能機(jī)構(gòu)。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)及農(nóng)民新村。 ③修建農(nóng)民新村。力求做到功能完備、形象新穎、個性鮮明、文化內(nèi)涵深蘊，展現(xiàn)新的風(fēng)姿。其中，生態(tài)企業(yè)多為普通的農(nóng)家樂或小型度假山莊，集中在玉峰村鐵山坪風(fēng)景區(qū)內(nèi)，但規(guī)模相對較小，缺乏鮮 明的休閑特色；工礦企業(yè)則分布于 319 國道為軸線的峽谷平地內(nèi)部，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)資源、交通條件均有較大的破壞； （ 5） 項目地塊資源評價 受區(qū)域位置、地形地勢和城市交通的影響，項目所在區(qū)域城市化進(jìn)程較為緩慢，大規(guī)模的城市化建設(shè)對本項目區(qū)域而言還具有相對較長的周期； 根據(jù)《重慶市“四山”地區(qū)開發(fā)建設(shè)管制規(guī)定》條例，重慶周邊山體土地資源將受到嚴(yán)格的保護(hù)，在距離市區(qū) 23 公里的半徑內(nèi)， 47 平方公里的山水資源將是極度稀缺和唯一的，因此，在本項目開發(fā)中，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)行山水休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)，與其它休閑旅游地產(chǎn)在規(guī)玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 21 模、經(jīng)營主題和交 通距離上形成差異化競爭； 結(jié)合區(qū)域景觀資源分布狀況（玉峰山鎮(zhèn) —— 鐵山坪片區(qū)資源優(yōu)勢最為明顯，在區(qū)域內(nèi)知名度最高，借勢發(fā)展），同時考慮到項目區(qū)域采礦產(chǎn)業(yè)將對生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境有較大的損壞，在本項目休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)中，先開發(fā)玉峰、旱土、高筍區(qū)域，將石壁和關(guān)興片區(qū)作為儲備控制用地。 （二） 項目區(qū)域 分析 項目區(qū)域資源分析 （ 1）區(qū)域位置分析 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 19 玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼峽背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國際機(jī)場約 16 公里（約 10 公里的山地道路），重慶觀音橋城市副中心 25 公里（約 10 公里的山地 道路）；在城市功能規(guī)劃中，項目地塊規(guī)劃定位為城市綠肺 —— 玉峰山森林公園，屬于重慶城市化邊緣地帶； 從重慶城市主要沿南北向發(fā)展軸線分析，項目區(qū)域正處于城市發(fā)展軸線上，但受銅鑼峽山脈的隔斷，項目區(qū)域城市化進(jìn)程在短期內(nèi)將不能實現(xiàn)，在項目開發(fā)后期可考慮城市化對項目房地產(chǎn)開發(fā)的促進(jìn)作用。 20xx年，鎮(zhèn)地方財政收入完成 450 萬元，同比增長 30%。 （三）自然條件 玉峰山鎮(zhèn)處于川東平行嶺谷銅鑼峽山脈的鐵山坪上，地貌呈壟崗狀，山體雄厚，屬山嶺深丘地帶，總體地勢呈“西北高、東南低”，海拔在 450—— 800 米之間；土壤屬紫色土和黃壤兩大類灰棕紫泥土；屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫 17℃，日照 小時，降水量 毫米，無霜期 319 天。 49′18″之間，鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，林地面積為 35000 畝，耕地面積 9500 畝，人口 14132 人。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 16 第三章 項目建設(shè)地點 一、項目建設(shè)地概況 （一）地理位置 玉峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼峽背斜山脈中部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng) 106176。礦產(chǎn)資源以石灰?guī)r、煤、粉沙巖為主，是重慶主城區(qū)建筑石料的主要供應(yīng)地。 租賃部 : 含項 目運營區(qū)內(nèi)所有農(nóng)莊、客房、餐飲、商店的租賃管理工作