【正文】 用地代征綠化用地 m22總建筑面積其中4S店（21個(gè)） m2汽車文化產(chǎn)業(yè)大廈 m2宿舍、食堂綜合樓宿舍 m2食堂 m2商業(yè) m2配送中心 m2綜合展廳（2層） m2產(chǎn)業(yè)園綜合樓（二期） m2管理用房 m23會(huì)所及VP房（2層） m23二期建設(shè)面積 m24容積率5建筑密度%6綠地率25%7轎車停車位200個(gè)（七）項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論建設(shè)期和銷售期建設(shè)期3年，銷售期3年，共4年總投資銷售收入57360萬元出租凈收入（年）利潤稅前：；稅后：投資利潤率稅前：133%；稅后：100%FNPV稅前：10649；稅后：7918FIRR稅前：75%；稅后：66%第二章 武漢市場環(huán)境一、武漢市基本情況（一）武漢市城市發(fā)展情況武漢市是中部的中心城市，全國六大區(qū)域性航空樞紐之一，全國重要的鐵路樞紐。（四）項(xiàng)目選址項(xiàng)目具體位置位于武漢市江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)，花山大道以東、向陽路以南，臨近湯遜湖和武漢大型溫泉度假項(xiàng)目“巴登城”。（2）從2009年起，漢口竹葉山、武昌友誼大道、漢陽龍陽大道三大汽車銷售市場及4S店集群將隨著城市中心區(qū)的改造而逐步拆遷至三環(huán)之外，而市場的“扎堆”效應(yīng)需要集中的成片地塊用于汽車新市場的建立。 對項(xiàng)目進(jìn)行市場分析和財(cái)務(wù)分析。 對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。（3）各品牌車型之間的市場競爭比前一輪激烈，靜態(tài)的展廳銷售模式將被動(dòng)態(tài)的體驗(yàn)式銷售模式取代，試乘試駕活動(dòng)將成為車商最重要的促銷途徑，而武漢市到目前無一個(gè)專業(yè)的場地。 廟山開發(fā)區(qū)始建于1992年11月，規(guī)劃面積30平方公里。長江、漢江兩江匯集，內(nèi)河水運(yùn)全國第一，公路交通四通八達(dá)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5032億，同比增長10%。功能定位：到2020年，建成宜居、創(chuàng)業(yè)、生態(tài)和文化的現(xiàn)代化大都市。這意味著，武漢的一些產(chǎn)業(yè)，不僅要向其遠(yuǎn)城區(qū)轉(zhuǎn)移，更要多向圈內(nèi)其他城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步打破區(qū)域界限。同時(shí)按照城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，固定資產(chǎn)投資仍將在2010年大幅度增長。（2）武漢20012009年房地產(chǎn)供應(yīng)從市場供應(yīng)的曲線圖上，我們可以看出，自2001年以來，武漢市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和銷售量均保持較快的增長速度，據(jù)2009年年底的報(bào)告，%，降幅分別比1—3月、1—、。從全年走勢來看，武漢商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢，截止年底，武漢商品住宅成交均價(jià)達(dá)到5795元/平方米，%，%。全國機(jī)動(dòng)車駕駛員18883萬人，保持高增長態(tài)勢，%，與去年同期相比，增長 %，%，汽車未來消費(fèi)潛力巨大?！粝M(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)趨勢、消費(fèi)偏好仍有難以預(yù)料的狀況發(fā)生。 ◆ 汽車改裝市場前途無量，隨著汽車保有量的迅速增長，汽車文化的快速發(fā)展，汽車市場的日益成熟，汽車改裝已經(jīng)越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注和重視，個(gè)性化、時(shí)尚化需求，將推動(dòng)汽車改裝業(yè)大發(fā)展。光谷車輛服務(wù)中心名稱光谷車輛服務(wù)中心位置SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街類型汽車超市開業(yè)時(shí)間規(guī)模建筑面積3萬多平米，長約1000米經(jīng)營范圍銷售與服務(wù)功能車城市高檔展廳、汽車集約式賣場、汽車衍生品市場、汽車相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)?！　∠M(fèi)者基本特征　　購車年齡逐漸年輕化，2635歲仍為購車主力；未婚的比例相對擴(kuò)大，月收入在30005000左右的較低收入家庭也開始有了購車計(jì)劃；教育程度穩(wěn)中有升，大學(xué)本科的比例有所提升；更多的一般職員、技術(shù)人員和銷售／業(yè)務(wù)人員表示出強(qiáng)烈的購車意愿。 鐵路：京廣大動(dòng)脈西鄰開發(fā)區(qū)，武漢市南環(huán)鐵路橫貫開發(fā)區(qū)東西，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有流芳車站。 通訊：武漢信息港毗鄰開發(fā)區(qū)。216。 高校研究所：緊鄰武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高校，56個(gè)國家科研設(shè)計(jì)單位，10個(gè)國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，4個(gè)國家工程技術(shù)中心、700多家技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，匯集了7萬多專業(yè)技術(shù)人員，年獲科技成果1000余項(xiàng)，是智力高密集區(qū)，享有“華中硅谷”美譽(yù)。 項(xiàng)目所處區(qū)域消費(fèi)者年齡多為2545歲之間，工作壓力大，對休閑娛樂類項(xiàng)目具有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿。從汽車交易市場的發(fā)展看，尋求寬松的土地資源環(huán)境與依托于科技園和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展是基本趨勢。從自然資源看，本項(xiàng)目鄰接湯遜湖，具有優(yōu)越的自然條件；從社會(huì)資源看，項(xiàng)目周邊是龐大的高校群和科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，具有實(shí)力雄厚的社會(huì)資源；從產(chǎn)業(yè)資源看，汽車主題公寓依托于本項(xiàng)目的汽車市場，具有可依賴、可互補(bǔ)的汽車產(chǎn)業(yè)資源。n 股東設(shè)計(jì)組織框架總注冊資本10000萬。 資源優(yōu)勢：項(xiàng)目鄰接臨湯遜湖和武漢大型溫泉度假項(xiàng)目“巴登城”，擁有豐富的景觀資源和旅游資源。216。n 機(jī)會(huì) O 216。 2010年房地產(chǎn)市場形勢不明朗。 在本項(xiàng)目上，投資人的專業(yè)優(yōu)勢是其他項(xiàng)目不可比擬的，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)營上充分發(fā)揮其作用。二、項(xiàng)目定位按戰(zhàn)略構(gòu)想，本項(xiàng)目分為三部分：汽車貿(mào)易園、汽車文化主題公寓、汽車文化園。因此，對于公寓部分，以可資利用的自然資源、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢出發(fā)，將資源優(yōu)勢融入到公寓項(xiàng)目策劃中，開發(fā)汽車文化主題公寓。216。五、項(xiàng)目產(chǎn)品建議天欣汽車公園由由三大區(qū)域組成：汽車文化園區(qū)、汽車貿(mào)易園區(qū)和汽車文化主題公寓。其一層為咖啡廳，二層為控制中心和新聞中心。品牌專賣廳位于多功能展廳的一側(cè)，由11間縱深15米，寬10米相對獨(dú)立的專賣廳組成。（2）銀行貸款1億，用于開發(fā)建設(shè)，貸款期限1年，%（取銀行當(dāng)期利率）。項(xiàng)目計(jì)算期1234銷售費(fèi)用總計(jì)（八）不可預(yù)見費(fèi)用序號項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1不可預(yù)見費(fèi)用前七項(xiàng)2%總計(jì)綜合計(jì)算。序號項(xiàng)目金額備注1租賃部分2自營部分240萬/年3年收益4運(yùn)營成本4年凈收益收益年限的計(jì)算項(xiàng)目性質(zhì)為綜合用地，出讓年限為50年，減掉建設(shè)期3年，剩余年限為47年，因此收益年限為47年。全部投資現(xiàn)金流量表（ic=15%）序號項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期123451現(xiàn)金流入 收入 2現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 　銷售稅金及附加 　土地增值稅 　所得稅 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）（2） () 4稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（） () 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () （本圖只顯示至第五年，650年未顯示，與第5年數(shù)據(jù)相同）動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果如下：序號項(xiàng)目數(shù)值備注1稅前全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 　2稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值　3稅前全部投資內(nèi)部收益率75%　4稅后全部投資內(nèi)部收益率66%　（三）動(dòng)態(tài)盈利能力分析1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），從上表數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都是大于0的，因此項(xiàng)目是可行的。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤為零，即項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的臨界點(diǎn)。從而更進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，并提升本地區(qū)的財(cái)政收入。她依托江夏區(qū)的自然優(yōu)勢，以特色產(chǎn)業(yè)集群為支撐，將構(gòu)建一座汽車文化產(chǎn)業(yè)新城，該項(xiàng)目的啟動(dòng)將改變本地區(qū)戰(zhàn)略性格局，在中南五省乃至全國也將會(huì)以其獨(dú)特創(chuàng)意、獨(dú)特形象、獨(dú)特地位、獨(dú)特效益產(chǎn)生歷史性的深遠(yuǎn)影響。則：總成本費(fèi)用因素的臨界點(diǎn)設(shè)臨界點(diǎn)的總成本費(fèi)用為X，則令：=0解得：X=（）/*100%=32%說明總成本費(fèi)用如果增加32%，本項(xiàng)目的稅前利潤為零。（四）資金來源與運(yùn)用表及資金平衡能力分析 資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期　　　　123451資金來源 收入 股本資金 銀行借款 2資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3盈余資金 4累計(jì)盈余資金 資金平衡能力分析通過表中第4欄的數(shù)據(jù)，我們看到各期的“累計(jì)盈余資金”等于零或大于零，這說明該項(xiàng)目的資金沒有缺口，具有很強(qiáng)的資金平衡能力。序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期12341項(xiàng)目總投資 開發(fā)前期投資 建安工程費(fèi) 設(shè)備費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2資金籌措 股本資金 　　銀行借款 　預(yù)售收入回投 　　 建設(shè)方墊資　　　　　六、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析（一）利潤表和靜態(tài)分析指標(biāo)利潤表租賃和經(jīng)營收入從第四年開始產(chǎn)生。序號項(xiàng)目價(jià)格數(shù)量金額14S1800萬/個(gè)21個(gè)30240萬2酒店宿舍3000元/平方米9120萬3住宅3700元/平方米5萬14800萬4商鋪4000元/平方米1萬3200萬總計(jì)57360萬該項(xiàng)目銷售收入總額為57360萬元。在資金使用上，先使用股本資金，后使用銀行貸款和建設(shè)方墊資。汽車改裝店設(shè)在賽道旁，共有13間200平米獨(dú)立店面，是廣大汽車發(fā)燒友的匯集地。二層設(shè)有多功能廳，能容納200多人，可用于新聞發(fā)布會(huì)及廣告宣傳；另有汽車主題吧和VIP房數(shù)間，緊鄰F3賽道起點(diǎn)位置，全部落地窗設(shè)計(jì)，可以欣賞到精彩的比賽！汽車公園內(nèi)的大型停車場設(shè)有汽車影院，建有高9米，寬20米的露天巨型銀幕，可容納200—300輛車同時(shí)觀看電影，同時(shí)也是公共停車場。 環(huán)繞在汽車公園內(nèi)的F3賽道是按照國際汽聯(lián) FIA認(rèn)證的四級賽道，共有18個(gè)彎道，12個(gè)裁判點(diǎn)，13個(gè)攝像位。216。2010年武漢市經(jīng)濟(jì)將邁入“5000億俱樂部”，2009年中國成為汽車產(chǎn)銷第一大國，武漢市汽車產(chǎn)業(yè)普遍看好，但武漢市的汽車文化建設(shè)以及汽車文化消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全國的一線以及很多二線城市，如北京、上海、廣州、杭州、成都等等?；緵]有4S店與后市場服務(wù)并重，甚至后市場服務(wù)為主，4S為輔的情形。 項(xiàng)目的多功能特性，應(yīng)保持項(xiàng)目定位的一致性，各種功能間的互補(bǔ)和配套。 概念型項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。216。216。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰眾多大學(xué)產(chǎn)業(yè)園：華中科技大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、華中師范大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢理工大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武大華軟軟件園等高校產(chǎn)業(yè)園和湖北省出版產(chǎn)業(yè)園、知音文化產(chǎn)業(yè)科技園等特色園區(qū)和光谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，園區(qū)構(gòu)成為科技和創(chuàng)業(yè)型產(chǎn)業(yè)，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目發(fā)展提高產(chǎn)業(yè)支持；這些產(chǎn)業(yè)有著比較好的發(fā)展前景，員工整體素質(zhì)較高，文化層次高，消費(fèi)能力強(qiáng)，對新鮮事物有著較大的興趣，個(gè)性化需求傾向較強(qiáng)；由于工作性質(zhì)的原因，更加需要休閑娛樂類項(xiàng)目消費(fèi)，正契合本項(xiàng)目定位。股東大會(huì)：四家企業(yè)或授權(quán)代表組成。汽車主題公寓項(xiàng)目擁有獨(dú)特的自然資源、社會(huì)資源和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，可競爭項(xiàng)目基本沒有。汽車超市武漢第一家汽車超市光谷車輛服務(wù)中心于2010年1月份在SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街開業(yè)，主要功能有高檔展廳、汽車集約式賣場、汽車衍生品市場、汽車相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)，配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動(dòng)以及商務(wù)休閑，是一種比較純粹的后服務(wù)汽車營銷方式。n 建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園從初步規(guī)劃設(shè)想上，該項(xiàng)目突出汽車文化，強(qiáng)調(diào)以汽車為載體，實(shí)現(xiàn)人與人的文化交流和以汽車為中心的文化營銷和文化傳播。 產(chǎn)業(yè)園：華中科技大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、華中師范大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢理工大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武大華軟軟件園等高校產(chǎn)業(yè)園和湖北省出版產(chǎn)業(yè)園、知音文化產(chǎn)業(yè)科技園等特色園區(qū)。216。（二）項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施 216。 公路：107國道、武黃高速公路在開發(fā)區(qū)設(shè)有出入口，武漢市中環(huán)線貫穿園區(qū)，京珠、滬蓉高速公路交匯點(diǎn)毗鄰園區(qū)。%，%會(huì)在汽車交易市場購車。配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動(dòng)以及商務(wù)休閑等多功能服務(wù)。汽車市場的發(fā)展方向——汽車園區(qū)汽車園區(qū)是一個(gè)以展示、銷售、信息、配套服務(wù)為主，并配套以汽車展覽、城市休閑旅游，面向全市、全省及國內(nèi)區(qū)域性的，具有國際、國內(nèi)一流水平的，汽車、汽配、汽車用品的物流集散地，