【導(dǎo)讀】沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。全區(qū)幅員396平方公里，人口。其優(yōu)越的地理位置、發(fā)達的交通，成為重慶人流、物流、信息流之要。元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6421元。目前沙區(qū)已經(jīng)擁有大小商場1300余。沙坪壩區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達，是重慶市重要的工業(yè)基地之一。科技實力雄厚、文化教育發(fā)達的科教文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有大專院校9所，中等專。業(yè)學(xué)校、中小學(xué)300多所，在校學(xué)生萬人。全市近三分之一的科研機構(gòu)。近兩年沙區(qū)商業(yè)發(fā)展的日益迅猛，在沙區(qū)商貿(mào)中心的角色定位也日益明顯。是一貫大氣的推廣方式，都是作為了沙坪壩區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟繁榮的象征，同時，板塊商業(yè)市場特征：南部城區(qū)板塊是沙區(qū)中高檔住宅小區(qū)最為集中的板塊，馬家?guī)r建材市場是該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表，其以主力店加商業(yè)街的。了全市范圍內(nèi)較有影響的大型專業(yè)建筑材料市場之一。日、立陽等相繼進駐沙區(qū)。業(yè)個體競爭較為激烈，同質(zhì)化沖突嚴重。規(guī)模和經(jīng)營方式，是沙坪壩區(qū)經(jīng)濟活動的重要組成部分。

　　

【正文】 3～11342 元之間，（同理：平街層均價區(qū)間為： 22028～ 23496）在現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場有一定的競爭力。 商業(yè)租金價格模擬 誠然，租金價格是屬于隨行就市的變化，幾乎每個月甚至于每天的租金市 場行情都不一樣。但是在做本項目商業(yè)租金價格模擬時，可以通過商業(yè)投資回報率，來反推估算本項目平街層的租金價格。 市場租金投資回報率的正常范圍在 8%～ 12%之間（投資回報率低于 8%則說企業(yè) ()，大量的管理資料下載 明商業(yè)氛圍不濃，不利于商業(yè)投資以及經(jīng)營開展，高于 12%，則說明不可預(yù)見性商業(yè)風險較大）。 投資回報率計算方式： 投資回報率 =每平方米月租金租用面積 12/銷售單價面積 由上述題設(shè)，和模擬的商業(yè)物業(yè)的銷售單價，可以反推估算每平方米月租金。得出本項目商業(yè)平街層每平方米月租金區(qū)間范圍是： 163 元～ 245 元 二、傳統(tǒng)百貨業(yè)策劃思路 以綜合性產(chǎn)品進行經(jīng)營規(guī)劃，面向全區(qū)以及整個重慶市場。 以市場先導(dǎo)者地位和角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點，全面提升項目綜合素質(zhì)。 增強市場匯聚力與競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 以多種經(jīng)營形式吸納品牌企業(yè)進駐經(jīng)營。 提供豐富的產(chǎn)品展示舞臺以及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境和商機，投資吸引力與價值更為顯著。 營造濃厚的市場商業(yè)氛圍，增強市場經(jīng)濟價值及市場匯聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售和招商進程。具體運作如下： 強化本項目的市場投資前景，以及傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。 強化 本項目地塊發(fā)展前景及沙坪壩中心商業(yè)圈的發(fā)展前景。 借助品牌企業(yè)進駐本項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化本項目的優(yōu)勢和特征。 強化本項目的價格升值空間，并與競爭市場的商業(yè)物業(yè)進行價格類比，突出企業(yè) ()，大量的管理資料下載 本項目的發(fā)展優(yōu)勢。 吸納大型百貨超市進駐，增加人流和自身品牌效應(yīng)。 充分發(fā)揮本項目自身的品牌優(yōu)勢，帶動銷售及租賃的發(fā)展進程。 以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)的進駐，借助其品牌效應(yīng)和知名度，帶動整體商場的銷售。 附：重慶市內(nèi)部分大型商家列表 名稱 地址 電話 備注 重慶百貨大樓 渝中區(qū)民族路 2 號 63841484 江北建新北路（現(xiàn)代廣場） 67850487 楊家坪正街 68652947 沙坪壩區(qū)步行街 65343466 新世紀百貨 渝中區(qū)青年路 18 號 63818611 渝中區(qū)民族路 173 號 63833946 伊之都 南坪萬壽路 重慶商業(yè)大廈 渝中區(qū)八一路 168 號 63830235 晨光百貨商場 九龍坡石橋埔 68614660 立丹百貨 楊家坪 68432024 百盛購物中心 大坪長江二路 77 號 68898940 渝北商業(yè)大廈 江北區(qū)觀音橋 67866776 南坪商業(yè)大樓 南坪 62803978 富安百貨 兩路口中山三路 32 號 63871888 重慶兩百商場 兩路口中山三路 38 號 63863697 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 麥德龍 南坪白鶴路 101 號 69028888 三、特色化、專業(yè)型的主題式商場功能定位 （一）背景簡析 市場大勢 整體商業(yè)形勢發(fā)展良好，呈上揚趨勢 同質(zhì)化程度較高，競爭慘烈 特色化、專業(yè)型建設(shè)已引起 重視 市場走向 市場經(jīng)營需要全新理念的引導(dǎo) 人文化建設(shè)進一步加強并得以突出 品牌認知 風情式商務(wù)公寓的成功推出，使項目品牌一入市就產(chǎn)生了巨大的效應(yīng) 現(xiàn)有的品牌仍需進一步的挖掘、提純 競爭狀況 地段成熟 特色化、專業(yè)型的商業(yè)定位，規(guī)避同質(zhì)化競爭風險 突出項目差異化 消費群體 學(xué)生 區(qū)域內(nèi)常住居民 周邊單位員工 部分中層白領(lǐng) 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 問題 本項目商業(yè)的硬件配置尚有欠缺 周邊商業(yè)物業(yè)空置量大，容易形成“克隆”模仿的同質(zhì)競爭 （二）目標策略 營銷目標 建立金沙國際的全面差異化形象 完成商業(yè)物業(yè)的銷售、招商工作 品牌目標 特 色化、專業(yè)型的主題式商場要求當前推廣要為后續(xù)營運打好品牌基礎(chǔ) 與消費者的溝通必須站在消費者的立場上 區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)物業(yè)在物質(zhì)層面上的同質(zhì)化或者“克隆”模仿性不足于造成其自身的優(yōu)勢 （三）功能劃分 綜上所述：相應(yīng)的商業(yè)功能規(guī)劃定位應(yīng)根據(jù)沙坪壩現(xiàn)有商業(yè)狀況以及面對的激烈競爭，大百貨的經(jīng)營形式存在著非常大的市場風險。因此，只有進行特色化、專業(yè)化的商業(yè)功能定位，才有可能獨樹一幟，與眾不同。 類別 樓層 分層功能 分層要求 空間原則 裝飾風格定位 商業(yè)車庫 負 4 層 設(shè)備房和部分倉庫 負 3 層 車庫和倉庫 負 2 層 車庫 超市 負 1 層 商業(yè)超市 裝修層次注意弱化“高檔高價”的感覺 開放型 大通透 平價、中檔、大眾化概念；物化表現(xiàn) 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 體育精品層 平街層 體育精品店（主力店） 追求回頭客、熟客；保留傳統(tǒng)經(jīng)營的優(yōu)點，并插入適量的休閑功能 流線清晰、大循環(huán)與小循環(huán)、回路系統(tǒng)完善 后現(xiàn)代古典風格，重視符號（ logo 等）表現(xiàn) 2 層 體育服裝、鞋類等（主力店） 3 層 大型運動器械、器材 休閑 運動層 4 層 健美操、國術(shù)等 突破商業(yè)生死線；克服人的疲勞；運動休閑表現(xiàn)強化； 開放、自由、輕松 中西結(jié)合 5 層 小球類運動館（乒球館、臺球館、壁球館） 6 層 休閑中心 7 層 書社和茶坊、小型餐飲服務(wù) 需垂直電梯直達，與扶梯形成雙路配合 注重開放式與私密性的配合 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 8 層 精品自助型影像廳 分層闡述 商業(yè)車庫 針對本項目的區(qū)位優(yōu)勢，可以推出大型車位，彌補細節(jié)型配套的不足。同時，利用車庫特征，適當加入一 定面積的倉貯空間，并且可以進行二次功能組合。 體育精品層 該層為項目主力店，是項目招商的重點。 休閑運動層 運動多元化，同時面對不同的消費群體，特別爭取周邊居民運動消費的固定化，從而帶動整體人氣，并反作用于主力店。 休閑中心 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 多種休閑元素的集中體現(xiàn)，沒有餐飲嘈雜和迪廳喧囂，滿足不同休閑愛好的消費者，帶動整體人氣 樓層功能定位的說明 看點、購物、休閑、娛樂功能的統(tǒng)一 商業(yè)購物中心的人流是由購物、休閑、游逛三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占三分之一，但由休閑、游逛者存在意想和即興購買，因此，實際購物人數(shù)會適度提 升，消費能力將增強。 根據(jù)市商委的測算，一般情況下在購物時，兒童的疲勞時間為 40～ 60 分鐘、成人為 90～ 150。按此推算：消費者在商場內(nèi)的停留時間不會超過 小時。超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致消費者離開購物環(huán)境，終止交易活動。 基于上述兩點，商業(yè)購物中心不僅要設(shè)施完善、服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。消費者可以在這里購物，游樂。這樣就消除了消費者的疲勞感、延長了駐留時間。這是目前傳統(tǒng)商業(yè)所不能比擬的。 圍繞著運動休閑的概念設(shè)計 沙坪壩區(qū)特定的主流消費群體，學(xué)生、常住居民的特點決定了特色化、 專業(yè)型的經(jīng)營走向。體育運動型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正是適合了他們的要求。 隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，自然健康的生活目標成為人們的追求。消費也由傳統(tǒng)的食品、日常用品轉(zhuǎn)移。運動休閑的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營越來越為生活“亞健康”的人們所接受。 面對這一消費特征和發(fā)展趨勢，把主題式商場的主題定位為運動休閑極有必要，有利于克服本項目自身商業(yè)裙樓較高的難點，有利于日后良好的經(jīng)營業(yè)績的產(chǎn)生，有著良好的發(fā)展前景。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 小結(jié) 體育運動休閑的特色化、專業(yè)型的主題與本項目自身商業(yè)特征契合。 立足于商業(yè)部分主題定位的差異化 ，搶占市場先機，打開有利局面，并可以有效的規(guī)避“克隆”模仿性的同質(zhì)化競爭風險。 四、商業(yè)部分采用自營方式的思考點 思考點一：在目前市場整體商業(yè)裙樓較冷的情況下特色化、專業(yè)型的主題定位可能使營銷周期延長 周期拉長不利于現(xiàn)階段商業(yè)部分的發(fā)展，而且對商務(wù)公寓的租賃績效會有影響。因此，應(yīng)優(yōu)先確立主力店的營銷工作。具體可采用以優(yōu)惠的招商措施吸納大型專業(yè)體育零售業(yè)的進駐，充分借助其品牌效應(yīng)和知名度。 休閑娛樂的設(shè)施配備的經(jīng)營成本相對不高，因此在不影響整體工作的進程情況下，可以進行自營。 思考點二：引導(dǎo)型商業(yè)物業(yè)進行自營 返租 引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。 增強了商業(yè)部分規(guī)范性引導(dǎo)，與項目整體氛圍相附合。 第四部分 現(xiàn)階段工作進行 (略 ) 根據(jù)上述要求，現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手： （一）營銷資料、招商資料的準備 銷售手冊的準備 宣傳折頁 商場平面圖 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 統(tǒng)一的銷講詞 選用建筑材料 商業(yè)物業(yè)管理說明 銷售現(xiàn)場管理 項目形象維護 人員管理 銷售文件的配合 現(xiàn)場賣場日常管理 （二）對象招商企業(yè)聯(lián)系 重慶本地知名休閑用品商家 商家附表： 休閑娛樂場所附表： 外區(qū)域商家 傳 統(tǒng)經(jīng)營知名商家名錄（附表） 體育專業(yè)商家（附表）