【導(dǎo)讀】第四章項目選址與建設(shè)條

　　

【正文】 質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12941－ 20xx） B類標(biāo)準(zhǔn)；生活飲 用水體達(dá)到《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5749－ 20xx），其他水體達(dá) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB383820xx）三類； 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309620xx）二類； 17 項目環(huán)境影響分析 本項目施工 時將產(chǎn)生粉塵、噪聲及廢氣等各類污染物，建設(shè)期間 會對周圍環(huán)境造成一定的影響，建設(shè)期間所產(chǎn)生的各項污染是整個工 程的高污染期。 施工工藝： 施工廢水： 施工粉塵： 施工噪聲： 施工期水土流失： 通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。 地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10米以上衛(wèi)生防護帶。 水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。 廚房等含油廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到 城市排水系統(tǒng)。 水泵出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機進出口采用軟接頭。 18 第九章 消防 設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16— 20xx（ 20xx版）（修訂本）； 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ50140– 20xx； 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》； 消防安全措施 室外消防設(shè)施 室內(nèi)消防措施 消防給水與排水 電氣防火 19 第十章 項目實施組織管理 項目招投標(biāo) 《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》； 《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》《中華人民共和國 國家發(fā)展計劃委員會第 3號令》； 《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》（中華人民共和國國家計劃發(fā)展委 員會第 4號令）； 為保證工程質(zhì)量，防范和化解工程建設(shè)中的違法行為，規(guī)范招標(biāo)、 投標(biāo)活動，保護國家利益、社會公共利益和招標(biāo)活動當(dāng) 事人的合法權(quán) 益，按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》，編制了本項目的招投標(biāo)方案。 在招標(biāo)過程中要遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接 受依法實施的監(jiān)督。 本項目擬對勘察設(shè)計、土建工程、設(shè)備及安裝工程和工程監(jiān)理進 行招標(biāo)。 項目建設(shè)過程中，為了確保本項目建設(shè)的順利實施，達(dá)到項目建 設(shè)的預(yù)期目標(biāo)，項目擬組建 ― 項目領(lǐng)導(dǎo)組織 ‖ ，由董事會、總裁以及四 個工作組組成。 20 為加強整個項目的建設(shè)管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量、工期、成本及 安全，擬采取以下管理措施： 資金管理 本項目通過設(shè)立專賬、專人負(fù)責(zé)、?？顚Ｓ茫訌娯攧?wù)核算，嚴(yán) 格審計制度，加強審計、監(jiān)察工作。 合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好項目建設(shè)的各項工作。 為了確保建設(shè)工期和質(zhì)量，以及資金的合理使用，實行項目法人責(zé)任 制。 21 第十一章 項目實施進度 建設(shè)工期 參考建設(shè)項目當(dāng)?shù)貙嶋H情況，工 期定額和單位工程工期定額，結(jié) 合本項目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程度、施工條件和使用要 求等情況，算上前期工作時間，項目建設(shè)總工期計劃按 70個月控制。 建設(shè)進度計劃 20xx年 12月 — 20xx年 5月：完成工程建設(shè)前期手續(xù)辦理、場地 平整與地災(zāi)防治工程、施工圖設(shè)計和施工準(zhǔn)備，并開始土方施工階段。 20xx年 6月 — 20xx年 9月：完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開始主 體工程建設(shè)； 20xx年 10月 — 2019年 8月：主體工程全部竣工；開工室內(nèi)裝飾 工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室 外環(huán)境道路 工程等； 2019年 10月底驗收投入使用。 施工進度圖 22 營銷策略 品牌策略 營銷價格策略 營銷渠道策略 營銷促銷組合策略 營銷廣告策略 營銷公共關(guān)系策略 新形象導(dǎo)入期 產(chǎn)品熱推期 市場引爆期 強銷期 根據(jù)項目實際情況， 結(jié)合周邊項目銷售情況分析，預(yù)計本項目銷售進度 如下：項目銷售期預(yù)計為 2019年 10月份開始， 2021年 3月份結(jié)束。 第十二章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 《陜西省建筑工程消耗量定額》； 《陜西省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》； 《陜西省安裝工程消耗量定額》； 《陜西省市政園林工程消耗量定額》； 《陜西省建筑工程措施項目計價辦法》； 23 《陜西省建筑工程造價計價規(guī)則》。 陜西省建設(shè)工程造價管理協(xié)會《陜西省建設(shè)工程材料及設(shè)備價格信 息》； 陜西價協(xié)建設(shè)信息發(fā)展有限公司《陜西省建設(shè)工程材料及設(shè)備市場 信息》； 類似工程造價指標(biāo)及造價指數(shù)。 第二部分其他費用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進行計算。 本項目建設(shè)投資包括基礎(chǔ)設(shè)施工程、建筑物建安工程以及設(shè)備工程等， 具體工程量按照方案的各項技術(shù)指標(biāo)。 基礎(chǔ)設(shè)施工程包括場地平整、道路以及管線敷設(shè)工程、綠 化等。 投資估算 土地獲得費用 施工前期費用 資金籌措 本項目總投資為 280000萬元，項目所需資金由企業(yè)自籌 10億元，貸款 18億元。 資金使用計劃 根據(jù)項目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進度計劃，結(jié)合同類項目資金 投入比例及項目開發(fā)建設(shè)期各期的施工進度計劃，擬定項目各期資金的投 資計劃，詳見附表：資金來源與應(yīng)用表。 24 第十三章 財務(wù)評價與敏感性分析 項目財務(wù)評 價主要是對項目的財務(wù)盈利能力、項目的清償能力兩個方面 進行分析，最終確定項目在財務(wù)上是否可行。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 營業(yè)收入 龍山新湖棚戶區(qū)改造工程項目可行性研究報告 25 稅金及附加 根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》和《征收教育費附加 的暫行規(guī)定》，本項目房地產(chǎn)項目銷售收入營業(yè)稅率估算為 %，城市維護 建設(shè)稅和教育費附加以年應(yīng)繳營業(yè)稅稅額為 計征依據(jù)，城市維護建設(shè)稅稅 率為 5%，教育費附加稅率為 5%。銷售收入和稅金及附加估算表見以下附 表 3。 根據(jù)第十屆全國人民代表大會第五次會議于 20xx 年 3 月 16 日通過的 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，項目所得稅稅率按 25%計算。 成本費用 工資及福利費 其他費用 其他費用包括辦公費用、管理費用等。本項目估算管理費用為 90萬元 利潤及利潤分配 靜態(tài)盈利能力分析 動態(tài)盈利能力分析 評價 結(jié)論 通過對本項目的盈利能力和清償能力分別進行分析可以得出結(jié)論：本項 目具有較強的盈利能力和清償能力，在財務(wù)上是可行的。 龍山新湖棚戶區(qū)改造工程項目可行性研究報告 26 第十四章 社會評價及風(fēng)險性分析 主要體現(xiàn)在：完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象；提升市民的人 居質(zhì)量；增加社會有效需求，促進地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。 社會影響效果分析 本項目綠化率較高，將 會提高城市綠化面積，同時小區(qū)在建設(shè)過程中大 量運用環(huán)保建材，推動本地段環(huán)保工作的開展。 社會適應(yīng)性分析 本項目市場定位為中、高檔住宅客戶群。 風(fēng)險性分析 項目建設(shè)得到有關(guān)部門的大力支持，項目引發(fā)社會矛盾的可能性不大。 龍山新湖棚戶區(qū)改造工程項目可行性研究報告 27 第十五章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目地段優(yōu)勢相當(dāng)明顯，而項目自身也經(jīng)過精心設(shè)計，配以精心的 綠化營造、良好的物業(yè)管理等，預(yù)計將有較強的市場競爭力。 建議 本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進行調(diào) 查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及項目 的實際狀況，認(rèn)為有必要對報告的有關(guān)問題進一步作出說明，并提出若干 建議 附表及附件 項目總投資估算表 總項目營業(yè)稅金及附加估算表 項目總利潤及利潤分配表 總項目全部投資現(xiàn)金流量表 總項目資本金投資現(xiàn)金流量