【正文】 主要線路，景區(qū)對外開放時間比較短，加上政府對原生態(tài)森林的保護政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂轉向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 就玉峰山整體休閑旅游資源評價而言，可以概括為幾句話：占地區(qū)域很廣；地理位置較佳；交通進入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！ 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 22 第四章 運作主體和模式 一、設計指導思想與原則 （一）遵循觀光旅游與 森林工程 的內(nèi)在功能聯(lián)系： 即利用自然或人工營造的環(huán)境空間 ， 向游客提供逗留的場所，提供體驗交流的場所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場所。 ④修建其他配套公共設施。它包括接待中心、游客集散中心、服務中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。與此同時，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠勝從前。 （四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃 綠地指標 規(guī)劃綠化總占地約 630 畝，其中林地約為 450 畝，耕地 180 畝，綠化覆蓋率大于 95%。農(nóng)莊采用智能化設計，為來此休閑旅游觀光的人提供先進、舒適的居住空間。 地塊控制規(guī)劃 規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分：功能控制要素和形體環(huán)境控制要素，功能控制主要分為土地利用和開發(fā)強度、道路交通及豎向交通，涉及的要素主要有：用地性質、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公共配套設施，其中前 7 項為規(guī)定性指標，后 4 項為指導性指標。 給水系統(tǒng) （ 1）水源 采用市政供水。 室內(nèi)管道： DN50 毫米 ，采用 PPR 管，熱熔焊接。 （二）供電設計 設計依據(jù)、規(guī)范 （ 1）《民用照明設計標準》（ GB5003492）； （ 2）《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB5005894）； （ 3）《低壓配電設計規(guī)范》（ GB5005495）； （ 4）其它有關資料。 所有建筑按第三類民用防雷建構筑物設計，屋面設避雷網(wǎng) ，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。 （ 3） 路面 設計 面層：瀝青混凝土面層，設計彎沉為 （ 毫米 ）。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。 （ 2） 道路標志、標線 根據(jù)《道路交通標志標線》 (GB576886)，道路沿線應設置警告、指示、禁令、導向、路名牌等標志牌，交通標志的設置力求位置適當、準確、完整、醒目、美觀；路面應設置道路中線、車道分界線、車道邊緣線、人行橫道線和導向箭頭等交通標線。 三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。 土地租金合計 562 萬元。 其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關政策規(guī)定計取。 流動資金估算詳見 財務分析輔助報表－ 2。具體安排如下： 20xx 年 底 開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方 案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。 （ 3）招標信息發(fā)布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 預計農(nóng)民人均年收入將達 2 萬元以上。 （二）財務評價 原則 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應； 遵循費用與效益識別的有無對比原則； 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 47 以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價； 在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 項 目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務分析輔助報表－４。 通過上述計算，滿負荷 經(jīng) 營 年份項目的經(jīng)營成本為 870 萬元，經(jīng)營成本估算見表 81。 總成本費用 ： 通過上述估算，正常生產(chǎn)年份項目的總成本費用為 991 萬元。建筑工程折舊年限為 40年，設備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計算。 燃料及動力費 項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據(jù)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。 評價參數(shù) 項目建設期為 3 年，財務評價計算期取 20xx 年至 2025 年。 政府收益 （ 1）經(jīng)濟效益 稅收：建設中帶來的稅收大概在 150 萬元以上；建成后隨著觀光、旅游式農(nóng)莊的運營，可給政府帶來相應的財政稅收，初約估算每年在20 萬元以上。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 45 第八章、效益分析 一、 經(jīng)濟效益分析 （一）效益分析 農(nóng)民收益 （ 1）土地租金： 22 戶，人均 1 畝地， 按 1 萬元 /畝計算，每 年 共收入 22 萬元。 20xx 年 3 月開始 主體工程建設 。 經(jīng)上述計算，項目總投資為 5019 萬元，其中 土地租金 562 萬元，建設投資 4535 萬元，建設期利息為 0 萬元，流動資金 500 萬元。 ⑵ 價差預備費 根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（ 1999） 1340 號文的規(guī)定， 和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。 其中工程費用 3505 萬元，公用設備購置費 400 萬元，設備安裝工程費 50 萬元，工程建設其他費用 200 萬元，工程基本預備費 198 萬元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 37 第七章 資金來源及建設進度 一、投資估算范圍 投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設計生產(chǎn)能力時，按設計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設施工程、 花卉果樹 種植、景觀植物種植、原生態(tài) 林 地修整和公用設備及器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。道路照明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高。對于挖方路段，特別是石質挖方路段，考慮采用草坪液力噴播技術、 TBS 或 SNS 柔性防護技術，減少硬質防護的范圍和面積。 底基層：根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原則，結合當 地現(xiàn)有公路底基層的類型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。低壓進戶零線要求作重復接地，接地電阻小于 10 歐。 供電要求及 負荷等級 除消防負荷、火災報警為二類負荷外，其余均為三類負荷。 管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結構防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。 ○1 用水量 考慮到節(jié)水的原則和本項目建設期較短的因素，一次性預測水量預測指標如下： 游客 —— 按 40 升 /人 主要建設規(guī)模如下： 鄉(xiāng)村俱樂部 ： 用地面積 3000 平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易 。建筑形態(tài)強調(diào)一種生活的態(tài)勢，由生動、簡練的幾何形體和線條構成。 該區(qū)林地面積大是構成該區(qū)特色的積極因素，又要保護好原生態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。 公共設施用地 公共設施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 互助農(nóng)莊：通過翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用農(nóng)舍周圍耕地、林地形成一對一配置，建成新型農(nóng)莊，以集體土地流轉的方式形成開發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 24 民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。 三 、 運作模式 （一）總平面布置 本項目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。 （三）考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純凈，與項目所處環(huán)境有機結合。 農(nóng)家樂和度假山莊： 目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農(nóng)家樂和度假山莊作為人們休閑度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設施及服務相對較差，因此近年也開始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套設施，如玉峰山生態(tài)園。 （二）歷史沿革 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 17 玉峰山鎮(zhèn)系原關興鄉(xiāng)發(fā)展而來，民國 18 年（ 1929 年）建關興鄉(xiāng)，是當時重慶市 5 區(qū) 3 鎮(zhèn) 62 鄉(xiāng)之一， 民國 29 年（ 1940 年）與旱土合并建關興鄉(xiāng)，民國 30 年（ 1941 年）復置關興鄉(xiāng)，新中國成立后仍為 關興鄉(xiāng)，隸屬于江北縣石船區(qū)公所管轄； 1958 年改為關興人民公社， 1984年復建鄉(xiāng)； 1994 年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，與旱土鄉(xiāng)合并，保留關興鄉(xiāng)，隸屬于重慶市江北縣管轄； 20xx 年撤鄉(xiāng)建關興鎮(zhèn)， 20xx 年更名為玉峰山鎮(zhèn)，20xx 年將原天堡寨 3 個村及石坪鎮(zhèn) 1 個村劃入玉峰山鎮(zhèn)管轄至今。 交通情況 從項目周邊交通布局看，渝鄰高速、渝碚高速和渝懷鐵路分布于項目區(qū)域周邊，重慶江北國際機場距項目僅 17 公里，受限于項目區(qū)域與周邊道路連接道路建設的滯后和 319 國道道路路況差的現(xiàn)狀，目前僅有從江北區(qū)魚嘴至旱土村的風景區(qū)道路 —— 峽峰路路況較好，極大的制約了項目地塊的可達性。 工程維修部：含景區(qū)內(nèi)所有工程的維修與養(yǎng)護工作。在項目實施階段，做到主體工程與環(huán)保措施工程同步設計、同步施工、同步投 入運行。 （ 4）組織協(xié)調(diào)是實現(xiàn)項目目標必不可少的方法和手段。業(yè)主可將精力主要放在總目標的控制，項目各分項、分階段工作的銜接協(xié)調(diào)，項目的外部協(xié)調(diào)等。 “目張”： 就是在相關行政與技術部門的認同、支持、指導與幫助下，找到項目的建筑設計、施工單位、園林保護、拆遷安置方面的專家。 玉峰山公園內(nèi)有來自原始山東省谷凈水的楓葉湖、玉泉湖、龍膽湖，因水純凈甘甜，當?shù)厝思坝慰统Ｖ苯尤∮?，玉峰山泉水點的豆花，更是一絕。 加快發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進農(nóng)村社會全面進步 社會主義文化建設是社會主義新農(nóng)村建設的重要內(nèi)容和重要保證。 在項目的設計、施工、銷售過程中也將嚴守國家、重慶市的各項政策規(guī)定 。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 6 六、結論 本項目經(jīng)濟、環(huán)境及社會效益良好，在不改變土 地性質和用途的基礎上，最大程度的提高了土地質量，增加了農(nóng)民年收入，為重慶市民休閑娛樂提供了場所，并且改善了當?shù)刈匀画h(huán)境狀況，是可行的。文件指出，依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價同原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)，住房和社會保障。 C. 互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經(jīng)營權。 《四山管制規(guī)劃》。 二、項目由來 本項目積極響應黨和國家對三農(nóng)問題的關注和號召，嚴格按照十七屆三中全會的政策指引和精神解讀，合理利用農(nóng)村自然資源，森林資源，農(nóng)副產(chǎn)品資源，勞動力資源以及農(nóng)村荒地、林地基礎資源，并充分發(fā)揮本團隊在過去十幾年來積累的技術研發(fā)手段，開發(fā)組織管理手段和市場運作能力，建立起新的商業(yè)運作模式 —— 集“休閑互助農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂部，農(nóng)業(yè)生態(tài)園和農(nóng)民新村”于一體的創(chuàng)新型開發(fā)模式。玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 1 玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設項目 可 行 性 研 究 報 告 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 2 目錄 第一章 總論 ...................................................................................... 1 一、項目基本情況 ......................................................................... 1 二、項目由來 ................................................................................. 2 三、相關政策 ................................................................................. 3 四、政策依據(jù) ................................................................................. 3 五、建設原則 ................................................................................. 5 六、結論 ......................................................................................... 6 七、技術經(jīng)濟指標 .............................