【正文】 安工作量8生活垃圾處理費 建筑面積9抗震審查費 % 造價10墻體材料專項費 建筑面積11施工圖設計審查費 % 造價12工程勘察審查費 % 造價13深基坑工程咨詢費 % %14城市建設配套費 建筑面積15散裝水泥專項基金 建筑面積16工程監(jiān)理費 1% 造價17水土流失防治費 占地面積18工程定額測定費 % 造價19工程標底審核費 　20綜合開發(fā)管理費 　21施工安全技術服務費 % 　22商品砼保證金 　23消防審查費 　24抗震審查費 　25合計　　 （三）建安工程費本項目在建筑材料和建筑結構使用上，分為兩部分：4S店和展廳為鋼結構；其他建筑為鋼筋混凝土框架結構。從市場調查得知，鋼結構的4S店和展廳造價在400500元/平方米之間，對本項目，我們取400元/平方米；對于其他建筑，有多層，也有小高層和高層，建安成本在6001500元/平方米之間，我們對本項目取建安工程費1000元/平方米。序號項目數(shù)量標準總額備注14S店和展廳133271400標準為概算2其他建筑160170100016017標準為概算3賽場及賽道110001000標準為概算總計　　　?。ㄋ模┰O備費用序號項目數(shù)量標準總額備注1電梯930 標準為概算2中央空調76210250 標準為概算3通訊、消防、閉路監(jiān)控系統(tǒng)29344115 標準為概算總計　　　 ?。ㄎ澹┕芾碣M用序號項目數(shù)量標準總額備注1管理費前四項2%總計（六）財務費用銀行貸款1億，%，貸款期限1年。第二年年初投入，計算得知財務費用為540萬元序號項目數(shù)量標準總額備注1財務費用10000%540總計540（七）銷售費用包括廣告宣傳費、銷售代理費和銷售手續(xù)費三部分，占銷售收入的3%。分3年平均投入。項目計算期1234銷售費用總計（八）不可預見費用序號項目數(shù)量標準總額備注1不可預見費用前七項2%總計綜合計算。序號項目金額（萬元）備注1土地費用2前期工程費3建安工程費4設備費5管理費用6財務費用7銷售費用8不可預見費總計二、項目收入測算（一）項目銷售部分收入測算 由于項目的特殊性和構成的多樣性，對項目銷售的部分按銷售率80%計算。序號項目價格數(shù)量金額14S1800萬/個21個30240萬2酒店宿舍3000元/平方米9120萬3住宅3700元/平方米5萬14800萬4商鋪4000元/平方米1萬3200萬總計57360萬該項目銷售收入總額為57360萬元。銷售期共3年，一期項目銷售期為2年，銷售收入每年各占一半，即銷售比例為50%，假定全部銷售完畢。第二期為住宅項目，銷售期為1年，假定全部銷售完畢。銷售收入計算器12341　　　　2　21280　　3　　21280　4　　　14800總計0212802128014800（二）項目租賃部分收入測算項目出租部分的出租率：物流配送中心、展廳、會所為70%，賽道考慮每月按15天計算后按80%計算。序號項目價格說明年租金收入1物流配送中心2000元/月60輛2食堂不盈利3展廳10000元/月50個4204會所50萬/年705物業(yè)管理費商鋪3元/平方米，不計算在項目收入中6賽道1萬/天每月按15天計算288總計（三）項目自營部分收入測算 項目的自營部分收入的計算，考慮收入獲取的損益情況的出現(xiàn)，所以扣除20%的損益率。序號項目價格備注1賽車隊運營廣告200萬/年2賽車手、車模培訓100萬/年總計240，運營成本占總年收入的25%。序號項目金額備注1租賃部分2自營部分240萬/年3年收益4運營成本4年凈收益收益年限的計算項目性質為綜合用地，出讓年限為50年，減掉建設期3年，剩余年限為47年，因此收益年限為47年。三、銷售稅金及附加序號項目合計計算期計算依據(jù)12341銷售收入573600212802128014800　2銷售稅金及附加 0 6%營業(yè)稅 0 5%城市維護建設稅 0 %教育費附加 0 %印花稅 0 %四、土地增值稅序號項目計算結果說明1銷售收入 　2扣除項目金額 　開發(fā)成本 成本：（一）+（二）+（三）+（四）開發(fā)費用 （五）+（六）+（七）+（八）銷售稅金及附加 　其他扣除項目 *20%3增值額 124增值率16%　5適用稅率30%　6土地增值稅 增值額*適用稅率扣除項目金額*速算乘數(shù)五、投資計劃與籌資估算，除銷售費用為后三年平均投入外，其余分四年平均投資。序號項目合計計算期12341項目總投資 開發(fā)前期投資 建安工程費 設備費用 管理費 財務費用 銷售費用 不可預見費 2資金籌措 股本資金 　　銀行借款 　預售收入回投 　　 建設方墊資　　　　　六、項目的財務分析（一）利潤表和靜態(tài)分析指標利潤表租賃和經(jīng)營收入從第四年開始產(chǎn)生。依照新的《中華人民共和國所得稅法》，企業(yè)所得稅率為25%。利潤總額和稅后利潤的估算過程如下表。序號項目名稱合計計算期　12345501收入 021280212802總成本費用 　3銷售稅金及附加 　4土地增值稅 　5利潤總額 6所得稅 7稅后利潤 根據(jù)表中的數(shù)據(jù)進行靜態(tài)指標分析序號項目數(shù)值備注1全部投資稅前利潤率133%　2全部投資稅后利潤率100%　3全部投資投資利稅率146%　從上述5個指標與房地產(chǎn)行業(yè)內項目相比都是非常高的，故項目是可行的。（二）現(xiàn)金流量表和動態(tài)指標分析基準收益率的確定據(jù)2007年中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院TOP10研究組對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資金融機構等的調查獲得，較為保守的期望回報率取值為15%。因此取基準收益率為ic=15%。全部投資現(xiàn)金流量表（ic=15%）序號項目名稱合計計算期123451現(xiàn)金流入 收入 2現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 　銷售稅金及附加 　土地增值稅 　所得稅 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）（2） () 4稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（） () 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () （本圖只顯示至第五年，650年未顯示，與第5年數(shù)據(jù)相同）動態(tài)指標計算結果如下：序號項目數(shù)值備注1稅前全部投資財務凈現(xiàn)值 　2稅后全部投資財務凈現(xiàn)值　3稅前全部投資內部收益率75%　4稅后全部投資內部收益率66%?。ㄈ﹦討B(tài)盈利能力分析1）財務凈現(xiàn)值（FNPV），從上表數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后財務凈現(xiàn)值都是大于0的，因此項目是可行的。2）內部收益率（FIRR），從以上數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后的財務內部收益率都是大于ic（=15%）的，因此項目是可行的。（四）資金來源與運用表及資金平衡能力分析 資金來源與運用表序號項目合計計算期　　　　123451資金來源 收入 股本資金 銀行借款 2資金運用 開發(fā)建設投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3盈余資金 4累計盈余資金 資金平衡能力分析通過表中第4欄的數(shù)據(jù)，我們看到各期的“累計盈余資金”等于零或大于零，這說明該項目的資金沒有缺口，具有很強的資金平衡能力。通過以上的分析，可以看出，該項目無論是盈利能力、資金平衡能力還是債務清償能力，均達到了要求。因此，項目是可行的。第七章 項目不確定性分析影響本項目的不確定性因素主要為總成本費用，總成本費用受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益。對本項目的影響，我們采用盈虧平衡分析方法進行計算并分析。一、盈虧平衡點影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是總成本費用、商品房銷售價格、商品房銷售率等。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡時的臨界點。令：稅前利潤=銷售收入總成本費用銷售稅金及附加土地增值稅=0。則：總成本費用因素的臨界點設臨界點的總成本費用為X，則令：=0解得：X=（）/*100%=32%說明總成本費用如果增加32%，本項目的稅前利潤為零。二、盈虧平衡點分析因此，當項目的總投資增加32%時，項目達到盈虧平衡點。根據(jù)市場預測，該項目的總投資增加不會超過20%，因此可以肯定，該項目有盈無虧。第八章 社會、環(huán)境效益分析與風險評價天欣汽車公園將使得汽車文化和汽車產(chǎn)業(yè)充分融合，并以優(yōu)越的區(qū)位與交通優(yōu)勢，大力促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，繁榮市場。公園建成后預計每年可上繳稅收高達1億元，同時可解決大約3000多人的就業(yè)崗位，這些無疑都將為本地區(qū)的經(jīng)濟建設和社會穩(wěn)定，發(fā)揮出舉足輕重的巨大作用。由于天欣汽車公園臨近湯遜湖和武漢大型溫泉度假項目“巴登城”，因此公園的建成將形成當?shù)氐母呖土髁康穆糜螒B(tài)勢，營造出空前的人氣，從而引領全新的汽車消費時尚潮流，進而極大帶動本地區(qū)市場消費。從而更進一步促進當?shù)芈糜螛I(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，并提升本地區(qū)的財政收入。天欣汽車公園將是本地區(qū)的一個戰(zhàn)略級項目，可作為江夏廟山地域經(jīng)濟發(fā)展的突破口之一，成為極具可觀收益的新的經(jīng)濟增長點。她依托江夏區(qū)的自然優(yōu)勢，以特色產(chǎn)業(yè)集群為支撐，將構建一座汽車文化產(chǎn)業(yè)新城，該項目的啟動將改變本地區(qū)戰(zhàn)略性格局，在中南五省乃至全國也將會以其獨特創(chuàng)意、獨特形象、獨特地位、獨特效益產(chǎn)生歷史性的深遠影響?？傮w而言，從財務收益上、社會效益上，該項目都是可行的。