【正文】 安工作量8生活垃圾處理費(fèi) 建筑面積9抗震審查費(fèi) % 造價(jià)10墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi) 建筑面積11施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi) % 造價(jià)12工程勘察審查費(fèi) % 造價(jià)13深基坑工程咨詢(xún)費(fèi) % %14城市建設(shè)配套費(fèi) 建筑面積15散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金 建筑面積16工程監(jiān)理費(fèi) 1% 造價(jià)17水土流失防治費(fèi) 占地面積18工程定額測(cè)定費(fèi) % 造價(jià)19工程標(biāo)底審核費(fèi) 　20綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 　21施工安全技術(shù)服務(wù)費(fèi) % 　22商品砼保證金 　23消防審查費(fèi) 　24抗震審查費(fèi) 　25合計(jì)　　 （三）建安工程費(fèi)本項(xiàng)目在建筑材料和建筑結(jié)構(gòu)使用上，分為兩部分：4S店和展廳為鋼結(jié)構(gòu)；其他建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。從市場(chǎng)調(diào)查得知，鋼結(jié)構(gòu)的4S店和展廳造價(jià)在400500元/平方米之間，對(duì)本項(xiàng)目，我們?nèi)?00元/平方米；對(duì)于其他建筑，有多層，也有小高層和高層，建安成本在6001500元/平方米之間，我們對(duì)本項(xiàng)目取建安工程費(fèi)1000元/平方米。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注14S店和展廳133271400標(biāo)準(zhǔn)為概算2其他建筑160170100016017標(biāo)準(zhǔn)為概算3賽場(chǎng)及賽道110001000標(biāo)準(zhǔn)為概算總計(jì)　　　　（四）設(shè)備費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1電梯930 標(biāo)準(zhǔn)為概算2中央空調(diào)76210250 標(biāo)準(zhǔn)為概算3通訊、消防、閉路監(jiān)控系統(tǒng)29344115 標(biāo)準(zhǔn)為概算總計(jì)　　　 ?。ㄎ澹┕芾碣M(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1管理費(fèi)前四項(xiàng)2%總計(jì)（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行貸款1億，%，貸款期限1年。第二年年初投入，計(jì)算得知財(cái)務(wù)費(fèi)用為540萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1財(cái)務(wù)費(fèi)用10000%540總計(jì)540（七）銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)和銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)三部分，占銷(xiāo)售收入的3%。分3年平均投入。項(xiàng)目計(jì)算期1234銷(xiāo)售費(fèi)用總計(jì)（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用前七項(xiàng)2%總計(jì)綜合計(jì)算。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3建安工程費(fèi)4設(shè)備費(fèi)5管理費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用7銷(xiāo)售費(fèi)用8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總計(jì)二、項(xiàng)目收入測(cè)算（一）項(xiàng)目銷(xiāo)售部分收入測(cè)算 由于項(xiàng)目的特殊性和構(gòu)成的多樣性，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的部分按銷(xiāo)售率80%計(jì)算。序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格數(shù)量金額14S1800萬(wàn)/個(gè)21個(gè)30240萬(wàn)2酒店宿舍3000元/平方米9120萬(wàn)3住宅3700元/平方米5萬(wàn)14800萬(wàn)4商鋪4000元/平方米1萬(wàn)3200萬(wàn)總計(jì)57360萬(wàn)該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額為57360萬(wàn)元。銷(xiāo)售期共3年，一期項(xiàng)目銷(xiāo)售期為2年，銷(xiāo)售收入每年各占一半，即銷(xiāo)售比例為50%，假定全部銷(xiāo)售完畢。第二期為住宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售期為1年，假定全部銷(xiāo)售完畢。銷(xiāo)售收入計(jì)算器12341　　　　2　21280　　3　　21280　4　　　14800總計(jì)0212802128014800（二）項(xiàng)目租賃部分收入測(cè)算項(xiàng)目出租部分的出租率：物流配送中心、展廳、會(huì)所為70%，賽道考慮每月按15天計(jì)算后按80%計(jì)算。序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格說(shuō)明年租金收入1物流配送中心2000元/月60輛2食堂不盈利3展廳10000元/月50個(gè)4204會(huì)所50萬(wàn)/年705物業(yè)管理費(fèi)商鋪3元/平方米，不計(jì)算在項(xiàng)目收入中6賽道1萬(wàn)/天每月按15天計(jì)算288總計(jì)（三）項(xiàng)目自營(yíng)部分收入測(cè)算 項(xiàng)目的自營(yíng)部分收入的計(jì)算，考慮收入獲取的損益情況的出現(xiàn)，所以扣除20%的損益率。序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格備注1賽車(chē)隊(duì)運(yùn)營(yíng)廣告200萬(wàn)/年2賽車(chē)手、車(chē)模培訓(xùn)100萬(wàn)/年總計(jì)240，運(yùn)營(yíng)成本占總年收入的25%。序號(hào)項(xiàng)目金額備注1租賃部分2自營(yíng)部分240萬(wàn)/年3年收益4運(yùn)營(yíng)成本4年凈收益收益年限的計(jì)算項(xiàng)目性質(zhì)為綜合用地，出讓年限為50年，減掉建設(shè)期3年，剩余年限為47年，因此收益年限為47年。三、銷(xiāo)售稅金及附加序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期計(jì)算依據(jù)12341銷(xiāo)售收入573600212802128014800　2銷(xiāo)售稅金及附加 0 6%營(yíng)業(yè)稅 0 5%城市維護(hù)建設(shè)稅 0 %教育費(fèi)附加 0 %印花稅 0 %四、土地增值稅序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算結(jié)果說(shuō)明1銷(xiāo)售收入 　2扣除項(xiàng)目金額 　開(kāi)發(fā)成本 成本：（一）+（二）+（三）+（四）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （五）+（六）+（七）+（八）銷(xiāo)售稅金及附加 　其他扣除項(xiàng)目 *20%3增值額 124增值率16%　5適用稅率30%　6土地增值稅 增值額*適用稅率扣除項(xiàng)目金額*速算乘數(shù)五、投資計(jì)劃與籌資估算，除銷(xiāo)售費(fèi)用為后三年平均投入外，其余分四年平均投資。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期12341項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)前期投資 建安工程費(fèi) 設(shè)備費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2資金籌措 股本資金 　　銀行借款 　預(yù)售收入回投 　　 建設(shè)方墊資　　　　　六、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析（一）利潤(rùn)表和靜態(tài)分析指標(biāo)利潤(rùn)表租賃和經(jīng)營(yíng)收入從第四年開(kāi)始產(chǎn)生。依照新的《中華人民共和國(guó)所得稅法》，企業(yè)所得稅率為25%。利潤(rùn)總額和稅后利潤(rùn)的估算過(guò)程如下表。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期　12345501收入 021280212802總成本費(fèi)用 　3銷(xiāo)售稅金及附加 　4土地增值稅 　5利潤(rùn)總額 6所得稅 7稅后利潤(rùn) 根據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行靜態(tài)指標(biāo)分析序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值備注1全部投資稅前利潤(rùn)率133%　2全部投資稅后利潤(rùn)率100%　3全部投資投資利稅率146%　從上述5個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比都是非常高的，故項(xiàng)目是可行的。（二）現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析基準(zhǔn)收益率的確定據(jù)2007年中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)指數(shù)研究院TOP10研究組對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資金融機(jī)構(gòu)等的調(diào)查獲得，較為保守的期望回報(bào)率取值為15%。因此取基準(zhǔn)收益率為ic=15%。全部投資現(xiàn)金流量表（ic=15%）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期123451現(xiàn)金流入 收入 2現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 　銷(xiāo)售稅金及附加 　土地增值稅 　所得稅 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）（2） () 4稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（） () 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () （本圖只顯示至第五年，650年未顯示，與第5年數(shù)據(jù)相同）動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值備注1稅前全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 　2稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值　3稅前全部投資內(nèi)部收益率75%　4稅后全部投資內(nèi)部收益率66%?。ㄈ﹦?dòng)態(tài)盈利能力分析1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），從上表數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都是大于0的，因此項(xiàng)目是可行的。2）內(nèi)部收益率（FIRR），從以上數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都是大于ic（=15%）的，因此項(xiàng)目是可行的。（四）資金來(lái)源與運(yùn)用表及資金平衡能力分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期　　　　123451資金來(lái)源 收入 股本資金 銀行借款 2資金運(yùn)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3盈余資金 4累計(jì)盈余資金 資金平衡能力分析通過(guò)表中第4欄的數(shù)據(jù)，我們看到各期的“累計(jì)盈余資金”等于零或大于零，這說(shuō)明該項(xiàng)目的資金沒(méi)有缺口，具有很強(qiáng)的資金平衡能力。通過(guò)以上的分析，可以看出，該項(xiàng)目無(wú)論是盈利能力、資金平衡能力還是債務(wù)清償能力，均達(dá)到了要求。因此，項(xiàng)目是可行的。第七章 項(xiàng)目不確定性分析影響本項(xiàng)目的不確定性因素主要為總成本費(fèi)用，總成本費(fèi)用受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)本項(xiàng)目的影響，我們采用盈虧平衡分析方法進(jìn)行計(jì)算并分析。一、盈虧平衡點(diǎn)影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是總成本費(fèi)用、商品房銷(xiāo)售價(jià)格、商品房銷(xiāo)售率等。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的臨界點(diǎn)。令：稅前利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入總成本費(fèi)用銷(xiāo)售稅金及附加土地增值稅=0。則：總成本費(fèi)用因素的臨界點(diǎn)設(shè)臨界點(diǎn)的總成本費(fèi)用為X，則令：=0解得：X=（）/*100%=32%說(shuō)明總成本費(fèi)用如果增加32%，本項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零。二、盈虧平衡點(diǎn)分析因此，當(dāng)項(xiàng)目的總投資增加32%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的總投資增加不會(huì)超過(guò)20%，因此可以肯定，該項(xiàng)目有盈無(wú)虧。第八章 社會(huì)、環(huán)境效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)天欣汽車(chē)公園將使得汽車(chē)文化和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)充分融合，并以?xún)?yōu)越的區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)，大力促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，繁榮市場(chǎng)。公園建成后預(yù)計(jì)每年可上繳稅收高達(dá)1億元，同時(shí)可解決大約3000多人的就業(yè)崗位，這些無(wú)疑都將為本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)揮出舉足輕重的巨大作用。由于天欣汽車(chē)公園臨近湯遜湖和武漢大型溫泉度假項(xiàng)目“巴登城”，因此公園的建成將形成當(dāng)?shù)氐母呖土髁康穆糜螒B(tài)勢(shì)，營(yíng)造出空前的人氣，從而引領(lǐng)全新的汽車(chē)消費(fèi)時(shí)尚潮流，進(jìn)而極大帶動(dòng)本地區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)。從而更進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，并提升本地區(qū)的財(cái)政收入。天欣汽車(chē)公園將是本地區(qū)的一個(gè)戰(zhàn)略級(jí)項(xiàng)目，可作為江夏廟山地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口之一，成為極具可觀收益的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。她依托江夏區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)，以特色產(chǎn)業(yè)集群為支撐，將構(gòu)建一座汽車(chē)文化產(chǎn)業(yè)新城，該項(xiàng)目的啟動(dòng)將改變本地區(qū)戰(zhàn)略性格局，在中南五省乃至全國(guó)也將會(huì)以其獨(dú)特創(chuàng)意、獨(dú)特形象、獨(dú)特地位、獨(dú)特效益產(chǎn)生歷史性的深遠(yuǎn)影響?？傮w而言，從財(cái)務(wù)收益上、社會(huì)效益上，該項(xiàng)目都是可行的。