【導(dǎo)讀】業(yè)，公司成立于20xx年，注冊(cè)資金。造師7名,法律顧問(wèn)1名。我公司自成立以來(lái)，本著“服務(wù)社會(huì)”的產(chǎn)品理念和市場(chǎng)定。力，可獨(dú)立承攬大中型住宅小區(qū)及公共設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)。今后，我們將一如既往地堅(jiān)持“發(fā)展才是硬道理”的指導(dǎo)。思想，以先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、誠(chéng)實(shí)守信的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，業(yè)新高潮，努力把凱基置業(yè)有限公司，建設(shè)成為有實(shí)力的企業(yè)之一，和美化城市面貌做出更大的貢獻(xiàn)。驗(yàn)設(shè)施為主，擬建成蘇中地區(qū)首屈一指的兒童游樂(lè)戶外體驗(yàn)天地；建設(shè)，用12個(gè)月時(shí)間完成施工，20xx年3月投入使用。期利息，鋪底流動(dòng)資金。資金籌措方式為申請(qǐng)銀行資金貸款，和自籌資金。社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，切實(shí)提高人民群眾的生活水平。本項(xiàng)目具有顯著的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目進(jìn)行正常的維護(hù)和運(yùn)行管理。組織健全、活動(dòng)普及、設(shè)施完備的新格局。在各組團(tuán)規(guī)劃中心、并安排組團(tuán)綠地和多處社區(qū)綠。地，以城鎮(zhèn)公共廣場(chǎng)為重點(diǎn)，

　　

【正文】 關(guān) 文件。 各單項(xiàng)工程估算參考相近工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，材料價(jià)格按 XX市 20xx年 3季度地區(qū)材料價(jià)格估算。 工程其它費(fèi)用參照國(guó)家建設(shè) 部門發(fā)布的建標(biāo)（ 1996） 628號(hào)《建 筑政工程可行性研究估算辦法》及國(guó)家有關(guān)的相應(yīng)規(guī)定計(jì)取。 其中： ① 建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)建 20xx（ 394號(hào)文件）規(guī)定計(jì)取，即按建筑 安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 ② 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［ 20xx］ 670 號(hào)文件計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 ③ 工程招標(biāo)服務(wù)收費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委［ 20xx］ 1980號(hào)文件計(jì)取，即按 建筑安裝工程費(fèi)用的 %的 60%計(jì)取。工程保險(xiǎn)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用 的 %計(jì)取。 ④ 市政公共設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等根據(jù)政府的相關(guān) 文件計(jì)取，本項(xiàng)目按 照 。 ⑤ 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（ 20xx年）《工程勘 察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。其中 :設(shè)計(jì)費(fèi)按 25元 /m2,工程勘察費(fèi)按照設(shè)計(jì) 37 費(fèi)的 15%計(jì)取。 ⑥ 施工圖審查費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。施工圖預(yù)算編 制費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 ⑦ 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取；勞動(dòng)安 全衛(wèi)生評(píng)審費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)??；水資源建設(shè)、評(píng)價(jià)、保 護(hù)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 ⑧ 征地費(fèi)用為 35萬(wàn)元 /畝。 ⑨ 工程基本預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用的 3%計(jì)取。 XX市游樂(lè)戶外體驗(yàn)園 項(xiàng)目建設(shè)工程總投資 ，其中：建筑安裝工程費(fèi)用 ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 （其中：與未來(lái)企業(yè) 生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用 1000萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)用 ，建設(shè)期利息 ，鋪底流動(dòng)資金 。詳見(jiàn)投資估算匯總表（附表 111）、建筑安裝工程投資估算表（附表 112）、工程建設(shè)其他費(fèi)用投資 估算表（附表 113）、建設(shè)期利息計(jì)算表（附表 114）。 38 項(xiàng)目投資估算匯總表 表 111 估算 書工程和費(fèi)用名稱單位 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 各部分投資 比例 （ %）編號(hào) 1第一部分建筑安裝工程費(fèi)用萬(wàn)元 2第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元 3第三部分基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元 4第四部分建設(shè)期利息萬(wàn)元 5第五部分鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元 總投資估算（ 1+2+3+4+5）萬(wàn)元 建筑安裝工程投資估算表 表 112 估算書 工程和費(fèi)用名稱單 位 工程量單 價(jià) (元 ) 總價(jià) (萬(wàn)元 )編號(hào) 建筑安裝工程費(fèi)用 1總用地面積 m2333380 1園區(qū) 39 2道路 3建筑物 4構(gòu)筑物 (景點(diǎn) ) 5場(chǎng)地 、足、排球場(chǎng)地 6水域 m 2 合計(jì) 2建筑密度 % 3綠化率 m274% 40 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表 表 113 估算書 工程和費(fèi)用名稱單位計(jì)算基數(shù)費(fèi)率 %總價(jià) (萬(wàn)元 )編制依據(jù) 編號(hào) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1建設(shè)用地相關(guān)費(fèi)用 、安置、補(bǔ)償?shù)? 2建設(shè)管理費(fèi)等 ［ 20xx］ 394號(hào) 20xx年起不再收取 、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［ 20xx］ 670號(hào)文件 ［ 20xx］ 1980號(hào)文件 ［ 20xx］ 164號(hào)文件 3工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) （ 20xx年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 20xx年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 41 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表（續(xù)表） 表 113 估算書 工程和費(fèi)用名稱單位計(jì)算基數(shù)費(fèi)率 %總價(jià) (萬(wàn)元 )編制依據(jù) 編號(hào) 國(guó)家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價(jià)格［ 20xx］ 125 號(hào)文件 ［ 20xx］ 164號(hào)文件 、評(píng)價(jià)、保護(hù)費(fèi)萬(wàn)元 ［ 20xx］ 22號(hào)文件 4與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用 ,旋轉(zhuǎn)木馬等游樂(lè)設(shè)施 .項(xiàng) 工程建設(shè)其他 費(fèi)用投資估算 42 建設(shè)期利息估算表 附表 114單位 :萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目年限 金額 (萬(wàn)元 ) 第 1年利息 (萬(wàn)元 ) 第 2年利息 (萬(wàn)元 ) 利息合計(jì) (萬(wàn)元 ) 本金利息合計(jì) 1建設(shè)期 (年 )2 2第 1年借款額 (萬(wàn)元 ) 3第 2年借款額 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) 43 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、與 未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、鋪底流動(dòng) 資金組成，資金來(lái)源主要為自籌資金和銀行融資。 項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表： 建設(shè)期資金來(lái)源及籌措表 項(xiàng)目資金 (萬(wàn)元 )比例 自籌資金 % 銀行融資 % 總投資 （不含建設(shè)期利息 及鋪底流動(dòng)資金） % 由建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會(huì)影響工程進(jìn) 度的實(shí)施。 44 第十二章投資收益分析評(píng)價(jià) （見(jiàn)附表 121） 經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入） 附表 121單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)期間 備 注第 3年第 4年 第 5年 ~第 14年 第 15年合計(jì) 1經(jīng)營(yíng)收益 風(fēng)景區(qū)年旅游規(guī) 模達(dá) 120萬(wàn)人次 , 門票收入 風(fēng)景區(qū)年旅游規(guī) 模達(dá) 120萬(wàn)人次 , 有 40萬(wàn)人次游玩 經(jīng)營(yíng)收入合計(jì) 經(jīng)營(yíng)收益合計(jì) 能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)際測(cè)算，正常年需 支出 ；詳見(jiàn)《經(jīng)營(yíng)使用外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)用估算表（年費(fèi) 用）》。 員工費(fèi)用 45 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，服務(wù)和管理人員共 36人 ,每人每 月工資 3500元；共需要支出 126萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成 本）。 維修費(fèi)用 主要指游樂(lè)設(shè)備日常維修的費(fèi)用，每年約需 108萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng) 成本估算表（年成本）。 折舊及攤銷費(fèi)用 游樂(lè)設(shè)備和房屋折舊及攤銷每年約需 ；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成 本估算表（年成本）。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指管理人員工資等，每年約需 ；詳見(jiàn)經(jīng) 營(yíng)成本估算表（年成本）。 各種稅費(fèi) 主要指營(yíng)業(yè)稅支出，每年約需 530萬(wàn)；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)收入估算表（年 收入）。 由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定 價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性管理，故可采取收益法。 ： 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn) 后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： 46 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 經(jīng)營(yíng) 年限一般為 15年，故項(xiàng)目的收益年限 n＝ 15，含建設(shè) 2 年； 在經(jīng)營(yíng)期間，年平均凈收益作為本項(xiàng)目的年凈收益 a。 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為 15年（含建設(shè)期 2年），本項(xiàng)目的收益 年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 , NPV(8%)=； 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為 15年（含建設(shè)期 2年），故項(xiàng)目的收益 年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 ,投資動(dòng) 態(tài)回收期 :； 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為 15年（含建設(shè)期 2年），故項(xiàng)目的收益 年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 ,內(nèi)部收益 率 IRR=%。 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng) 47 目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行 測(cè)算，測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 126：《敏感性分析表》。 敏感性分析 附表 126 因素變化測(cè)算結(jié)果敏感率 % 基本方案 經(jīng)營(yíng) 15年凈收益折現(xiàn)總 價(jià) (萬(wàn)元 ) 內(nèi)部收 益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)租賃單價(jià)下降 10% 計(jì)算期 15年凈收益折現(xiàn) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年經(jīng)營(yíng)成本提高 10% 計(jì)算期 15年凈收益折現(xiàn) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年建設(shè)投資提高 10% 計(jì)算期 15年凈收益折現(xiàn) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測(cè)算可知： 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入 、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng) 目效益會(huì)產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營(yíng)收入和建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目效益的影響較 48 大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說(shuō)明項(xiàng)目 抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 49 第十三章社會(huì)效益和影響分析 ，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推 動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 、失業(yè)人員的就業(yè)問(wèn)題 項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程和交付使用后經(jīng)營(yíng)期間都會(huì)給社會(huì)增加就業(yè)機(jī) 會(huì)、減少待業(yè)人 口，游樂(lè)園的建設(shè)過(guò)程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn) 題； XX市游樂(lè)戶外體驗(yàn)園項(xiàng)目竣工交付使用后在經(jīng)營(yíng)期間能夠解決 城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來(lái)穩(wěn)定的收入， 改善地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，故本項(xiàng)目對(duì)國(guó)家、對(duì)社 會(huì)乃至對(duì) XX市地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。 該項(xiàng)目建成后在經(jīng)營(yíng)期間平均每年預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造相關(guān)稅利 。 50 第十四章項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 位于 XX市 XX區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種基礎(chǔ)設(shè)施配 套完善； 項(xiàng)目方圓 500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了 XX市政府等行業(yè) 機(jī)構(gòu)； 項(xiàng)目所在區(qū)域人流旺盛、商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁 XX市中心位置，視野開(kāi)闊，中高層 單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。 結(jié)論： 通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素 認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片建設(shè) XX市游樂(lè)戶外體驗(yàn)園占有很大優(yōu)勢(shì)，如果 能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、游樂(lè)園經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等）， 在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有 效應(yīng) 對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 項(xiàng)目在市區(qū)域內(nèi)，目前屬于綜合大型游樂(lè)戶外體驗(yàn)中心項(xiàng)目。 由于該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng) 期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低游樂(lè)園的經(jīng)營(yíng) 成本，提高游樂(lè)園的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)中承諾的投資回報(bào)， 降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來(lái)看，項(xiàng)目的擬建是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā) 51 展總趨勢(shì)及 XX市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目 前景展望非常良好。