【導(dǎo)讀】控制指標(biāo)（試行）》的通知；筑業(yè)、物資商貿(mào)業(yè)、餐飲酒店業(yè)、項(xiàng)目投資、咨詢服務(wù)。某某高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司，是某某技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)下屬企業(yè)。開發(fā)資質(zhì)，運(yùn)作資金超過億元。開發(fā)理念、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫?。?jīng)過多年的磨合與積累，已經(jīng)形成了一支默契、高級(jí)專業(yè)工作人員占了公司總?cè)藬?shù)的80%，可謂人才濟(jì)濟(jì)。售收入為4000萬元，預(yù)計(jì)全年可達(dá)1億元。資產(chǎn)規(guī)模截止2021年底為4000多萬。目前某某高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司已成為某某市較大的土地開發(fā)、房產(chǎn)開。2890萬元，預(yù)備費(fèi)用500萬元，鋪底流動(dòng)資金12萬元。經(jīng)研究分析，本項(xiàng)目承擔(dān)單。展戰(zhàn)略，建設(shè)依據(jù)充分，外部建設(shè)條件基本具備。灘及水域面積平方公里，已開發(fā)和居民用地平方公里。產(chǎn)品研制的新突破。間發(fā)展的主要機(jī)遇，充分利用本地工業(yè)基礎(chǔ)好，各類專業(yè)技術(shù)人才濟(jì)濟(jì)；

　　

【正文】 200 22021 1000 3 輔助生產(chǎn)廠房 200 200 5000 400 4 原料庫房 280 280 7000 400 5 成品庫房 320 320 8000 400 6 綜合服務(wù)樓 140 140 2021 700 7 多功能會(huì)堂 50 50 500 1000 8 職工食堂、浴室 130 130 1500 860 9 車庫 90 90 1500 600 10 門房、泵房等其它服務(wù)設(shè)施 30 30 500 600 11 變配電、空調(diào)、鍋爐、電梯、消防等 200 200 12 室外總體工程 540 540 4 二 其他費(fèi)用 2890 1 征地拆遷費(fèi) 2160 2160 180 12 萬元/畝 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 80 80 3 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 100 100 4 工程監(jiān)理費(fèi) 40 40 5 辦公及生活家具購置費(fèi) 10 10 7 市政配套費(fèi) 500 500 三 基本預(yù)備費(fèi) 500 500 四 鋪底流動(dòng)資金 10 12 五 總計(jì) 9982 本項(xiàng)目資金來源全部為建設(shè)單 位自籌。 本項(xiàng)目資金使用計(jì)劃按二年安排，第一年完成投資額的 40%，第二年完成投資額的 60%。 第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)和范圍 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部 1993 年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）以及國家最新的財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，主要進(jìn)行了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了不確定性分析。 財(cái)務(wù)分析 參數(shù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 基準(zhǔn)收益率的確定 根據(jù)本項(xiàng)目資金占用成本，再加一定 的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，確定本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率定為12%。 計(jì)算期的確定 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際，確定項(xiàng)目計(jì)算期為 20 年，建設(shè)期 2 年，其中運(yùn)營期為 18年。 有關(guān)負(fù)荷計(jì)算 項(xiàng)目建成后的第一年負(fù)荷為 70%，第二年為 90%，從第三年以后均為 100%進(jìn)行計(jì)算。 有關(guān)稅費(fèi)率的計(jì)取 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表 121： 表 121 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 房產(chǎn)租金稅率 12 法定贏余公積金 10 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加 3 任意贏余公積金 10 企 業(yè)所得稅 33 運(yùn)營收入估算 本項(xiàng)目建設(shè)及建成后的收入來源主要是：對(duì)入注 某某 區(qū)電子工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目收取租金。 銷售計(jì)劃與價(jià)格：本項(xiàng)目建成以后，除項(xiàng)目附屬服務(wù)設(shè)施外的全部房屋均予以出租，出租面積為 71500 平方米；其中： A、 B 標(biāo)準(zhǔn)廠房出租面積 46000 平方米，月出租平均價(jià)格為 26 元 /平方米；庫房及生產(chǎn)附屬用房出租面積為 20210 平方米，月出租平均價(jià)格為 26 元 /平方米；綜合服務(wù)樓出租面積為 2021 平方米，月出租平均價(jià)格為 40 元 /平方米；食堂及浴室出租面積為 1500 平方米，月出租平均價(jià)格為40 元 /平方米；多功能會(huì)堂每次活動(dòng)為 5 元 /人；車庫出租面積為 1500 平方米，月出租平均價(jià)格為 30 元 /平方米。全年收入合計(jì)為 2331 萬元。 運(yùn)營收入估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 4。 費(fèi)用支出估算 工資福利費(fèi) 管理人員年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按 24000 元 /人；技術(shù)人員年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按 18000元 /人；一般職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按 9600 元 /人；福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)算。年工資福利費(fèi)為 67 萬元。 維修費(fèi) 維修費(fèi)用按固定資產(chǎn)原值（扣除利息）的 %計(jì)算。年維修費(fèi)為 100 萬元。 折舊費(fèi) 本項(xiàng)目折舊費(fèi)用按 平均年限法計(jì)算，其中房屋折舊年限按 50 年殘值率 5%計(jì)算；設(shè)備折舊年限按 20 年、殘值率 5%計(jì)算。年折舊費(fèi)為 196 萬元。 水電費(fèi) 因?yàn)楸卷?xiàng)目采用租賃的方式進(jìn)行經(jīng)營，因此在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，不考慮入駐企業(yè)的水費(fèi)、電費(fèi)以及采暖費(fèi)等。只計(jì)算物業(yè)管理人員的水電費(fèi)等。水費(fèi)按 元 /噸、電費(fèi)按 元 /度計(jì)算。年水電費(fèi)為 2 萬元。 其他管理費(fèi)用 本項(xiàng)目其它管理費(fèi)用按收入的 2%計(jì)算，其它費(fèi)用為 47 萬元。 本項(xiàng)目總費(fèi)用支出估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 3。 盈利能力指標(biāo)的計(jì)算 投資利潤率 按照《方法與 參數(shù)》的規(guī)定，投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常運(yùn)營年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。其計(jì)算公式如下： %1 0 0?? 項(xiàng)目總投資 潤總額年利潤總額或年平均利投資利潤率 %1 0 01 0 0 1 11 8 4 2 ??本項(xiàng)目投資利潤率 %? 投資利稅率 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利稅總額（指年利潤總額 +年銷售稅金及附加）與項(xiàng)目總投資（指固定資產(chǎn)投資 +建設(shè)期利 息 +流動(dòng)資金）的比率。其計(jì)算公式如下： %1 0 0?? 項(xiàng)目總投資 稅總額年利稅總額或年平均利投資利稅率 %1001 0 0 1 1 273271842 ????本項(xiàng)目投資利稅率 %? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式如下： 0)1()(1 ??? ??? tnt t F IR RCOCI （式中： CI 為現(xiàn)金流入， CO 為現(xiàn)金流出，下同） 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR ）稅前、稅后計(jì)算結(jié)果分別為%、 %，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 6A。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 ?? ???? nt tct ICOCIF N P V 1 )1()( （式中 cI 為基準(zhǔn)折現(xiàn)率 ，本項(xiàng)目為 12%） 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV ）計(jì)算結(jié)果稅前、稅后分別為 3758 萬元、 355 萬元，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 6A。 投資回收期（ pt） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（ pt）是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資（固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式如下： 1?? 現(xiàn)正值年份數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出投資回收期 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的? 本項(xiàng)目全部投資投資回收期（ pt）經(jīng)計(jì)算稅前、稅后分別為 年、 年。計(jì)算過 程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 6A。 不確定性分析 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可見，租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、負(fù)荷及投資的變化對(duì)效益的影響比較敏感，但在租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及負(fù)荷降低 5%、投資增加 5%的不利因素影響下，項(xiàng)目仍能基本達(dá)到預(yù)期收益，顯示本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。詳見敏感性分析表及敏感性分析圖。 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目具有一定的贏利能力，項(xiàng)目全部投資利潤率 %，投資利稅率 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）稅前、稅后分別為 %、 %，均高于本 項(xiàng)目設(shè)定的 12%的基準(zhǔn)值。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 12%時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）為 3758 萬元，項(xiàng)目投資回收期為 年 (含建設(shè)期 2 年 )。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)可能有市場風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。簡要分析如下： 市場風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目建成后的企業(yè)入住率。其次，同行競爭也可能加劇區(qū)域供求關(guān)系的失衡。 本項(xiàng)目實(shí)施單位 某某 高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司在基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)方面已積累了一定的營銷經(jīng)驗(yàn)，建立了比較穩(wěn)定的營銷渠道和客戶群，占領(lǐng)了一定的市場份額。已鍛煉了一支具有豐富市場營銷經(jīng)驗(yàn)的銷售團(tuán)隊(duì)，能夠?yàn)橛脩籼峁﹥?yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。加之為業(yè)主提供的是標(biāo)準(zhǔn)廠房、入駐的企業(yè)又是特定的生物醫(yī)藥企業(yè)，企業(yè)聚集效益可以化解同行競爭的一般風(fēng)險(xiǎn)。 人員和管理風(fēng)險(xiǎn) 人員風(fēng)險(xiǎn)主要是指項(xiàng)目可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技術(shù)人員流失給項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目實(shí)施單位 某某 高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司自成立以來，在總經(jīng)理張興國的領(lǐng)導(dǎo)下十分注重以人為本的人力資源的管理，竭力構(gòu)建和實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)制度，已建立了一整套符合企業(yè)目前實(shí)際 的具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)。該公司多年來的經(jīng)營實(shí)踐證明，主要技術(shù)和管理人員很少流失，比較注重員工整體素質(zhì)的提升，已建立了科學(xué)的人員培訓(xùn)制度和體系，員工的整體素質(zhì)較高，對(duì)企業(yè)的依存度較高，企業(yè)的向心力和凝聚力較強(qiáng)。人員方面的風(fēng)險(xiǎn)較小。 管理風(fēng)險(xiǎn) 管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指在項(xiàng)目運(yùn)營過程中管理不善，造成項(xiàng)目不能按計(jì)劃順利完成和管理效率低下給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目實(shí)施單位 某某 高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司是 一家從事基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和土地開發(fā)的專業(yè)公司，主要管理人員具有開拓精神和創(chuàng)新意識(shí)，懂經(jīng)營善管理，企業(yè)已建立了比較完善的一整套現(xiàn)代企業(yè)的管理制度，公司收入逐年攀升，有能力實(shí)施和管理好本項(xiàng)目，在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)較小。 資金風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)可能主要有以下兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)和到位，致使項(xiàng)目無法按期實(shí)施，影響項(xiàng)目發(fā)揮效益；二是項(xiàng)目建成后，由于技術(shù)、市場等因素的影響造成經(jīng)濟(jì)效益差，投資回報(bào)率低，不能如期收回投資。 某某 高科建設(shè)開發(fā)有限公司具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，也有房地產(chǎn)開發(fā)融資的 渠道和途徑。加之本項(xiàng)目不是一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是為特定的服務(wù)對(duì)提供標(biāo)準(zhǔn)廠房和配套服務(wù)，會(huì)增融資的途徑，增強(qiáng)投資加收的時(shí)效。 經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目具有一定的贏利能力，項(xiàng)目全部投資利潤率 %，投資利稅率 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）稅前、稅后分別為 %、 %，均高于本項(xiàng)目設(shè)定的 12%的基準(zhǔn)值。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 12%時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）為 3758 萬元，項(xiàng)目投資回收期為 年 (含建設(shè)期 2 年 )。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，在資金方面的風(fēng)險(xiǎn)較小。 目 錄 第一章 總 論 .................................................. 1 項(xiàng)目名稱 ........................................................ 1 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 .............................. 1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .......................................... 1 報(bào)告編制內(nèi)容 .................................................... 2 項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹 ............................................ 2 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 .......................................... 3 建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容 .......................................... 3 投資估算與資金籌措 .............................................. 4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) .................................................... 4 研究結(jié)論 ....................................................... 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 ..................................... 5 項(xiàng)目建設(shè)的背景 .................................................. 5 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................................ 8 第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模 ....................................... 11 需求分析 ....................................................... 11 建設(shè)規(guī)模 ....................................................... 12 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址和建設(shè)條件 ................................... 14 建設(shè)地址 .........................................