城中村安置房建設(shè)項目可行性研究報告word版本-資料下載頁
2025-08-06 08:25本頁面
【正文】 分析及對策、財務(wù)風險（一）土地出讓收入不均衡的風險每年土地出讓收入取決于土地出讓面積和提出出讓價格以及所出讓地塊的使用性質(zhì)（商業(yè)、居住、工業(yè)用地）。每年土地出讓面積、土地出讓價格與業(yè)主在征地拆遷安置、配套基礎(chǔ)設(shè)施投入額、土地供需狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場直接相關(guān)，由于各年征地拆遷安置、配套基礎(chǔ)設(shè)施投入方面不均衡，每年（或）每季度可供出讓土地面積不相同，土地使用性質(zhì)不同，土地出讓價格不相同，使得各時間段土地出讓金額具有一定的不確定性。對策：XXX縣土地儲備中心作為XXX縣土地市場供應(yīng)的“總龍頭”、“主渠道”、和“蓄水池”，能夠確保土地按需供應(yīng)、土地出讓價格的穩(wěn)定和土地收益的現(xiàn)實。業(yè)主應(yīng)抓住“十七”后，全面建設(shè)小康社會的有利機會和建設(shè)成都市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的需要，加快項目征地拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，先期盡可能出讓商業(yè)用地和住宅開發(fā)用地，確保土地出讓收入按期實現(xiàn)。土地出讓收入首先用于償還銀行貸款，當土地出讓情況不如預(yù)期，不能保證按期償還銀行貸款時，XXX縣財政可安排資金幫助償還，降低償債風險。、資金周轉(zhuǎn)風險本項目整地拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施投入資金大，周期長，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行貸款解決。如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設(shè)延期的局面，或遇市場發(fā)生重大變化，土地出讓面積、土地出讓收入不能按計劃實現(xiàn)，則項目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。對策：充分考慮項目建設(shè)的特點，采取分片實施，拆遷、整理、開發(fā)、儲備，條件成熟一片、出讓一片，實現(xiàn)資金回流，滾動式發(fā)展。對項目區(qū)征地拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設(shè)所需資金，加強招商引資工作合格土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風險能力。、投資估算的風險業(yè)主對項目投資估算不可避免地存在系統(tǒng)偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資才產(chǎn)生影響，最終可能影響業(yè)主在本項目的收入和盈利能力。對策：根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進行投資估算時，適當考慮計入一定比例的不可預(yù)見費。在實施過程中，定期（一般按年）對估算投資進行審核驗證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算進行調(diào)整，并調(diào)整溶資策略。、土地出讓風險近幾年，XXX縣經(jīng)濟和城市建設(shè)發(fā)展加快，據(jù)國土部門認為，目前項目區(qū)儲備土地在2年內(nèi)完成出讓的把握較大，而且從中遠期來看，XXX縣面臨積好的發(fā)展機遇，城市的組團式分區(qū)發(fā)展規(guī)模恰當，土地將愈加寶貴，地塊的升值空間也是較大的。但是短期內(nèi)，由于各個區(qū)域都同時發(fā)展，同時供地，造成土地供應(yīng)量過大，土地價格下降，會影響本項目貸款償還和項目的正常實施。對策：項目委托方將按照XXX縣總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，在土地總量和供應(yīng)上可以根據(jù)各區(qū)域的發(fā)展重點，對土地供應(yīng)量和價格進行調(diào)整，以有利于本項目的正常實施。本項目如果在2年內(nèi)土地不能預(yù)期出讓，則應(yīng)考慮在更長的時間內(nèi)的土地出讓計劃和保證土地出讓收益的實現(xiàn)，并可以保證貸款本息的償還。、籌資風險本項目的設(shè)施建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國家經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進行調(diào)整，土地出讓工作發(fā)生困難的情況，都可能給本項目的資金籌措帶來風險。對策：針對籌資風險，首先上加強管理，保證按計劃進行開發(fā)和完工，增加自有資金數(shù)量。二是準確把握國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策而后銀行信貸政策變化，及時調(diào)整策略。三是開辟新的融資渠道。第七章 效益分析改善城中村生產(chǎn)、生活條件。項目區(qū)通過土地的改造和農(nóng)田道路、灌溉、電力設(shè)施和環(huán)境景觀工程將全部配套，項目區(qū)內(nèi)溝壑崗地將得到平整，極大地改善項目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高土地利用率和使用效率，進而提高項目區(qū)人民生活水平。有利于農(nóng)村的社會穩(wěn)定。通過土地的合法、合理的權(quán)屬調(diào)整，將減少今后土地利用過程式中可能引發(fā)的各種糾紛，有利于保持農(nóng)村穩(wěn)定。有利于政府利用土地資源經(jīng)營城市的新觀念來推進XXX縣社會經(jīng)濟發(fā)展。有利于推進XXX縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化、農(nóng)民向城區(qū)集中的趨勢，促進XXX縣城鎮(zhèn)化進程。第八章 可行性研究結(jié)論與建議（1）本項目對XXX縣耕地總量動態(tài)平衡具有積極意義。（2）項目設(shè)計科學(xué)合理，經(jīng)濟適用，開發(fā)措施合理。（3）按山、水、田、路、林綜合治理的方針實施環(huán)境保護改善當?shù)氐纳a(chǎn)生活條件，做到在開發(fā)中保護，在保護中開發(fā)，注重生態(tài)環(huán)境的改善和提高。（4）管理措施嚴密，為項目按期并保質(zhì)、保量完成提供保障系統(tǒng)。經(jīng)過調(diào)查、論證，成都市XXX縣XXX鎮(zhèn)內(nèi)城中村錦屏安置點、紅光六期安置點、建華安置點、長春安置點和紅光二期安置點農(nóng)民統(tǒng)建安置房項目符合國家及省、市在土地整理方面的各項要求，符合當?shù)貙嵡?。建議項目立項后，在下一步的初步設(shè)計階段，對城中村的設(shè)施、道路等工程，要根據(jù)項目區(qū)的實際情況，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范進行設(shè)計，在實施過程中，要保證工程質(zhì)量，合理安排工期，保障農(nóng)民的權(quán)益。
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