【正文】 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當決策，；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上。 項目損益表項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(元)銷售收入單體別墅 6,800 36,018 244,922,400聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800銷售收入合計 409,271,200 減銷售費用銷售收入的4% 16,370,848管理費用銷售收入的2% 8,185,424營業(yè)稅銷售收入的% 22,509,916土建成本288,644,250利潤總額 73,560,762利潤率18%注：藝術園的收益尚未計算在內(nèi)。 成本構(gòu)成表項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計（元）備注土地成本1000 100,050 100,050,000 500畝前期費用100 100,050 10,005,000 上交建委的建設費水電增容費75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設計費110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設計費室外工程350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu)智能化系統(tǒng)75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等資金利息125 100,050 12,506,250 不可預見費50 100,050 5,002,500 成本合計2,885 288,644,250 注：，總建筑面積以100,050平方米計，開發(fā)周期以5年計。 第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務分析amp。 第十章：新材料、新技術的應用對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關新材料、新技術的應用十分必要。這就對物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務，又使活動具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術氛圍是關鍵。　安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務：以藝術概念為統(tǒng)領的社區(qū)，需要提供許多個性化的服務，在硬件設備完善的基礎上，在一般社區(qū)服務的基礎上，舉行各種藝術交流活動將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術等少兒素質(zhì)訓練，美墅家攝影藝術展覽，主婦健美韻律操比賽，國畫、油畫技法培訓，業(yè)主業(yè)余合唱團等社區(qū)活動。信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。特別注意人際溝通的需要。藝術幼兒園：1000平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。亞明藝術館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功用來定。對外營業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術人員的居住、展示、交流溝通為主，集會議、住宿、酒店功能等于一體。藝術會所：5000平方米左右，功能設置可從以下各項考慮：服務性的：以提供打字、傳真、復印、票務及小型會務服務為主的商務中心；提供日常服務的超市、美容美發(fā)形象設計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運動型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其它：閱覽室、保健診療室等。但功能上必須有所互補：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進交流為主要目的的藝術中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時可穿插部分對外性強的藝術館。另外一個不能忽視的因素是由于與本項目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學學生的強大消費能力，需在項目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。第八章：公共、服務設施規(guī)劃建議一、藝術館區(qū)建議：通盤考慮本項目的藝術性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時其建筑風格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。——污水處理站、箱變、垃圾收集站等設施周圍可否適當填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。——各組團的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個人喜好營造園林的機會。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設計公司一道，確定主要的景觀設置主題和具體內(nèi)容）二、景觀設計手法：——借景：將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。綜合大唐、藝術和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的?！筇剖侵袊鄠€朝代中最為興盛的一個，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時就有很多時間去鉆研藝術，因此產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議一、景觀設計理念： “大地藝術，唐詩遺韻，自然人文”——本項目的名稱是盛唐藝術園。三個區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)；——高檔別墅的建筑風格應遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗；（唐代建筑的風格特點就是氣魄宏偉、嚴整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化；——建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對統(tǒng)一化?！貏e的豪宅：這可以說是盛唐藝術園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領袖，可以特別設計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設施。必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”！單體/雙拼/雙立別墅建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設計的重點：客廳和主臥。三、單體面積建議單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。四層或六七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設計，三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房。除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。于健康步道中漫