【正文】 想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上。而如何使居民對類似活動產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個現(xiàn)實的課題。 室外配套設(shè)施 ：建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。 —— 藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計，而且建議設(shè)計一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。園區(qū)本身有許多可資利用的 優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量 保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場的獨特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護； —— 造景：兩大手段 —— 水和綠，增強滲透性 水是本案有別于將軍路對手的一大特色。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度 身定做豪宅（別墅王）： 500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 四、面積及房型配比 項目 容積率 用地畝數(shù) 建筑面積 所占比例 總用地面積 500 畝 333,500 M2 總建筑面積 100,050 M2 100% 其中 單體別墅 300 畝 36,018 M2 36% 聯(lián)排別墅 140 畝 51,359 M2 52% 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 畝 12,006 M2 12% 戶型比： 獨棟 雙拼 聯(lián)排 雙立 總計 35% 65% 15% 20% 55% 10% 100% 五、房型設(shè)計建議 空間是別墅的靈魂。 （ 4） 森林別墅 ——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費者經(jīng)濟特征分析 —— 根據(jù)行 業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速 去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值?；刂胁肯鄬ζ教?，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 ，因此我們作好 針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施 “遠東戰(zhàn)役” 與 “南方會戰(zhàn)” 兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。材恭島耕操般彝碉識臣藩再睬募貉侈腿閹士盟衍芍怖泊庭劑虐碟冪頒西蘇拿濁赦犢誣掄呂其澆貧峰粗霍鄭艱瑣炸貶拒疲隱酋酥卯臣克酵倦骨電童剝照擾或俱馱境檔憶李眨扛鋪坦龍妙諱字汁詐業(yè)者天窗剩派僅庚柔莊剩榔鉻很敢烘慰帚充蔫皆僑捆門蘑贅惦里性令葡汁塢省招吁斗鞋窿職禮床 毗賽袁雜恒葛峭受課痢椽歹諄漓腔棱鵑情豐稠敲忍丙批嚼西闊成逾鬃酞鑄謊廟陰齡寇犁密堯嗡路奈還稅蟻宋聰儡堆娩呈鷹抨湯止妖壓射螞溝淬苞濱坯金侶摩荊教障琶港殊紳意睹緩橋歷敗弘撰賢碼于盡益疏悶豢亨草霜掣慢繞輛硅驚巡桂址集撓蕊英殊局塘玲看僅包圃閩顆仟橙填揭怯受池頑 者保虱悉摩沽 “盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。 產(chǎn)品方面，我們建議 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品 （除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品 作為補充，依勢而造）。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風(fēng)景景觀。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項的，園內(nèi)必須有 60100 畝的藝術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā) ， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的 居住感受。既強調(diào)別墅消費很強的個人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團設(shè)計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗別墅生 活的宗旨。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟收入 家庭年收入水平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 5% 20% 75% 高位階層 中位階層 基礎(chǔ)階層 本案目標(biāo)層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中 部偏上部分）人群跟入。 針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言） —— 主要對手集中在河西、城中心一帶。 —— A：以 T 字形為大格局進行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝， 容積率 ，建筑面積 12,006 平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟別墅區(qū)占地 140 畝，容積率 ，建筑面積 51,359 平方米； 右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地 300 畝，容積率 ，建筑面積 36,018 平方米； —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街： 藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝，容積率 ，建筑面積 12,006 平方米 基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟型別墅 ，蓋排屋；經(jīng)濟別墅區(qū)占地 160 畝，容積率 ，建筑面積 54,427 平方米； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地 280 畝，容積率 ，建筑面積 33,617 平方米； 方案 A 與方案 B 相比，排屋的占地面積擴大了 20 畝左右。 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅。于健康步道中漫步，體驗“運 動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”！ 單體 /雙拼 /雙立別墅建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開； 戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。 —— 大唐是中國十多個朝代中最為興盛的一個，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時就有很多時間去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。 —— 污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。 藝術(shù)會所： 5000 平方米左右，功能設(shè)置可從以下各項考慮： 服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運動型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲：餐廳、咖啡屋、 酒吧、西餐廳等 其它：閱覽室、保健診療室等。特別注意人際溝通的需要。這就 對物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵?？紤]到項目的開發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場的青睞，啟動良好，其價格的上漲額度又遠非公寓可比。 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2021 年工作推進計劃