【正文】 、設(shè)備選擇及安裝變壓器按干式變壓器設(shè)計，設(shè)強制風(fēng)冷系統(tǒng)及溫度監(jiān)測及報警裝置，接線為D，Yn11，保護罩由廠家配套供貨，防護等級不低于IP20。高壓配電柜按ZSG10手車柜設(shè)計；直流屏、信號屏由供電部門設(shè)計。低壓配電柜按GCK型抽屜柜設(shè)計，落地式安裝。各層配電箱，除配電間、動力機房墻上明裝外，其它均為暗裝（剪力墻上除外）；安裝高度詳見系統(tǒng)圖。應(yīng)急照明箱箱體，應(yīng)有明顯標(biāo)志，并作防火處理。5；插座均為單相安全型插座。電纜橋架為槽式橋架，電纜橋架水平安裝時，垂直安裝時，支架間距不大于2米。橋架施工時，應(yīng)注意與其它專業(yè)的配合。敷設(shè)有消防負(fù)荷用電纜的橋架應(yīng)為防火封閉式。電纜橋架穿過防火分區(qū)、樓層時應(yīng)在安裝完畢后用防火材料封堵。各種燈具型號、規(guī)格及安裝高度詳見照明平面圖。水泵、排氣扇、空調(diào)機、新風(fēng)機、送排風(fēng)排煙風(fēng)機等各類風(fēng)機及設(shè)備電源出線口的具體設(shè)置，以設(shè)備專業(yè)圖紙為準(zhǔn)。七、電纜、導(dǎo)線的選型及敷設(shè)由變配電室配出的干線，除至冷凍機房部分采用插接母線配電外，其它部分采用YJV或VV電源。所有消防負(fù)荷配電線路及與消防有關(guān)的線路采用耐火電纜或?qū)Ь€。其它支線采用銅芯電纜或塑料線。由變配電室配出的干線，母線采用明敷設(shè)，其他干線采用橋架或穿鋼管保護敷設(shè)，防火封閉式金屬橋架內(nèi)敷設(shè)有消防負(fù)荷和一般負(fù)荷電纜以及雙電源供電的兩個回路時需加金屬隔板隔開，隔板位置根據(jù)橋架內(nèi)電纜具體情況確定；出橋架部分穿鋼管在吊頂內(nèi)明敷或沿墻和地面暗敷。施工時應(yīng)盡量避免交叉，管線型號、規(guī)格及敷設(shè)方式詳見施工圖。（注：電氣管線在現(xiàn)澆樓板內(nèi)敷設(shè)）。應(yīng)急照明及其他消防配電線路應(yīng)敷設(shè)在防火橋架內(nèi)或穿熱鍍鋅鋼管暗敷在樓板或墻內(nèi)，當(dāng)穿鋼管暗敷在不燃燒體結(jié)構(gòu)層內(nèi)時，保護層厚度不小于30mm。當(dāng)線路穿鋼管（金屬線槽）明敷時，應(yīng)采取防火保護措施。PE線必須用綠/黃導(dǎo)線或標(biāo)識。所有穿過建筑物伸縮縫、沉降縫、后澆帶的管線應(yīng)按國家、地方標(biāo)準(zhǔn)圖集中有關(guān)作法施工。平面圖中所有回路均按回路單獨穿管，不同支路不應(yīng)共管敷設(shè)。各回路NPE線均從箱內(nèi)引出。八、建筑物防雷接地及安全保護建筑物防雷：（1）、本工程防雷等級為三類，建筑的防雷裝置滿足防直擊雷、側(cè)擊雷，詳見住宅部分防雷設(shè)計。商業(yè)部分設(shè)有防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。（2）將商場屋頂外圍圈梁內(nèi)兩根16以個鋼筋焊接，形成閉合回路，并且屋頂外圍住宅內(nèi)做引下線的柱筋與該閉合回路可靠焊接。三、相關(guān)規(guī)劃（一）該項目地塊規(guī)劃為住宅、商業(yè)用地，土地使用權(quán)面積15771平方米，總規(guī)劃用地面積21278平方米。（二）該項目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：規(guī)劃總用地面積：21278㎡土地使用權(quán)面積：15771㎡規(guī)劃總建筑面積：66650㎡其中：商業(yè)面積 42760㎡ 住宅面積 23890㎡容積率：%綠化率：15%建筑密度：%總住戶：256戶規(guī)劃總?cè)丝冢?00人機動車停車位：320個 其中：地上 240個 地下 80個（四）該項目建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃有以下有利條件：地理位置適宜，符合城鎮(zhèn)規(guī)劃要求；周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好，無噪音污染；可規(guī)劃面積充足，場地地形、地質(zhì)等條件能滿足設(shè)計及建設(shè)要求；擬建項目所需給排水、電力、電信道路等基礎(chǔ)公用設(shè)施均配套齊全，周邊配套公建較好。第五章 資源利用和能源耗用分析一、土地資源利用 土地是一種稀缺資源，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)合理開發(fā)利用土地資源。本項目利用老城區(qū)原果品公司閑置土地，按照城鎮(zhèn)土地規(guī)劃使用要求，開發(fā)建設(shè)桃園大潤發(fā)項目。二、能源耗用分析 （一）自來水本項目居民總戶數(shù) 256戶，每戶人數(shù)按4人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按190升/人日，商業(yè)人數(shù)約2000人。用水量標(biāo)準(zhǔn)按50升/人日，最高日用水量為100立方米/日?？紤]10%未預(yù)見用水量。 （二）電氣 該樓住宅建筑面積23890平方米，總戶數(shù)256戶，電力負(fù)荷按8kw/戶計，住宅用電負(fù)荷為819kw，商業(yè)建筑面積42760平方米，電力負(fù)荷按1800kw計，消防、物業(yè)等附屬設(shè)施按450kw計，用電負(fù)荷合計3069kw。（三）節(jié)能 絕大部分能源是不可再生能源。我國是人口大國，是能源稀缺國家。在桃園大潤發(fā)廣場商貿(mào)住宅項目的設(shè)計及建設(shè)過程中，盡可能地采用先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，先進(jìn)技術(shù)工藝、環(huán)保節(jié)能原材料，提高能源利用率，采用有效節(jié)能設(shè)備和措施，采用節(jié)水、節(jié)電工藝和設(shè)備，提高水、電利用率，并設(shè)置水回收裝置。采取防漏、防滲措施，力求能源利用率最大化，追求項目與環(huán)境、國情、社會的和諧統(tǒng)一。第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析 桃園大潤發(fā)廣場項目所在區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，場地附近地下水及地表水水質(zhì)較好。一、污染源 本項目使用期主要污染源為生活及洗浴污水、生活垃圾。施工期間主要污染因素為施工垃圾、施工揚塵和施工噪聲。二、防治措施（一）生活及洗浴用水 生活及洗浴污水通過污水管道排至市區(qū)污水管網(wǎng)。（二）生活垃圾 生活垃圾實行生活垃圾袋處理后，由物業(yè)管理公司組織專人收集外運。（三）施工垃圾、施工揚塵和施工噪聲加強施工期的各項管理，及時清運施工垃圾，做到文明施工，夜間施工嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保管理部門的有關(guān)規(guī)定。三、施工安全 實施項目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項目法人代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。按照國家規(guī)定的各類安全標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范組織施工，與各施工單位簽訂安全施工合同，確保施工安全。對可能發(fā)生的溺水、觸電、火災(zāi)等事故應(yīng)加強防范措施。施工現(xiàn)場嚴(yán)格進(jìn)行圍檔。所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求。所購貨物證件齊全。對工程技術(shù)人員進(jìn)行安全教育，確保按照規(guī)章制度作業(yè)。對施工現(xiàn)場的道路、電氣線路、材料堆放等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。腳手架、井字架和安全網(wǎng)要指定專人維護保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形、傾斜、搖晃等情況要及時加固，必要的及進(jìn)更換。施工用的各種機電設(shè)備的安全裝置和起重設(shè)備的限位裝置要安全有效，經(jīng)常檢查和維修保養(yǎng)。各種坑井、變壓器周圍要指定專人設(shè)置圍檔和安全標(biāo)志，夜間要設(shè)紅燈示警。項目投入使用后，因為是人口密集區(qū)，易患各種傳染性疾病，應(yīng)按照《中華人民共和國傳染病防治法》及其他相關(guān)條例的要求，制定相應(yīng)的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，對重要場所采取合理有效的消毒衛(wèi)生措施，防止傳染性疾病蔓延。對職工食堂嚴(yán)格加強管理，防止食物中毒。對炊事、采購人員加強教育，提高從業(yè)人員的工作責(zé)任心。對伙房、儲藏室等重要部位領(lǐng)導(dǎo)要定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，餐具定期消毒，用高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生條件，保障施工人員生命安全。綜上所述，規(guī)劃設(shè)計注重生態(tài)綠化效果，項目使用期公用配套設(shè)施齊全，管理機構(gòu)健全，施工期采取有效措施，對周圍環(huán)境影響降到最小。因此，桃園大潤發(fā)廣場商貿(mào)住宅項目生態(tài)環(huán)境良好。第七章 經(jīng)濟和社會效益分析一、 經(jīng)濟效益分析，總建筑面積66650平方米。項目建設(shè)期為2年，銷售期為3年，在建設(shè)期內(nèi)建筑和銷售同步進(jìn)行，建設(shè)完成后預(yù)計1年全部出售完。二、盈利能力分析 根據(jù)建設(shè)成本分析和市場分析，按較保守的估測， 確定住房銷售按4000元/平方米估算，商業(yè)按7000元/平方米估算，加上大潤發(fā)第一年租金約440萬元。銷售稅金及附加根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，該項目建成后，成為榮成市重點納稅單位。盈利能力分析 。三、從區(qū)域社會層次上分析 該項目建成后，將向社會提供各種戶型住宅面積20554平方米，大小戶型商業(yè)面積42760平方米。該項目的建設(shè)有利于豐富入住業(yè)主及周邊居民的精神和物質(zhì)生活，還有利于增加地區(qū)就業(yè)人口，繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展等收益。這里臨近學(xué)校、醫(yī)院、公園、商業(yè)街，城市功能設(shè)施配套比較齊全，非常符合城市建設(shè)的發(fā)展趨勢。通過考察我們發(fā)現(xiàn)，榮成的三產(chǎn)水平滯后于飛速發(fā)展的國民經(jīng)濟。商業(yè)格局比較零亂，檔次不高，需要通過改造來優(yōu)化商業(yè)結(jié)構(gòu)，提升設(shè)施檔次。在建設(shè)高檔高層住宅小區(qū)的同時，打造三產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的匯聚區(qū)，最終建成城市的繁華區(qū)，從而完成“打造城市品牌”的項目構(gòu)想?，F(xiàn)在我們已經(jīng)與臺灣康成國際投資有限公司簽訂投資榮成桃園大潤發(fā)的合同書，各項具體招商、建設(shè)工作正在進(jìn)行中。該項目建成后，功能清晰，交通便利，配套完善，管理精良，形成一個融商業(yè)、辦公、居住、餐飲、娛樂為一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑綜合體，推動榮成的城市文明和經(jīng)濟繁榮，提升城市建設(shè)和城市建筑文化的品位。四、社會效益分析本項目的社會效果分析的目的是判斷項目的社會可行性，評價工程項目的投資建設(shè)和運營活動對社會發(fā)展目標(biāo)所做出的貢獻(xiàn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，桃園大潤發(fā)廣場對社會發(fā)展目標(biāo)所做出的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在：滿足業(yè)主的住房需求，活躍榮成商業(yè)經(jīng)濟，增進(jìn)人們身心健康，提高榮成城市建設(shè)品位。因此，定性分析在社會評價中占有重要地位。該項目完成后，可容納大型商業(yè)3家，可提供3000人的就業(yè)機會。為政府解決下崗職工的就業(yè)問題，為社會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，同時拉動第三產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。通過本項目所涉及到的利益相關(guān)者進(jìn)行分析后，我們認(rèn)為：隨著人們生活水平的不斷提高，消費者購房需求不斷增加，項目建設(shè)單位努力打造精品工程，為滿足大眾對居住和商業(yè)的需求，開發(fā)出功能完善、設(shè)施齊全的精品住宅。另外，項目施工過程中，項目建設(shè)單位應(yīng)考慮對周邊環(huán)境影響尤其是對實驗中學(xué)的影響，嚴(yán)格按照國家環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定，杜絕野蠻施工給大家工作和生活帶來的不利影響。因此，從區(qū)域社會層面上講，項目的社會可適性得到了保證。從國內(nèi)外大環(huán)境看，隨著中國加入世貿(mào)組織，北京申奧的成功，中國的國際地們不斷提高，中國商業(yè)地產(chǎn)將會形成一個更加開放、多元、競爭的市場環(huán)境。在商業(yè)發(fā)展國際化趨勢的沖擊下，將會有更多的國際知名品牌企業(yè)選擇中國。隨著市民人均GDP的繼續(xù)增長和社會保障功能的逐步健全，市民的消費能力將持續(xù)增強。人們購房追求舒適、增值，購物追求方便、快捷。桃園大潤發(fā)廣場能夠最限度地滿足人們?nèi)找嬖鲩L的這些需求。綜上所述，該項目符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，項目建設(shè)單位通過建設(shè)創(chuàng)造理想的居住環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住需求，在經(jīng)濟效益和社會效益兩方面對促進(jìn)榮成城市建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展都具有十分重要的意義。附表1 項目投資估算表 單位：萬元序號項目總投資估算說明建設(shè)投資1土地費用包括半道、綠化帶2前期開發(fā)費用勘察、設(shè)計、圖紙審查等3基礎(chǔ)設(shè)施配套費城市設(shè)施大配套費供熱配套費自來水配套費燃?xì)獍惭b費供電工程費區(qū)內(nèi)配套費524建筑安裝費用5管理費用6財務(wù)費用8107銷售費用208工程其他費用監(jiān)督費、監(jiān)理費、招投標(biāo)費勞?；饍r格調(diào)節(jié)基金房地產(chǎn)開發(fā)管理費9其他不可預(yù)見費52附表2 損益表 單位：萬元 序號項目合計第一年第二年第三年1經(jīng)營收入銷售收入出租收入44000440自營收入00002經(jīng)營成本0商品房經(jīng)營成本0出租房經(jīng)營成本00003運營費用00004修理費用00005經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤投資利潤率：%投資利稅率：%58