【導讀】成都大學二期拆遷安置房項目。中國建筑西南設計研究院有限公司。編制及審核人員：

　　

【正文】 實施增值稅轉型改革，鼓勵企業(yè)技術改造，減輕企業(yè)負擔 1200 億元。十是加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度。 ”落實這些措施的投資額到 2021 年底約需 4 萬億元人民幣。 本次“ 成都大學二期拆遷安置房 項目 ” 屬于拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的措施 ，利于妥善安置農(nóng)改非居民并保障其相關利益、促進社會的和諧及穩(wěn)定，項目 實施 符合當前國家成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第二章 項目建設背景及必要性 27 經(jīng)濟形勢發(fā)展的需要，項目的建設是必要的。 項目的建設是 城 東 建設和城市規(guī)劃的需要 2021 年，龍泉驛區(qū)按照“一主兩片三帶四團”的城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃，著力構建以主城區(qū)為龍頭、西河中心組團為依托、重點鎮(zhèn)為紐帶、新型社區(qū)為基點，形成覆蓋城鄉(xiāng)、相互銜接、科學合理的現(xiàn)代化城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。相繼完成了龍泉驛區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃、分區(qū)形態(tài)規(guī)劃、4 個新市鎮(zhèn)（黃土鎮(zhèn)、茶店鎮(zhèn)、柏合鎮(zhèn)、洪安鎮(zhèn)）和其他鎮(zhèn)總體規(guī)劃、12 個農(nóng)村新型社區(qū)建設規(guī)劃等重大規(guī)劃；在概念規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的指導下，完成了經(jīng)開區(qū)二期控制性詳細規(guī)劃、龍泉 主城區(qū)控制性詳細規(guī)劃以及西河、洛帶兩個重點鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制工作；高標準、高水平、高質量的編制了皇冠湖與城市中心區(qū)城市總體設計、老成渝路及北干道沿線城市設計、龍泉中街城市設計等重點區(qū)域規(guī)劃編制工作；結合水環(huán)境綜合整治工作，完成了以龍泉驛區(qū)排水體系規(guī)劃等為重點的城鄉(xiāng)基礎設施規(guī)劃；按照“一區(qū)兩帶”全域成都規(guī)劃理念及“兩湖一山”旅游規(guī)劃，結合實際啟動了龍泉山生態(tài)建設規(guī)劃等重大規(guī)劃 。 綜述 綜上所述，“ 成都大學二期拆遷安置房 項目 ”的建設是必要且可行的。項目的建設符合成都試驗區(qū)建設的要求， 按照 “ 全域成都 ” 的理 念 ， 堅持以重大項目推動試驗區(qū)建設，突出抓好高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展的重大項目 ， 加快生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展的重大項目 ， 抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，大力推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，使經(jīng)濟持成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第二章 項目建設背景及必要性 28 續(xù)穩(wěn)定增長有堅實的產(chǎn)業(yè)支撐；要不斷創(chuàng)新體制機制，繼續(xù)深化改革、擴大開放，深入推進規(guī)范化服務型政府建設和基層民主政治建設，積極穩(wěn)妥推進市場化改革和農(nóng)村產(chǎn)權制度改革，讓試驗區(qū)建設煥發(fā)出更大的活力，保持強勁的動力。 項目的建設符合 龍泉驛區(qū) 當前的發(fā)展戰(zhàn)略，是 龍泉驛區(qū) 城市規(guī)劃發(fā)展的需要，有助于促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，是改善城市環(huán)境和打造城市品牌、提 升城市形象的需要，項目的建設為被征地農(nóng)村居民提供了相應地 居住場所，保證區(qū)域的和諧，為龍泉工業(yè)的更進一步的發(fā)展奠定了基礎。 成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第三章 項目業(yè)主 29 第三章 項目業(yè)主 公司基本情況 成立背景 2021 年，龍泉驛區(qū)區(qū)委、區(qū)政府按照國務院批復的成都市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃和《關于加快成都市投資體制改革的決定》（成府發(fā) [2021]154 號文）的精神，為建立一個具有創(chuàng)新能力、管理規(guī)范、具有強大市場競爭力的城市運營主體，運用經(jīng)營城市的理念，通過確立政府投資公司的信用，采用對授權范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的經(jīng)營和資本運作以及吸納 民間資本等多種方式，多渠道地融通城建資金，并引入市場機制，完成東部新區(qū)起步區(qū)的城市基礎建設和建設龍泉驛區(qū)安居工程，最大限度地提升土地價值，壯大公司規(guī)模和實力，為成都市龍泉驛區(qū)的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻，區(qū)政府報經(jīng)成都市人民政府批準同意，運用新的運行機制、新的融資模式、新的建設管理辦法、新的人才管理理念構建了龍泉驛區(qū)城市經(jīng)營的投資主體和投融資平臺 —— 成都市龍泉驛區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司。 公司性質 成都市龍泉驛區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司是依據(jù)《公司法》規(guī)定，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求組建，實行自主經(jīng)營、獨立 核算的國有獨資公司。 成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第三章 項目業(yè)主 30 公司注冊資本及經(jīng)營地址 公司于 2021 年 10 月 26 日成立，注冊資金為人民幣 2 億元 ,2021年 12 月完成增資，注冊資本現(xiàn)為人民幣 10 億元 。 公司經(jīng)營地址：成都市龍泉驛區(qū)龍都南路 109 號 6 樓。 公司主要經(jīng)營范圍 （ 1） 公司主要負責區(qū)政府的重大功能性項目和安居工程的投資及管理； （ 2） 通過資本運作和利用多種金融工具進行項目融資和管理； （ 3） 經(jīng)授權對國有資產(chǎn)進行經(jīng)營和管理，保證其安全完整和保值增值； （ 4） 受區(qū)政府財政委托負責原財政有償使用資金轉投資事宜的辦理，并對 這一部份國有資產(chǎn)運行和收益進行統(tǒng)一監(jiān)督管理，保證所委托國有資產(chǎn)的安全和增值； （ 5） 組織本區(qū)內(nèi)國有資產(chǎn)的產(chǎn)權交易、產(chǎn)權收益、投資、開發(fā)經(jīng)營、投資咨詢服務； （ 6） 受理區(qū)政府財政、國資部門委托辦理的交辦事項。具體為成都市東部新區(qū)起步區(qū)的城市基礎設施投融資管理和東部新區(qū)起步區(qū)城市基礎設施的建設； （ 7） 項目投資咨詢； （ 8） 東部新區(qū)起步區(qū)城市基礎設施資產(chǎn)、公用設施資產(chǎn)以及園林綠化等資產(chǎn)的經(jīng)營和管理； （ 9） 東部新區(qū)起步區(qū)的土地綜合整治及委托拍賣。 成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第 三章 項目業(yè)主 31 公司組織結構 董事會 董事長、總經(jīng)理 工程一部 工程二部 監(jiān)事會 財務部 合同部 辦公室 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第三章 項目業(yè)主 32 人力資源及管理團隊 公司法定代表人、董事長蘇曉波，博士，中共黨員。先后任職成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會財政局局長、龍泉驛區(qū)計劃與經(jīng)濟局局長、龍泉驛區(qū)區(qū)委副主任，具有很強的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗。公司公司擁有項目投資分析、融資、土建工程、財務管理、行政管理等各領域高素質專業(yè)人才，現(xiàn)有員工 42 人，大學本科以上學歷占90%，博士 2 人，碩士 4 人，專業(yè)技術人員達到 80%。 公司管理 公司管理理念先進，管理人員及工作人員均是面向全社會公開招聘、選拔的優(yōu)秀人才，在資本 運作和項目管理上具有很高的水平。公司總經(jīng)理以下設置 副總 2 人， 內(nèi)部機構有五部一室（ 工程 一、二、三部 、合同部、財務部、 辦公室） 。 在工程建設上，嚴格執(zhí)行“五統(tǒng)一、四一流”的要求，即區(qū)委統(tǒng)一領導，確定建設規(guī)劃、建設規(guī)模等重大問題，全區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，確定點位和戶型、建筑風格，公司統(tǒng)一建設、統(tǒng)一融資、統(tǒng)一配套，切實履行業(yè)主職能；確保達到一流的速度、一流的質量、一流的廉政、一流的成本。 公司主要業(yè)務 （ 1） 推進項目建設，實施惠民工程。 2021 年，是 龍泉驛區(qū) 加快經(jīng)濟發(fā)展，全力增加投資，積極擴大內(nèi)需，保持發(fā)展增長的 一年，民生工作更加重要。公司將繼續(xù)以區(qū)域經(jīng)濟建設為重點，繼續(xù)加大投資力度，為全區(qū)民生工程和經(jīng)濟建設做出更大的貢獻。 成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第三章 項目業(yè)主 33 1）農(nóng)民“安居工程”加快建設。 續(xù)建 08 年 16 個項目 萬 ㎡ ，主要項目有：龍華新居二期 A標段 萬 ㎡ ，怡和新城 項目 萬 ㎡ ，怡和新城 D 區(qū) ㎡ ，怡和新居二期 ㎡ ，楠博苑四期 萬 ㎡ ，明蜀新村二期 B 標段 萬 ㎡ ，十陵現(xiàn)代新居一期 萬 ㎡ 7，洛帶客家民居 萬㎡ ，西河小區(qū) ABC 區(qū) 萬 ㎡ 概算投入 億元。 09 年一季度開工 6 個項目 萬 ㎡ ，主要是怡和新城 E 區(qū) EE E3 區(qū) 52 萬 ㎡ ，龍華 B、 C、 D 標段 58 萬 ㎡ 等，概算投入 億元。二季度開工 11 個項目面積達到 萬 ㎡ ，主要項目有：紅柳花園三期 萬 ㎡ ，洛帶客家民居二期 7 萬 ㎡ ，同安柏樹小區(qū) 8 萬㎡ ，黎明新村三期 B、 C 區(qū) 11 萬 ㎡ ，楠博苑五期 62 萬 ㎡ ，成大二期40 萬 ㎡ ，十陵現(xiàn)代新居 F 區(qū) 萬 ㎡ ，十陵明蜀新村二期 C 區(qū) 萬 ㎡ ，平安家園二期 40 萬 ㎡ ，洪安小區(qū) 18 萬 ㎡ ，概算投入 億元。 2）續(xù)建社會公益項目。 按照區(qū)委、區(qū)政府統(tǒng)籌安排，公司承擔了教育、衛(wèi)生、民政、科技、消 防等部門涉及社會公益事業(yè)的代建項目 .其中， 教育項目共計21 所，總建筑面積達 25 萬㎡，總投資將達 億元，其中已竣工交付使用的 3 所（實中一、西河二小、龍中二期）；春節(jié)后竣工交付使用的 1 所（經(jīng)開?。?；即將啟動建設的有 17 所（大面中學、實中二期、金鳳凰、平安中學等）。 衛(wèi)生項目包括區(qū)醫(yī)療救治中心、區(qū)公共衛(wèi)生服務中心工程已通過規(guī)委會審查，即將實施?！皟芍行摹痹O計總建筑成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第三章 項目業(yè)主 34 面積達 10 萬㎡，總投資將達 10 億元。 3）其他代建項目進展順利。 萬興養(yǎng)雞場、再生資源市場、環(huán)衛(wèi)中心、醬園街農(nóng)貿(mào)市場等項目正抓緊建設。 （ 2） 以公司做 大做強為目標，國資經(jīng)營管理提質增效。 1）國資經(jīng)營努力實現(xiàn)了保值增值。 公司在深入調研、摸清家底的基礎上，加大經(jīng)營性資產(chǎn)租金上調力度，實現(xiàn)租金水平逐步與市場水平接軌，全年國有資產(chǎn)租賃收入實現(xiàn) 748 萬元。 2）國資使用確保實現(xiàn)了安全高效。 公司高度重視國有資產(chǎn)的日常安全監(jiān)督，采取直接管理、委托管理等方式對實物資產(chǎn)的消防、環(huán)保、水電等設施日常維護分解了任務，落實了責任，全年沒有發(fā)生一起安全事故。切實按照“核定收支基數(shù) ,定期定額返還 ,一年一次調整’’的思路，健全落實了資產(chǎn)委托管理機制 ,全年 返還收入 549 萬元 。 3）國資管理基本實現(xiàn)了集中統(tǒng)一。 在區(qū)國資委大力支持下，加快完成了各單位國有資產(chǎn)的抽查清理、核實評估和產(chǎn)權變更移交工作，基本理順了國有資產(chǎn)管理體制，為公司有效履行國資管理職責進一步創(chuàng)造了條件。 公司發(fā)展目標 目前，公司作為區(qū)上建設和發(fā)展的融資平臺，各項工作隨取得了明顯成就，公司圍繞民生項目建設，通過各種途徑發(fā)展壯大公司，爭成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第三章 項目業(yè)主 35 取 35 年實現(xiàn)公司實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。 公司發(fā)展思路和步驟如下： 第一步：理順機制，做大國投，完善機構建設 措施及時間計劃： 1） 通過對川投、綿投及重慶渝富集團機制建設的了解， 根據(jù)自身情況理順公司機制（預計在 09 年底完成）； 2） 通過公司不斷增資擴股，擴大公司總資產(chǎn)（在 09 年 3 月完成第一次增資擴股工作）；向區(qū)上爭取一定的土地一級開發(fā)權，通過集中信用、國有資產(chǎn)的劃撥或轉讓進一步擴大公司的資產(chǎn)（爭取在 09年底實現(xiàn)公司資產(chǎn)再翻倍）； 3） 根據(jù)公司目前經(jīng)營所處的市場，針對今后發(fā)展的業(yè)務，構建集團公司，并完成機構構架方案（ 09 年底實現(xiàn)）； 第二步：架構國投實體產(chǎn)業(yè)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在融資中不斷壯大發(fā)展；（未開展） 措施及時間計劃： 1） 以現(xiàn)有的創(chuàng)投房產(chǎn)公司，啟動公司的房地產(chǎn)項目，形成地產(chǎn)實體 支撐（ 09 年 月可以啟動）； 2） 針對工程項目創(chuàng)新的需要，公司從事新材料經(jīng)營或控股生產(chǎn)，形成另一大實體，并依據(jù)安居工程等項目建成后管理需要，成立一些管理服務公司（ 20212021 年實現(xiàn)運轉）； 3） 在條件允許下，全資控股區(qū)上的天然氣公司、水務公司、公交公司，成立旅游投資公司，進一步增大公司資產(chǎn)，形成公司穩(wěn)定的成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第三章 項目業(yè)主 36 現(xiàn)金流。從實體經(jīng)濟和現(xiàn)金流角度改變公司的融資格局，構建完公司的整體機構（ 2021 年內(nèi)實現(xiàn)）； 4） 公司 資產(chǎn) 達到 100 億，實現(xiàn)債券、融資券、信托、租賃、 BT等融資工具的全面開展（ 2021 年內(nèi) 實現(xiàn)）。 公司財務狀況 資產(chǎn) 負債分析 （ 1） 資產(chǎn)分析 2021 年末資產(chǎn)總額為 575,920 萬元，較年初增加 409,888 萬元，增幅 247%：其中流動資產(chǎn)為 337,655 萬元，較年初增加 237,237 萬元，增幅 236%，其中貨幣資金較年初增加 60,861 萬元，增幅 289%；其他應收款 64,886 萬元，賬齡主要在 1 年內(nèi)，較上年增加 52,196 萬元，增幅 411%，主要是代公司子公司創(chuàng)投房地產(chǎn)公司支付土地款和墊付工程款。長期投資 2,010 萬元，為公司全額控股成立的成都創(chuàng)投房地產(chǎn)公司及投資萬興綠殼蛋雞養(yǎng)殖場。無 形資產(chǎn) 20,3041 萬元，較上年增加 172,439 萬元，增幅 563%，主要是國資注入土地及創(chuàng)投公司以土地入股。 （ 2） 負債分析 公司總負債為 310,318 萬元，較年初增加 218,571 萬元，增幅238%，其中流動負債增加了 104,871 萬元，主要是應付土儲中心土地款 20,070 萬元，應付建發(fā)公司工程款 58,199 萬元。長期負債 173,700萬元，較年初增加了 113,700 萬元，增幅 %，長期借款主要是工行 57,200 萬元，深發(fā)展 30,000 萬元，信用聯(lián)社 31,500萬元，光大 30,000成都大學二期拆遷安置房 項目 可行性研究報告 第三章 項目業(yè)主 37 萬元，中行 25,000 萬元。 （ 3） 所有者權益 2021 年公司所有者權益 265,602 萬元，較上年增加