【正文】 整體商場的銷售。一般情況下各占三分之一，但由休閑、游逛者存在意想和即興購買，因此，實際購物人數(shù)會適度提 升，消費能力將增強。 圍繞著運動休閑的概念設(shè)計 沙坪壩區(qū)特定的主流消費群體，學生、常住居民的特點決定了特色化、 專業(yè)型的經(jīng)營走向。 四、商業(yè)部分采用自營方式的思考點 思考點一：在目前市場整體商業(yè)裙樓較冷的情況下特色化、專業(yè)型的主題定位可能使營銷周期延長 周期拉長不利于現(xiàn)階段商業(yè)部分的發(fā)展，而且對商務(wù)公寓的租賃績效會有影響。 第四部分 現(xiàn)階段工作進行 (略 ) 根據(jù)上述要求，現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手： （一）營銷資料、招商資料的準備 銷售手冊的準備 宣傳折頁 商場平面圖 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 統(tǒng)一的銷講詞 選用建筑材料 商業(yè)物業(yè)管理說明 銷售現(xiàn)場管理 項目形象維護 人員管理 銷售文件的配合 現(xiàn)場賣場日常管理 （二）對象招商企業(yè)聯(lián)系 重慶本地知名休閑用品商家 商家附表： 休閑娛樂場所附表： 外區(qū)域商家 傳 統(tǒng)經(jīng)營知名商家名錄（附表） 體育專業(yè)商家（附表） 。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 小結(jié) 體育運動休閑的特色化、專業(yè)型的主題與本項目自身商業(yè)特征契合。這樣就消除了消費者的疲勞感、延長了駐留時間。 休閑運動層 運動多元化，同時面對不同的消費群體，特別爭取周邊居民運動消費的固定化，從而帶動整體人氣，并反作用于主力店。 吸納大型百貨超市進駐，增加人流和自身品牌效應(yīng)。 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著?，F(xiàn)就滅減市場價格虛高和達到快速營銷回籠資金的目的，以 的修正系數(shù)區(qū)間（此區(qū)間通常是商業(yè)一次性付款方式的折扣）進行價格試算， 11814 ＜實際價格＜ 11814 ，實際價格約在 10633～11342 元之間，（同理：平街層均價區(qū)間為： 22028～ 23496）在現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場有一定的競爭力?？紤]到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走特色化、專業(yè)型的道路，減少不必要的重復，減少人流交叉，增加人流駐留時間，促進商品交易。 特色化、專業(yè)型的主題式商場定位與本項目商業(yè)部分的契合點 特色化、專業(yè)型的主題式商場在重慶得到了充分的發(fā)展。但是還是要盡量考慮貨車裝車、卸車的空間以免占用道路，造成阻塞。 （三）功能定位設(shè)計 盲點規(guī)避 盲點：倉庫、車流。建筑形態(tài)上可以是個體門面的集合。 二、本項目商業(yè)特征之 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 3 2 地段成熟 1 地理位置優(yōu)勢突出， 7 6 項目建筑宏偉、布局合理。塔樓部分為精品商務(wù)公寓，將成為沙坪壩區(qū)寫字樓的又一代表性樓盤。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預(yù)期商業(yè)前景是非常樂觀的。 從以上的事例可以看出，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成，其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定，即是以三峽廣場與華宇廣場為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團式商業(yè)格局。這從沙重百這幾年的銷售額可以得到印證。 三峽廣場修建以后，人口流向發(fā)生了一些變化，由于新世紀、賽博數(shù)碼廣場的開業(yè)、銀貿(mào)商廈的存在及三峽廣場的修建，沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向仍然沒有根本的變化，僅略向三峽廣場偏移而已。這一片出現(xiàn)在鬧市區(qū)中心較為開 闊的綠地，舒解了擁塞的城市空間，柔化了生硬的城市環(huán)境，豐富了城市景觀。在強化教育優(yōu)勢的同時，注重營造城市特色人文景觀的優(yōu)勢和沙坪壩區(qū)景觀資源的開發(fā)。 而沙坪壩區(qū)由于居民文化水平高，商業(yè)區(qū)人文氣息濃厚，在新一輪競爭中無疑已搶得先機，為高附加值商業(yè)業(yè)態(tài)營造了更好的經(jīng)營平臺；從另一方面看，這又有利于沙 坪壩區(qū)商業(yè)檔次、商業(yè)形象的進一步提升，使之步入一條良性的發(fā)展循環(huán)軌道。 “三元”：教育科技人口 沙坪壩有大中專院校 22 所，區(qū)屬中小學 200 多所，在校學生 13 萬人左右，教育人口總量約 20 萬；另外全市近 1/3 的科研機構(gòu)集中于沙坪壩，科技工作者 5 萬余人，智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的 1/3。 重百陽光、江北商場、世紀新都、現(xiàn)代廣場、華音商場等商業(yè)營業(yè)面積約 10 萬平方米。楊家坪步行街已初步成型；江北區(qū)步行街方案遲遲未能實施。 但是需要說明的是，由于南岸和江北兩區(qū)距離渝中區(qū)較近，兩區(qū)的購物環(huán)境、商業(yè)發(fā)展水平以及商圈的相關(guān)軟硬件配套和渝中區(qū)相比，有明顯的差距，其消費力被解放碑商圈分流的現(xiàn)象 非常明顯。 規(guī)模 始建于 90 年代中期的步行街，北起沙南街，跨渝碚路，順華宇廣場西側(cè)延伸至綠色藝術(shù)廣場，是重慶目前最大的步行商業(yè)街區(qū)。 中心區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施集中，周末人氣旺盛，工作日晚上人也很多。 （四）沙坪壩區(qū)專業(yè)市場調(diào)查 沙坪壩區(qū)專業(yè)市場分布概述 沙坪壩區(qū)專業(yè)市場分布較為零散，頗具規(guī)模的專業(yè)市場主要集中在西、南部板塊，商業(yè)繁華的中部板塊幾乎沒有。據(jù)統(tǒng)計： 2002 年該商場總營業(yè)額達 億元，是沙坪壩區(qū)最好的 商業(yè)物業(yè)。整個區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)起步較 晚，房價亦較低。馬家?guī)r建材市場是該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表，其以主力店加商業(yè)街的模式進行商業(yè)專業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，再有區(qū)政府的大力扶持，馬家?guī)r建材市場成為了全市范圍內(nèi)較有影響的大型專業(yè)建筑材料市場之一。全市近三分之一的科研機構(gòu)集中在我區(qū)，科技工作者達 5 萬余人，智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的三分之一。企業(yè) ()，大量的管理資料下載 重慶沙坪壩片區(qū)商業(yè)發(fā)展策略報告書（提議稿） 第一部分 沙坪壩片區(qū)商業(yè)調(diào)查淺析 一、沙坪壩區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 (一 )沙坪壩區(qū)商業(yè)經(jīng)濟基本描述 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。區(qū)內(nèi)有大專院校 9 所，中等專業(yè)學校、中小學 300 多所，在校學生 萬人。但是，商業(yè)物業(yè)相對缺乏，而且各檔次物業(yè)的分布相對比較均勻（隨各小區(qū)而自然形成）。是沙坪壩區(qū)較老的大型居民聚居區(qū)之一。沙重百于 1999 年底，進入沙區(qū)市場 ,位于沙坪壩正街 ,屬于中部板塊內(nèi)。相比之下，作為重慶市傳統(tǒng)商業(yè)的另一重要的表現(xiàn)形式 —— 批發(fā)，在沙坪壩 區(qū)沒有形成有一定規(guī)模的經(jīng)營商家，整體較為零散，這也是重慶傳統(tǒng)商業(yè)在沙區(qū)較為不足的方面。 名稱 位置 經(jīng)營面積 經(jīng)營效果 新西南歌城 銀貿(mào)大廈 1500 ㎡ 良好 沙坪壩電影院 恒鑫大廈 800 ㎡ 一般 文化館 電玩城 文化館 250 ㎡ 良好 KISS 吧 火車北站 300 ㎡ 一般 金龍玉鳳 石碾盤 1200 ㎡ 良好 音樂龍歌城 欣陽廣場 2000 ㎡ 一般 小青蛙酒廊 漢渝路 100 ㎡ 好 奧龍夜總會 小龍坎 1500 ㎡ 良好 (2)調(diào)查結(jié)論 沙坪壩區(qū)休閑娛樂設(shè)施主要分布在中心商業(yè)區(qū)域，而重慶大學周邊、小龍坎、石碾盤均有休閑娛樂場所，但較為分散，經(jīng)營檔次相對較差，沒有形成氣候。 與此相對應(yīng)，沙坪壩區(qū)商圈對本區(qū)居民消費力的把握和消化比較充分，同時商品種類已較為完備。在各項單項指標上，對比各區(qū)情況分析如下： 消費力分析 如果以區(qū)域內(nèi)的常住人口數(shù)量乘以人均消費支出，計算重慶各主城區(qū)的消費力，沙坪壩區(qū)僅位于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)之后，位居第三。 整體購物環(huán)境 重慶主城區(qū)的各大商圈目前都在修建和經(jīng)營步行街。 重百南豐、江南商都、百盛、商社電器等商業(yè)營業(yè)面積約 15 萬平方米。 “二元”：企業(yè)職工 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 沙坪壩有一些大型企業(yè)，由于職工人較多，效益較好，也是重要的消費力構(gòu)成，以康明斯發(fā)動機廠、嘉陵和特鋼廠等為代表。 隨著居民收入水平的增加，耐用消費品的全面普及，居民消費將更注重精神層次的享受，更注重消費帶來的附加值；從某種意義上來說，這蘊涵了商業(yè)競爭的一種新趨勢，即從單一的商品性價比競爭，向服務(wù)水平、購物環(huán)境層面的綜合競爭轉(zhuǎn)化。 沙坪壩區(qū)整個城市規(guī)劃是以三峽廣場為核心向四周輻射，呈方形的向外擴展。 從 1997 年開始，沙坪壩由點及面的，逐步建成了約 6000 多平方米的“綠色藝術(shù)廣場”。因此沙重百是沙坪壩區(qū)人口的匯聚點，這里是商業(yè)的絕對核心地帶。在這場爭奪中，本項目所在區(qū)域優(yōu)勢非常明顯，這是由于本項目所在區(qū)域經(jīng)過很多年的積累，在老百姓的心理已經(jīng)形成了一種潛在的思維定勢。其余的好又多分布在沙正街，家樂福 分布在漢渝路，南亞家具廣場分布在小新街。只要各項目之間定位不重疊，沙坪壩區(qū)完全有能力消化掉更多的商品。 相關(guān)配置 金沙國際建筑規(guī)劃：負四層為設(shè)備用房，負二層負三層為車庫，負一層是可由街面直接進入的超市， 1 層至 8 層為商業(yè)用房。 衛(wèi)生間 每層設(shè)男女衛(wèi)生間。 兼含輔導型產(chǎn)品業(yè)態(tài)，但輻射性增強。可突出主樓建筑，使得從中心商業(yè)圈內(nèi)的多個不同的視角看到建筑，是金沙國際的“地標”性更加強烈，并使建筑集“逛、購、玩”的功能于一體得以更好的體現(xiàn)。從本項目建筑形態(tài)來看，也是充分考慮了這一點?？偟膩碚f，特色化、專業(yè)型的主題式商場有很大的發(fā)展空間。 本項目商場部分占總體建筑面積的比例為 %，體量較大，適宜于引導型商業(yè)的發(fā)展。 利用相同的方法進行平街層價格模擬，可以得出： 與金誠廣場模擬為： 15248 元 /平方米 與融信商廈模擬為： 25476 元 /平方米 與華宇廣場模擬為： 29203 元 /平方米 加權(quán)求和 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 考慮到上述項目與本項目的可比性，在定價加權(quán)中，根據(jù)上表中的設(shè)定值，可分別設(shè)定權(quán)為： 商業(yè) 均價：金誠廣場： 20% 三峽廣場： 25% 融信商廈： 20% 怡馨大廈： 35% 平街層均價：華宇廣場： 30% 融信商廈： 35% 金誠廣場： 35% 則項目與市場同類項目比較，合理商業(yè)均價為： 9802 20%+11210 20%+13568 25%+12057 35%=11814 元 /平方米