【正文】 的最高價值。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風景景觀。應該說，本基地 的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大 學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，與運盛正好構成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會新址 里，距祿口國際機場 20 公里。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 后天 藝術文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術園”的名義立項的，園內(nèi)必須有 60100 畝的藝術園用地，而且“ 亞明藝術館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。 歷史沉淀： “三山 半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關于將軍山，翠屏山的典故 和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 人文氛圍： 項目位于南京新建大學城內(nèi)，五所大學、兩所國際學校，眾多高新技術企業(yè)（包括 14 家世界 500 強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 超低地價： 本地塊的取得價格十 分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。藝術和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速 去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 理念之二： 做精品，樹品牌 —— 作為一個有責任的發(fā) 展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件； —— 藝術立項的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項目。 —— 不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三： 既要考量現(xiàn)實，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現(xiàn)實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 理念之四： 尊重共性，突出個性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成 。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準確理解， 集海內(nèi)外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術性的別墅園。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術的家園”。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術及品牌性”出發(fā) ， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的 居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。 二、產(chǎn)品設計理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結合，讓自然成為每個家庭的親密成員。 （ 2） 每一幢都是意境 —— 按自然地理設計別墅， 完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設計。每一幢都是風景，是藝術。 （ 3） 每一點都有藝術 —— 我們導入藝術原則。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術，在藝墅中享受藝術。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領本案的物業(yè)形態(tài)。既強調(diào)別墅消費很強的個人領域感，又通過社區(qū)公共設施、會所、藝術館區(qū)、產(chǎn)品組團設計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗別墅生 活的宗旨。 別墅精神 =領域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來世界 …… 皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 盛唐藝術園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標準，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標！ 第四章：項目定位建議 一、本項目的總體定位 南京首座 自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群。 雙層定位，雙頭并進 第一層面――獨立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨立別墅作為精神領袖，拔高整個社區(qū)的品位，賺取主要利潤； 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進，加快資金回籠。 三、本項目的消費者定位 兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層。 鑒于本項目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復式別墅），主力市場分成兩個層面： 第一層面：針對 高檔別墅客戶群―― 身家數(shù)百萬、可承擔 100 萬以上房價的老板階層 ； 第二層面：針對一般別墅客戶群―― 可承擔總價 80 萬以下的較高收入精英階層 。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學領域：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費者經(jīng)濟特征分析 —— 根據(jù)行 業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟收入 家庭年收入水平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 5% 20% 75% 高位階層 中位階層 基礎階層 本案目標層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中 部偏上部分）人群跟入。 消費者年齡特征分析： 從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 四、本項目的市場競爭定位： 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 —— “遠東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)” 針對同類型的別 墅物業(yè) —— 主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。 競爭優(yōu)勢 ——（ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。（ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價格優(yōu)勢。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言） —— 主要對手集中在河西、城中心一帶。 競爭優(yōu)勢 ——以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： —— 以單體與雙拼別墅為物業(yè)