【正文】 。 弊：管理復(fù)雜，難以規(guī)范。在工程承發(fā)包中，必須把依法做好環(huán)保工作列為重要的合同條件加以落實(shí)，并在方案審查和施工過(guò)程中，始終把落實(shí)環(huán)保措施、克服玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 14 建設(shè)公害作為重要內(nèi)容予以密切注視。工程項(xiàng)目目標(biāo)控制就是在項(xiàng)目前期籌劃、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工交付等各個(gè)階段采用規(guī)劃、組織、 協(xié)調(diào)等手段，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面采取措施，確保項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。在項(xiàng) 目實(shí)玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 13 施過(guò)程中，業(yè)主需要處理和協(xié)調(diào)眾多復(fù)雜的業(yè)務(wù)組織關(guān)系，主要內(nèi)容包括： 1）外部環(huán)境協(xié)調(diào)，包括：與政府管理部門之間的協(xié)調(diào)，資源供應(yīng)方面的協(xié)調(diào)，生產(chǎn)要素的協(xié)調(diào)，項(xiàng)目周邊環(huán)境方面的協(xié)調(diào)等。建設(shè)合同是業(yè)主和項(xiàng)目實(shí)施各主體之間明確權(quán)利、責(zé)任關(guān)系的具有法律效力的協(xié)議文件，也是應(yīng)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、組織項(xiàng)目實(shí)施的基本手段。 （ 2）工程項(xiàng)目從籌劃、選擇、評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣 工驗(yàn)收、投入生產(chǎn)或交付使用的整個(gè)建設(shè)工程中，必須遵循先后工作次序。要建立適當(dāng)?shù)穆毼惑w系，明確職權(quán)范圍，對(duì)各職位的主要任務(wù)應(yīng)有明確的規(guī)定。在找玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 12 到各類單位與專家后，依據(jù)先設(shè)計(jì)，后施工，再管理的原則，編制項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度表，嚴(yán)格按進(jìn)度表實(shí)施。叢林中虎豹雖已絕跡，但仍有野兔、松鼠、錦雞、杜鵑等多種野生動(dòng)物出沒，年平均氣溫 17 度，常年氣溫比市區(qū)氣溫低約 5 度。 盛夏，這里遠(yuǎn)離塵囂、炎熱，由于玉峰山相對(duì)海拔高、加之森林植被好，林濤送來(lái)的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，清爽宜人。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)具有可靠的政策支撐，是可行的。堅(jiān)持用社會(huì)主義先進(jìn)文化占領(lǐng)農(nóng)村陣地，滿足農(nóng)民日益增長(zhǎng)的精神文化需求，提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。 大力推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)農(nóng)村制度建設(shè) 農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地計(jì)劃，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。 根據(jù)《 中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定 》中可以看出，本次決定主要強(qiáng)調(diào)了以下 6 點(diǎn)： 新形勢(shì)下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義 本點(diǎn)指出，目前 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍然薄弱，最需要加強(qiáng)；農(nóng)村發(fā)展仍然玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 9 滯后，最需要扶持；農(nóng)民增 加 收 入 仍然困難，最需要加快。 《重慶市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。 七 、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 總規(guī)劃面積 畝 682 林地 畝 450 耕地 畝 180 宅基地 畝 22 2 總用地面積 畝 35 農(nóng)民宅基地 畝 22 林地 畝 13 按林地面積 3% 3 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 5300 企業(yè)自有資金 其中：建設(shè)投資 萬(wàn)元 4438 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 0 土地租金 萬(wàn)元 562 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 300 4 資金籌措 萬(wàn)元 5300 其中：企業(yè)自籌 萬(wàn)元 5300 企業(yè)自有資金 銀行借款 萬(wàn)元 0 5 設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 6 年銷售收入 萬(wàn)元 4200 正常年份 7 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 991 正常年份 8 所得稅 萬(wàn)元 787 正常年份 9 年凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 2361 正常年份 10 所得稅前財(cái) 務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 10219 12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期 13 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 14 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 6882 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 7 15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期 16 總投資收益率 % 正常年份 17 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % 正常年份 18 盈虧平衡點(diǎn) (BEP) % % 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 8 第二章 項(xiàng)目支撐體系 一、 政策支撐 本 項(xiàng)目 參照的 政策 及有關(guān)法律法規(guī) 有以下幾個(gè)： 《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》。 策劃 應(yīng)能滿足玉峰 山鎮(zhèn)龍門村 10 社不斷發(fā)展壯大所需要的空間構(gòu)架，遠(yuǎn)近期相結(jié)合，保留林業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，合理開發(fā)宅基地，并不斷完善城市功能，使城市健康有序的發(fā)展。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 5 設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有 形的土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。 D. 轉(zhuǎn)讓，是在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，由第三者代替自己的發(fā)包人履行承包合同的行為。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 4 土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。 《重慶市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。 三、 相關(guān) 政策 《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》。該模式從根本上保障和解決了農(nóng)民的終身利益：提高和改善了農(nóng)民的居住條件， 充分利用農(nóng)村剩余勞動(dòng)力資源，提供工作機(jī)會(huì)，保障農(nóng)民長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，讓農(nóng)民的生活有所依托，得到社會(huì)的保障；同時(shí)，該模式為政府減輕了社會(huì)就業(yè)壓力，為地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收做出積極的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)；保證了農(nóng)民，政府等多方利益。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 2 （六）項(xiàng)目工期： 項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 3 年，即 20xx 年 1 月至 20xx 年 12 月。主要建設(shè)規(guī)模如下： 鄉(xiāng)村俱樂部 ： 用地面積 3000 平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易 。 互助農(nóng)莊 ： 用地面積 9000 平方米（其中新建 7000 平方米，維修改造 20xx 平方米），主 要用于 出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營(yíng)。 （七）項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資為 5300 萬(wàn)元 ，其中建設(shè)投資 4438 萬(wàn)元，土地租金562 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 300 萬(wàn)元 。在更大的程度上發(fā)揮了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，改善并優(yōu)化了農(nóng)村自然資源配置，保護(hù)林地、耕地的使用性質(zhì)和規(guī)模，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)集約有效利用。 《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》。 渝府發(fā)〔 20xx〕 45 號(hào)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知 。 2. 可以允許農(nóng)民以 5 種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，它們是： A. 轉(zhuǎn)包，就是指承包方將部分或全部土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 E. 股份合作，是指承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，入股組成股份公司或合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 4. 允許農(nóng)民開發(fā)經(jīng)營(yíng)集體土地。 五、建設(shè)原則 以 《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、 《四山管制規(guī)劃》為指導(dǎo)，明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。 策劃 應(yīng)充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制農(nóng)民宅基地，保證占用耕地與開發(fā)復(fù)墾相平衡，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機(jī)結(jié)合的新城鎮(zhèn)。 《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》。 渝府發(fā)〔 20xx〕 45 號(hào)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知 。我們必須居安思危、加倍努力，不斷鞏固和發(fā)展農(nóng)村好形勢(shì)。 積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力 按照建設(shè)生態(tài)文明的要求，發(fā)展節(jié)約型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)。 加強(qiáng)和改善黨的領(lǐng)導(dǎo)，為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)政治保證實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，最艱巨最繁重的任務(wù)在農(nóng)村，最廣泛最深厚的基礎(chǔ)也在農(nóng)村。 二、 環(huán)境 支撐 渝北第一峰 的玉峰山， 峰含玉潤(rùn)，蔚然深繡 ，山上尚存光緒年間用條石修砌 3000 余米的古長(zhǎng)城、天城寨、永佛寺，與之相關(guān)的遺址有凈瓶仙境、蓮花池、楊柳潭。 冬日，白雪壓彎了松枝，圍在火爐旁烤羊肉、品嘗玉峰山蘿卜燉豬蹄更是浪漫溫馨！玉峰山有寶貴的森林植被、美好的自然景觀、豐富的人文景觀，是一塊 養(yǎng)在深閨無(wú)人識(shí) 的旅游寶地。 玉峰山有滿山的蒼翠，高聳的山梁，縱橫的溝壑，古樸的農(nóng)舍，美麗的田園，繚繞的云霧，清澈的山泉，清新的空氣等都市稀缺旅游資源，山上山下尤如隔世，好一個(gè)自給自足的農(nóng)耕文明時(shí)的“世外桃園”，在這幾十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山 就勢(shì)地建造旅游度假村、鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊等休閑娛樂設(shè)施，其價(jià)值是十分巨大的。 （二）項(xiàng)目管理 建設(shè)期管理 為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的質(zhì)量、工期、投資等目標(biāo)，業(yè)主應(yīng)成立項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)。還應(yīng)明確與其他部門人員的工作關(guān)系，以便于相互協(xié)調(diào)。建設(shè)期的各個(gè)階段可以進(jìn)行合理交叉，但不能任意顛倒次序。從某種意義上講，項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程就是建設(shè)工程合同訂立和履行的過(guò)程。 2）與參建單位之間的協(xié)調(diào)。 （ 6）要保證建設(shè)項(xiàng)目的投資效益，必須對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，其目的是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析減少項(xiàng)目的不確定性，以便決策更加科學(xué)，以及在項(xiàng)目實(shí)施階段保證目標(biāo)控制的順利進(jìn)行，更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和投資目標(biāo)。 運(yùn)營(yíng)期管理 項(xiàng)目建成后，運(yùn)營(yíng)期間各種事物由項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)來(lái)統(tǒng)一管理。 （ 2）運(yùn)營(yíng)期管理部門設(shè)置： 行政事物部：含行政事物與人力資源的招聘與培訓(xùn)工作。 財(cái)務(wù)部：含公司所有財(cái)務(wù)工作。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 15 基礎(chǔ)設(shè)施 玉峰山鎮(zhèn)水、電、氣以及通訊設(shè)施完備 ，場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃面積 平方公里，建城區(qū)面積 平方公里， 基礎(chǔ)設(shè)施完善， 關(guān)興、玉峰（旱土）、天堡三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)及玉峰村分別建有自來(lái)水廠各 1 座，農(nóng)電網(wǎng)絡(luò)遍布全鎮(zhèn)，有變壓器 30 臺(tái)，送變電線路 190 公里，鎮(zhèn)境內(nèi)有西南氣田主管臥渝線、臥兩線通過(guò)，有天然氣氣閥室一個(gè)，閉路電視覆蓋全鎮(zhèn)，有用戶 2790戶，通信網(wǎng)絡(luò)健全，有程控電話 1500 門，移動(dòng)、聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全鎮(zhèn)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接通全鎮(zhèn)。 43′ 52″ 106176。東與龍興、石船鎮(zhèn)相連；南與江北區(qū)接壤；西與石坪鎮(zhèn)雙鳳橋街道、王家鎮(zhèn)接界；北與古路鎮(zhèn)相鄰，距區(qū)政府駐地 17 公里、距市政府駐地 25 公里。 （四）經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 全鎮(zhèn)主要以建材業(yè)和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 18 二、 項(xiàng)目環(huán)境分析 （一）項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 玉峰山鐵山坪板塊 —— 以森林為主要休閑旅游資源 玉峰山森林公園和鐵山坪森林 公園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)，該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊最強(qiáng)勢(shì)的資源，并有“天然氧吧”之稱，是重慶典型的綠色生態(tài)工程，是重慶市自駕游的主要線路，景區(qū)對(duì)外開放時(shí)間比較短，加上政府對(duì)原生態(tài)森林的保護(hù)政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設(shè)施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂轉(zhuǎn)向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實(shí)施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 項(xiàng)目所在區(qū)域，玉峰山鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，區(qū)域北臨統(tǒng)景風(fēng)景區(qū)，東靠渝北復(fù)盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和石船鎮(zhèn)，西面是渝北行政中心兩路鎮(zhèn)、北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南面緊鄰重慶江北區(qū)寸灘港和鐵山坪風(fēng)景區(qū)；由于玉峰山與鐵山坪山系相連 ，鐵山坪風(fēng)景區(qū)在對(duì)外宣傳的度假山莊和休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，大部分物業(yè)位于玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，這對(duì)項(xiàng)目借助鐵山坪風(fēng)景區(qū)休閑旅游資源進(jìn)行整體開發(fā)，有較大的益處。 就玉峰山整體休閑旅游資源評(píng)價(jià)而言，可以概括為幾句話：占地區(qū)域很廣；地理位置較佳；交通進(jìn)入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！ 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 22 第四章 運(yùn)作主體和模式 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 （一）遵循觀光旅游與 森林工程 的內(nèi)在功能聯(lián)系： 即利用自然或人工營(yíng)造的環(huán)境空間 ， 向游客提供逗留的場(chǎng)所，提供體驗(yàn)交流的場(chǎng)所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場(chǎng)所。 二 、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模如下： 項(xiàng)目宅基地共涉及農(nóng)房的農(nóng)戶有 22 戶，共占地 22 畝、耕地 180畝、林 地 450 畝。 ④修建其他配套公共設(shè)施。 （二）功能分區(qū) 鄉(xiāng)村俱樂部：以森林公園和農(nóng)業(yè)園配套，用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如 ：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易。它包括接待中心、游客集散中心、服務(wù)中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。 生態(tài)農(nóng)業(yè)園 ：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅