【正文】 松林飛鼠m2激戰(zhàn)鯊魚(yú)島m2冒險(xiǎn)島m2繽紛馬戲團(tuán)m2探險(xiǎn)城m22場(chǎng)地m2 停車(chē)場(chǎng)m2廣場(chǎng)m23道路m2主道路m2次道路m24配套設(shè)施m2公廁m2合計(jì)：（萬(wàn)元）.表113 設(shè)施建設(shè)其他投資估算表估算書(shū)工程和費(fèi)用名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)費(fèi)率%總價(jià)(萬(wàn)元)編制依據(jù)編號(hào)　工程建設(shè)其他費(fèi)用　1設(shè)施用地相關(guān)費(fèi)用　管線遷移及補(bǔ)償費(fèi)　2設(shè)施建設(shè)管理費(fèi)等　設(shè)施建設(shè)單位管理費(fèi)萬(wàn)元建設(shè)部建財(cái)［2002］394號(hào)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)從2008年起不再收取工程監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［2007］670號(hào)文件工程招標(biāo)服務(wù)收費(fèi)萬(wàn)元國(guó)家計(jì)委［2002］1980號(hào)文件工程保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元建設(shè)部建標(biāo)［2007］164號(hào)文件市政公用設(shè)施費(fèi)m215　3工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　工程勘察費(fèi)m2國(guó)家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》工程設(shè)計(jì)費(fèi)m225國(guó)家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》施工圖審查費(fèi)萬(wàn)元根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算設(shè)施建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表（續(xù)表）表113估算書(shū)工程和費(fèi)用名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)費(fèi)率%總價(jià)(萬(wàn)元)編制依據(jù)編號(hào)施工圖預(yù)算編制費(fèi)萬(wàn)元根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算環(huán)境影響咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元國(guó)家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價(jià)格［2002］125號(hào)文件勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)審費(fèi)萬(wàn)元建設(shè)部建標(biāo)［2007］164號(hào)文件水資源建設(shè)、評(píng)價(jià)、保護(hù)費(fèi)萬(wàn)元保監(jiān)［2005］22號(hào)文件4與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用　開(kāi)辦費(fèi)　游樂(lè)設(shè)施.項(xiàng)301251912519實(shí)際購(gòu)置費(fèi)用　設(shè)施建設(shè)其他費(fèi)用投資估算萬(wàn)元　根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、鋪底流動(dòng)資金組成，資金來(lái)源主要為自籌資金。項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金（億元）比例自籌資金100%總投資100%建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會(huì)影響工程進(jìn)度的實(shí)施。第十二章 投資收益分析評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入）附表121 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間備注第2年第3年第4年~第14年第15年 合計(jì)1經(jīng)營(yíng)收益　　　　　　　2經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)　3營(yíng)業(yè)稅及附加　　經(jīng)營(yíng)收益合計(jì)?。?）能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)際測(cè)算。員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，服務(wù)和管理人員共12人,每人每月工資2000元；共需要支出24000元。維修費(fèi)用 主要指游樂(lè)設(shè)備日常維修的費(fèi)用，每年約需36萬(wàn)元。折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)用。管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指管理人員工資等。各種稅費(fèi)主要指營(yíng)業(yè)稅支出。項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性管理，故可采取收益法。：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益經(jīng)營(yíng)年限一般為15年，故項(xiàng)目的收益年限n＝15，含建設(shè)2年。在經(jīng)營(yíng)期間，年平均凈收益作為本項(xiàng)目的年凈收益a。按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），本項(xiàng)目的收益年限n＝15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；經(jīng)計(jì)算, NPV(8%)= X 萬(wàn)元。按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項(xiàng)目的收益年限n＝15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；經(jīng)計(jì)算, 投資動(dòng)態(tài)回收期: 年。 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項(xiàng)目的收益年限n＝15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；經(jīng)計(jì)算,內(nèi)部收益率IRR= %。 項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，其中經(jīng)營(yíng)收入和建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵。第十三章 社會(huì)效益和影響分析 完善城市功能，**發(fā)展進(jìn)程****游樂(lè)園項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步完善**的城市規(guī)劃，促進(jìn)**的城市發(fā)展進(jìn)程。、失業(yè)人員的就業(yè)問(wèn)題、緩解就業(yè)壓力****游樂(lè)園項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程和交付使用后經(jīng)營(yíng)期間都會(huì)給社會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)、減少待業(yè)人口。游樂(lè)園的建設(shè)過(guò)程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題；****游樂(lè)園項(xiàng)目竣工交付使用后在經(jīng)營(yíng)期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來(lái)穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，故本項(xiàng)目對(duì)國(guó)家、對(duì)社會(huì)乃至對(duì)**地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。該項(xiàng)目建成后在經(jīng)營(yíng)期間平均每年預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造一定的稅收收入。第十四章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)表141 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位占地面積備注1逍遙水母㎡2海盜船㎡2313激流勇進(jìn)㎡42004颶風(fēng)飛椅㎡4005豪華轉(zhuǎn)馬㎡6鬼屋㎡307高架車(chē)㎡8758天無(wú)網(wǎng)碰碰車(chē)㎡3009環(huán)球穿梭㎡10空中芭蕾㎡11跳躍云霄㎡19612旋轉(zhuǎn)的士高㎡72613跳傘塔㎡14馬戲團(tuán)軌道車(chē)㎡42015自控飛機(jī)㎡20016觀光大火車(chē)㎡20017咖啡杯㎡13518空中飛舞㎡57219家庭過(guò)山車(chē)㎡1968205D電影院㎡3021旋轉(zhuǎn)小蜜蜂㎡19222勇者快車(chē)㎡23瘋狂海螺㎡22124大四環(huán)過(guò)山車(chē)㎡25大擺錘㎡26松林飛鼠㎡27激戰(zhàn)鯊魚(yú)島㎡28冒險(xiǎn)島㎡29繽紛馬戲團(tuán)㎡30探險(xiǎn)城㎡項(xiàng)目用地位于****公園東北角，項(xiàng)目北臨瑞和東路，東臨麒麟北路，西臨廖國(guó)北路。通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片建設(shè)****游樂(lè)園占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、游樂(lè)園經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 ****游樂(lè)園項(xiàng)目在**區(qū)域內(nèi)，目前屬于綜合大型游樂(lè)項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低游樂(lè)園的經(jīng)營(yíng)成本，提高游樂(lè)園的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)中承諾的投資回報(bào)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來(lái)看，****游樂(lè)園項(xiàng)目的擬建是一種科學(xué)的、可持續(xù)的的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及**經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景非常良好。