【正文】 的存在及三峽廣場的修建，沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向仍然沒有根本的變化，僅略向三峽廣場偏移而已。本項目與工行、建行沙坪壩區(qū)分理處一墻之隔，旁邊是重慶大飯店、嘉多利大酒樓等，下面的臨街鋪面是一排銀行超市。這從沙重百這幾年的銷售額可以得到印證。 目前進入的商家與即將進入的商家，除好又多與欣陽百貨、家樂福、南亞家具廣場不是分布在步行街與三峽廣場附近外，其余全在該區(qū)域內(nèi)。 從以上的事例可以看出，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成，其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定，即是以三峽廣場與華宇廣場為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團式商業(yè)格局。在今后的若干年內(nèi)，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局將不會發(fā)生比較大的企業(yè) ()，大量的管理資料下載 變化。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預期商業(yè)前景是非常樂觀的。其中：項目裙樓部分共 12 層，建筑面積 23345 平方米；地上部分共 8 層（共計 ㎡）、地下 4 層（共計 ㎡）。塔樓部分為精品商務公寓，將成為沙坪壩區(qū)寫字樓的又一代表性樓盤。 第 8 層： 平方米 （★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書） 層高 負一層： 米； 首 層： 5 米； 標準層： 米。 二、本項目商業(yè)特征之 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 3 2 地段成熟 1 地理位置優(yōu)勢突出， 7 6 項目建筑宏偉、布局合理。 引導性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。建筑形態(tài)上可以是個體門面的集合。西苑 怡馨大廈 漢渝路山城超市 躍華商城 沙坪壩重百 大都會 石橋埔泰興電腦城 第三部分 金沙國際商業(yè)裙樓市場定位建議 一、金沙國際商業(yè)部分定位概念設計 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 （一）建筑目標設計 確立金沙國際在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)圈的位置 本項目在沙百司舊址上而建，再加上商務公寓的成功推出，使得在沙坪壩區(qū)居民中有較強的影響力和認可度； 地緣優(yōu)勢突出，毗鄰沙重百、金誠廣場、明日百貨、立洋百貨 等中心商圈內(nèi)經(jīng)營情況最好的商業(yè)物業(yè)，易于人流的匯集，從而顯現(xiàn)本項目自身優(yōu)勢。 （三）功能定位設計 盲點規(guī)避 盲點：倉庫、車流。 為保證本項目商業(yè)部分日后能夠良好的營運，應安排出足夠的店內(nèi)倉庫面積。但是還是要盡量考慮貨車裝車、卸車的空間以免占用道路，造成阻塞。另外，本項目商業(yè)地面部分整體共計 8 層，而第 5 層就是傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營的生死線。 特色化、專業(yè)型的主題式商場定位與本項目商業(yè)部分的契合點 特色化、專業(yè)型的主題式商場在重慶得到了充分的發(fā)展。比如，解放碑得意世界、鄒容廣場等?？紤]到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走特色化、專業(yè)型的道路，減少不必要的重復，減少人流交叉，增加人流駐留時間，促進商品交易。 本項目商業(yè)部分與融信商廈對比，定價應為： 11000（ 1＋ ‰） 30133/148=11210 元 /平方米?，F(xiàn)就滅減市場價格虛高和達到快速營銷回籠資金的目的，以 的修正系數(shù)區(qū)間（此區(qū)間通常是商業(yè)一次性付款方式的折扣）進行價格試算， 11814 ＜實際價格＜ 11814 ，實際價格約在 10633～11342 元之間，（同理：平街層均價區(qū)間為： 22028～ 23496）在現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場有一定的競爭力。 投資回報率計算方式： 投資回報率 =每平方米月租金租用面積 12/銷售單價面積 由上述題設，和模擬的商業(yè)物業(yè)的銷售單價，可以反推估算每平方米月租金。 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。具體運作如下： 強化本項目的市場投資前景，以及傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。 吸納大型百貨超市進駐，增加人流和自身品牌效應。因此，只有進行特色化、專業(yè)化的商業(yè)功能定位，才有可能獨樹一幟，與眾不同。 休閑運動層 運動多元化，同時面對不同的消費群體，特別爭取周邊居民運動消費的固定化，從而帶動整體人氣，并反作用于主力店。按此推算：消費者在商場內(nèi)的停留時間不會超過 小時。這樣就消除了消費者的疲勞感、延長了駐留時間。 隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習慣正在發(fā)生變化，自然健康的生活目標成為人們的追求。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 小結(jié) 體育運動休閑的特色化、專業(yè)型的主題與本項目自身商業(yè)特征契合。具體可采用以優(yōu)惠的招商措施吸納大型專業(yè)體育零售業(yè)的進駐，充分借助其品牌效應和知名度。 第四部分 現(xiàn)階段工作進行 (略 ) 根據(jù)上述要求，現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手： （一）營銷資料、招商資料的準備 銷售手冊的準備 宣傳折頁 商場平面圖 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 統(tǒng)一的銷講詞 選用建筑材料 商業(yè)物業(yè)管理說明 銷售現(xiàn)場管理 項目形象維護 人員管理 銷售文件的配合 現(xiàn)場賣場日常管理 （二）對象招商企業(yè)聯(lián)系 重慶本地知名休閑用品商家 商家附表： 休閑娛樂場所附表： 外區(qū)域商家 傳 統(tǒng)經(jīng)營知名商家名錄（附表） 體育專業(yè)商家（附表） 。 思考點二：引導型商業(yè)物業(yè)進行自營 返租 引導性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。 四、商業(yè)部分采用自營方式的思考點 思考點一：在目前市場整體商業(yè)裙樓較冷的情況下特色化、專業(yè)型的主題定位可能使營銷周期延長 周期拉長不利于現(xiàn)階段商業(yè)部分的發(fā)展，而且對商務公寓的租賃績效會有影響。運動休閑的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營越來越為生活“亞健康”的人們所接受。 圍繞著運動休閑的概念設計 沙坪壩區(qū)特定的主流消費群體，學生、常住居民的特點決定了特色化、 專業(yè)型的經(jīng)營走向。 基于上述兩點，商業(yè)購物中心不僅要設施完善、服務上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。一般情況下各占三分之一，但由休閑、游逛者存在意想和即興購買，因此，實際購物人數(shù)會適度提 升，消費能力將增強。同時，利用車庫特征，適當加入一 定面積的倉貯空間，并且可以進行二次功能組合。 以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)的進駐，借助其品牌效應和知名度，帶動整體商場的銷售。 借助品牌企業(yè)進駐本項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化本項目的優(yōu)勢和特征。 提供豐富的產(chǎn)品展示舞臺以及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境和商機，投資吸引力與價值更為顯著。 以市場先導者地位和角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點，全面提升項目綜合素質(zhì)。但是在做本項目商業(yè)租金價格模擬時，可以通過商業(yè)投資回報率，來反推估算本項目平街層的租金價格。 本項目商業(yè)部分與怡馨大廈對比，定價應為： 10000（ 1＋ ‰） 12133/116=12057 元 /平方米。采用市場比較法對本項目進行價格定位，在參數(shù)的選取中遵循謹慎原則。比如，華宇廣場引進塞博數(shù)碼港等。值得一提的是臨江門現(xiàn)代書城，不僅取得了良好的經(jīng)營業(yè)績，而且還促動、改變了“走上不走下”的消費習慣，這不能不說是主題式商場定位的功勞。這種商場將同一類或者相近類別的商品集中起來，比較容易塑造出商 場的個性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種休閑意趣，增加并激發(fā)消費者的購物興趣和欲望。另外，從本項目招商時 間進度來看，進行傳統(tǒng)百貨業(yè)的招商，也是易于開展的，而且對時間的控制力度較強。 車流 由于本項目外無專門的泊車位，停車主要要靠地下停車場。 倉庫 商業(yè)交易區(qū)需要一定的貯物倉庫，作為商品儲存的空間。 分目標 最可逛：最有看點，逛著不累 最可購：物美價廉 最可玩：休閑娛樂盡在其中 具體衡量指標 提高日平均吸引人流目標 對消費者要求要有廣泛的適應性：男女老少皆宜 對消費者要求要有強烈的吸引力：學生、居民、流動人群 將人流最大限度的引導到金沙國際來 充分利用地緣優(yōu)勢， 延長消費者人均駐留時間目標 留住家庭 購物：留住小孩、留住老人、留住夫婦 留住非家庭購物：學生群體：突出可逛、可玩 流動人群：突出可逛、可購 由此需要做到：可去看點盡量增多；累了有地方休息；新穎時尚多樣的玩法；企業(yè) ()，大量的管理資料下載 小型餐飲配點 提高消費者的消費率目標 精彩多樣 想看的能看到， 物美價廉 想買的能買到， 輕松體味 想玩的能玩到， 提高日均銷售額及利潤目標 多元化價格策略 平價：堅持薄利多銷 價格合理 能買到， 中檔價：想買的， 貨真價實 高價：品牌、精品， （二）建筑風格定位 定位目標是使商場，商務雙子樓形成一個既相應又有機結(jié)合的整體。 超常規(guī)主要是指傳 統(tǒng)百貨商業(yè)的集合，是知名度很高的大型綜合性商場；引導型是指具備較高的知名度的特色化、專業(yè)性市場。 項目商業(yè)建議表 指標 10%以下 10%～～ 20% 20%～～ 30% 30%以上 商業(yè)業(yè)態(tài) 輔導型 輔助型 常規(guī) 超常規(guī)、引導型 基本說明 建筑形態(tài)是以個體門面或者攤販為主，主要提供消費者日常普通需要的產(chǎn)品。 項目的可營業(yè)商業(yè)總面積為 平方米（由車庫 平方米、負 1層至地上第八層 平方米組成），占整個項目總建筑面積（ 56000 平方米）比例為 %。 車位 2 層與 3 層為車庫，面積在 5200 平方米左右，可泊車近 120 輛，能夠充分滿足大廈需要。 項目商業(yè)部分基本技術(shù)經(jīng)濟指標 本項目 商業(yè)裙樓采用大開間全框架結(jié)構(gòu)，柱距均勻，為商業(yè)賣場提供經(jīng)濟靈活的布局。（★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書） 地理位置 金沙國 際位于沙坪壩小新街 74 號，緊鄰三角碑主轉(zhuǎn)盤旁，座落在沙坪壩區(qū)商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)，周邊商貿(mào)購物、經(jīng)濟金融、信息機構(gòu)、餐飲娛樂、商務辦公氛圍濃厚，是沙坪壩區(qū)核心的黃金口岸。由