【導讀】已開發(fā)建筑面積約36萬平方米，竣工優(yōu)良率達到100%、年銷售收入6000余萬元，年利稅1600余萬元。店、建筑裝飾等眾多領(lǐng)域。先后與國內(nèi)外著名的城區(qū)規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃、園林。城商務大廈”等商業(yè)項目。所開發(fā)項目以人性化設(shè)計、優(yōu)雅的環(huán)境、承諾兌現(xiàn)、企業(yè)形象等獲得廣泛認可和贊揚。公司先后被評為“房。協(xié)委員示范工程”等榮譽稱號。公司現(xiàn)為衡水市房地產(chǎn)協(xié)會會員單。位、衡水市房地產(chǎn)協(xié)會常務理事、衡水市消費者協(xié)會會員單位。公司技術(shù)力量超群，公司設(shè)有12個部門，現(xiàn)有員工113人，分析，并據(jù)此編制本報告。體，吸引衡水市及周邊縣市經(jīng)營同類產(chǎn)品和創(chuàng)業(yè)者入駐。加速衡水市經(jīng)濟發(fā)展，改善人們生活水平，滿足人們消費需求，按區(qū)域功能及類別合理定價，根據(jù)不同條件實行優(yōu)惠價格調(diào)整。所以，國家和衡水市的經(jīng)濟。車產(chǎn)量增長10.0%，其中轎車增長17.7%。和鐵路等行業(yè)投資均保持較快增長。前三季度，社會消費品零售總額45081

　　

【正文】 w /m 2 取定；商業(yè)場所按 102w /m 2 室外設(shè) 計參數(shù) 室外設(shè) 計干球 溫度 ：冬 季，采 暖 tw= 10 度 最大凍 土深 度為。 室內(nèi)設(shè)計參數(shù)各項建筑物 tn= 15 0 C 采暖熱負荷表 天然 氣 人均用氣量： 180m 3 /人 .年； 本項目年耗氣量為： 98. 64 萬 m3 /年 防雷措施與接地 本項目高層建筑物需按國家規(guī)定標準安裝防雷保護設(shè)施。 本項目變（配）電站采用變壓器低壓側(cè)中性點直接接地系統(tǒng)，設(shè)計接地裝置的接地電陰不得大于 10 歐姆。 第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與安全 環(huán)境保護 環(huán)境現(xiàn)狀 項目場地附近沒有水源地、自然保護區(qū)、文物景觀及其它環(huán)境序號 采暖單位 采暖面積 （ m 2） 采暖熱指標 （ W/m 2） 采暖熱負荷 （ KW） 1 SOHO 89650 87 2 商業(yè)經(jīng)營場所 51480 102 3 物業(yè)等其他用 房 2150 87 4 小計 143280 5 管網(wǎng)熱損失 5% 6 合計 敏感點。 本項目污染源及防治 （ 1）廢水 主要為生活污水，水中無特殊化學物質(zhì)，污水經(jīng)場區(qū)內(nèi)污水管排 入城市污水管網(wǎng)，由污水處理廠統(tǒng)一處理。 （ 2）固體廢棄物 主要為生活垃圾。生活垃圾實行袋裝化、分類集中、分類處理、定時、定點的處理方法，廣場衛(wèi)生管理物業(yè)化。 （ 3）噪聲 項目可能產(chǎn)生噪聲影響的由熱力站的循環(huán)水泵和給水加壓水泵，設(shè)計中選用低噪音設(shè)備和采取減振、吸音、隔絕等措施；辦公用房均采用中空玻璃窗。使噪聲對周圍的影響符合環(huán)?？刂茦藴?。 （ 4）綠化 綠化是搞高城市建設(shè)水平和保護生態(tài)環(huán)境的指標之一。本項目采用分散與集中相結(jié)合的方法，綠化率達到 32%以上。 節(jié)能 建筑 本項目為采用多項節(jié)能技術(shù) 的節(jié)能型建筑：（ 1）外墻采用外保溫本系，節(jié)能效率達 50%；（ 2）門窗采用中空玻璃；（ 3）屋面保溫采用 100%聚苯板；（ 4）采用變頻式電梯，以充分節(jié)約電能；（ 5）采用地板取暖，分戶控制，由用戶自行控制取暖。 電氣 變配電設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，以達到節(jié)能降耗的目的。公共場所及室外照明，采用光控雷達自動開關(guān)裝置和高效節(jié)能燈具，局部將采用太陽能設(shè)備。 安全、智能 在廣場周邊及廣場內(nèi)設(shè)置安全防范系統(tǒng)，在商業(yè)經(jīng)營場所設(shè)置：監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警、電子巡更、綜合布線、背景音樂、停車場管理系統(tǒng)；在 SO HO 辦 公住宅設(shè)置：監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、電子巡更、住戶報警、周界防越系統(tǒng)。 本項目安全的重點在于火災預防，要貫徹預防為主、防消結(jié)合的方針項目建設(shè)時充分考慮消防安全布局、消防供水、消防通道、消防裝備等內(nèi)容。具體做好以下幾點： （ 1）制定消防安全制度 結(jié)合廣場建筑和持點，制定清晰、精妙、簡潔、高效的 “防患于未然 ”的防火制度，便于有關(guān)人員掌握、學習和在工作中嚴格執(zhí)行，盡量將火災風險減低到最小。 （ 2）確定消防安全的崗位責任人 確定消防安全責任人應完成的消防工作任務和應盡的消防工作責任，并同經(jīng)濟獎制度掛鉤，使防火安全工 作真正落到實處。 （ 3）針對項目特點抓好消防宣傳、教育 結(jié)合本項目實際，有針對性地進行消防宣傳教育，使人們時該保持警惕性。在廣場不同的部位，掛放消防安全標志，利用廣播、標語等各種形式開展經(jīng)常性的消防安全教育，提高廣場入駐用戶及物業(yè)管理人員預防事故的能力。 （ 4）定期組織防火檢查，及時消除火災隱患定期嚴格組織防火檢查，主要包括兩方面：一是對思想、制度方面的檢查；二是對機械設(shè)備、物資方面的檢查。防火檢查要堅持采用直觀檢查法和現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備檢查法相結(jié)合，對所發(fā)現(xiàn)問題及時解決處理。 （ 5）按照國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施 和器材，并定期檢查、維 修，確保消防和器材完好、有效。 根據(jù)實際需要，配置自動噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、水槍、水帶、消防水池等相應種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施，并指定專人負責保養(yǎng)、維修和管理。 （ 6）保障疏散通道、安全出口暢通，設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標志。 第七章 擬建項目招標方案 該項目為國家發(fā)展計劃委員會令第三號《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》規(guī)定必須進行招標的項目。 擬對該項目的勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采用委托公開招標方式。 第八章 投資估算及資金籌措 項目實施進度計劃 根據(jù)施工組織計劃和項目經(jīng)營的具體情況，本項目一次性開發(fā)建設(shè)。總建設(shè)期為兩年。 投資估算及資金籌措 編制依據(jù)： （ 1）德國 BSP 建筑事務所中國華東地區(qū)分部 amp。青島中房建筑設(shè)計有限公司 的設(shè)計方案圖紙和說明。 （ 2）《河北省建筑工程概算定額》及配套費用定額。 （ 3）《河北省建筑安裝工程概算定額》及配套費用定額。 （ 4）衡水市工程造價信息。 （ 5）承辦單位提供有關(guān)資料及近期衡水市實施的類似工程的實 際造價。 （ 6）工程其他費用按照國家現(xiàn)行有關(guān)文件和建設(shè)單位提供的當?shù)噩F(xiàn)行 政策規(guī)定估列。 （ 7）土地費用：本項目按每畝 110 萬元計列； （ 8）工程勘察設(shè)計費：依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，工程勘察設(shè)計按建筑面積 3 元 /m2 計算。 建設(shè)監(jiān)理費按建安工程費的 0. 9%； 招標交易費按建安工程費的 0. 3%； 環(huán)評費按建筑面積 0. 5 元 /m2 計算； 施工圖紙審查費按建筑安裝工程費用的 0. 21%計算； 預備費按第一、二部分費用的 5%； 總投資 項目總投資 34645. 816 萬元。其中：商業(yè)及辦公建筑工程費20414. 002 萬元，公建建筑工程費 3599. 00 萬元，配套工程費用1324. 026 萬元，工程其他費用 7658. 99 萬元，預備費 1649. 8 萬元。 資金籌措及投資計劃 經(jīng)初步估算，項目總投資 34645. 816 萬元。其中，自籌資金 15000萬元。銷售收入 41992 萬元。 衡水鑫城企業(yè)目前擁有多項產(chǎn)業(yè)，有較深厚的實力，現(xiàn)有各種資產(chǎn)價值 2. 1 億元人民幣。將全力保障項目的順利進行，因此資金來源有保證。 第九章 財務分析 本報告依據(jù)國家計劃委員會和建設(shè)部 1993 年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及國家現(xiàn)行的財會稅務制度，對項目進行財務評價。 基本數(shù)據(jù) 計算期的確定 項目建設(shè)期按 2 年計，項目計算期擬定為 3 年。其中第一至第二年為建設(shè)期，第三年開始產(chǎn)生營業(yè)收入。 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算 項目建設(shè)第一年開始產(chǎn)生收入，預計出售總的 60%，第二年售完 40%。售價參照衡水市市場價格，預測 SO HO 平均售價 2200 元/平方米。商業(yè)場地平均售價 2800 元 /平方米 本項目繳納營業(yè)稅金及附加和所得稅。營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的 5%，教育費附加按營業(yè)稅的 4%計算，所得稅按營業(yè)收入的 3. 3%計算。 利潤估算及分 配 利潤總額 =銷售收入 —總成本 —營業(yè)稅金及附加稅后利潤 =利潤總額 —企業(yè)所得稅 經(jīng) 計 算 ， 本 項 目 利 潤 總 額 5447. 66 萬 元 ， 繳 納 企 業(yè) 所 得 稅 萬元，稅后利潤 4061. 924 萬元。 財務盈利能力分析 成本綱用利潤率 成本費用利潤率是反映企業(yè)成本費用與利潤關(guān)系的指標，它是企業(yè)利潤總額與總成本費用之比。經(jīng)計算，項目成本費用利潤率為%。 財務內(nèi)部收益率（ F IRR） 財務內(nèi)部收益率（ FI RR）是反映項目在計算期內(nèi)投資贏利能力的動態(tài)評估指標，它是項目計算期內(nèi)各年凈 現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時 的折現(xiàn)率，經(jīng)對全部投資的現(xiàn)金流量表進行分析計算，得出該項目所得稅后財務內(nèi)部收益率為 12. 6%，高于同期銀行貸款利率。 財務凈現(xiàn)值（ F NP V） 財務凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，獎項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。經(jīng)計算，全部投資所得稅后財務凈現(xiàn)值為 198. 26 萬元，大于零。 投資回收期（ Pt） 投資回收欺是以項目稅前凈收益抵償全部投資所需的時間，可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表累計凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計算求得。經(jīng)計算，項目全部投資回收期為 2. 3 年（含建設(shè)期），表明 項目能較快收回投資。 結(jié)論 該項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合衡水市發(fā)展方向和相關(guān)政策，對于提高人們生活質(zhì)量，創(chuàng)建生態(tài)園林城市等具有積極意義，社會效益顯著。 從財務盈利能力分析看，銷售利潤率、成本費用利潤率均較理想，財務內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財務凈現(xiàn)值大于零，表明項目具有一定的抗風險能力。因此，項目從財務上講是可行的。