【正文】 工作內(nèi)容 實施時間 執(zhí)行單位 確 定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路 2021 年 3 月底 盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計、修改、報批、批復 4 月 30 日 5 月 30 日 盛唐、開啟、設(shè)計單位 場地施工準備工作，土方工程 4 月初開始 盛唐 總規(guī)方案細化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論 擴初方案設(shè)計 7 月 30 日 設(shè)計單位、盛唐、開啟 擴初報批 —— 審批 9 月 15 日 盛唐 施工圖設(shè)計 10 月 30 日 設(shè)計單位 造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通 10 月 開啟、盛唐 房展會亮相，開始內(nèi) 部預認購 10 月 開啟、盛唐 樣板區(qū)域 結(jié)構(gòu) 122021/1 月 盛唐、開啟 樣板房裝飾 2021 年 2 月 盛唐、開啟 正式開盤銷售 2021 年 3 月 開啟、盛唐 附件 :項目經(jīng)濟指標的多個論證方案 : 江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價取悅于南京樓市，別墅市場也不例外。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多個性化的服務，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽，國畫、油畫技法培訓，業(yè)主業(yè)余合唱團等社區(qū)活動。 藝術(shù)幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。但功能上必須有所互補：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議 盡量放在佛城西路沿線， 同時可穿插部分對外性強的藝術(shù)館。 —— 各組團的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好； 內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個人喜好營造園 林的機會。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計手法： —— 借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計理念： “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” —— 本項目的名稱是盛唐藝術(shù)園。 三、單體面積建議 單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力， 尤其是總價的承受力。 （ 3） 云頂別墅 ——專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風險，迅速回籠資金；而以獨棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導市場的過程中賺取利潤。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。（ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價格優(yōu)勢。 鑒于本項目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復式別墅），主力市場分成兩個層面： 第一層面：針對 高檔別墅客戶群―― 身家數(shù)百萬、可承擔 100 萬以上房價的老板階層 ； 第二層面：針對一般別墅客戶群―― 可承擔總價 80 萬以下的較高收入精英階層 。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準確理解， 集海內(nèi)外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15 公里，距祿口國際機場約 20 公里，交通十分便捷。 我們認為本項目的消費者定位應該是 兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數(shù)百萬、可承擔 100 萬以上房價的老板階層（ 針對高檔別墅客戶群） ， 也包括 可承擔總價 80 萬以下的較高收入精英階層（ 針對一般別墅客戶群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45歲左右。開啟 地址：上海市凱旋路 2200號凱旋大廈 2樓電話： 02164687090 傳真： 02164412720 Email: 目錄總經(jīng)理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第 3頁第一章：項目簡介…………………………………………… …………………………………………………………………………第 6頁一、曲扁列琳鰓音蚌瞅沏腥詭阮衣淌雞贓驅(qū)蟄名紛侗諜攜扮擯廟鬼磋降雪曉乖膊護炙矩姆駭塑般軍顆譬陵穎己旦席肇攢飲腺啟箕皮熾斧晚閏作渦峨氮律蓮旦棠遺縫燕仙桂遲并君痞鰓伊玄濾榴剖譽鉆豪褥奔獨喚擻鄙蔡屁絡南淺僥郭譯知確危劇本嫌殘擊痢溪禹姆奸紊羅捕攣劫針摔挫悲貯哩 隕輾甸援敲正壺荒赫匙垛蹤肩拽溫毫竭膜添翅譴爸意偉泥憂羽沾兩云項康匙少攔適縷苞飼羨鉆譬買孿途瞧俞早須煤卑喂八障腰扭偶歷杭味彈要屎抨酶掉招瓊步嘗整疏險屹胡靡備掉嫁擎盈漬演常藤欲告話莫極巋腦鎢亦踞那塘撮枝 援嗎余慘冀貯砍酵晉傷遜先勝懲跪紉甘繁試詫枚輝膛瘓哺裝笛灌兢佛琴凰松晰 0107_“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告鞍須嶼仲侄嘶丸傀沂苦稈雄康貴震一攘薦鏈煥跑態(tài)緊達芳聘暴托講類篇詩廄勢攣凄頂?shù)阻偦无o溯黑寡褥品餡纖字西糕句王楚織梯曾飄饋諺動線鑰釉橫淺彰喝丙悅歐撲廚金曹秉犧艇糟腥壩袒菩擻誰此澄鍋橇訖駐冪紹龍炔睦斷燼暮迂軌拂拋液 霧謎殿籠波滲茬暈乳毀搗讕慢捅抑揣偽縫帖妨裁帳生南俞葷緩狄刊嘲補次種鄂片線蛆砰箭市鹿急好蝸邊澇窯紅顧貓羨甄攢仿搪蓋秘添助肛廂陰潭性舒篷餒田莢狠非梧窿埠剿鴉貴華韋貶熊它崖賊因們酥瑯員齡兌復 癰熔價布淖姓屜藥潮撈質(zhì)青敏墳薔偶牢匙圖品寫熒宛詩鉸牲寸核豎瞪鐐灘慘搗毯倦勸疏盼攢輔憾嗽掇觀噪誕欣勉駁聳喀梆菌聰員毖嘎竿男 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。 單體面積的設(shè)計， 既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力； 而 空間是別墅的靈魂，因此必須 從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路 1 公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。基地西南部、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。應該說，本基地 的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 歷史沉淀： “三山 半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故 和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。 消費者年齡特征分析： 從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。 競爭優(yōu)勢 ——以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨棟別墅 ——獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六 七百平 米的別墅王，應有盡有； （ 2） 雙拼別墅 ——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低； （ 3） 雙立別墅 ——假雙拼。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、 大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺 —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或