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重慶xxx區(qū)商業(yè)發(fā)展策略報告書(存儲版)

2025-06-27 02:33上一頁面

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【正文】 整體商場的銷售。一般情況下各占三分之一,但由休閑、游逛者存在意想和即興購買,因此,實(shí)際購物人數(shù)會適度提 升,消費(fèi)能力將增強(qiáng)。 圍繞著運(yùn)動休閑的概念設(shè)計(jì) 沙坪壩區(qū)特定的主流消費(fèi)群體,學(xué)生、常住居民的特點(diǎn)決定了特色化、 專業(yè)型的經(jīng)營走向。 四、商業(yè)部分采用自營方式的思考點(diǎn) 思考點(diǎn)一:在目前市場整體商業(yè)裙樓較冷的情況下特色化、專業(yè)型的主題定位可能使?fàn)I銷周期延長 周期拉長不利于現(xiàn)階段商業(yè)部分的發(fā)展,而且對商務(wù)公寓的租賃績效會有影響。 第四部分 現(xiàn)階段工作進(jìn)行 (略 ) 根據(jù)上述要求,現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手: (一)營銷資料、招商資料的準(zhǔn)備 銷售手冊的準(zhǔn)備 宣傳折頁 商場平面圖 企業(yè) (),大量的管理資料下載 統(tǒng)一的銷講詞 選用建筑材料 商業(yè)物業(yè)管理說明 銷售現(xiàn)場管理 項(xiàng)目形象維護(hù) 人員管理 銷售文件的配合 現(xiàn)場賣場日常管理 (二)對象招商企業(yè)聯(lián)系 重慶本地知名休閑用品商家 商家附表: 休閑娛樂場所附表: 外區(qū)域商家 傳 統(tǒng)經(jīng)營知名商家名錄(附表) 體育專業(yè)商家(附表) 。 企業(yè) (),大量的管理資料下載 小結(jié) 體育運(yùn)動休閑的特色化、專業(yè)型的主題與本項(xiàng)目自身商業(yè)特征契合。這樣就消除了消費(fèi)者的疲勞感、延長了駐留時間。 休閑運(yùn)動層 運(yùn)動多元化,同時面對不同的消費(fèi)群體,特別爭取周邊居民運(yùn)動消費(fèi)的固定化,從而帶動整體人氣,并反作用于主力店。 吸納大型百貨超市進(jìn)駐,增加人流和自身品牌效應(yīng)。 項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊,投資價值更為顯著?,F(xiàn)就滅減市場價格虛高和達(dá)到快速營銷回籠資金的目的,以 的修正系數(shù)區(qū)間(此區(qū)間通常是商業(yè)一次性付款方式的折扣)進(jìn)行價格試算, 11814 <實(shí)際價格< 11814 ,實(shí)際價格約在 10633~11342 元之間,(同理:平街層均價區(qū)間為: 22028~ 23496)在現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場有一定的競爭力??紤]到購物方便和功能配套,使每一層的功能盡可能清晰,走特色化、專業(yè)型的道路,減少不必要的重復(fù),減少人流交叉,增加人流駐留時間,促進(jìn)商品交易。 特色化、專業(yè)型的主題式商場定位與本項(xiàng)目商業(yè)部分的契合點(diǎn) 特色化、專業(yè)型的主題式商場在重慶得到了充分的發(fā)展。但是還是要盡量考慮貨車裝車、卸車的空間以免占用道路,造成阻塞。 (三)功能定位設(shè)計(jì) 盲點(diǎn)規(guī)避 盲點(diǎn):倉庫、車流。建筑形態(tài)上可以是個體門面的集合。 二、本項(xiàng)目商業(yè)特征之 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 3 2 地段成熟 1 地理位置優(yōu)勢突出, 7 6 項(xiàng)目建筑宏偉、布局合理。塔樓部分為精品商務(wù)公寓,將成為沙坪壩區(qū)寫字樓的又一代表性樓盤。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預(yù)期商業(yè)前景是非常樂觀的。 從以上的事例可以看出,沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成,其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定,即是以三峽廣場與華宇廣場為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當(dāng)勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團(tuán)式商業(yè)格局。這從沙重百這幾年的銷售額可以得到印證。 三峽廣場修建以后,人口流向發(fā)生了一些變化,由于新世紀(jì)、賽博數(shù)碼廣場的開業(yè)、銀貿(mào)商廈的存在及三峽廣場的修建,沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向仍然沒有根本的變化,僅略向三峽廣場偏移而已。這一片出現(xiàn)在鬧市區(qū)中心較為開 闊的綠地,舒解了擁塞的城市空間,柔化了生硬的城市環(huán)境,豐富了城市景觀。在強(qiáng)化教育優(yōu)勢的同時,注重營造城市特色人文景觀的優(yōu)勢和沙坪壩區(qū)景觀資源的開發(fā)。 而沙坪壩區(qū)由于居民文化水平高,商業(yè)區(qū)人文氣息濃厚,在新一輪競爭中無疑已搶得先機(jī),為高附加值商業(yè)業(yè)態(tài)營造了更好的經(jīng)營平臺;從另一方面看,這又有利于沙 坪壩區(qū)商業(yè)檔次、商業(yè)形象的進(jìn)一步提升,使之步入一條良性的發(fā)展循環(huán)軌道。 “三元”:教育科技人口 沙坪壩有大中專院校 22 所,區(qū)屬中小學(xué) 200 多所,在校學(xué)生 13 萬人左右,教育人口總量約 20 萬;另外全市近 1/3 的科研機(jī)構(gòu)集中于沙坪壩,科技工作者 5 萬余人,智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的 1/3。 重百陽光、江北商場、世紀(jì)新都、現(xiàn)代廣場、華音商場等商業(yè)營業(yè)面積約 10 萬平方米。楊家坪步行街已初步成型;江北區(qū)步行街方案遲遲未能實(shí)施。 但是需要說明的是,由于南岸和江北兩區(qū)距離渝中區(qū)較近,兩區(qū)的購物環(huán)境、商業(yè)發(fā)展水平以及商圈的相關(guān)軟硬件配套和渝中區(qū)相比,有明顯的差距,其消費(fèi)力被解放碑商圈分流的現(xiàn)象 非常明顯。 規(guī)模 始建于 90 年代中期的步行街,北起沙南街,跨渝碚路,順華宇廣場西側(cè)延伸至綠色藝術(shù)廣場,是重慶目前最大的步行商業(yè)街區(qū)。 中心區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施集中,周末人氣旺盛,工作日晚上人也很多。 (四)沙坪壩區(qū)專業(yè)市場調(diào)查 沙坪壩區(qū)專業(yè)市場分布概述 沙坪壩區(qū)專業(yè)市場分布較為零散,頗具規(guī)模的專業(yè)市場主要集中在西、南部板塊,商業(yè)繁華的中部板塊幾乎沒有。據(jù)統(tǒng)計(jì): 2002 年該商場總營業(yè)額達(dá) 億元,是沙坪壩區(qū)最好的 商業(yè)物業(yè)。整個區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)起步較 晚,房價亦較低。馬家?guī)r建材市場是該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表,其以主力店加商業(yè)街的模式進(jìn)行商業(yè)專業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營,再有區(qū)政府的大力扶持,馬家?guī)r建材市場成為了全市范圍內(nèi)較有影響的大型專業(yè)建筑材料市場之一。全市近三分之一的科研機(jī)構(gòu)集中在我區(qū),科技工作者達(dá) 5 萬余人,智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的三分之一。企業(yè) (),大量的管理資料下載 重慶沙坪壩片區(qū)商業(yè)發(fā)展策略報告書(提議稿) 第一部分 沙坪壩片區(qū)商業(yè)調(diào)查淺析 一、沙坪壩區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 (一 )沙坪壩區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)基本描述 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔,地處重慶市區(qū)西部。區(qū)內(nèi)有大專院校 9 所,中等專業(yè)學(xué)校、中小學(xué) 300 多所,在校學(xué)生 萬人。但是,商業(yè)物業(yè)相對缺乏,而且各檔次物業(yè)的分布相對比較均勻(隨各小區(qū)而自然形成)。是沙坪壩區(qū)較老的大型居民聚居區(qū)之一。沙重百于 1999 年底,進(jìn)入沙區(qū)市場 ,位于沙坪壩正街 ,屬于中部板塊內(nèi)。相比之下,作為重慶市傳統(tǒng)商業(yè)的另一重要的表現(xiàn)形式 —— 批發(fā),在沙坪壩 區(qū)沒有形成有一定規(guī)模的經(jīng)營商家,整體較為零散,這也是重慶傳統(tǒng)商業(yè)在沙區(qū)較為不足的方面。 名稱 位置 經(jīng)營面積 經(jīng)營效果 新西南歌城 銀貿(mào)大廈 1500 ㎡ 良好 沙坪壩電影院 恒鑫大廈 800 ㎡ 一般 文化館 電玩城 文化館 250 ㎡ 良好 KISS 吧 火車北站 300 ㎡ 一般 金龍玉鳳 石碾盤 1200 ㎡ 良好 音樂龍歌城 欣陽廣場 2000 ㎡ 一般 小青蛙酒廊 漢渝路 100 ㎡ 好 奧龍夜總會 小龍坎 1500 ㎡ 良好 (2)調(diào)查結(jié)論 沙坪壩區(qū)休閑娛樂設(shè)施主要分布在中心商業(yè)區(qū)域,而重慶大學(xué)周邊、小龍坎、石碾盤均有休閑娛樂場所,但較為分散,經(jīng)營檔次相對較差,沒有形成氣候。 與此相對應(yīng),沙坪壩區(qū)商圈對本區(qū)居民消費(fèi)力的把握和消化比較充分,同時商品種類已較為完備。在各項(xiàng)單項(xiàng)指標(biāo)上,對比各區(qū)情況分析如下: 消費(fèi)力分析 如果以區(qū)域內(nèi)的常住人口數(shù)量乘以人均消費(fèi)支出,計(jì)算重慶各主城區(qū)的消費(fèi)力,沙坪壩區(qū)僅位于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)之后,位居第三。 整體購物環(huán)境 重慶主城區(qū)的各大商圈目前都在修建和經(jīng)營步行街。 重百南豐、江南商都、百盛、商社電器等商業(yè)營業(yè)面積約 15 萬平方米。 “二元”:企業(yè)職工 企業(yè) (),大量的管理資料下載 沙坪壩有一些大型企業(yè),由于職工人較多,效益較好,也是重要的消費(fèi)力構(gòu)成,以康明斯發(fā)動機(jī)廠、嘉陵和特鋼廠等為代表。 隨著居民收入水平的增加,耐用消費(fèi)品的全面普及,居民消費(fèi)將更注重精神層次的享受,更注重消費(fèi)帶來的附加值;從某種意義上來說,這蘊(yùn)涵了商業(yè)競爭的一種新趨勢,即從單一的商品性價比競爭,向服務(wù)水平、購物環(huán)境層面的綜合競爭轉(zhuǎn)化。 沙坪壩區(qū)整個城市規(guī)劃是以三峽廣場為核心向四周輻射,呈方形的向外擴(kuò)展。 從 1997 年開始,沙坪壩由點(diǎn)及面的,逐步建成了約 6000 多平方米的“綠色藝術(shù)廣場”。因此沙重百是沙坪壩區(qū)人口的匯聚點(diǎn),這里是商業(yè)的絕對核心地帶。在這場爭奪中,本項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢非常明顯,這是由于本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)過很多年的積累,在老百姓的心理已經(jīng)形成了一種潛在的思維定勢。其余的好又多分布在沙正街,家樂福 分布在漢渝路,南亞家具廣場分布在小新街。只要各項(xiàng)目之間定位不重疊,沙坪壩區(qū)完全有能力消化掉更多的商品。 相關(guān)配置 金沙國際建筑規(guī)劃:負(fù)四層為設(shè)備用房,負(fù)二層負(fù)三層為車庫,負(fù)一層是可由街面直接進(jìn)入的超市, 1 層至 8 層為商業(yè)用房。 衛(wèi)生間 每層設(shè)男女衛(wèi)生間。 兼含輔導(dǎo)型產(chǎn)品業(yè)態(tài),但輻射性增強(qiáng)??赏怀鲋鳂墙ㄖ沟脧闹行纳虡I(yè)圈內(nèi)的多個不同的視角看到建筑,是金沙國際的“地標(biāo)”性更加強(qiáng)烈,并使建筑集“逛、購、玩”的功能于一體得以更好的體現(xiàn)。從本項(xiàng)目建筑形態(tài)來看,也是充分考慮了這一點(diǎn)??偟膩碚f,特色化、專業(yè)型的主題式商場有很大的發(fā)展空間。 本項(xiàng)目商場部分占總體建筑面積的比例為 %,體量較大,適宜于引導(dǎo)型商業(yè)的發(fā)展。 利用相同的方法進(jìn)行平街層價格模擬,可以得出: 與金誠廣場模擬為: 15248 元 /平方米 與融信商廈模擬為: 25476 元 /平方米 與華宇廣場模擬為: 29203 元 /平方米 加權(quán)求和 企業(yè) (),大量的管理資料下載 考慮到上述項(xiàng)目與本項(xiàng)目的可比性,在定價加權(quán)中,根據(jù)上表中的設(shè)定值,可分別設(shè)定權(quán)為: 商業(yè) 均價:金誠廣場: 20% 三峽廣場: 25% 融信商廈: 20% 怡馨大廈: 35% 平街層均價:華宇廣場: 30% 融信商廈: 35% 金誠廣場: 35% 則項(xiàng)目與市場同類項(xiàng)目比較,合理商業(yè)均價為: 9802 20%+11210 20%+13568 25%+12057 35%=11814 元 /平方米
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