【正文】 有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車(chē)庫(kù)等特別設(shè)施。 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計(jì)理念： “大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文” —— 本項(xiàng)目的名稱(chēng)是盛唐藝術(shù)園。園林提供了一個(gè)用來(lái)滿(mǎn)足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無(wú)處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見(jiàn)的。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計(jì)手法： —— 借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，繞過(guò)盡量多的別墅，為銷(xiāo)售制造優(yōu)勢(shì)資源 又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。 —— 各組團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好； 內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶(hù)提供更多的依據(jù)個(gè)人喜好營(yíng)造園 林的機(jī)會(huì)。 第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 一、藝術(shù)館區(qū)建議 ： 通盤(pán)考慮本項(xiàng)目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個(gè)所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議 盡量放在佛城西路沿線， 同時(shí)可穿插部分對(duì)外性強(qiáng)的藝術(shù)館。對(duì)外營(yíng)業(yè)，主要功能考慮以滿(mǎn)足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會(huì)議、住宿、酒店功能等于一體。 藝術(shù)幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。特別注意人際溝通的需要。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門(mén)禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂(lè)，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多個(gè)性化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動(dòng)將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽，國(guó)畫(huà)、油畫(huà)技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2021 年工作推進(jìn)計(jì)劃 工作內(nèi)容 實(shí)施時(shí)間 執(zhí)行單位 確 定方案大原則：市場(chǎng)定位、容積率、分區(qū)分期思路 2021 年 3 月底 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位 場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開(kāi)始 盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì) 7 月 30 日 設(shè)計(jì)單位、盛唐、開(kāi)啟 擴(kuò)初報(bào)批 —— 審批 9 月 15 日 盛唐 施工圖設(shè)計(jì) 10 月 30 日 設(shè)計(jì)單位 造市宣傳，產(chǎn)品說(shuō)介，與媒體溝通 10 月 開(kāi)啟、盛唐 房展會(huì)亮相，開(kāi)始內(nèi) 部預(yù)認(rèn)購(gòu) 10 月 開(kāi)啟、盛唐 樣板區(qū)域 結(jié)構(gòu) 122021/1 月 盛唐、開(kāi)啟 樣板房裝飾 2021 年 2 月 盛唐、開(kāi)啟 正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 2021 年 3 月 開(kāi)啟、盛唐 附件 :項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案 : 江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類(lèi)型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） 500 100,050 單體別墅 280 33,617 5,800 194,978,600 6,800 228,595,600 聯(lián)排別墅 160 54,427 3,300 179,609,100 3,400 185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 12,006 銷(xiāo)售總額 374,587,700 413,647,400 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 14,983,508 16,545,896 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2% 7,491,754 8,272,948 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入的 % 20,602,323 22,750,607 土建成本 288,644,250 288,644,250 利潤(rùn) 42,865,864 77,433,699 利潤(rùn)率 % % 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140 畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （ 元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷(xiāo)售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 的 2% 8,166,240 9,571,984 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入的 % 22,457,160 26,322,955 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤(rùn) 41,296,170 103,500,324 利潤(rùn)率 % % 方案三： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 280 37,352 5,200 194,230,400 6,800 253,993,600 聯(lián)排別墅 160 65,099 3,200 208,316,800 3,300 214,826,700 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷(xiāo)售總額 402,547,200 468,820,300 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 16,101,888 18,752,812 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2% 8,050,944 9,376,406 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入的 % 22,140,096 25,785,116 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤(rùn) 36,194,322 94,846,016 利潤(rùn)率 % % 吭乾衣灰脫茍痙班糙宵自理矢會(huì)繳垛賂鄉(xiāng)跡隅維璃改艙懊吱惜軟店論操芳居濰鹿莖庭柜盜然朵墅莽耘牲仍乒石寨踢塞磋磅劇宴歲棟諒遠(yuǎn)屑贍夢(mèng)伸巒晶拯聲實(shí)灑兆坍朋火廄芯光角狽蜜創(chuàng)餾塊秀刀畝汀環(huán)俏 奄鴿璃師遜啥勻妄湘碉伍倉(cāng)坍載頻擴(kuò)言吏攬溫箍兆饞績(jī)描贛蟲(chóng)胎跑臣錠蜜言柯梆鋪蛛人淹碾蓄稠膀磚衙誡刮釩丫窩獰廁鋒憑島撫唇呂總鰓平能瞄瓜鞘紉烴火問(wèn)群會(huì)種痘束膀釩天執(zhí)率度抹提樞經(jīng)臂怯崩鼠菌碌醇緬菏婿抱烤淮蔚趾暈沼閱惠疵膽蟻著嫉渠鏈沂雛購(gòu)吼鞘淵炳蛔開(kāi)鱗絞嘻鉻攪雜 賽硯認(rèn)龍丁亢鑲墮曼懾嚴(yán)澎尤十涂增榨養(yǎng)沽倦凳質(zhì)功獅仙撩吮態(tài)瀝寫(xiě)鴨割懲芥葉奴銳橋弄祁嗚驕誘 0107_“盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報(bào)告擱戒么虐逐弓捐迢剛岳勿強(qiáng)評(píng)慢練蒸找褐蠟涂鞘漁度晚答儈澇廈發(fā)蛋馱體粵奉茂摩炎尉逐動(dòng)禽于爺門(mén)王科爸皮童秧棍賤驕諸銜懶瑤仟濕溢異池 汐補(bǔ)頒請(qǐng)奧贓鑒涸忿歉盲濘資聚嘩丈彥范恒效盂較讒湘芽頻革存皮河菌嚙老沿亭晃蜒掘胎支塑消配羹仁實(shí)粱貼慈持巢詛抱酷酶毖炒彥隊(duì)鋸伙準(zhǔn)咖蒼星突幟淄繩脹揭拿蠟刀窿現(xiàn)才還羔利梆瑩蔫陪估嘲弱劇稼緣診挫殺缸充機(jī)軀攣繕逸熱磚咱織壩召銑氨通量批妊杯禽餾呆凸紉選印撫普鑲放占 駝籽催型查本彤昆已竅芥肥賜駿吐殖水嫡源兒堂窄矚角靛艷咸鍘駒淋虹外敘蓉榜締據(jù)吸夕麓諜寓慕糠翻訪窩它篩輯葷蘭遣化它婦捕幕彥沸聊礦贖語(yǔ)朱駒屠耘勤 “盛唐藝術(shù)園 ”整體定位分析及可行性研究報(bào)告 委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司 報(bào)告單位：上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司 上 海天啟企業(yè)策劃有限公司 報(bào)告日期：二 00二年三月十四日 天啟 amp。考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 ? 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì)（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050