【正文】 6400天佳大城小院6300新家園5700劍鋒御花園5400園林星城6288在售樓盤均價在6000元/平方米左右。 區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費(fèi)者的心理預(yù)期，消費(fèi)者心理預(yù)期的提高將促使房價上漲。本項(xiàng)目處于徐東與青山之間,根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目住宅樓單價按7000元/平方米估算。經(jīng)調(diào)查,2009年9月本項(xiàng)目周邊的福星惠譽(yù)國際城 的商鋪銷售均價為20000元/平方米，春樹里一期商鋪銷售均價為18000元/平方米。按照謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目商鋪均價按15000元/平方米估算。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，參照周邊樓盤銷售價格，住宅樓銷售價格按7000元/平米估算。商業(yè)門面銷售價格按15000元/平米估算,以銷售單價和銷售面積加權(quán)計(jì)算的房地產(chǎn)加權(quán)平均單價9328元/平方米。銷售稅金和附加估算銷售稅金主要包括房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅，按營業(yè)收入的5%計(jì)算；附加稅費(fèi)包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、堤防費(fèi)、地方教育發(fā)展費(fèi)、平抑基金等。根據(jù)國家稅收政策，%計(jì)算。土地增值稅估算根據(jù)國家有關(guān)稅務(wù)政策，按照房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額(含加扣部分)測算,本報(bào)告按增值額的30％計(jì)算。企業(yè)所得稅估算企業(yè)所得稅率為25％第九部分 財(cái)務(wù)評價財(cái)務(wù)指標(biāo)分析根據(jù)損益估算表,我們對盈利能力分別分析如下： 稅前投資利潤率=稅前利潤總額/項(xiàng)目總投資額100%=％稅后投資利潤率=稅后凈利潤/項(xiàng)目總投資額100%=％詳見附表8－損益估算表評價：年均投資利潤率超過30％，根據(jù)投資效果標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，表明項(xiàng)目投資效果非常成功。（NPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，通過該指標(biāo)的計(jì)算，可以考查項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的動態(tài)盈利能力。假設(shè)折現(xiàn)率為6%，公式為：凈現(xiàn)值NPV=∑（各期現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)）∑（各期現(xiàn)金流出量貼現(xiàn)系數(shù)）,則：所得稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV＝ 萬元 萬元。詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）評價：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講,本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。(IRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指項(xiàng)目在整個財(cái)務(wù)評價期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時的貼現(xiàn)率,它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率,是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。本次財(cái)務(wù)分析評估，根據(jù)插補(bǔ)法反復(fù)測試,確定結(jié)果。公式為：IRR=I1+采用低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值(I2I1)/PVNV公式中：PV—采用低貼現(xiàn)率I1時的凈現(xiàn)值，為正數(shù)，NV—采用高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值，為負(fù)數(shù)。將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，則：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)= %詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）評價：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率超過借款利息，說明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。由上述計(jì)算可知，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率大于借款利息，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性。投資回收期是通過對經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的投資收益進(jìn)行比較，是投資引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資額相等所需要的時間。計(jì)算公式為：∑IK=∑OK公式中 IK：第K年的現(xiàn)金流入量OK：第K年的現(xiàn)金流出量將現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)代入公式，則：本項(xiàng)目中所得稅后投資回收期＝（詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一））計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/(單價單位變動成本)經(jīng)計(jì)算,明細(xì)如下:項(xiàng)目固定成本變動成本單價銷售面積(萬平米)單位變動成本盈虧平衡點(diǎn)的銷量(萬平米)正常值576, 187, 9328 投資+10%634, 187, 9328 銷售單價+10%576, 206, 9328 銷售單價10%576, 169, 9328 投資10%519, 187, 9328 我們對項(xiàng)目投資與房地產(chǎn)價格進(jìn)行了單因素敏感性分析，分析結(jié)果表明售價對財(cái)務(wù)指標(biāo)影響最大。以所得稅后內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值計(jì)算分析如下：項(xiàng)目內(nèi)含收益率敏感系數(shù)凈現(xiàn)值敏感系數(shù)投資回收期(年)正常值%　108, 　投資+10%% 91, 銷售單價+10%% 139, 銷售單價10%% 63, 投資10%% 123, 2．財(cái)務(wù)指標(biāo)分析匯總表指標(biāo)名稱單位所得稅前所得稅后備注投資利潤率％　投資回收期年－　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元i=6%內(nèi)部收益率％　銷售利潤率％－　盈虧平衡點(diǎn)的銷量第十部分 償債能力分析本次拆遷還建貸款還款資金來源為203825萬元，主要來源于項(xiàng)目自由現(xiàn)金流量，％，％。具體明細(xì)見附表3項(xiàng)目償債能力分析表第十一部分 結(jié)論及建議結(jié)論（1）城中村改造明晰了產(chǎn)權(quán)，探索了一條公有制實(shí)現(xiàn)的有效形式。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。通過改制，改變了原村集體資產(chǎn)村民名義上共同所有，為現(xiàn)在實(shí)際上按份共有，有維護(hù)了廣大村民的自身利益，調(diào)動了群眾關(guān)心企業(yè)發(fā)展，參與企業(yè)管理、監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營的積極性。（2）城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟(jì)管理形式，有利于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了現(xiàn)金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高一級發(fā)展階段。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟(jì)有了一個起飛的機(jī)場。（3）城中村改造提供了社會保障，促進(jìn)了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。（4）城中村改造暢通了城市化道路，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進(jìn)程，找到了解決城中村問題長治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。通過財(cái)務(wù)分析，%，%、上述指標(biāo)表明，本項(xiàng)目有較好的效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。，該項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善武漢市的城市面貌，并對提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。建議為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工，早見效益，本可行性報(bào)告提出如下建議：（1）政府各部門需全力配合，大力支持。該項(xiàng)目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。在土地、財(cái)政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。（2）盡快做好前期工作。該項(xiàng)目已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。盡早啟動拆遷工作。（3）進(jìn)一步落實(shí)資金該項(xiàng)目規(guī)模大，總投資63億。要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，落實(shí)貸款資金，保證資金及時到位。附表：附表1 各階段建設(shè)比例、指標(biāo)附表2 總投資估算表附表3 拆遷還建前期費(fèi)用計(jì)算表附表4 拆遷還建改造成本計(jì)算表附表5 拆遷還建后期費(fèi)用計(jì)算表附表6 拆遷還建投資計(jì)劃表附表7 各階段銷售收入估算表附表8 損益估算表附表9 土地增值稅估算表附表10 現(xiàn)金流量表（一）附表11 現(xiàn)金流量表（二）附表12 現(xiàn)金流量表（三）附表13 現(xiàn)金流量表（四）附表14 現(xiàn)金流量表（五）附表15 自由現(xiàn)金流量表附表16 項(xiàng)目償債能力分析表附件：附件1 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照附件2 工程造價咨詢企業(yè)甲級資質(zhì)證書附件3 會計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證書編制單位：北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司湖北中安信會計(jì)師事務(wù)有限公司編制時間： 2009年12月6日