【正文】 千篇一律。 但無論何種性質(zhì)的商業(yè)智慧建筑，必須具備以下四個條件：216。 一套先進(jìn)的樓宇設(shè)備控制系統(tǒng)，能夠?qū)Υ髽堑母鞣N電器設(shè)備進(jìn)行自動控制，營造一種溫馨、舒適、高效的工作環(huán)境。216。 一個現(xiàn)代化的通訊系統(tǒng)，能夠提供全方位的、立體的、大容量的、高速率的雙向通訊條件，滿足現(xiàn)代信息社會瞬息萬變的工作和通訊要求。 216。 一套結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，將整幢大樓的語言通訊、數(shù)據(jù)通訊、多媒體通訊融為一體，為高效率的通訊和系統(tǒng)管理提供硬件條件。216。 一個系統(tǒng)集成平臺，能夠?qū)Υ髽堑膹?qiáng)電設(shè)備和弱電系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng) 一臨視與管理，能夠在各子系統(tǒng)之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交流，做到信息共享，從面為客戶提供良好的物業(yè)管理和一流服務(wù)。綜合上述特定需求，我們認(rèn)為智能化系統(tǒng)有如下系統(tǒng)：216。 樓宇設(shè)備監(jiān)控自動化系統(tǒng)；216。 消防報警與消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)； 216。 公共安全監(jiān)控自動化系統(tǒng)； 216。 巡更系統(tǒng)；216。 廣播音響系統(tǒng)； 216。 智能化系統(tǒng)集成管理系統(tǒng)；、店鋪分割建議圖表11：東區(qū)商場業(yè)態(tài)功能分布圖圖表12：部分目標(biāo)經(jīng)營品牌統(tǒng)計(jì)表樓層業(yè)態(tài)布局目標(biāo)客戶1F珠寶華納、Best Billion、MA BELLE鐘表TISSOT、浪琴、Swatch、ELLE、CASIO照相器材OLYMPUS、PHILIPS、JVC化妝品姿生堂、GUERLAIN、Dior2F少女裝sogo、VIVIAN、淑女裝香港影兒、LUCK、SIERLI女士內(nèi)衣愛慕、曼妮芬、黛安芬護(hù)膚美容中心蔚藍(lán)海岸化妝品美寶蓮、Za、娥佩蘭/東京3F西裝藍(lán)豹、BAROMON襯衫FERRE、紅豆、相思鳥男鞋DAVIS、POLO、CARTELO4F運(yùn)動NIKE、adidas、李寧休閑美特斯邦威、FUN、APPLE SHOP5F健身用品AMSSY、YUAN CHENG電影院新東安影院、動感天地、好麗友影院等B1超市家樂福、華潤 其它商業(yè)物業(yè)形式作為東區(qū)社區(qū)的配套設(shè)施的東區(qū)除大型主題商業(yè)即商場外另有50006000平方米臨街住宅底商。臨玉泉路商場南側(cè)之臨街鋪位；東區(qū)西部北側(cè)及臨近京西奧園之臨街鋪位；東區(qū)南部西北側(cè)之物業(yè)。此物業(yè)為兩條直線商業(yè)街，玉泉路之臨街商鋪面積約為3000平方米，臨近京西奧園之商鋪面積約為2000平方米，南側(cè)西北部物業(yè)約5001000平方米。以上物業(yè)內(nèi)部均由經(jīng)營者自行裝潢，在此不做闡述，其外立面風(fēng)格及材料要求與東區(qū)商場物業(yè)統(tǒng)一，以突出整體的主題定位及商業(yè)氛圍。除了準(zhǔn)確的市場定位，合理的商戶組合，適銷對路的商品之外，完善的商場管理也是關(guān)系到商場長期生存發(fā)展的重要因素之一。商場零售管理是商場管理中的重中之重，零售管理工作成功與否將直接影響到發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者三方的利益。根據(jù)市場調(diào)研報告顯示，北京市大型商場的物業(yè)管理公司大多數(shù)只是停留在較低的商業(yè)管理層次上，目前還沒有真正意義上的物業(yè)管理公司存在。相對而言，北京商業(yè)物業(yè)管理公司的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)環(huán)境較為發(fā)達(dá)的廣州、上海等南方城市，總體水平有待提高。 物業(yè)管理的職能物業(yè)管理可以進(jìn)一步細(xì)化為兩個部門即物業(yè)管理部門和經(jīng)營管理部門。物業(yè)管理是商場開業(yè)后營運(yùn)能否順暢的重要保證，對于不同類型的商業(yè)項(xiàng)目及目標(biāo)客戶群體，所要求的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)水準(zhǔn)各有不同。物業(yè)管理職能建筑物與裝修的維護(hù)物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)物業(yè)消防與安全的管理環(huán)境清潔衛(wèi)生管理車輛及交通的管理處理商場緊急事件物業(yè)經(jīng)營管理是一門專業(yè)性和科學(xué)性較強(qiáng)的工作，獨(dú)立于物業(yè)管理的舊有模式，從市場的角度把握商場，通過一系列管理職能即商場招商工作、統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃、規(guī)范經(jīng)營方向、組織宣傳推廣活動、建立和維護(hù)商場品牌、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序等對商場的長期發(fā)展負(fù)責(zé)。物業(yè)經(jīng)營管理的職能其實(shí)質(zhì)就是以商場商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的經(jīng)營規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，最終達(dá)到吸引更多顧客來消費(fèi)目的。 物業(yè)經(jīng)營管理的職能商場招商工作統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃規(guī)范經(jīng)營方向組織宣傳推廣活動建立和維護(hù)商場品牌協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序制止惡性競爭杜絕假昌偽劣處理投訴 籌備期工作 協(xié)助跟進(jìn)項(xiàng)目之發(fā)展規(guī)劃，如制訂公共管理契約、管理費(fèi)收支預(yù)算案、裝修守則、業(yè)主/租客須知等文件；設(shè)立辦公室及其它相關(guān)之籌備工作 入伙/租戶裝修期之工作216。 協(xié)助發(fā)展商及小業(yè)主接收及交付工程已完竣之商場鋪位216。 協(xié)助小業(yè)主及租戶提交設(shè)計(jì)裝修圖給予工程公司，協(xié)調(diào)審批程序，確保符合有關(guān)要求216。 確保小業(yè)主及租客正確使用場內(nèi)公眾設(shè)施；216。 安排工程公司提供臨時供電安排，以便小業(yè)主及租客安排裝修工程216。 與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)安排裝修廢料(泥頭)處理216。 與物業(yè)管埋公司協(xié)調(diào)提供完善清潔、保安服務(wù)216。 協(xié)助小業(yè)主及租客將單位裝修妥當(dāng)并及早開業(yè)216。 聯(lián)系各租客，統(tǒng)一開業(yè)期，以營造最佳開業(yè)效果。 開業(yè)前之工作216。 提供商場布局意見包括營銷部份、各后方部門及設(shè)備的安排216。 制定開業(yè)籌備時間表、開業(yè)及營運(yùn)預(yù)算216。 策劃宣傳推廣活動216。 制定一年間推廣活動時間表216。 重點(diǎn)加強(qiáng)商場內(nèi)外粉飾美化，以營造更強(qiáng)烈的購物環(huán)境216。 POS(收銀)系統(tǒng)、設(shè)備、物料之選定216。 與勞動局聯(lián)系，招聘員工、安排員工培訓(xùn)216。 建立商場的規(guī)章制度216。 建立商場商戶及商鋪檔案系統(tǒng)216。 協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)毓賳T/有關(guān)單位及推廣部，以推動開業(yè)宣傳，打向知名度 開業(yè)后之工作216。 全面管理遠(yuǎn)洋山水東區(qū)商業(yè)物業(yè)，負(fù)責(zé)每日營業(yè)運(yùn)作的監(jiān)管216。 監(jiān)督并協(xié)調(diào)各方之工作(物業(yè)管理、商戶管理、公關(guān)、廣告公司)216。 協(xié)調(diào)一切對外的關(guān)系(政府部門、旅游公司等)216。 每月定期向業(yè)主匯報業(yè)績及整體收益及管理支出明細(xì)表216。 代表發(fā)展商執(zhí)行買賣及租賃合約(如收租、確保鋪位正確使用等)216。 確保商場內(nèi)所有經(jīng)營者沒有違反商場的管理公約，并按時繳納管理費(fèi)216。 每月編寫報告詳細(xì)羅列及分析商場營業(yè)及管理情況，呈發(fā)展商及小業(yè)主審閱216。 商場購物環(huán)境之裝飾布置及內(nèi)外廣告燈箱招牌的統(tǒng)籌運(yùn)作 公關(guān)關(guān)系工作216。 對內(nèi)：與商場內(nèi)各商戶達(dá)至良好溝通，了解及溝通各商戶需要，建立客戶關(guān)系，為商場推廣打下基礎(chǔ)216。 對外：向社會公眾推廣，運(yùn)用公關(guān)手段，樹立本商場之整體形象 統(tǒng)籌宣傳推廣活動制定長期推廣計(jì)劃，統(tǒng)籌推廣活動，透過媒介推出廣告，進(jìn)一步加深本商場于社會公眾心目中的印象，擴(kuò)大市場上的知名度。上述幾點(diǎn)構(gòu)成零售管理的主要工作內(nèi)容，但零售管理并非上述幾個方面的簡單相加，而是一個全面完整缺一不可的管理系統(tǒng)，亦是一個商場興旺關(guān)鍵。由此可以看出本項(xiàng)目若想取得全面的成功，單靠自身的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，專業(yè)的物業(yè)管理公司是本項(xiàng)目的最佳選擇。作為品牌物業(yè)管理公司除了有專業(yè)的管理知識外，還要有一套完善的運(yùn)作模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，敏銳的市場洞察力，熟悉行業(yè)本身，從市場的角度把握整個項(xiàng)目。物業(yè)管理公司適時的進(jìn)入，對管理公司日后各項(xiàng)管理工作的開展有著重大影響。一般情況下物業(yè)管理公司入市時機(jī)，大多選在招商的前期介入。物業(yè)管理公司在招商的前期介入可以有足夠的時間結(jié)合市場實(shí)際情況和本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，進(jìn)行認(rèn)真的研究，組織好接下來的商場招商工作、制定統(tǒng)一的開業(yè)計(jì)劃、規(guī)范經(jīng)營方向等一系列工作。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況和物業(yè)管理公司工作的特性準(zhǔn)確的選擇入市時機(jī)，對于物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作有極大的推動作用。 有利于提升物業(yè)的商業(yè)價值本項(xiàng)目在地段、商場硬件設(shè)施方面有一定的優(yōu)勢，已經(jīng)形成了一定的商業(yè)價值。物業(yè)管理公司的適時介入，通過專業(yè)的管理，完善商場的各項(xiàng)功能的同時，樹立商場的品牌形象，這將形成“品牌+品質(zhì)”的雙高項(xiàng)目，這一切必將使項(xiàng)目的商業(yè)價值大幅度提高。 更有效的吸引商戶的入伙隨著商業(yè)市場不斷發(fā)展，商戶經(jīng)營者也變得十分理智，對商場的軟件也有了一定的要求。商戶經(jīng)營者希望尋找品牌物業(yè)管理公司，通過管理公司的專業(yè)管理為經(jīng)營商戶增強(qiáng)一定的信心，并提高經(jīng)營者的經(jīng)營利潤。 管理公司盡快掌握現(xiàn)場招商情況，利于日后的管理提高效率在招商前期入市有利于管理公司了解商戶、協(xié)調(diào)商戶之間的相互關(guān)系、促進(jìn)溝通等，對項(xiàng)目的發(fā)展有重要作用。 產(chǎn)品報告總結(jié)在本報告中，我司通過對本項(xiàng)目的市場定位和定位詮釋，充分進(jìn)行了多個方面的分析與論證，最后提出了對遠(yuǎn)洋山水東西區(qū)商業(yè)物業(yè)的全新產(chǎn)品規(guī)劃，同時，對于本案這一具有一定規(guī)模且社區(qū)較為龐大的物業(yè)而言，為了使得表示更為直觀，設(shè)計(jì)更有依據(jù)，我司還通過采用一些本案現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)地取景圖片以及改造后效果參照圖來進(jìn)行充分的展示與說明，用以明確表達(dá)我司對本項(xiàng)目的完整產(chǎn)品規(guī)劃與具體建議，通過科學(xué)的分析與詳實(shí)的資料論證了所提出建議的可行性與合理性。商業(yè)項(xiàng)目的策劃以及產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)是一個長期的過程，在一些較細(xì)的地方還是需要在后期的進(jìn)一步工作跟進(jìn)中，才能分類展開。但我司堅(jiān)信，通過此次對本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，同時也是針對本案周邊商業(yè)分布以及本案建筑現(xiàn)狀而言對其進(jìn)行的嶄新的包裝，相信必將提高本案商業(yè)價值，使本案具備強(qiáng)有力的市場競爭力。力求本案的經(jīng)濟(jì)效益最大化。