【正文】 榮成桃園大潤發(fā)廣場商貿(mào)住宅項目申請報告工咨丙 1999—10二00七年十一月目 錄第一章 項目申報背景及申報單位情況一、榮成概況………………………………………………………4二、土地政策………………………………………………………5三、金融政策………………………………………………………6四、產(chǎn)業(yè)政策………………………………………………………6五、市場給予我們的機會…………………………………………9六、開發(fā)商的強勢介入……………………………………………11第二章 項目及編制單位情況 ……………………………………………………12第三章 擬建項目情況一、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) ……………………………………………14二、建設(shè)方案 ……………………………………………………14三、實施進度 ……………………………………………………18四、投資估算 ……………………………………………………18五、資金籌措 ……………………………………………………18第四章 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃一、建設(shè)地點 ……………………………………………………19二、建設(shè)條件(一)場地工程地質(zhì)條件 …………………………………………19(二)項目總建筑設(shè)計說明 ………………………………………23(三)排水、空調(diào)、強電設(shè)計施工說明 …………………………34第五章 資源利用和能源耗用分析一、土地資源利用 ………………………………………………54二、能源耗用分析 ………………………………………………54第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析與施工安全一、污染源 ………………………………………………………56二、防治措施 ……………………………………………………56三、施工安全 ……………………………………………………57第七章 經(jīng)濟和社會效益分析一、 經(jīng)濟效益分析 ……………………………………………59二、盈利能力分析 ……………………………………………59三、從區(qū)域社會層次上分析 …………………………………59四、社會效益分析 ………………………………………………60第一章 項目申報背景及申報單位情況一、榮成概況：（一）、地理人口：榮成市位于山東半島最東端，三面環(huán)海，海岸線長500公里，與韓國隔海相望，是我國距韓國最近的地區(qū)?？偯娣e1392平方公里。下轄2個管理區(qū)，13個鎮(zhèn)，11個街道辦事處，858個村民委員會，97個居民委員會。 先后榮獲“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“全國園林綠化先進城市”、“國家園林城市”等稱號，被授予聯(lián)合國人居環(huán)境范例獎。 （二）、氣候特征：榮成屬暖溫帶季風(fēng)型濕潤氣候區(qū)，四季分明，年平均氣溫為12℃，年平均日照2600小時左右，年平均降雨量800毫米左右。（三）、交通通訊：市中心距煙臺機場、火車站130公里，距青島機場、火車站275公里，距威海機場21公里，距威海通往韓國的客運碼頭50公里。 。海上貨物運輸主要港口有石島港、龍眼港、俚島港和蜊江港。其中石島港和龍眼港是國家一級口岸，這兩個港口有通往韓國、日本、香港等地的國際航線。全市13個鎮(zhèn)、6個街道辦事處及所有的行政村全部開通了國際國內(nèi)直撥電話。（四）、第三產(chǎn)業(yè)：以商貿(mào)旅游為重點的第三產(chǎn)業(yè)保持了強勁的發(fā)展勢頭。2006年全市社會消費品零售總額78億元，全國接待國內(nèi)外游客365萬人次。其中，； 萬人次，實現(xiàn)旅游收入25億元。其中。 （五）、工業(yè)情況：2006年全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1140億元。全市規(guī)模以上工業(yè)中，輕工業(yè)產(chǎn)值530億元，重工業(yè)產(chǎn)值440億元。 億元。2006年，規(guī)劃實施的145項重點工程項目，建設(shè)速度和推進力度前所未有，倍受關(guān)注的“三電三路”等一批事關(guān)全局的重點項目，順利躋進國家和省“十一五”發(fā)展規(guī)劃。 （六）、外經(jīng)外貿(mào)：，% ，% 。其中，；，% ，其中，%.二、土地政策2004年3月30日，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》：規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。而是國有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進行。此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時也增加開發(fā)商投資成本。2004年10月21日，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》：此次出臺的一系列土地政策將進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。三、金融政策2004年10月28日，中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,為了分散銀行風(fēng)險及抑制房價的過快增長，政府采取了多種金融手段。主要是為了：加強房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理，提高貸款門檻。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。提高個人購置商品房按揭貸款門檻。 利率的上調(diào)對房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了投機型客戶。相對而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別是實力不濟的炒房者短期投機行為將得到一定程度的抑制。有利于保障房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。對自用型購房者來說，使其消費更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。2005年6月1日起，執(zhí)行國家七部委新政，對不是兩年(含兩年)以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于50%等。四、產(chǎn)業(yè)政策《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》出臺，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展：鑒于全國商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)，為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對過剩和結(jié)構(gòu)不合理，國家出臺的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度。根據(jù)《條例》，建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進行聽證。2004年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在2002007年逐步顯現(xiàn)。近兩年出臺的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面，簡言之，就是對于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進行了雙向的緊縮，對于整個房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠的影響：（1）貸款利率的上調(diào)一方面加強了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；另一方面提高個人買房按揭貸款門檻。（2）隨著土地政策進一步落實加強，土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序，地價將會有所上漲。（3）榮成房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展趨勢:其一，經(jīng)過多年的蓄勢待發(fā)，榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，06年眾多重點工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來資金、人才、流動人口的大量積聚，房地產(chǎn)市場的需求勢必處于快速增長的態(tài)勢。其二，近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前更因為政策調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項目將在一段時期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場投資潛能的同時，也推動著城市商業(yè)的良性發(fā)展。其三，隨著榮成市區(qū)的進一步發(fā)展，對周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。其四，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。榮成的商業(yè)市場的特征從整體上看，受限于城市、人口規(guī)模、消費總量，商業(yè)發(fā)展水平相對于其它同類型的經(jīng)濟城市在商業(yè)零售業(yè)上還需要繼續(xù)加強以起到對周邊地區(qū)輻射力。商業(yè)中心以沿河北街街口為中心，向四周輻射，集中式商場成為本地的商業(yè)主流，其次是老商業(yè)街的持續(xù)繁榮，并不斷篩選出優(yōu)勢行業(yè)進行集中式發(fā)展，如市中心服飾百貨、通訊、摩托、電器等業(yè)態(tài)的比重逐漸加大。市中心商業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級，目前利群百貨成為商業(yè)發(fā)展龍頭，成山嘉苑商場、匯豐商城二大新建項目即將投入使用，老商業(yè)區(qū)的價值與地位得到進一步鞏固。商業(yè)步行街發(fā)展名不副實：數(shù)家集中式商場占據(jù)80％的臨街位置，臨街商鋪數(shù)量較少。市中心已形成以服裝百貨、家電為主的專業(yè)市場，非中心區(qū)域已形成以裝飾材料、家私為主的專業(yè)市場，個別區(qū)域形成主要餐飲、工業(yè)機電為主專業(yè)街。城市居民可支配性收入逐年遞增，消費水平、購買力趨強，民間一般性消費以本地為主，高檔消費習(xí)慣性向威海、青島流向，對本地商業(yè)發(fā)展構(gòu)成客觀影響。易發(fā)商貿(mào)城、新世紀(jì)商城為代表的部分老市場、商場及經(jīng)營檔次逐步降低，消費群體逐年萎縮。五、市場給予我們的機會：項目緊靠榮成市中心的地利優(yōu)勢。作為榮成市中心區(qū)的中心地段，桃園大潤發(fā)廣場即能包容老城區(qū)，還能囊括新城區(qū)，地位位置的優(yōu)勢不容置疑，而這也正是該項目打造城市中心商業(yè)的基礎(chǔ)核心及發(fā)力點，投資潛力巨大。項目45000多平方米超級市場的規(guī)模優(yōu)勢?？陀^分析，項目真正投資價值正在于——取代老商業(yè)區(qū)，成為新中心；因此未來面對的競爭壓力將是——如何削弱老商業(yè)區(qū)的城市地位、競爭上位的問題。本項目運作商業(yè)，直接面臨著老商業(yè)區(qū)的排擠與競爭，對于一個只有18萬常駐人口的城市，商業(yè)中心只能有一個，因此項目招商臺灣大潤發(fā)超級市場，能夠做到商業(yè)集群、多業(yè)態(tài)集中、復(fù)合型經(jīng)營的效果，從而才有實力去動搖老商業(yè)區(qū)的地位，通過重新整合后的升級商業(yè)，去扭轉(zhuǎn)民間的傳統(tǒng)消費習(xí)慣。經(jīng)過歷年市場蓄水，2007年城市中心唯一商業(yè)項目的先機優(yōu)勢。從04年至今，榮成市中心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量不大，并且新出現(xiàn)的數(shù)個集中式商業(yè)項目均以自營為主，投資型商鋪的市場放量較少?；诔鞘猩虡I(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品需求旺盛、容量有限的事實，本項目是近年唯一一個、也可能是最后一個有機會成功的大型項目，全新產(chǎn)品及稀有投資價值，將強勢凝聚起民間投資眼球。榮成商業(yè)升級換代是歷史必然，而桃園大潤發(fā)廣場則是城市發(fā)展的必然選擇。步行街、沿河北街是榮成現(xiàn)在商業(yè)形象的代表，而這種形態(tài)和面貌，被歷史所淘汰是必然的趨勢。城市商業(yè)需要新的面貌，然而步行街、沿河北街經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已難以適應(yīng)城市經(jīng)濟發(fā)展的要求和居民日益增長的物質(zhì)、精神文化的需求；新商業(yè)的升級換代是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。 歷年城市中心商業(yè)地產(chǎn)冷靜，開發(fā)潛力較大。市中心近年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量不大、品質(zhì)不高，有效供應(yīng)量的不大為項目立項開發(fā)提供機遇。近兩年城市居民收入劇增，民間資本投資需求旺盛。經(jīng)過近幾年的培育，民間投資資本蓄水量足，只要正確引導(dǎo)，一旦充分釋放必然能夠快速消化項目。城市商業(yè)發(fā)展滯后，民間消費呈外流趨勢。民間消費能力水平攀升，是城市商業(yè)發(fā)展升級的基礎(chǔ)，當(dāng)多數(shù)榮成人認同“榮成人有錢，但沒處花”的社會觀念時，無疑也看到了其中商機，因此一旦有更具誘惑力的商業(yè)盈利機會、投資機會時，便會熱烈回應(yīng)。全市各鎮(zhèn)商業(yè)仍然向市區(qū)看齊，市區(qū)商業(yè)期待重新升級整合。通過石島、寧津兩鎮(zhèn)情況調(diào)研，發(fā)現(xiàn)榮成市區(qū)商業(yè)仍然對他們的影響意義重大，各鎮(zhèn)看齊市區(qū)，市區(qū)商業(yè)期待重新整合，為項目推廣超前商業(yè)概念提供良好時機。（六）、開發(fā)商的強勢介入榮成桃園實業(yè)有限公司成立于1999年，注冊資金人民幣2000萬元，資格等級為房地產(chǎn)開發(fā)三級，主營房地產(chǎn)開發(fā)及建筑材料。公司現(xiàn)有人員23人，其中高級工程師3人，中級以上職稱15人，應(yīng)該說技術(shù)、經(jīng)濟力量十分雄厚。一支高學(xué)歷，高素質(zhì)的團隊為公司的發(fā)展提供了有利保證。該公司先后榮獲“威海市優(yōu)秀民營企業(yè)”“納稅先進企業(yè)”等榮譽稱號。該公司已成功開發(fā)了黎明小區(qū)東區(qū)、桃園山莊、桃園商城、桃園得潤居、桃園淺水灣、威海桃園居等項目。其中桃園得潤居榮獲建設(shè)部建筑文化中心授予的“創(chuàng)新宜居樓盤”稱號。該公司一直秉承“以人為本、誠信經(jīng)營”的理念，贏得了社會與政府的一致好評。為加快榮成市城市建設(shè)步伐，改善榮成居民生活條件，促進榮成市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，提升榮成城市規(guī)劃檔次，打造榮成最大的商業(yè)中心，桃園實業(yè)有限公司積極招商，并與臺灣康成國際投資公司簽定合同，合作開發(fā)桃園大潤發(fā)廣場項目，桃園實業(yè)有限公司負責(zé)前期開發(fā)建設(shè)，康成國際投資有限公司負責(zé)后期裝修及商業(yè)經(jīng)營，共同建設(shè)桃園大潤發(fā)廣場，為魅力榮成打造一張極具分量的城市名片。第二章 項目及編制單位情況一、 項目名稱榮成桃