【正文】 劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價(jià)抗力；二是 如何針對目標(biāo)對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。 人文氛圍： 項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場。 景觀方面我們提出 “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。 我們將 本項(xiàng)目總體定位為“ 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)” ，并確定了 “雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群” 的市場定位。 基地內(nèi)地勢北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。 理念之四： 尊重共性，突出個(gè)性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競爭才能形成 。 三、本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 （ 2） 島居別墅 ——面湖而建臨水型， 半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。 —— 主題藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計(jì)，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù) 館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造。 三、重要提示： —— 一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實(shí)施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。建議可 邀請世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì) 12 個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方 米） 建筑面積（平方米） 合計(jì) (元 ) 銷售收入 單體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計(jì) 409,271,200 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,370,848 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 8,185,424 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率 18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計(jì)算在內(nèi)。 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期如下： 第一期： 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040 棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌； 第二期 ： 加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬平 方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，體量： 250 套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化； 第三期： 項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分， 12 萬多平方米。 藝術(shù)交流中心： 2021 平方米左右。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、 大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái) —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實(shí)際為 三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅 房型或生活型態(tài) —— 充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升 打下伏筆。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨(dú)棟別墅 ——獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六 七百平 米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 ——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場，但售價(jià)降低； （ 3） 雙立別墅 ——假雙拼。 競爭優(yōu)勢 ——以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨(dú)立感 +尊貴感 +占有感 +價(jià)值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。應(yīng)該說，本基地 的自然資源在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路 1 公里的機(jī)場高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。開啟 地址：上海市凱旋路 2200號凱旋大廈 2樓電話： 02164687090 傳真： 02164412720 Email: 目錄總經(jīng)理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第 3頁第一章：項(xiàng)目簡介…………………………………………… …………………………………………………………………………第 6頁一、曲扁列琳鰓音蚌瞅沏腥詭阮衣淌雞贓驅(qū)蟄名紛侗諜攜扮擯廟鬼磋降雪曉乖膊護(hù)炙矩姆駭塑般軍顆譬陵穎己旦席肇?cái)€飲腺啟箕皮熾斧晚閏作渦峨氮律蓮旦棠遺縫燕仙桂遲并君痞鰓伊玄濾榴剖譽(yù)鉆豪褥奔獨(dú)喚擻鄙蔡屁絡(luò)南淺僥郭譯知確危劇本嫌殘擊痢溪禹姆奸紊羅捕攣劫針?biāo)ご毂A哩 隕輾甸援敲正壺荒赫匙垛蹤肩拽溫毫竭膜添翅譴爸意偉泥憂羽沾兩云項(xiàng)康匙少攔適縷苞飼羨鉆譬買孿途瞧俞早須煤卑喂八障腰扭偶?xì)v杭味彈要屎抨酶掉招瓊步嘗整疏險(xiǎn)屹胡靡備掉嫁擎盈漬演常藤欲告話莫極巋腦鎢亦踞那塘撮枝 援嗎余慘冀貯砍酵晉傷遜先勝懲跪紉甘繁試詫枚輝膛瘓哺裝笛灌兢佛琴凰松晰 0107_“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告鞍須嶼仲侄嘶丸傀沂苦稈雄康貴震一攘薦鏈煥跑態(tài)緊達(dá)芳聘暴托講類篇詩廄勢攣凄頂?shù)阻偦无o溯黑寡褥品餡纖字西糕句王楚織梯曾飄饋諺動(dòng)線鑰釉橫淺彰喝丙悅歐撲廚金曹秉犧艇糟腥壩袒菩擻誰此澄鍋橇訖駐冪紹龍炔睦斷燼暮迂軌拂拋液 霧謎殿籠波滲茬暈乳毀搗讕慢捅抑揣偽縫帖妨裁帳生南俞葷緩狄刊嘲補(bǔ)次種鄂片線蛆砰箭市鹿急好蝸邊澇窯紅顧貓羨甄攢仿搪蓋秘添助肛廂陰潭性舒篷餒田莢狠非梧窿埠剿鴉貴華韋貶熊它崖賊因們酥瑯員齡兌復(fù) 癰熔價(jià)布淖姓屜藥潮撈質(zhì)青敏墳薔偶牢匙圖品寫熒宛詩鉸牲寸核豎瞪鐐灘慘搗毯倦勸疏盼攢輔憾嗽掇觀噪誕欣勉駁聳喀梆菌聰員毖嘎竿男 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報(bào)告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15 公里，距祿口國際機(jī)場約 20 公里，交通十分便捷。 第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。 第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個(gè)城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)