商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略(存儲(chǔ)版)
【正文】 地 ， 作為項(xiàng)目一層餐飲租戶的延伸 ?綠化將馬路與餐飲區(qū)域分隔 ， 為消費(fèi)者提供安靜舒適的私密空間 。 75 項(xiàng)目的挑戰(zhàn) ? 超大規(guī)模，一次性全部推出 ? 位于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后地區(qū)，招商困難 ? 既要大眾化，又要有檔次 76 定位要點(diǎn) 時(shí)尚 /休閑已不再是一小撮人的特權(quán) ——大寧項(xiàng)目標(biāo)志著大眾生活水平 超越小康的局面 77 發(fā)展策略 ? 準(zhǔn)確定位： – 配合城市多中心發(fā)展趨勢(shì)，立足閘北，輻射整個(gè)滬北； – 帶入上海城市的整體發(fā)展理念，融入世博會(huì)“城市讓生活更美好”的理念； – 明確目標(biāo)、理清賣點(diǎn)： ? 開放舒適的購(gòu)物環(huán)境 ? 便捷的交通與合理的停車設(shè)施、區(qū)域配套 ? 國(guó)際化的中高檔品牌 ? 豐富多彩的文化、娛樂(lè)活動(dòng) 78 發(fā)展策略 ? 招商策略 – 帶入城市發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，讓租戶看到這里的發(fā)展表現(xiàn)與潛力； – 用保底租金 +提成的方式，與租戶建立共贏合作伙伴關(guān)系； – 根據(jù)定位與需要積極尋找合適租戶，并對(duì)上門的求租的客戶進(jìn)行挑選，以保證項(xiàng)目的水準(zhǔn) ? 項(xiàng)目招商情況良好，已經(jīng)有 250多個(gè)品牌進(jìn)駐大寧國(guó)際。 72 項(xiàng)目定位 ? 大寧國(guó)際項(xiàng)目以中、高檔為商業(yè)定位，主要目標(biāo)對(duì)象為中產(chǎn)階級(jí)和年輕人，符合上海居民的平均消費(fèi)水平。人們?cè)谶@里成長(zhǎng)、交友、戀愛、結(jié)婚、生子，舉凡所有喜慶事情，計(jì)劃事項(xiàng)，這里都是人們必然到來(lái)歡聚及活動(dòng)的中心 …… 。 南華早報(bào) 2023年 11月 14日 43 ? 人們預(yù)期，當(dāng)今年十月布什總統(tǒng)前往上海參加亞太經(jīng)貿(mào)合作會(huì)議時(shí)，新天地將作為中國(guó)發(fā)展的象征而被列為參觀景點(diǎn)。新天地項(xiàng)目的機(jī)制也較好，在以后的舊房開發(fā)中仍可借鑒。 5 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問(wèn)題 ? 商業(yè)地產(chǎn)總量與結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，經(jīng)營(yíng)方式和內(nèi)容趨同化，成本加大、利潤(rùn)下降，競(jìng)爭(zhēng)激烈，風(fēng)險(xiǎn)加大 ? 發(fā)展商因?yàn)閷?duì)商業(yè)不了解，導(dǎo)致對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報(bào)和資金回籠 ? 爛尾樓十之八九均是商業(yè)房產(chǎn) 6 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問(wèn)題 ? 商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問(wèn)題。 – 香港置地的中環(huán)區(qū) – 上海新天地 4 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇 ? 同時(shí)，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，商業(yè)地產(chǎn)受影響較小 ? 商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)帶來(lái)很多邊際效益，一個(gè)良好的商業(yè)項(xiàng)目可以帶動(dòng)周邊區(qū)域住宅的價(jià)值大大提升，比如新天地對(duì)太平橋地區(qū)的貢獻(xiàn)。在此，老年人懷舊追憶，青年人感受新潮，老外品味東方文化，中國(guó)人感覺(jué)開放氛圍。同時(shí)它也告訴人們?nèi)绾稳ソㄔ煲粋€(gè)相當(dāng)受歡迎的旅游勝地。這里也富有國(guó)際視野的元素，如藝術(shù)品收藏、文化時(shí)尚等。大寧地區(qū)成為炙手可熱的發(fā)展區(qū)域，大批高素質(zhì)的居民遷入，為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的環(huán)境。 ? 交通便利：緊靠浦西中軸線共和新路南北高架，臨近延長(zhǎng)路和上海馬戲城兩個(gè)地鐵站。 85 內(nèi)部參考 86 內(nèi)部參考 87 內(nèi)部參考 88 內(nèi)部參考 89 定位思考元素 上海會(huì)發(fā)展成為一個(gè)怎樣的城市 90 定位思考元素 上海與國(guó)際都會(huì)齊名： 紐約、巴黎、倫敦、米蘭等等 都是潮流的帶動(dòng)者 91 定位思考元素 上海要是中國(guó)最潮的城市， 這個(gè)項(xiàng)目是最潮的城市里最潮的點(diǎn) 92 定位思考元素 極具個(gè)性，是一個(gè)很自我行為的地方 93 94 95 96 97 98 99 目標(biāo)與定位 ? 目標(biāo)： – 本項(xiàng)目將打造一個(gè)具有個(gè)性化、互動(dòng)性的一站式體驗(yàn)型消費(fèi)中心，將購(gòu)物、休閑與娛樂(lè)結(jié)合，成為城市潮流先鋒地與最熱的時(shí)尚聚焦地。 :20:4623:20Mar2329Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 23:20:4623:20:4623:203/29/2023 11:20:46 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 29, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 29日星期三 11時(shí) 20分 46秒 23:20:4629 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 29日星期三 下午 11時(shí) 20分 46秒 23:20: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 11時(shí) 20分 :20March 29, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。街頭HIPPOP等表演活動(dòng)加強(qiáng)個(gè)性氛圍 整層采用黑色天花板，磚石街道和墻面，戶外常見的路燈、井蓋、墻面涂鴉等裝飾仿真?zhèn)€性街頭。 ? 而目前，整個(gè)上海的 shopping mall競(jìng)爭(zhēng)激烈，淮海中路 CBD地區(qū)除太平洋百貨外，其他商場(chǎng)基本都存在狀態(tài)低糜、人流不夠等問(wèn)題。 73 項(xiàng)目理念 ? 以 Life Hub為項(xiàng)目核心理念，匯聚多種業(yè)態(tài)、多種功能、多種體驗(yàn)，讓不同年齡、不同目的的消費(fèi)者都能在這里找到屬于自己的天地。僅有火車站的不夜城地區(qū)為唯一的商業(yè)點(diǎn)。 ? 經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展與商業(yè)活動(dòng)是一個(gè)互動(dòng)的過(guò)程，例如商業(yè)零售活動(dòng)，概括為以下進(jìn)化模式 ： Kiosk→Shop/Store→Department Store →Mall→“LIFE HUB” 檔 → 店鋪 → 百貨公司 → 商場(chǎng) → 「生活核心」 ? LIFE HUB也代表了一個(gè)時(shí)代的變遷 67 Life Hub的含意 ? LIFE HUB是每個(gè)城市中心的生活中心點(diǎn)。新天地只用了短短的一年，不知道這算不算是一個(gè)奇跡。因此，需要系統(tǒng)的考慮三個(gè)階段的總體規(guī)劃，才能讓項(xiàng)目順利的發(fā)展下去。1 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略 2 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇 ? 這是一個(gè)全世界都緊緊盯住的，有十多億人的市場(chǎng) ? 每年以 2位數(shù)的 GDP/消費(fèi)支出不斷增長(zhǎng)的一個(gè)全速上升的市場(chǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)是所有商家的必爭(zhēng)之地。 ? 而每個(gè)階段，都要綜合考慮品牌管理、創(chuàng)作、招商、經(jīng)營(yíng)管理、法律和財(cái)務(wù) 5各層次的元素。這片神奇的土地仿佛正在迸發(fā)與生俱來(lái)的魔力，像磁石般吸引著目光挑剔、成熟善變的都市人， …… 仔細(xì)想一想， “ 新天地 ” 里融合的誘人要素其實(shí)很簡(jiǎn)單，無(wú)非就是 ——都市、活力與創(chuàng)意。有別于Mall或其它商業(yè)模式， LIFE HUB有兩個(gè)獨(dú)特元素： ? 建筑形態(tài)：建設(shè)多行道、多廣場(chǎng)、室外行人專區(qū)、人車互動(dòng)及分流，以及多幢式的建筑，形成一個(gè)多元的小區(qū)商業(yè)中心點(diǎn)；人們?cè)谝粋€(gè)安全、舒適、匯聚性的環(huán)境享受生活，享受工作。 ? 閘北在傳統(tǒng)上不是一個(gè)適合大型綜合商業(yè)發(fā)展地段。 ? 并除本身齊全的固有功能設(shè)置外，大寧國(guó)際還將經(jīng)常舉行豐富的文化、娛樂(lè)活動(dòng)，增加項(xiàng)目吸引力，拉動(dòng)人氣。 ? 淮海路商業(yè)第一
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