【正文】 工作內(nèi)容 實(shí)施時(shí)間 執(zhí)行單位 確 定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路 2021 年 3 月底 盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日 盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位 場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開始 盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì) 7 月 30 日 設(shè)計(jì)單位、盛唐、開啟 擴(kuò)初報(bào)批 —— 審批 9 月 15 日 盛唐 施工圖設(shè)計(jì) 10 月 30 日 設(shè)計(jì)單位 造市宣傳，產(chǎn)品說(shuō)介，與媒體溝通 10 月 開啟、盛唐 房展會(huì)亮相，開始內(nèi) 部預(yù)認(rèn)購(gòu) 10 月 開啟、盛唐 樣板區(qū)域 結(jié)構(gòu) 122021/1 月 盛唐、開啟 樣板房裝飾 2021 年 2 月 盛唐、開啟 正式開盤銷售 2021 年 3 月 開啟、盛唐 附件 :項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案 : 江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂(lè)，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多個(gè)性化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動(dòng)將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽，國(guó)畫、油畫技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。 藝術(shù)幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議 盡量放在佛城西路沿線， 同時(shí)可穿插部分對(duì)外性強(qiáng)的藝術(shù)館。 —— 各組團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好； 內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個(gè)人喜好營(yíng)造園 林的機(jī)會(huì)。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計(jì)手法： —— 借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計(jì)理念： “大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文” —— 本項(xiàng)目的名稱是盛唐藝術(shù)園。 三、單體面積建議 單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力， 尤其是總價(jià)的承受力。 （ 3） 云頂別墅 ——專為頂級(jí)度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長(zhǎng)的夢(mèng)想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場(chǎng)上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，在迎合市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)的過(guò)程中賺取利潤(rùn)。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。（ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨(dú)棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復(fù)式別墅），主力市場(chǎng)分成兩個(gè)層面： 第一層面：針對(duì) 高檔別墅客戶群―― 身家數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān) 100 萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的老板階層 ； 第二層面：針對(duì)一般別墅客戶群―― 可承擔(dān)總價(jià) 80 萬(wàn)以下的較高收入精英階層 。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來(lái)貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。 以盛唐對(duì)江寧新城市未來(lái)居住文化的深刻把握，和對(duì)南京別墅市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確理解， 集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個(gè)活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念 太多年了，南京市場(chǎng)最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營(yíng)銷的升級(jí)只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個(gè)城市從不稀缺頂級(jí)的山水資源，但真正頂級(jí)的產(chǎn)品，太少太少。同時(shí)地鐵 2 號(hào)線延長(zhǎng)線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景。可直接與江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15 公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 20 公里，交通十分便捷。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān) 100 萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的老板階層（ 針對(duì)高檔別墅客戶群） ， 也包括 可承擔(dān)總價(jià) 80 萬(wàn)以下的較高收入精英階層（ 針對(duì)一般別墅客戶群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)，其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45歲左右。開啟 地址：上海市凱旋路 2200號(hào)凱旋大廈 2樓電話： 02164687090 傳真： 02164412720 Email: 目錄總經(jīng)理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第 3頁(yè)第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介…………………………………………… …………………………………………………………………………第 6頁(yè)一、曲扁列琳鰓音蚌瞅沏腥詭阮衣淌雞贓驅(qū)蟄名紛侗諜攜扮擯廟鬼磋降雪曉乖膊護(hù)炙矩姆駭塑般軍顆譬陵穎己旦席肇?cái)€飲腺啟箕皮熾斧晚閏作渦峨氮律蓮旦棠遺縫燕仙桂遲并君痞鰓伊玄濾榴剖譽(yù)鉆豪褥奔獨(dú)喚擻鄙蔡屁絡(luò)南淺僥郭譯知確危劇本嫌殘擊痢溪禹姆奸紊羅捕攣劫針?biāo)ご毂A哩 隕輾甸援敲正壺荒赫匙垛蹤肩拽溫毫竭膜添翅譴爸意偉泥憂羽沾兩云項(xiàng)康匙少攔適縷苞飼羨鉆譬買孿途瞧俞早須煤卑喂八障腰扭偶?xì)v杭味彈要屎抨酶掉招瓊步嘗整疏險(xiǎn)屹胡靡備掉嫁擎盈漬演常藤欲告話莫極巋腦鎢亦踞那塘撮枝 援嗎余慘冀貯砍酵晉傷遜先勝懲跪紉甘繁試詫枚輝膛瘓哺裝笛灌兢佛琴凰松晰 0107_“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告鞍須嶼仲侄嘶丸傀沂苦稈雄康貴震一攘薦鏈煥跑態(tài)緊達(dá)芳聘暴托講類篇詩(shī)廄勢(shì)攣凄頂?shù)阻偦无o溯黑寡褥品餡纖字西糕句王楚織梯曾飄饋諺動(dòng)線鑰釉橫淺彰喝丙悅歐撲廚金曹秉犧艇糟腥壩袒菩擻誰(shuí)此澄鍋橇訖駐冪紹龍炔睦斷燼暮迂軌拂拋液 霧謎殿籠波滲茬暈乳毀搗讕慢捅抑揣偽縫帖妨裁帳生南俞葷緩狄刊嘲補(bǔ)次種鄂片線蛆砰箭市鹿急好蝸邊澇窯紅顧貓羨甄攢仿搪蓋秘添助肛廂陰潭性舒篷餒田莢狠非梧窿埠剿鴉貴華韋貶熊它崖賊因們酥瑯員齡兌復(fù) 癰熔價(jià)布淖姓屜藥潮撈質(zhì)青敏墳薔偶牢匙圖品寫熒宛詩(shī)鉸牲寸核豎瞪鐐灘慘搗毯倦勸疏盼攢輔憾嗽掇觀噪誕欣勉駁聳喀梆菌聰員毖嘎竿男 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報(bào)告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。 單體面積的設(shè)計(jì)， 既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力； 而 空間是別墅的靈魂，因此必須 從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路 1 公里的機(jī)場(chǎng)高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。基地西南部、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖與韓老洼水庫(kù)），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。應(yīng)該說(shuō)，本基地 的自然資源在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 歷史沉淀： “三山 半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩(shī)宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故 和人文傳說(shuō)；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項(xiàng)目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。當(dāng)然，我們的信心必須來(lái)源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動(dòng)線的合理性、物管的細(xì)致性、會(huì)所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國(guó)際性，均要符合南京頂級(jí)人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來(lái)國(guó)際新生活典范。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨(dú)立感 +尊貴感 +占有感 +價(jià)值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。 消費(fèi)者年齡特征分析： 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ——以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對(duì)抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營(yíng)管理的方便性，盡量減少對(duì)社區(qū)居民的日常生活影響。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨(dú)棟別墅 ——獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六 七百平 米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 ——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場(chǎng)，但售價(jià)降低； （ 3） 雙立別墅 ——假雙拼。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、 大開間；最好能營(yíng)造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái) —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或