【導(dǎo)讀】沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。全區(qū)幅員396平方公里，人口。其優(yōu)越的地理位置、發(fā)達(dá)的交通，成為重慶人流、物流、信息流之要。元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6421元。目前沙區(qū)已經(jīng)擁有大小商場1300余。沙坪壩區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，是重慶市重要的工業(yè)基地之一?？萍紝嵙π酆瘛⑽幕逃l(fā)達(dá)的科教文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有大專院校9所，中等專。業(yè)學(xué)校、中小學(xué)300多所，在校學(xué)生萬人。全市近三分之一的科研機構(gòu)。近兩年沙區(qū)商業(yè)發(fā)展的日益迅猛，在沙區(qū)商貿(mào)中心的角色定位也日益明顯。是一貫大氣的推廣方式，都是作為了沙坪壩區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟繁榮的象征，同時，板塊商業(yè)市場特征：南部城區(qū)板塊是沙區(qū)中高檔住宅小區(qū)最為集中的板塊，馬家?guī)r建材市場是該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表，其以主力店加商業(yè)街的。了全市范圍內(nèi)較有影響的大型專業(yè)建筑材料市場之一。日、立陽等相繼進駐沙區(qū)。業(yè)個體競爭較為激烈，同質(zhì)化沖突嚴(yán)重。規(guī)模和經(jīng)營方式，是沙坪壩區(qū)經(jīng)濟活動的重要組成部分。

　　

【正文】 3～11342 元之間，（同理：平街層均價區(qū)間為： 22028～ 23496）在現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場有一定的競爭力。 商業(yè)租金價格模擬 誠然，租金價格是屬于隨行就市的變化，幾乎每個月甚至于每天的租金市 場行情都不一樣。但是在做本項目商業(yè)租金價格模擬時，可以通過商業(yè)投資回報率，來反推估算本項目平街層的租金價格。 市場租金投資回報率的正常范圍在 8%～ 12%之間（投資回報率低于 8%則說企業(yè) ()，大量的管理資料下載 明商業(yè)氛圍不濃，不利于商業(yè)投資以及經(jīng)營開展，高于 12%，則說明不可預(yù)見性商業(yè)風(fēng)險較大）。 投資回報率計算方式： 投資回報率 =每平方米月租金租用面積 12/銷售單價面積 由上述題設(shè)，和模擬的商業(yè)物業(yè)的銷售單價，可以反推估算每平方米月租金。得出本項目商業(yè)平街層每平方米月租金區(qū)間范圍是： 163 元～ 245 元 二、傳統(tǒng)百貨業(yè)策劃思路 以綜合性產(chǎn)品進行經(jīng)營規(guī)劃，面向全區(qū)以及整個重慶市場。 以市場先導(dǎo)者地位和角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點，全面提升項目綜合素質(zhì)。 增強市場匯聚力與競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 以多種經(jīng)營形式吸納品牌企業(yè)進駐經(jīng)營。 提供豐富的產(chǎn)品展示舞臺以及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境和商機，投資吸引力與價值更為顯著。 營造濃厚的市場商業(yè)氛圍，增強市場經(jīng)濟價值及市場匯聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售和招商進程。具體運作如下： 強化本項目的市場投資前景，以及傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。 強化 本項目地塊發(fā)展前景及沙坪壩中心商業(yè)圈的發(fā)展前景。 借助品牌企業(yè)進駐本項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化本項目的優(yōu)勢和特征。 強化本項目的價格升值空間，并與競爭市場的商業(yè)物業(yè)進行價格類比，突出企業(yè) ()，大量的管理資料下載 本項目的發(fā)展優(yōu)勢。 吸納大型百貨超市進駐，增加人流和自身品牌效應(yīng)。 充分發(fā)揮本項目自身的品牌優(yōu)勢，帶動銷售及租賃的發(fā)展進程。 以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)的進駐，借助其品牌效應(yīng)和知名度，帶動整體商場的銷售。 附：重慶市內(nèi)部分大型商家列表 名稱 地址 電話 備注 重慶百貨大樓 渝中區(qū)民族路 2 號 63841484 江北建新北路（現(xiàn)代廣場） 67850487 楊家坪正街 68652947 沙坪壩區(qū)步行街 65343466 新世紀(jì)百貨 渝中區(qū)青年路 18 號 63818611 渝中區(qū)民族路 173 號 63833946 伊之都 南坪萬壽路 重慶商業(yè)大廈 渝中區(qū)八一路 168 號 63830235 晨光百貨商場 九龍坡石橋埔 68614660 立丹百貨 楊家坪 68432024 百盛購物中心 大坪長江二路 77 號 68898940 渝北商業(yè)大廈 江北區(qū)觀音橋 67866776 南坪商業(yè)大樓 南坪 62803978 富安百貨 兩路口中山三路 32 號 63871888 重慶兩百商場 兩路口中山三路 38 號 63863697 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 麥德龍 南坪白鶴路 101 號 69028888 三、特色化、專業(yè)型的主題式商場功能定位 （一）背景簡析 市場大勢 整體商業(yè)形勢發(fā)展良好，呈上揚趨勢 同質(zhì)化程度較高，競爭慘烈 特色化、專業(yè)型建設(shè)已引起 重視 市場走向 市場經(jīng)營需要全新理念的引導(dǎo) 人文化建設(shè)進一步加強并得以突出 品牌認(rèn)知 風(fēng)情式商務(wù)公寓的成功推出，使項目品牌一入市就產(chǎn)生了巨大的效應(yīng) 現(xiàn)有的品牌仍需進一步的挖掘、提純 競爭狀況 地段成熟 特色化、專業(yè)型的商業(yè)定位，規(guī)避同質(zhì)化競爭風(fēng)險 突出項目差異化 消費群體 學(xué)生 區(qū)域內(nèi)常住居民 周邊單位員工 部分中層白領(lǐng) 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 問題 本項目商業(yè)的硬件配置尚有欠缺 周邊商業(yè)物業(yè)空置量大，容易形成“克隆”模仿的同質(zhì)競爭 （二）目標(biāo)策略 營銷目標(biāo) 建立金沙國際的全面差異化形象 完成商業(yè)物業(yè)的銷售、招商工作 品牌目標(biāo) 特 色化、專業(yè)型的主題式商場要求當(dāng)前推廣要為后續(xù)營運打好品牌基礎(chǔ) 與消費者的溝通必須站在消費者的立場上 區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)物業(yè)在物質(zhì)層面上的同質(zhì)化或者“克隆”模仿性不足于造成其自身的優(yōu)勢 （三）功能劃分 綜上所述：相應(yīng)的商業(yè)功能規(guī)劃定位應(yīng)根據(jù)沙坪壩現(xiàn)有商業(yè)狀況以及面對的激烈競爭，大百貨的經(jīng)營形式存在著非常大的市場風(fēng)險。因此，只有進行特色化、專業(yè)化的商業(yè)功能定位，才有可能獨樹一幟，與眾不同。 類別 樓層 分層功能 分層要求 空間原則 裝飾風(fēng)格定位 商業(yè)車庫 負(fù) 4 層 設(shè)備房和部分倉庫 負(fù) 3 層 車庫和倉庫 負(fù) 2 層 車庫 超市 負(fù) 1 層 商業(yè)超市 裝修層次注意弱化“高檔高價”的感覺 開放型 大通透 平價、中檔、大眾化概念；物化表現(xiàn) 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 體育精品層 平街層 體育精品店（主力店） 追求回頭客、熟客；保留傳統(tǒng)經(jīng)營的優(yōu)點，并插入適量的休閑功能 流線清晰、大循環(huán)與小循環(huán)、回路系統(tǒng)完善 后現(xiàn)代古典風(fēng)格，重視符號（ logo 等）表現(xiàn) 2 層 體育服裝、鞋類等（主力店） 3 層 大型運動器械、器材 休閑 運動層 4 層 健美操、國術(shù)等 突破商業(yè)生死線；克服人的疲勞；運動休閑表現(xiàn)強化； 開放、自由、輕松 中西結(jié)合 5 層 小球類運動館（乒球館、臺球館、壁球館） 6 層 休閑中心 7 層 書社和茶坊、小型餐飲服務(wù) 需垂直電梯直達(dá)，與扶梯形成雙路配合 注重開放式與私密性的配合 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 8 層 精品自助型影像廳 分層闡述 商業(yè)車庫 針對本項目的區(qū)位優(yōu)勢，可以推出大型車位，彌補細(xì)節(jié)型配套的不足。同時，利用車庫特征，適當(dāng)加入一 定面積的倉貯空間，并且可以進行二次功能組合。 體育精品層 該層為項目主力店，是項目招商的重點。 休閑運動層 運動多元化，同時面對不同的消費群體，特別爭取周邊居民運動消費的固定化，從而帶動整體人氣，并反作用于主力店。 休閑中心 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 多種休閑元素的集中體現(xiàn)，沒有餐飲嘈雜和迪廳喧囂，滿足不同休閑愛好的消費者，帶動整體人氣 樓層功能定位的說明 看點、購物、休閑、娛樂功能的統(tǒng)一 商業(yè)購物中心的人流是由購物、休閑、游逛三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占三分之一，但由休閑、游逛者存在意想和即興購買，因此，實際購物人數(shù)會適度提 升，消費能力將增強。 根據(jù)市商委的測算，一般情況下在購物時，兒童的疲勞時間為 40～ 60 分鐘、成人為 90～ 150。按此推算：消費者在商場內(nèi)的停留時間不會超過 小時。超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致消費者離開購物環(huán)境，終止交易活動。 基于上述兩點，商業(yè)購物中心不僅要設(shè)施完善、服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。消費者可以在這里購物，游樂。這樣就消除了消費者的疲勞感、延長了駐留時間。這是目前傳統(tǒng)商業(yè)所不能比擬的。 圍繞著運動休閑的概念設(shè)計 沙坪壩區(qū)特定的主流消費群體，學(xué)生、常住居民的特點決定了特色化、 專業(yè)型的經(jīng)營走向。體育運動型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正是適合了他們的要求。 隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，自然健康的生活目標(biāo)成為人們的追求。消費也由傳統(tǒng)的食品、日常用品轉(zhuǎn)移。運動休閑的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營越來越為生活“亞健康”的人們所接受。 面對這一消費特征和發(fā)展趨勢，把主題式商場的主題定位為運動休閑極有必要，有利于克服本項目自身商業(yè)裙樓較高的難點，有利于日后良好的經(jīng)營業(yè)績的產(chǎn)生，有著良好的發(fā)展前景。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 小結(jié) 體育運動休閑的特色化、專業(yè)型的主題與本項目自身商業(yè)特征契合。 立足于商業(yè)部分主題定位的差異化 ，搶占市場先機，打開有利局面，并可以有效的規(guī)避“克隆”模仿性的同質(zhì)化競爭風(fēng)險。 四、商業(yè)部分采用自營方式的思考點 思考點一：在目前市場整體商業(yè)裙樓較冷的情況下特色化、專業(yè)型的主題定位可能使?fàn)I銷周期延長 周期拉長不利于現(xiàn)階段商業(yè)部分的發(fā)展，而且對商務(wù)公寓的租賃績效會有影響。因此，應(yīng)優(yōu)先確立主力店的營銷工作。具體可采用以優(yōu)惠的招商措施吸納大型專業(yè)體育零售業(yè)的進駐，充分借助其品牌效應(yīng)和知名度。 休閑娛樂的設(shè)施配備的經(jīng)營成本相對不高，因此在不影響整體工作的進程情況下，可以進行自營。 思考點二：引導(dǎo)型商業(yè)物業(yè)進行自營 返租 引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。 增強了商業(yè)部分規(guī)范性引導(dǎo)，與項目整體氛圍相附合。 第四部分 現(xiàn)階段工作進行 (略 ) 根據(jù)上述要求，現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手： （一）營銷資料、招商資料的準(zhǔn)備 銷售手冊的準(zhǔn)備 宣傳折頁 商場平面圖 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 統(tǒng)一的銷講詞 選用建筑材料 商業(yè)物業(yè)管理說明 銷售現(xiàn)場管理 項目形象維護 人員管理 銷售文件的配合 現(xiàn)場賣場日常管理 （二）對象招商企業(yè)聯(lián)系 重慶本地知名休閑用品商家 商家附表： 休閑娛樂場所附表： 外區(qū)域商家 傳 統(tǒng)經(jīng)營知名商家名錄（附表） 體育專業(yè)商家（附表）