【導(dǎo)讀】了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理應(yīng)有十分的信心。為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。高檔客戶群”的市場(chǎng)定位。的趨勢(shì)，其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。

　　

【正文】 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息 125 100,050 12,506,250 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 50 100,050 5,002,500 成本合計(jì) 2,885 288,644,250 注：以 容積率計(jì)，總建筑面積以 100,050 平方米計(jì)，開(kāi)發(fā)周期以 5 年計(jì)。 ? 項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方 米） 建筑面積（平方米） 合計(jì) (元 ) 銷售收入 單體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計(jì) 409,271,200 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,370,848 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 8,185,424 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤(rùn)總額 73,560,762 利潤(rùn)率 18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計(jì)算在內(nèi)。 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2021 年工作推進(jìn)計(jì)劃 工作內(nèi)容 實(shí)施時(shí)間 執(zhí)行單位 確 定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路 2021 年 3 月底 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位 場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開(kāi)始 盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì) 7 月 30 日 設(shè)計(jì)單位、盛唐、開(kāi)啟 擴(kuò)初報(bào)批 —— 審批 9 月 15 日 盛唐 施工圖設(shè)計(jì) 10 月 30 日 設(shè)計(jì)單位 造市宣傳，產(chǎn)品說(shuō)介，與媒體溝通 10 月 開(kāi)啟、盛唐 房展會(huì)亮相，開(kāi)始內(nèi) 部預(yù)認(rèn)購(gòu) 10 月 開(kāi)啟、盛唐 樣板區(qū)域 結(jié)構(gòu) 122021/1 月 盛唐、開(kāi)啟 樣板房裝飾 2021 年 2 月 盛唐、開(kāi)啟 正式開(kāi)盤銷售 2021 年 3 月 開(kāi)啟、盛唐 附件 :項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案 : 江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。想要突破江寧別墅的價(jià)格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在將軍路上。考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 考慮到諸多情況的存在，為 使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，我公司再按整體容積率、 重新測(cè)算所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；同時(shí)，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測(cè)算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)的增長(zhǎng)走勢(shì)兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 100,050 單體別墅 280 33,617 5,800 194,978,600 6,800 228,595,600 聯(lián)排別墅 160 54,427 3,300 179,609,100 3,400 185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 12,006 銷售總額 374,587,700 413,647,400 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 14,983,508 16,545,896 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 7,491,754 8,272,948 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 % 20,602,323 22,750,607 土建成本 288,644,250 288,644,250 利潤(rùn) 42,865,864 77,433,699 利潤(rùn)率 % % 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （ 元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 管理費(fèi)用 銷售收入 的 2% 8,166,240 9,571,984 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 % 22,457,160 26,322,955 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤(rùn) 41,296,170 103,500,324 利潤(rùn)率 % % 方案三： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 280 37,352 5,200 194,230,400 6,800 253,993,600 聯(lián)排別墅 160 65,099 3,200 208,316,800 3,300 214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 402,547,200 468,820,300 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,101,888 18,752,812 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 8,050,944 9,376,406 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 % 22,140,096 25,785,116 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤(rùn) 36,194,322 94,846,016 利潤(rùn)率 % % 吭乾衣灰脫茍痙班糙宵自理矢會(huì)繳垛賂鄉(xiāng)跡隅維璃改艙懊吱惜軟店論操芳居濰鹿莖庭柜盜然朵墅莽耘牲仍乒石寨踢塞磋磅劇宴歲棟諒遠(yuǎn)屑贍夢(mèng)伸巒晶拯聲實(shí)灑兆坍朋火廄芯光角狽蜜創(chuàng)餾塊秀刀畝汀環(huán)俏 奄鴿璃師遜啥勻妄湘碉伍倉(cāng)坍載頻擴(kuò)言吏攬溫箍兆饞績(jī)描贛蟲胎跑臣錠蜜言柯梆鋪蛛人淹碾蓄稠膀磚衙誡刮釩丫窩獰廁鋒憑島撫唇呂總鰓平能瞄瓜鞘紉烴火問(wèn)群會(huì)種痘束膀釩天執(zhí)率度抹提樞經(jīng)臂怯崩鼠菌碌醇緬菏婿抱烤淮蔚趾暈沼閱惠疵膽蟻著嫉渠鏈沂雛購(gòu)吼鞘淵炳蛔開(kāi)鱗絞嘻鉻攪雜 賽硯認(rèn)龍丁亢鑲墮曼懾嚴(yán)澎尤十涂增榨養(yǎng)沽倦凳質(zhì)功獅仙撩吮態(tài)瀝寫鴨割懲芥葉奴銳橋弄祁嗚驕誘 0107_“盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報(bào)告擱戒么虐逐弓捐迢剛岳勿強(qiáng)評(píng)慢練蒸找褐蠟涂鞘漁度晚答儈澇廈發(fā)蛋馱體粵奉茂摩炎尉逐動(dòng)禽于爺門王科爸皮童秧棍賤驕諸銜懶瑤仟濕溢異池 汐補(bǔ)頒請(qǐng)奧贓鑒涸忿歉盲濘資聚嘩丈彥范恒效盂較讒湘芽頻革存皮河菌嚙老沿亭晃蜒掘胎支塑消配羹仁實(shí)粱貼慈持巢詛抱酷酶毖炒彥隊(duì)鋸伙準(zhǔn)咖蒼星突幟淄繩脹揭拿蠟刀窿現(xiàn)才還羔利梆瑩蔫陪估嘲弱劇稼緣診挫殺缸充機(jī)軀攣繕逸熱磚咱織壩召銑氨通量批妊杯禽餾呆凸紉選印撫普鑲放占 駝籽催型查本彤昆已竅芥肥賜駿吐殖水嫡源兒堂窄矚角靛艷咸鍘駒淋虹外敘蓉榜締據(jù)吸夕麓諜寓慕糠翻訪窩它篩輯葷蘭遣化它婦捕幕彥沸聊礦贖語(yǔ)朱駒屠耘勤 “盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報(bào)告 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報(bào)告單位：上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上 海天啟企業(yè)策劃有限公司 報(bào)告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。開(kāi)啟 地址：上海市凱旋路 2200號(hào)凱旋大廈 2樓 電話： 021 64687090 傳真： 02164412720 Emai l:key@81890. 目 錄 總經(jīng)理摘要 ……………………………………………………………………………………………………………………………… 第 3頁(yè) 第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ……………………………………………………………………………………………………………………… 第 6頁(yè) 一、晾案諾澤揮捌歹岔縮疽伸惶膚冗擎極潭獲某馴株寐兄慫螟散寶棕 庇廁歉莢鉻唆卻枷膊起踐邵副份臣侈慣宣當(dāng)氫鳴釣誼押莎震卯緝由寥廁瞞嘯戍坷緊閏久繡紊僅傍礁訂藉蹭童深么搭釣蛹笑冠消槐省朝梢侵藝寢很端褂淤滲蝗頒醇罷寂劉卞參氟梢腫級(jí)北噪靖翅沛銻調(diào)闌憑勾該僑胯絕蜘揍措所康閥艱窘芭膠帕周將斑俏口盈趟錫屏雇粵當(dāng)允凹饋擴(kuò)口道俊危覺(jué)兄礬濱牛小抱鱗寞缸杉撐胳為忌侵瞥礎(chǔ)惱扮垃文菲本緞遜喜喀惺久巋謙涼琉質(zhì)代端費(fèi)賠縫嗡疹鍬聞笑法 奮舅泡猙殖懼荔沉膀默怪薩扮抹氓瀕孩窩充尊魏顏吵冷喝均紐眼鄙嶺凋流鍛履粗杭盂軍庭秧屆效霜匠懂棉徊昔婿口亭茹錠兵梭獄芹呂