【正文】 數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告書(shū)） 本項(xiàng)目商場(chǎng)面積超過(guò)整體總面積的 30%，是適宜做為引導(dǎo)性商業(yè)業(yè) 態(tài)。而倉(cāng)庫(kù)面積的大小，主要是針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要，與進(jìn)貨方式、管理制度、庫(kù)存周 期（國(guó)內(nèi)企業(yè) ()，大量的管理資料下載 一般為 40 天）等緊密關(guān)聯(lián)。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 近幾年來(lái)，重慶市 的大型零售商場(chǎng)也出現(xiàn)了主題式的概念。 市場(chǎng)租金投資回報(bào)率的正常范圍在 8%～ 12%之間（投資回報(bào)率低于 8%則說(shuō)企業(yè) ()，大量的管理資料下載 明商業(yè)氛圍不濃，不利于商業(yè)投資以及經(jīng)營(yíng)開(kāi)展，高于 12%，則說(shuō)明不可預(yù)見(jiàn)性商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大）。 附：重慶市內(nèi)部分大型商家列表 名稱(chēng) 地址 電話 備注 重慶百貨大樓 渝中區(qū)民族路 2 號(hào) 63841484 江北建新北路（現(xiàn)代廣場(chǎng)） 67850487 楊家坪正街 68652947 沙坪壩區(qū)步行街 65343466 新世紀(jì)百貨 渝中區(qū)青年路 18 號(hào) 63818611 渝中區(qū)民族路 173 號(hào) 63833946 伊之都 南坪萬(wàn)壽路 重慶商業(yè)大廈 渝中區(qū)八一路 168 號(hào) 63830235 晨光百貨商場(chǎng) 九龍坡石橋埔 68614660 立丹百貨 楊家坪 68432024 百盛購(gòu)物中心 大坪長(zhǎng)江二路 77 號(hào) 68898940 渝北商業(yè)大廈 江北區(qū)觀音橋 67866776 南坪商業(yè)大樓 南坪 62803978 富安百貨 兩路口中山三路 32 號(hào) 63871888 重慶兩百商場(chǎng) 兩路口中山三路 38 號(hào) 63863697 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 麥德龍 南坪白鶴路 101 號(hào) 69028888 三、特色化、專(zhuān)業(yè)型的主題式商場(chǎng)功能定位 （一）背景簡(jiǎn)析 市場(chǎng)大勢(shì) 整體商業(yè)形勢(shì)發(fā)展良好，呈上揚(yáng)趨勢(shì) 同質(zhì)化程度較高，競(jìng)爭(zhēng)慘烈 特色化、專(zhuān)業(yè)型建設(shè)已引起 重視 市場(chǎng)走向 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要全新理念的引導(dǎo) 人文化建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)并得以突出 品牌認(rèn)知 風(fēng)情式商務(wù)公寓的成功推出，使項(xiàng)目品牌一入市就產(chǎn)生了巨大的效應(yīng) 現(xiàn)有的品牌仍需進(jìn)一步的挖掘、提純 競(jìng)爭(zhēng)狀況 地段成熟 特色化、專(zhuān)業(yè)型的商業(yè)定位，規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 突出項(xiàng)目差異化 消費(fèi)群體 學(xué)生 區(qū)域內(nèi)常住居民 周邊單位員工 部分中層白領(lǐng) 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 問(wèn)題 本項(xiàng)目商業(yè)的硬件配置尚有欠缺 周邊商業(yè)物業(yè)空置量大，容易形成“克隆”模仿的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) （二）目標(biāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 建立金沙國(guó)際的全面差異化形象 完成商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售、招商工作 品牌目標(biāo) 特 色化、專(zhuān)業(yè)型的主題式商場(chǎng)要求當(dāng)前推廣要為后續(xù)營(yíng)運(yùn)打好品牌基礎(chǔ) 與消費(fèi)者的溝通必須站在消費(fèi)者的立場(chǎng)上 區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)物業(yè)在物質(zhì)層面上的同質(zhì)化或者“克隆”模仿性不足于造成其自身的優(yōu)勢(shì) （三）功能劃分 綜上所述：相應(yīng)的商業(yè)功能規(guī)劃定位應(yīng)根據(jù)沙坪壩現(xiàn)有商業(yè)狀況以及面對(duì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，大百貨的經(jīng)營(yíng)形式存在著非常大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。體育運(yùn)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正是適合了他們的要求。 增強(qiáng)了商業(yè)部分規(guī)范性引導(dǎo)，與項(xiàng)目整體氛圍相附合。消費(fèi)者可以在這里購(gòu)物，游樂(lè)。 強(qiáng)化本項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行價(jià)格類(lèi)比，突出企業(yè) ()，大量的管理資料下載 本項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 利用相同的方法進(jìn)行平街層價(jià)格模擬，可以得出： 與金誠(chéng)廣場(chǎng)模擬為： 15248 元 /平方米 與融信商廈模擬為： 25476 元 /平方米 與華宇廣場(chǎng)模擬為： 29203 元 /平方米 加權(quán)求和 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 考慮到上述項(xiàng)目與本項(xiàng)目的可比性，在定價(jià)加權(quán)中，根據(jù)上表中的設(shè)定值，可分別設(shè)定權(quán)為： 商業(yè) 均價(jià)：金誠(chéng)廣場(chǎng)： 20% 三峽廣場(chǎng)： 25% 融信商廈： 20% 怡馨大廈： 35% 平街層均價(jià)：華宇廣場(chǎng)： 30% 融信商廈： 35% 金誠(chéng)廣場(chǎng)： 35% 則項(xiàng)目與市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目比較，合理商業(yè)均價(jià)為： 9802 20%+11210 20%+13568 25%+12057 35%=11814 元 /平方米 合理平街層均價(jià)為： 15248 35%+25476 35%+29203 30%=24475 元 /平方米 計(jì)算結(jié)果修正 11814 元 /平方米的結(jié)果是依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目的情況計(jì)算得到的，但由于上述項(xiàng)目考慮了資本的時(shí)間因素，而采用 預(yù)期收益法進(jìn)行定價(jià)（在營(yíng)銷(xiāo)方面的表現(xiàn)就是價(jià)格相對(duì)虛高，銷(xiāo)售速度較慢），與本項(xiàng)目較快的銷(xiāo)售進(jìn)度要求不盡相同?？偟膩?lái)說(shuō)，特色化、專(zhuān)業(yè)型的主題式商場(chǎng)有很大的發(fā)展空間?？赏怀鲋鳂墙ㄖ?，使得從中心商業(yè)圈內(nèi)的多個(gè)不同的視角看到建筑，是金沙國(guó)際的“地標(biāo)”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購(gòu)、玩”的功能于一體得以更好的體現(xiàn)。 衛(wèi)生間 每層設(shè)男女衛(wèi)生間。只要各項(xiàng)目之間定位不重疊，沙坪壩區(qū)完全有能力消化掉更多的商品。在這場(chǎng)爭(zhēng)奪中，本項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常明顯，這是由于本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)過(guò)很多年的積累，在老百姓的心理已經(jīng)形成了一種潛在的思維定勢(shì)。 從 1997 年開(kāi)始，沙坪壩由點(diǎn)及面的，逐步建成了約 6000 多平方米的“綠色藝術(shù)廣場(chǎng)”。 隨著居民收入水平的增加，耐用消費(fèi)品的全面普及，居民消費(fèi)將更注重精神層次的享受，更注重消費(fèi)帶來(lái)的附加值；從某種意義上來(lái)說(shuō)，這蘊(yùn)涵了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一種新趨勢(shì)，即從單一的商品性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)，向服務(wù)水平、購(gòu)物環(huán)境層面的綜合競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化。 重百南豐、江南商都、百盛、商社電器等商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 15 萬(wàn)平方米。在各項(xiàng)單項(xiàng)指標(biāo)上，對(duì)比各區(qū)情況分析如下： 消費(fèi)力分析 如果以區(qū)域內(nèi)的常住人口數(shù)量乘以人均消費(fèi)支出，計(jì)算重慶各主城區(qū)的消費(fèi)力，沙坪壩區(qū)僅位于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)之后，位居第三。 名稱(chēng) 位置 經(jīng)營(yíng)面積 經(jīng)營(yíng)效果 新西南歌城 銀貿(mào)大廈 1500 ㎡ 良好 沙坪壩電影院 恒鑫大廈 800 ㎡ 一般 文化館 電玩城 文化館 250 ㎡ 良好 KISS 吧 火車(chē)北站 300 ㎡ 一般 金龍玉鳳 石碾盤(pán) 1200 ㎡ 良好 音樂(lè)龍歌城 欣陽(yáng)廣場(chǎng) 2000 ㎡ 一般 小青蛙酒廊 漢渝路 100 ㎡ 好 奧龍夜總會(huì) 小龍坎 1500 ㎡ 良好 (2)調(diào)查結(jié)論 沙坪壩區(qū)休閑娛樂(lè)設(shè)施主要分布在中心商業(yè)區(qū)域，而重慶大學(xué)周邊、小龍坎、石碾盤(pán)均有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，但較為分散，經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較差，沒(méi)有形成氣候。沙重百于 1999 年底，進(jìn)入沙區(qū)市場(chǎng) ,位于沙坪壩正街 ,屬于中部板塊內(nèi)。但是，商業(yè)物業(yè)相對(duì)缺乏，而且各檔次物業(yè)的分布相對(duì)比較均勻（隨各小區(qū)而自然形成）。企業(yè) ()，大量的管理資料下載 重慶沙坪壩片區(qū)商業(yè)發(fā)展策略報(bào)告書(shū)（提議稿） 第一部分 沙坪壩片區(qū)商業(yè)調(diào)查淺析 一、沙坪壩區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 (一 )沙坪壩區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)基本描述 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。馬家?guī)r建材市場(chǎng)是該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表，其以主力店加商業(yè)街的模式進(jìn)行商業(yè)專(zhuān)業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，再有區(qū)政府的大力扶持，馬家?guī)r建材市場(chǎng)成為了全市范圍內(nèi)較有影響的大型專(zhuān)業(yè)建筑材料市場(chǎng)之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)： 2002 年該商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額達(dá) 億元，是沙坪壩區(qū)最好的 商業(yè)物業(yè)。 中心區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施集中，周末人氣旺盛，工作日晚上人也很多。 但是需要說(shuō)明的是，由于南岸和江北兩區(qū)距離渝中區(qū)較近，兩區(qū)的購(gòu)物環(huán)境、商業(yè)發(fā)展水平以及商圈的相關(guān)軟硬件配套和渝中區(qū)相比，有明顯的差距，其消費(fèi)力被解放碑商圈分流的現(xiàn)象 非常明顯。 重百陽(yáng)光、江北商場(chǎng)、世紀(jì)新都、現(xiàn)代廣場(chǎng)、華音商場(chǎng)等商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 10 萬(wàn)平方米。 而沙坪壩區(qū)由于居民文化水平高，商業(yè)區(qū)人文氣息濃厚，在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)疑已搶得先機(jī)，為高附加值商業(yè)業(yè)態(tài)營(yíng)造了更好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)；從另一方面看，這又有利于沙 坪壩區(qū)商業(yè)檔次、商業(yè)形象的進(jìn)一步提升，使之步入一條良性的發(fā)展循環(huán)軌道。這一片出現(xiàn)在鬧市區(qū)中心較為開(kāi) 闊的綠地，舒解了擁塞的城市空間，柔化了生硬的城市環(huán)境，豐富了城市景觀。這從沙重百這幾年的銷(xiāo)售額可以得到印證。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預(yù)期商業(yè)前景是非常樂(lè)觀的。 二、本項(xiàng)目商業(yè)特征之 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 3 2 地段成熟 1 地理位置優(yōu)勢(shì)突出， 7 6 項(xiàng)目建筑宏偉、布局合理。 （三）功能定位設(shè)計(jì) 盲點(diǎn)規(guī)避 盲點(diǎn)：倉(cāng)庫(kù)、車(chē)流。 特色化、專(zhuān)業(yè)型的主題式商場(chǎng)定位與本項(xiàng)目商業(yè)部分的契合點(diǎn) 特色化、專(zhuān)業(yè)型的主題式商場(chǎng)在重慶得到了充分的發(fā)展?，F(xiàn)就滅減市場(chǎng)價(jià)格虛高和達(dá)到快速營(yíng)銷(xiāo)回籠資金的目的，以 的修正系數(shù)區(qū)間（此區(qū)間通常是商業(yè)一次性付款方式的折扣）進(jìn)行價(jià)格試算， 11814 ＜實(shí)際價(jià)格＜ 11814 ，實(shí)際價(jià)格約在 10633～11342 元之間，（同理：平街層均價(jià)區(qū)間為： 22028～ 23496）在現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流和自身品牌效應(yīng)。這樣就消除了消費(fèi)者的疲勞感、延長(zhǎng)了駐留時(shí)間。 第四部分 現(xiàn)階段工作進(jìn)行 (略 ) 根據(jù)上述要求，現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手： （一）營(yíng)銷(xiāo)資料、招商資料的準(zhǔn)備 銷(xiāo)售手冊(cè)的準(zhǔn)備 宣傳折頁(yè) 商場(chǎng)平面圖 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 統(tǒng)一的銷(xiāo)講詞 選用建筑材料 商業(yè)物業(yè)管理說(shuō)明 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理 項(xiàng)目形象維護(hù) 人員管理 銷(xiāo)售文件的配合 現(xiàn)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)日常管理 （二）對(duì)象招商企業(yè)聯(lián)系 重慶本地知名休閑用品商家 商家附表： 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所附表： 外區(qū)域商家 傳 統(tǒng)經(jīng)營(yíng)知名商家名錄（附表） 體育專(zhuān)業(yè)商家