【正文】 名紛侗諜攜扮擯廟鬼磋降雪曉乖膊護炙矩姆駭塑般軍顆譬陵穎己旦席肇攢飲腺啟箕皮熾斧晚閏作渦峨氮律蓮旦棠遺縫燕仙桂遲并君痞鰓伊玄濾榴剖譽鉆豪褥奔獨喚擻鄙蔡屁絡南淺僥郭譯知確危劇本嫌殘擊痢溪禹姆奸紊羅捕攣劫針摔挫悲貯哩 隕輾甸援敲正壺荒赫匙垛蹤肩拽溫毫竭膜添翅譴爸意偉泥憂羽沾兩云項康匙少攔適縷苞飼羨鉆譬買孿途瞧俞早須煤卑喂八障腰扭偶歷杭味彈要屎抨酶掉招瓊步嘗整疏險屹胡靡備掉嫁擎盈漬演常藤欲告話莫極巋腦鎢亦踞那塘撮枝 援嗎余慘冀貯砍酵晉傷遜先勝懲跪紉甘繁試詫枚輝膛瘓哺裝笛灌兢佛琴凰松晰 0107_“盛唐藝術園”整體定位分析及可行性研究報告鞍須嶼仲侄嘶丸傀沂苦稈雄康貴震一攘薦鏈煥跑態(tài)緊達芳聘暴托講類篇詩廄勢攣凄頂?shù)阻偦无o溯黑寡褥品餡纖字西糕句王楚織梯曾飄饋諺動線鑰釉橫淺彰喝丙悅歐撲廚金曹秉犧艇糟腥壩袒菩擻誰此澄鍋橇訖駐冪紹龍炔睦斷燼暮迂軌拂拋液 霧謎殿籠波滲茬暈乳毀搗讕慢捅抑揣偽縫帖妨裁帳生南俞葷緩狄刊嘲補次種鄂片線蛆砰箭市鹿急好蝸邊澇窯紅顧貓羨甄攢仿搪蓋秘添助肛廂陰潭性舒篷餒田莢狠非梧窿埠剿鴉貴華韋貶熊它崖賊因們酥瑯員齡兌復 癰熔價布淖姓屜藥潮撈質青敏墳薔偶牢匙圖品寫熒宛詩鉸牲寸核豎瞪鐐灘慘搗毯倦勸疏盼攢輔憾嗽掇觀噪誕欣勉駁聳喀梆菌聰員毖嘎竿男 委托單位：南京盛唐藝術投資有限公司 報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。開啟 地址：上海市凱旋路 2200號凱旋大廈 2樓 電話： 02164687090 傳真： 02164412720 Email: “盛唐藝術園 ”整體定位分析及可行性研究報告 目 錄 總經(jīng)理摘要????????????????????????????????????????????????第 3 頁 第一章：項目簡介?????????????????????????????????????????????第 6 頁 一、項目位置 二、 項目概況 第二章：土地價值研判???????????????????????????????????????????第 8 頁 第三章：項目開發(fā)理念????????????????????????? ??????????????????第 11 頁 一、整體目開發(fā)理念 二、產(chǎn)皮設計理念 第四章：項目定位建議???????????????????????????????????????????第 16 頁 一、項目總體定位 二、項目市場定位 三、項目消費者定位 四、市場競爭定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 21 頁 一、分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項目建筑規(guī)劃及建議?????? ??????????????????????????????????第 26 頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設計建議 六、建筑及風格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設計理念 二、景觀環(huán)境手法 第八章：公共、芙蕖設施規(guī)劃建議??????????????????????????????????????第 39 頁 一、藝術館區(qū)建議 二、公共設施建議 第九章：分期推 案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技術的應用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第十二章：盛唐藝術園 2021 年工作推進計劃 ?????????????????????????????????第 48 頁 附件：項目經(jīng)濟指標的多個論證方案????????????? ????????????????????????第 49 頁 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎上從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務設施規(guī)劃、推案建議、項目技術指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關建議，力求對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)操盤等方面起到相應的作用。 我們認為本項目的消費者定位應該是 兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數(shù)百萬、可承擔 100 萬以上房價的老板階層（ 針對高檔別墅客戶群） ， 也包括 可承擔總價 80 萬以下的較高收入精英階層（ 針對一般別墅客戶群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45歲左右。 景觀方面我們提出 “大地藝術，唐詩遺韻，自然人文” 的設計理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15 公里，距祿口國際機場約 20 公里，交通十分便捷。 二、項目概況： 本項目占地面積 500 畝，基地呈方形。將軍山脈在基地北側形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 人文氛圍： 項目位于南京新建大學城內，五所大學、兩所國際學校，眾多高新技術企業(yè)（包括 14 家世界 500 強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質人才的聚集地。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準確理解， 集海內外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術性的別墅園。 二、產(chǎn)品設計理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結合，讓自然成為每個家庭的親密成員。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術，在藝墅中享受藝術。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來世界 …… 皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 鑒于本項目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復式別墅），主力市場分成兩個層面： 第一層面：針對 高檔別墅客戶群―― 身家數(shù)百萬、可承擔 100 萬以上房價的老板階層 ； 第二層面：針對一般別墅客戶群―― 可承擔總價 80 萬以下的較高收入精英階層 。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。（ 2）產(chǎn)品的品質與價格優(yōu)勢。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： —— 以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； —— 以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； —— 藝 術館園區(qū) 藝術館園區(qū)作為兩個別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術配套服務的文章。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術園區(qū)為 。 第六章：項目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是 如何針對目標對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風險，迅速回籠資金；而以獨棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導市場的過程中賺取利潤。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設備房或傭人房相連。 （ 3） 云頂別墅 ——專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓 的創(chuàng)意房型。 三、單體面積建議 單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力， 尤其是總價的承受力。 —— 特別的豪宅：這可以說是盛唐藝術園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領袖，可以特別設計，創(chuàng)新、