【正文】 主要線(xiàn)路，景區(qū)對(duì)外開(kāi)放時(shí)間比較短，加上政府對(duì)原生態(tài)森林的保護(hù)政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設(shè)施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂(lè)轉(zhuǎn)向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實(shí)施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 就玉峰山整體休閑旅游資源評(píng)價(jià)而言，可以概括為幾句話(huà)：占地區(qū)域很廣；地理位置較佳；交通進(jìn)入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！ 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 22 第四章 運(yùn)作主體和模式 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 （一）遵循觀光旅游與 森林工程 的內(nèi)在功能聯(lián)系： 即利用自然或人工營(yíng)造的環(huán)境空間 ， 向游客提供逗留的場(chǎng)所，提供體驗(yàn)交流的場(chǎng)所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場(chǎng)所。 ④修建其他配套公共設(shè)施。它包括接待中心、游客集散中心、服務(wù)中心、餐飲與娛樂(lè)中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。與此同時(shí)，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災(zāi)防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠(yuǎn)勝?gòu)那啊? （四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃 綠地指標(biāo) 規(guī)劃綠化總占地約 630 畝，其中林地約為 450 畝，耕地 180 畝，綠化覆蓋率大于 95%。農(nóng)莊采用智能化設(shè)計(jì)，為來(lái)此休閑旅游觀光的人提供先進(jìn)、舒適的居住空間。 地塊控制規(guī)劃 規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分：功能控制要素和形體環(huán)境控制要素，功能控制主要分為土地利用和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、道路交通及豎向交通，涉及的要素主要有：用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車(chē)位及公共配套設(shè)施，其中前 7 項(xiàng)為規(guī)定性指標(biāo)，后 4 項(xiàng)為指導(dǎo)性指標(biāo)。 給水系統(tǒng) （ 1）水源 采用市政供水。 室內(nèi)管道： DN50 毫米 ，采用 PPR 管，熱熔焊接。 （二）供電設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （ 1）《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5003492）； （ 2）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005894）； （ 3）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005495）； （ 4）其它有關(guān)資料。 所有建筑按第三類(lèi)民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng) ，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。 （ 3） 路面 設(shè)計(jì) 面層：瀝青混凝土面層，設(shè)計(jì)彎沉為 （ 毫米 ）。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。 （ 2） 道路標(biāo)志、標(biāo)線(xiàn) 根據(jù)《道路交通標(biāo)志標(biāo)線(xiàn)》 (GB576886)，道路沿線(xiàn)應(yīng)設(shè)置警告、指示、禁令、導(dǎo)向、路名牌等標(biāo)志牌，交通標(biāo)志的設(shè)置力求位置適當(dāng)、準(zhǔn)確、完整、醒目、美觀；路面應(yīng)設(shè)置道路中線(xiàn)、車(chē)道分界線(xiàn)、車(chē)道邊緣線(xiàn)、人行橫道線(xiàn)和導(dǎo)向箭頭等交通標(biāo)線(xiàn)。 三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。 土地租金合計(jì) 562 萬(wàn)元。 其他費(fèi)用 根據(jù)國(guó)家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計(jì)取。 流動(dòng)資金估算詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 2。具體安排如下： 20xx 年 底 開(kāi)始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方 案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。 （ 3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。 預(yù)計(jì)農(nóng)民人均年收入將達(dá) 2 萬(wàn)元以上。 （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 原則 遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則，效益計(jì)算與投資對(duì)應(yīng)； 遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則； 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 47 以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力進(jìn)行評(píng)價(jià)； 在計(jì)算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 項(xiàng) 目各年?duì)I業(yè)收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－４。 通過(guò)上述計(jì)算，滿(mǎn)負(fù)荷 經(jīng) 營(yíng) 年份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為 870 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本估算見(jiàn)表 81。 總成本費(fèi)用 ： 通過(guò)上述估算，正常生產(chǎn)年份項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 991 萬(wàn)元。建筑工程折舊年限為 40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計(jì)算。 燃料及動(dòng)力費(fèi) 項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)?，燃料及?dòng)力的消耗量根據(jù)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。 評(píng)價(jià)參數(shù) 項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取 20xx 年至 2025 年。 政府收益 （ 1）經(jīng)濟(jì)效益 稅收：建設(shè)中帶來(lái)的稅收大概在 150 萬(wàn)元以上；建成后隨著觀光、旅游式農(nóng)莊的運(yùn)營(yíng)，可給政府帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)政稅收，初約估算每年在20 萬(wàn)元以上。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 45 第八章、效益分析 一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）效益分析 農(nóng)民收益 （ 1）土地租金： 22 戶(hù)，人均 1 畝地， 按 1 萬(wàn)元 /畝計(jì)算，每 年 共收入 22 萬(wàn)元。 20xx 年 3 月開(kāi)始 主體工程建設(shè) 。 經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為 5019 萬(wàn)元，其中 土地租金 562 萬(wàn)元，建設(shè)投資 4535 萬(wàn)元，建設(shè)期利息為 0 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 500 萬(wàn)元。 ⑵ 價(jià)差預(yù)備費(fèi) 根據(jù)原國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的計(jì)投資（ 1999） 1340 號(hào)文的規(guī)定， 和物價(jià)變化趨勢(shì)、項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)計(jì)算指數(shù)按零考慮，不計(jì)列。 其中工程費(fèi)用 3505 萬(wàn)元，公用設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 400 萬(wàn)元，設(shè)備安裝工程費(fèi) 50 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 200 萬(wàn)元，工程基本預(yù)備費(fèi) 198 萬(wàn)元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 37 第七章 資金來(lái)源及建設(shè)進(jìn)度 一、投資估算范圍 投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收并達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、 花卉果樹(shù) 種植、景觀植物種植、原生態(tài) 林 地修整和公用設(shè)備及器具購(gòu)置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。道路照明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高。對(duì)于挖方路段，特別是石質(zhì)挖方路段，考慮采用草坪液力噴播技術(shù)、 TBS 或 SNS 柔性防護(hù)技術(shù)，減少硬質(zhì)防護(hù)的范圍和面積。 底基層：根據(jù)公路沿線(xiàn)自然條件和就地取材的原則，結(jié)合當(dāng) 地現(xiàn)有公路底基層的類(lèi)型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。低壓進(jìn)戶(hù)零線(xiàn)要求作重復(fù)接地，接地電阻小于 10 歐。 供電要求及 負(fù)荷等級(jí) 除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類(lèi)負(fù)荷外，其余均為三類(lèi)負(fù)荷。 管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時(shí)，采用普通級(jí)石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時(shí)，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。 ○1 用水量 考慮到節(jié)水的原則和本項(xiàng)目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下： 游客 —— 按 40 升 /人 主要建設(shè)規(guī)模如下： 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部 ： 用地面積 3000 平方米，主要用于游客餐飲、娛樂(lè)、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易 。建筑形態(tài)強(qiáng)調(diào)一種生活的態(tài)勢(shì)，由生動(dòng)、簡(jiǎn)練的幾何形體和線(xiàn)條構(gòu)成。 該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素，又要保護(hù)好原生態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機(jī)的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。 公共設(shè)施用地 公共設(shè)施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 互助農(nóng)莊：通過(guò)翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用農(nóng)舍周?chē)?、林地形成一?duì)一配置，建成新型農(nóng)莊，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式形成開(kāi)發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 24 民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營(yíng)。 三 、 運(yùn)作模式 （一）總平面布置 本項(xiàng)目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線(xiàn)，充分利用周邊的自然、人文景觀展開(kāi)布局。 （三）考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純凈，與項(xiàng)目所處環(huán)境有機(jī)結(jié)合。 農(nóng)家樂(lè)和度假山莊： 目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農(nóng)家樂(lè)和度假山莊作為人們休閑度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設(shè)施及服務(wù)相對(duì)較差，因此近年也開(kāi)始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套設(shè)施，如玉峰山生態(tài)園。 （二）歷史沿革 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 17 玉峰山鎮(zhèn)系原關(guān)興鄉(xiāng)發(fā)展而來(lái)，民國(guó) 18 年（ 1929 年）建關(guān)興鄉(xiāng)，是當(dāng)時(shí)重慶市 5 區(qū) 3 鎮(zhèn) 62 鄉(xiāng)之一， 民國(guó) 29 年（ 1940 年）與旱土合并建關(guān)興鄉(xiāng)，民國(guó) 30 年（ 1941 年）復(fù)置關(guān)興鄉(xiāng)，新中國(guó)成立后仍為 關(guān)興鄉(xiāng)，隸屬于江北縣石船區(qū)公所管轄； 1958 年改為關(guān)興人民公社， 1984年復(fù)建鄉(xiāng)； 1994 年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，與旱土鄉(xiāng)合并，保留關(guān)興鄉(xiāng)，隸屬于重慶市江北縣管轄； 20xx 年撤鄉(xiāng)建關(guān)興鎮(zhèn)， 20xx 年更名為玉峰山鎮(zhèn)，20xx 年將原天堡寨 3 個(gè)村及石坪鎮(zhèn) 1 個(gè)村劃入玉峰山鎮(zhèn)管轄至今。 交通情況 從項(xiàng)目周邊交通布局看，渝鄰高速、渝碚高速和渝懷鐵路分布于項(xiàng)目區(qū)域周邊，重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)距項(xiàng)目?jī)H 17 公里，受限于項(xiàng)目區(qū)域與周邊道路連接道路建設(shè)的滯后和 319 國(guó)道道路路況差的現(xiàn)狀，目前僅有從江北區(qū)魚(yú)嘴至旱土村的風(fēng)景區(qū)道路 —— 峽峰路路況較好，極大的制約了項(xiàng)目地塊的可達(dá)性。 工程維修部：含景區(qū)內(nèi)所有工程的維修與養(yǎng)護(hù)工作。在項(xiàng)目實(shí)施階段，做到主體工程與環(huán)保措施工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投 入運(yùn)行。 （ 4）組織協(xié)調(diào)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)必不可少的方法和手段。業(yè)主可將精力主要放在總目標(biāo)的控制，項(xiàng)目各分項(xiàng)、分階段工作的銜接協(xié)調(diào)，項(xiàng)目的外部協(xié)調(diào)等。 “目張”： 就是在相關(guān)行政與技術(shù)部門(mén)的認(rèn)同、支持、指導(dǎo)與幫助下，找到項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、施工單位、園林保護(hù)、拆遷安置方面的專(zhuān)家。 玉峰山公園內(nèi)有來(lái)自原始山東省谷凈水的楓葉湖、玉泉湖、龍膽湖，因水純凈甘甜，當(dāng)?shù)厝思坝慰统Ｖ苯尤∮?，玉峰山泉水點(diǎn)的豆花，更是一絕。 加快發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)全面進(jìn)步 社會(huì)主義文化建設(shè)是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容和重要保證。 在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售過(guò)程中也將嚴(yán)守國(guó)家、重慶市的各項(xiàng)政策規(guī)定 。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 6 六、結(jié)論 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、環(huán)境及社會(huì)效益良好，在不改變土 地性質(zhì)和用途的基礎(chǔ)上，最大程度的提高了土地質(zhì)量，增加了農(nóng)民年收入，為重慶市民休閑娛樂(lè)提供了場(chǎng)所，并且改善了當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境狀況，是可行的。文件指出，依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)同原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)，住房和社會(huì)保障。 C. 互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 《四山管制規(guī)劃》。 二、項(xiàng)目由來(lái) 本項(xiàng)目積極響應(yīng)黨和國(guó)家對(duì)三農(nóng)問(wèn)題的關(guān)注和號(hào)召，嚴(yán)格按照十七屆三中全會(huì)的政策指引和精神解讀，合理利用農(nóng)村自然資源，森林資源，農(nóng)副產(chǎn)品資源，勞動(dòng)力資源以及農(nóng)村荒地、林地基礎(chǔ)資源，并充分發(fā)揮本團(tuán)隊(duì)在過(guò)去十幾年來(lái)積累的技術(shù)研發(fā)手段，開(kāi)發(fā)組織管理手段和市場(chǎng)運(yùn)作能力，建立起新的商業(yè)運(yùn)作模式 —— 集“休閑互助農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，農(nóng)業(yè)生態(tài)園和農(nóng)民新村”于一體的創(chuàng)新型開(kāi)發(fā)模式。玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 1 玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 2 目錄 第一章 總論 ...................................................................................... 1 一、項(xiàng)目基本情況 ......................................................................... 1 二、項(xiàng)目由來(lái) ................................................................................. 2 三、相關(guān)政策 ................................................................................. 3 四、政策依據(jù) ................................................................................. 3 五、建設(shè)原則 ................................................................................. 5 六、結(jié)論 ......................................................................................... 6 七、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................