【導讀】重重困難，實現(xiàn)了持續(xù)發(fā)展。但隨著越來越高的發(fā)展需求，旅游業(yè)。發(fā)展的瓶頸問題逐一凸顯出來。豐富的旅游資源、完善的基礎配套。設施及良好自然生態(tài)環(huán)境，已成為消費者的首選。源，打造精品旅游項目已迫在眉睫，依托巢湖地區(qū)內(nèi)的文化底蘊，本項目注重突出巢湖特色并把地方文化與山水風光有機組合，或最有魅力的重要組成部分，可以起到強烈的廣告吸引和留住效應。具備良好的旅游開發(fā)條件，發(fā)展?jié)摿薮螅⒕哂辛己玫氖袌銮熬?。的原則和態(tài)度，特編寫了如下項目的初步可行性研究報告。和大力幫助，在此一并致謝。巢湖市相關的政策、法規(guī)和文件；國家工程咨詢協(xié)會有關編制項目建議書的規(guī)定及要求。巢湖湖濱集休閑度假、康體健身和紅色文化生態(tài)體驗等。實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，培育新的經(jīng)濟增長點，著力解決人民。巢湖旅游業(yè)已不可能再憑單一的牡丹奇花去再創(chuàng)昔日的輝煌。巢湖旅游業(yè)必須從體制改革、資源整合

　　

【正文】 0元 2 風味小吃一條街 5900 ㎡ *1600 元 3 民俗樂器演奏場 1600 ㎡ *3200 元 4 民族民居 1680 ㎡ *2021 元 5 游覽休息室 933 ㎡ *1600元 6 風情園中心場 14536 ㎡ *130 元 7 場 962 ㎡ *130 元 8 場 813 ㎡ *130 元 9 場 3286 ㎡ *130元 10 游樂場 64631 ㎡ *130 元 11 中心廣場 9072 ㎡ *130元 12 景觀噴水池 300 ㎡ *130 元 13 小廣場 3193 ㎡ *130元 14 水榭 1485 ㎡ *130元 小計 二 基礎設施建設 1 行車路 34928 ㎡ *117 元 其中，近期投資 2445 萬元； 中期投資 1467 萬； 遠期投資 977 萬元。 二、資金籌措 資金來源分別為政府投資、銀行貸款、自有資金、招商引資等。按慣例，各類資金來源的大致比例為：政府投資 17％，自有資金（含融資） 33％，貸款 50％。即避免貸款比例過大而造成還貸負擔過重，又實現(xiàn)了資金滾動開發(fā)。 其中資金來源如下： 政府投資： 831 萬元 2 游覽路 10478 ㎡ *110 元 3 生態(tài)停車場 3770M2*130元 4 旅游廁所 10 萬一個 5 垃圾服務收集箱 5 萬一個 6 水電、管線 400． 00 小計 合計 4326． 84 三 其他費 總費用的 8% 四 不可預見費 總費用的 5% 五 總投資 自有資金（含融資）： 1614萬元 銀行貸款： 2444 萬元 以上方案是經(jīng)過論證后得出，在此種比例關系下，二期是在一期實現(xiàn)利潤的基礎上進行的，由企業(yè)依托銀行貸款，降低了企業(yè)的風險負擔，實現(xiàn)了資金的 最佳組合和最佳滾動效果。 項目的經(jīng)營過程中，企業(yè)需要支付銀行貸款利息，這將沖減應納稅費，降低營業(yè)成本。 銀行貸款由企業(yè)從利潤中逐年償還本金和利息，從 2021年后 10年內(nèi)償還，其余各投資方的投資將從企業(yè)利潤分紅中逐步償還，或者股權轉讓償還。 第十章 效益分析 一、項目盈利模式 要實現(xiàn)項目效益合理的最大化，既要內(nèi)部挖掘潛力，延長游客逗留時間，豐富活動內(nèi)容，增加盈利性項目，有效控制成本，實現(xiàn)項目景區(qū)收入內(nèi)涵式增長，又要對外開拓市場，拓展產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)景區(qū)收入外延式增長。 深化觀光型盈利模式。以滿 足游客需求為前提，豐富觀光內(nèi)容，強化旅游特色，增加盈利性項目，爭取早日從傳統(tǒng)的以門票經(jīng)濟為主的觀光型盈利模式向多元經(jīng)濟為主的綜合型盈利模式邁進。 完善綜合型盈利模式。充分利用景區(qū)旅游文化和環(huán)境所產(chǎn)生的諸多衍生功能，形成了以運動、游憩功能為基礎，其它功能為延伸的綜合性、多元化的收入模式。一方面，要加強運動式旅游產(chǎn)品的設計，形成情境氛圍，引導游客參與，同時要增加外圍服務、旅游工藝品等收入點，營造旅游購物氛圍，促使游客在體驗、觀賞的過程中，主動的、自然的、愉快的進行各類消費，增加旅游收入；另一方面，要進行休閑 旅游產(chǎn)品設計，增加休閑旅游的收入；此外，要充分發(fā)揮景區(qū)的文化內(nèi)涵和社會功能，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈，積極開拓住宿、會議、旅游商品生產(chǎn)與批發(fā)銷售、文化傳播、旅游地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)，豐富景區(qū)多樣化的良性收入結構。 拓展品牌盈利模式。通過開發(fā)品牌系列產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品，拓展品牌產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展放大品牌效應、擴充、提升景區(qū)的產(chǎn)業(yè)收入鏈，形成多元化收入的商業(yè)運作體系。為巢湖湖濱旅游景區(qū)效益的提升和謀求更大的發(fā)展開辟廣闊的天地。 二、經(jīng)濟效益分析 旅游區(qū)經(jīng)營收入的測算依據(jù)是類似旅游開發(fā)項目的市場調(diào)查資料、旅游管理機構統(tǒng)計資料等基礎上 進行分析、預測得到的數(shù)據(jù)。經(jīng)營收入的估算只考慮景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的收益，不考慮旅游經(jīng)濟的乘數(shù)效應及對巢湖市相關產(chǎn)業(yè)的帶動。 根據(jù)游客規(guī)模預測， 2021年游客量約 20 萬， 2021 年游客量約 30 萬， 2021年游客量約 40萬， 2020年游客量約 60 萬。 門票價格 20212021 年 80 元 /人次， 20212021 年 100 元 /人次， 20172020 年 120 元 /人次。 餐飲消費近期人均 15 元，中期 30 元，遠期 50元。 休閑娛樂收入近期人均 30 元，中期 50元，遠期 100元。 購物收入近期 30 元，中期 50元，遠期 80元。 交通費用規(guī)劃期內(nèi) 20 元 /人次。 表 11－ 1 湖濱水上運動樂園綜合旅游收入估算表（單位：萬元） 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 門票價格預 30 30 40 40 50 50 50 50 測 門票收入 360 348 609 783 1196 1378 1559 1776 餐飲 120 160 420 540 1320 1520 1720 1960 休閑娛樂 120 160 420 540 1650 1900 2150 2450 購物 120 160 630 810 1980 2280 2580 2940 交通 120 160 210 270 330 380 430 490 總計 870 1018 2329 2983 7526 7508 8489 966 從表中可以看出，本項目的開發(fā)大大加快了巢湖市經(jīng)濟的發(fā)展，預計投資商在 68 年的時間可全部收回投資。 三、社會效益分析 巢湖湖濱水上運動樂園綜合旅游景區(qū)的開發(fā)建設，有利于促進巢湖市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，增加就業(yè)機會，改善投資環(huán)境，提高地區(qū)知名度，促 進巢湖市旅游資源的開發(fā)利用，對經(jīng)濟的發(fā)展將起到極大的推動作用。同時，項目景區(qū)的建設有利于創(chuàng)造富有景觀特色和休閑機會的人居環(huán)境。 本項目的開發(fā)，為巢湖市旅游業(yè)增加了一個新的特色度假區(qū)，形成了巢湖市比較集中的生態(tài)旅游景區(qū)，帶旺巢湖市各旅游景點和賓館旅行社，進而促進巢湖市的商業(yè)流通和社會就業(yè)。據(jù)測算，項目景區(qū)直接收入每增加 1元，能給相關行業(yè)帶來近 5元的間接收入。游客在旅游過程中的購物、娛樂消費將進一步促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的銷售； 項目的開發(fā)，將有助于塑造巢湖市的地區(qū)形象，改善巢湖市的投資環(huán)境，促進 招商引資； 本項目景區(qū)的開發(fā)，有助于巢湖市的經(jīng)濟和社會發(fā)展；有助于巢湖市旅游業(yè)形成新熱點，增強巢湖市對外界的旅游吸引力。 四、生態(tài)效益分析 巢湖湖濱水上運動樂園綜合旅游景區(qū)的開發(fā)，將把自然生態(tài)的保護與旅游資源的開發(fā)很好地結合起來，這不僅符合可持續(xù)發(fā)展的要求，而且還能同時滿足旅游者的需要，對促進生態(tài)環(huán)境的保護和優(yōu)化具有重要意義。 第十一章 項目風險分析 一、主要風險因素的識別 經(jīng)分析，本項目的風險因素有： 技術風險 技術方面的風險主要指項目采用先進技術和新技術應用上的可靠性和適用性等存在不 確定性。 工程風險 工程風險主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項目帶來的風險。 環(huán)境影響 環(huán)境影響方面的風險主要指工程建設期對周圍水資源、森林植被、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量投資進行治理等。 組織機構 組織機構方面的風險主要指項目組織設置方案不適于本項目的建設或運營，項目法人代表、企業(yè)管理層不能勝任項目的組織與管理等，影響項目的實施。 投資估算風險 投資估算的風險主要來自工程方案變動的工程量增加、工期延長，人工、材料、機械臺班費、 各種費率、利率的提高，征地及拆遷工程量增加和單價的提高。 融資風險 本項目投資大，具有一定社會公益性，投資回報主要的反映在經(jīng)濟效益、社會效益、和生態(tài)效益方面。 經(jīng)濟風險 經(jīng)濟方面的風險來自投資或后期運營費用的增加，使項目維持運營成本達不到預期目標。 經(jīng)營管理風險 項目部門設置和制度建設，提高效率和降低成本的原則，管理要規(guī)范化和制度化。要根據(jù)市場的變化和內(nèi)部實際情況，及時完善和修正經(jīng)營戰(zhàn)略，促使經(jīng)營戰(zhàn)略符合實際并切實可行。 政策風險 政策是一種保障，也是一種風險。加強應加現(xiàn)狀及趨勢的 分析，跟蹤國際、國家相關政策動態(tài)，合理評估相關政策對項目建設及運營的整體影響。本項目正處在國際金融風暴的蕭條時期，金融危機所帶來的風險不僅影響到中國，也影響到本項目的開發(fā)建設和運營的各個方面。 財務風險 投資中應摸清調(diào)查核實實際情況，取得第一手資料，將預測建立在堅實可靠的基礎上，建立╳╳公園景區(qū)建設和運營良好的成本控制和財務管理制度。 二、規(guī)避風險的措施 項目開發(fā)建設風險對策 （ 1）規(guī)避項目開發(fā)建設風險，主要應堅持按建設程序辦事，是按照自然規(guī)律和經(jīng)濟法則管理基本建設的一項根本原則，也是項目科學決策 和順利實施的重要保證。根據(jù)我國的建設經(jīng)驗，并結合國家經(jīng)濟體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項目的工程建設必須遵循建議書階段、項目可行性階段、設計文件階段、建設準備階段、建設實施階段、竣工驗收和后評價階段，有步驟、循序漸進地按照項目建設各階段的工作要求進行。每個階段都包含許多不同的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)，并按照它們本身所固有的規(guī)律，有序有機地聯(lián)系在一起，形成一個循序漸進的工作過程。 （ 2）加強項目管理。包括做好項目建設計劃、項目招投標、項目建設進度安排、項目建設組織、工程管理監(jiān)督；做好項目開發(fā) 建設的外部協(xié)調(diào)等。 （ 3）加強項目風險管理 由于建設項目具有對人、財、物等各項資源的需求量巨大；實施周期長、經(jīng)濟風險和技術風險大、涉及范圍廣等眾多因素。不可避免地會遇到許多諸如政治、人文、物價、氣候等不可抗拒或不可預見的事件。這就要求參建各方對建設風險要有清醒的認識，采取切實有效的應對措施加強自身的風險防范能力和承受力。 工程項目投資的成功往往依賴于對風險的認識和管理。因此，風險管理活動應從工程項目決策階段開始。另外從科學決策的角度來看，在項目立項之前必須對擬建項目經(jīng)濟與技術方面的風險進行識別、分析和評估， 以輔助決策者進行決策，盡早采取防范措施來避免、轉移和減少風險的發(fā)生。同時也是符合我國基本建設程序要求的，對防止投資失誤，有效利用資源，減少風險損失具有十分重要的指導意義和現(xiàn)實意義。 由于風險管理活動中需要的預測、分析方法比較復雜，需要高深的專業(yè)知識，因此將專業(yè)咨詢機構引入風險管理活動，發(fā)揮專業(yè)咨詢工程師的優(yōu)勢和特長，與項目風險管理人員一道開展風險管理是非常有益和必要的。 項目開發(fā)資金風險對策 除用好省、市的專項補助外，可積極多方籌措建設資金。包括： （ 1）積極向公共服務部門宣傳本項目的發(fā)展遠景，全面強 化招商引資力度，創(chuàng)新引資方式，吸引國內(nèi)外資金來投資發(fā)展項目。 （ 2）合作開發(fā)或向國內(nèi)外金融機構融資。 （ 3）盤活土地資產(chǎn)。 （ 4）開拓其他融資渠道。 第十二章 研究結論與建議 一、結論 本項目是巢湖市人民政府的重點項目之一，隨著潞西孔雀湖度假村項目的開發(fā)，巢湖湖濱水上運動旅游綜合旅游開發(fā)項目建設項目是符合省、市對旅游業(yè)的發(fā)展方向的。具備了良好的建設條件，在經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境等方面具有較好的綜合效益，具有開發(fā)的充分必要性，此項目建設可行。 本規(guī)劃準確地對景區(qū)進行了定位，豐富了民俗文化，這 對巢湖市乃至整個安徽地區(qū)旅游業(yè)都具有較大的影響。 根據(jù)巢湖湖濱旅游資源單一的問題，在本次規(guī)劃中通過對湖濱的規(guī)劃設計，預把該景區(qū)打造成為巢湖湖濱觀光大道的經(jīng)典景區(qū)，使景區(qū)升級換代，從單一的觀光旅游型轉為集觀光、商務、旅游和休閑度假為一體的綜合型旅游景區(qū)。為游客提供觀賞、娛樂、享受一體的旅游環(huán)境。 本項目規(guī)劃實施后，可產(chǎn)生一定的帶動作用，主要帶動周邊社會經(jīng)濟的發(fā)展，生態(tài)環(huán)境效益明顯，社會效益可觀。 二、建議 旅游業(yè)是一個關聯(lián)度大、帶動力強、受益面廣的產(chǎn)業(yè)，涵蓋吃、住、行、游、購、娛等方面，又屬于典型的勞 動密集型產(chǎn)業(yè) ,就業(yè)門類多、容量大、門檻低、包容性強，對不同層次的勞動力都有需求，能夠提供多樣化的就業(yè)機會，對于項目地區(qū)人民快速致富能起到積極作用。因此，建議開發(fā)單位和政府應相互配合做好如下事項： 建議成立統(tǒng)一領導小組，由政府分管領導牽頭，組織規(guī)劃、旅游、國土、建設、環(huán)保以及各級政府主要領導成立工作小組，負責涉及景區(qū)事宜的協(xié)調(diào)與處理，全力保障景區(qū)的規(guī)劃建設順利進行。 統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施的策略，整個景區(qū)的投資建設具有長期性、復雜性的特點，必須得到全方位的理解、支持與協(xié)助。 應通過政府爭取銀行給予貸款 上的支持，還可申請國家專項資金，全力推動景區(qū)的建設。 應積極加強區(qū)域旅游合作，形成片區(qū)整體優(yōu)勢。