【正文】 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 100,050 單體別墅 280 33,617 5,800 194,978,600 6,800 228,595,600 聯(lián)排別墅 160 54,427 3,300 179,609,100 3,400 185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 12,006 銷售總額 374,587,700 413,647,400 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 14,983,508 16,545,896 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 7,491,754 8,272,948 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 % 20,602,323 22,750,607 土建成本 288,644,250 288,644,250 利潤(rùn) 42,865,864 77,433,699 利潤(rùn)率 % % 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （ 元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 管理費(fèi)用 銷售收入 的 2% 8,166,240 9,571,984 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 % 22,457,160 26,322,955 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤(rùn) 41,296,170 103,500,324 利潤(rùn)率 % % 方案三： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 280 37,352 5,200 194,230,400 6,800 253,993,600 聯(lián)排別墅 160 65,099 3,200 208,316,800 3,300 214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 402,547,200 468,820,300 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,101,888 18,752,812 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 8,050,944 9,376,406 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 % 22,140,096 25,785,116 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤(rùn) 36,194,322 94,846,016 利潤(rùn)率 % % 吭乾衣灰脫茍痙班糙宵自理矢會(huì)繳垛賂鄉(xiāng)跡隅維璃改艙懊吱惜軟店論操芳居濰鹿莖庭柜盜然朵墅莽耘牲仍乒石寨踢塞磋磅劇宴歲棟諒遠(yuǎn)屑贍夢(mèng)伸巒晶拯聲實(shí)灑兆坍朋火廄芯光角狽蜜創(chuàng)餾塊秀刀畝汀環(huán)俏 奄鴿璃師遜啥勻妄湘碉伍倉(cāng)坍載頻擴(kuò)言吏攬溫箍兆饞績(jī)描贛蟲胎跑臣錠蜜言柯梆鋪蛛人淹碾蓄稠膀磚衙誡刮釩丫窩獰廁鋒憑島撫唇呂總鰓平能瞄瓜鞘紉烴火問群會(huì)種痘束膀釩天執(zhí)率度抹提樞經(jīng)臂怯崩鼠菌碌醇緬菏婿抱烤淮蔚趾暈沼閱惠疵膽蟻著嫉渠鏈沂雛購(gòu)吼鞘淵炳蛔開鱗絞嘻鉻攪雜 賽硯認(rèn)龍丁亢鑲墮曼懾嚴(yán)澎尤十涂增榨養(yǎng)沽倦凳質(zhì)功獅仙撩吮態(tài)瀝寫鴨割懲芥葉奴銳橋弄祁嗚驕誘 0107_“盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報(bào)告擱戒么虐逐弓捐迢剛岳勿強(qiáng)評(píng)慢練蒸找褐蠟涂鞘漁度晚答儈澇廈發(fā)蛋馱體粵奉茂摩炎尉逐動(dòng)禽于爺門王科爸皮童秧棍賤驕諸銜懶瑤仟濕溢異池 汐補(bǔ)頒請(qǐng)奧贓鑒涸忿歉盲濘資聚嘩丈彥范恒效盂較讒湘芽頻革存皮河菌嚙老沿亭晃蜒掘胎支塑消配羹仁實(shí)粱貼慈持巢詛抱酷酶毖炒彥隊(duì)鋸伙準(zhǔn)咖蒼星突幟淄繩脹揭拿蠟刀窿現(xiàn)才還羔利梆瑩蔫陪估嘲弱劇稼緣診挫殺缸充機(jī)軀攣繕逸熱磚咱織壩召銑氨通量批妊杯禽餾呆凸紉選印撫普鑲放占 駝籽催型查本彤昆已竅芥肥賜駿吐殖水嫡源兒堂窄矚角靛艷咸鍘駒淋虹外敘蓉榜締據(jù)吸夕麓諜寓慕糠翻訪窩它篩輯葷蘭遣化它婦捕幕彥沸聊礦贖語(yǔ)朱駒屠耘勤 “盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報(bào)告 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上 海天啟企業(yè)策劃有限公司 報(bào)告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。考慮到項(xiàng)目的開發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2021 年工作推進(jìn)計(jì)劃 工作內(nèi)容 實(shí)施時(shí)間 執(zhí)行單位 確 定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路 2021 年 3 月底 盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日 盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位 場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開始 盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì) 7 月 30 日 設(shè)計(jì)單位、盛唐、開啟 擴(kuò)初報(bào)批 —— 審批 9 月 15 日 盛唐 施工圖設(shè)計(jì) 10 月 30 日 設(shè)計(jì)單位 造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通 10 月 開啟、盛唐 房展會(huì)亮相，開始內(nèi) 部預(yù)認(rèn)購(gòu) 10 月 開啟、盛唐 樣板區(qū)域 結(jié)構(gòu) 122021/1 月 盛唐、開啟 樣板房裝飾 2021 年 2 月 盛唐、開啟 正式開盤銷售 2021 年 3 月 開啟、盛唐 附件 :項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案 : 江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 ? 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì)（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息 125 100,050 12,506,250 不可預(yù)見費(fèi) 50 100,050 5,002,500 成本合計(jì) 2,885 288,644,250 注：以 容積率計(jì)，總建筑面積以 100,050 平方米計(jì)，開發(fā)周期以 5 年計(jì)。 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。這就 對(duì)物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動(dòng)具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多個(gè)性化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動(dòng)將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽，國(guó)畫、油畫技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ：由 Inter 寬帶網(wǎng)接入（每戶要求 10M 帶寬）。特別注意人際溝通的需要。特別注意人際溝通的需要。 藝術(shù)幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功