“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告4027918804(最新整理(參考版)
2024-12-10 12:09本頁面
【正文】 （ 2） 島 居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清。售價可介于獨(dú)棟和雙拼之間。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨(dú)棟別墅 —— 獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮， 從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平 28 米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場，但售價降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交 27 通抗性不可避免，競爭上又很難造 成差異；規(guī)劃單一的獨(dú)棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險很大。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 24 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。 23 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案 一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 二、分期思路： 22 —— 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)； —— 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； —— 先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金； —— 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當(dāng)分期分區(qū)推出。 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 消費(fèi)者年齡特征分析： 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 18 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費(fèi) 者經(jīng)濟(jì)特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。 三、本項目的消費(fèi)者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標(biāo)！ 16 第四章：項目定位建議 一、 本項目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。 15 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨(dú)立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨(dú)享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。 （ 3） 每一點(diǎn)都有藝術(shù) —— 我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。 （ 2） 每一幢都是意 境 —— 按自然地理設(shè)計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設(shè)計。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細(xì)致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 理念之四： 尊重共性，突出個性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； ——
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