【正文】 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。第一章 前言一、報(bào)告編制目的在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行初步合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)分析。二、報(bào)告編制依據(jù)武漢市房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。成立以來成功運(yùn)作了武漢光谷國(guó)際廣場(chǎng)的托管與并購(gòu)、國(guó)中醫(yī)藥香港上市前資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等重大項(xiàng)目，擁有境內(nèi)外上市的比較豐富的渠道資源，致力于發(fā)展和推動(dòng)武漢高成長(zhǎng)企業(yè)的快速發(fā)展； 武漢天欣汽車實(shí)業(yè)有限公司成立于2003年12月，年經(jīng)營(yíng)收入20000萬元，為一家集汽車4S店經(jīng)營(yíng)、賽車俱樂部、酒店物業(yè)管理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、汽車電子產(chǎn)品生產(chǎn)于一體的綜合化企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛袞|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨阑▓@4S店、湖北天欣汽車運(yùn)動(dòng)俱樂部等機(jī)構(gòu)，2003年組建東風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?duì)，是唯一一家代表湖北地區(qū)參加全國(guó)汽車?yán)﹀\標(biāo)賽和場(chǎng)地錦標(biāo)賽的賽車隊(duì)，在2002002006連續(xù)三年奪得全國(guó)汽車?yán)﹀\標(biāo)賽的全國(guó)總冠軍，公司在汽車運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)作和管理上已經(jīng)形成了獨(dú)特的風(fēng)格和深厚的實(shí)力； 武漢東湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司是一家集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、高新企業(yè)孵化為一體的綜合企業(yè)，成功開發(fā)了東湖創(chuàng)業(yè)街項(xiàng)目，并聯(lián)合東湖開發(fā)區(qū)在入園企業(yè)的孵化和項(xiàng)目培育上取得成功，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和項(xiàng)目運(yùn)作上擁有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)； 武漢三山經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司是一家綜合投資公司，在農(nóng)業(yè)、汽車貿(mào)易、商業(yè)開發(fā)及大商貿(mào)等領(lǐng)域成功運(yùn)作了一批項(xiàng)目，在汽車領(lǐng)域用于福特、雪弗萊等品牌4S店，在商業(yè)項(xiàng)目和汽車商貿(mào)經(jīng)營(yíng)上擁有較好的表現(xiàn)。隨著東風(fēng)總部正式進(jìn)駐武漢，法國(guó)PSA、日產(chǎn)、本田三大世界汽車巨頭齊聚武漢；神龍公司、東風(fēng)汽車有限公司、東風(fēng)本田公司，東風(fēng)乘用車公司、東風(fēng)渝安、東風(fēng)電動(dòng)車股份公司等構(gòu)成中國(guó)汽車市場(chǎng)上的“武漢集群”。（2）從2009年起，漢口竹葉山、武昌友誼大道、漢陽(yáng)龍陽(yáng)大道三大汽車銷售市場(chǎng)及4S店集群將隨著城市中心區(qū)的改造而逐步拆遷至三環(huán)之外，而市場(chǎng)的“扎堆”效應(yīng)需要集中的成片地塊用于汽車新市場(chǎng)的建立。（4）龐大的私人汽車消費(fèi)族群對(duì)汽車休閑文化的需求激增，將引發(fā)專業(yè)賽事、商務(wù)推廣、場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)等汽車產(chǎn)業(yè)多元化互動(dòng)需求的出現(xiàn)。（6）“汽車公園”的概念是將廟山的自然條件優(yōu)勢(shì)與汽車產(chǎn)業(yè)融合的最佳定位，發(fā)展特色旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)?shù)丨h(huán)境規(guī)劃與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的理想結(jié)合。在北京、上海、珠海、成都、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春等地，已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生了數(shù)家“汽車公園”或類似項(xiàng)目，是具有未來運(yùn)做空間的大型汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，而湖北武漢作為國(guó)家重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地和中部崛起戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)此類項(xiàng)目尚是空白。（四）項(xiàng)目選址項(xiàng)目具體位置位于武漢市江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)，花山大道以東、向陽(yáng)路以南，臨近湯遜湖和武漢大型溫泉度假項(xiàng)目“巴登城”。十年來，形成了以化工工業(yè)園為代表的大學(xué)科技園，以精倫電子為代表的民營(yíng)工業(yè)園，以玉龍島花園為代表的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)。武漢醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積1萬畝，其中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園用地6000畝，生活區(qū)等配套項(xiàng)目用地4000畝，到目前已有20個(gè)生物醫(yī)藥企業(yè)進(jìn)駐廟山，尋求發(fā)展。同時(shí)，開發(fā)區(qū)內(nèi)有橫穿東西的武漢南環(huán)鐵路、武黃高速公路、市二環(huán)、三環(huán)公路、京株、滬蓉高速公路交匯口距開發(fā)區(qū)只有15分鐘的車程。（六）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)編號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量1規(guī)劃總用地 m2其中規(guī)劃建設(shè)用地 m2代征道路用地代征綠化用地 m22總建筑面積其中4S店（21個(gè)） m2汽車文化產(chǎn)業(yè)大廈 m2宿舍、食堂綜合樓宿舍 m2食堂 m2商業(yè) m2配送中心 m2綜合展廳（2層） m2產(chǎn)業(yè)園綜合樓（二期） m2管理用房 m23會(huì)所及VP房（2層） m23二期建設(shè)面積 m24容積率5建筑密度%6綠地率25%7轎車停車位200個(gè)（七）項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論建設(shè)期和銷售期建設(shè)期3年，銷售期3年，共4年總投資銷售收入57360萬元出租凈收入（年）利潤(rùn)稅前：；稅后：投資利潤(rùn)率稅前：133%；稅后：100%FNPV稅前：10649；稅后：7918FIRR稅前：75%；稅后：66%第二章 武漢市場(chǎng)環(huán)境一、武漢市基本情況（一）武漢市城市發(fā)展情況武漢市是中部的中心城市，全國(guó)六大區(qū)域性航空樞紐之一，全國(guó)重要的鐵路樞紐。是全國(guó)東、中、西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局中具有承東啟西，貫通南北的重要作用，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。城市經(jīng)濟(jì)情況指標(biāo)200120022003200420052006200720082009GDP1662195623382950314139604500GDP增幅12%%%%%%%%13%固定資產(chǎn)投資3001房地產(chǎn)投資200366（110）城鎮(zhèn)人均可支配收入7305956420012009年，武漢市GDP呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度保持在10%以上；全市固定資產(chǎn)投資額逐年上漲；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入翻了接近一番多，并將在2010年突破2萬元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)3001億，%，是GDP增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量，其中城建和交通投資達(dá)到520億，同比增長(zhǎng)35%，規(guī)模和增幅都創(chuàng)歷史新高。服務(wù)業(yè)快速擴(kuò)張成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支撐。可見，武漢市作為中部城市群的核心城市，近年來GDP強(qiáng)勁增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程不斷加快；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、消費(fèi)及收入水平連創(chuàng)新高；中部崛起支點(diǎn)地位進(jìn)一步鞏固，核心城市優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)。對(duì)于促進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升武漢經(jīng)濟(jì)輻射力將起到非常重要的作用。而在這一利好戰(zhàn)略的牽引下，武漢市的交通、商業(yè)、房地產(chǎn)、科技等產(chǎn)業(yè)也將得到更快的發(fā)展。武漢市城市規(guī)劃城市性質(zhì)：按照武漢市城市總體規(guī)劃（2006—2020），武漢市為湖北省省會(huì)，國(guó)家歷史文化名城，我國(guó)中部地區(qū)的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐。城市規(guī)模：到2020年，武漢市人均GDP達(dá)60000元，市域常住人口達(dá)1180萬人，城市規(guī)模達(dá)1030平方公里，城市化水平達(dá)84%，為國(guó)家區(qū)域中心城市。以園區(qū)、開發(fā)區(qū)為依托，以大企業(yè)為龍頭，以中小企業(yè)配套為支撐，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)突破，著力完善和延伸六條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。壯大四大產(chǎn)業(yè)集群，包括：裝備制造產(chǎn)業(yè)集群、生物及新能源產(chǎn)業(yè)集群、軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)集群、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。根據(jù)規(guī)劃，各大產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)空間上的優(yōu)化布局和區(qū)域功能上的定位：鋼鐵業(yè)主要扎根于武漢、鄂州和黃石，汽車產(chǎn)業(yè)鏈將集中在武漢、孝感和天門，石化業(yè)以武漢80萬噸乙烯工程為基地，在鄂州建設(shè)中南化工產(chǎn)業(yè)園，以此承接產(chǎn)業(yè)鏈的上、下游轉(zhuǎn)移項(xiàng)目；電子信息產(chǎn)業(yè)鏈則以富士康和中芯國(guó)際為龍頭，在武漢、鄂州、黃石建設(shè)電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)；而生物產(chǎn)業(yè)集群，將以葛店的“生物谷”為依托，建設(shè)生物制藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)布局在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局和定位不斷明朗的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將因其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展而動(dòng)。以園區(qū)為依托的各產(chǎn)業(yè)建設(shè)將成為武漢市三環(huán)外的房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)。由于三環(huán)外的地塊分布特點(diǎn)，地廣人稀，產(chǎn)業(yè)間的互補(bǔ)、整合以及房地產(chǎn)開發(fā)功能上的配套將非常重要，園區(qū)開發(fā)、組團(tuán)式開發(fā)將成為趨勢(shì)。從上圖中可以看出房地產(chǎn)投資額逐年增加，但相比較于固定資產(chǎn)投資和GDP的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出較穩(wěn)定的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2010年仍然奉行這一增長(zhǎng)路線。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況（1）土地供應(yīng)2009年武漢土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，中心城區(qū)累計(jì)供應(yīng)土地85宗，土地供應(yīng)總面積超過750萬方。2009年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，開發(fā)商資金壓力減小，同時(shí)對(duì)后市預(yù)期樂觀，在考慮到自己資金實(shí)力和土地儲(chǔ)備后，開始新一輪拿地。與土地市場(chǎng)同樣火爆的2007年相比，成交面積增加了34%。 在居住類用地中，武昌區(qū)和江夏區(qū)的成交面積都在100萬方以上，成為開發(fā)的熱點(diǎn)。%，%。（3）武漢2009住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量不足2009年，與2008年相比，%。 2009年，比同樣火爆的2007年也多出了7800多套；，%%。成交價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)2009年，武漢商品住宅全年成交均價(jià)為5296元/平方米，%。成交均價(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，說明武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)依然較為健康和理性的。從成交均價(jià)來看，武昌區(qū)、江岸區(qū)和江漢區(qū)的全年成交均價(jià)都在6000元/平方米以上；漢陽(yáng)區(qū)、洪山區(qū)、東湖高新、硚口區(qū)和青山區(qū)也都超過了5000元/平方米；黃陂區(qū)的成交均價(jià)最低，僅為3129元/平方米。三、武漢汽車市場(chǎng)分析（一）全國(guó)汽車市場(chǎng)總體情況20032008年，我國(guó)汽車產(chǎn)銷持續(xù)高速增長(zhǎng)，2009年，中國(guó)汽車銷量同比增長(zhǎng)40%，年產(chǎn)銷1350萬輛，取代美國(guó)，首次成為世界汽車產(chǎn)銷第一大國(guó)。汽車市場(chǎng)潛力巨大截止2009年11月，其中汽車8962萬輛。私人機(jī)動(dòng)車保有量13565萬輛，%；私人汽車保有量：4624萬輛，%?！?S店集群：石家莊汽車城47家4S店；浙江元通汽車市場(chǎng)40家4S店；北京祥龍汽車集團(tuán)公司30余家4S店；北京東方基業(yè)國(guó)際汽車城近20余家4S店；龐大汽車集團(tuán)公司近300家4S店；重慶汽車國(guó)際城天津空港汽車園區(qū)?！舸笮推囀袌?chǎng)、汽車園區(qū)：天津空港汽車園區(qū)，成都九峰汽車園區(qū)，蘭州廣匯汽車園區(qū)，武漢縱橫汽車大世界，鄂爾多斯汽車園區(qū)，長(zhǎng)春三創(chuàng)汽車園區(qū)，及北京、上海、 合肥、深圳、沈陽(yáng)、哈爾濱、煙臺(tái)、邯鄲、太原、等一批正在籌建的汽車園區(qū)?！羝嚑I(yíng)銷創(chuàng)新發(fā)展不足，僅有汽車銷售集團(tuán)在發(fā)展、在調(diào)整；各項(xiàng)促銷政策、拉動(dòng)政策非常明顯，唯獨(dú)沒有促進(jìn)提高營(yíng)銷水平的政策出臺(tái)。汽車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)◆集中銷售交易趨勢(shì)明顯，新型的汽車市場(chǎng)、新型的汽車園區(qū)，在一些大中城市已經(jīng)建成，或正在籌建，多則上幾千畝，少則幾百畝，4S店也由單一方式向?qū)Ｙu店集群方式轉(zhuǎn)變?！舫笮推嚑I(yíng)銷集團(tuán)快速發(fā)展，河北龐大集團(tuán)旗下有300余家專賣店，交易額200億元，浙江元通集團(tuán)代理40余品牌，北京祥龍集團(tuán)代理30余個(gè)品牌，有自營(yíng)的大型汽車市場(chǎng)，08年交易額120億元。特別是經(jīng)過09年國(guó)際金融危機(jī)沖擊和影響，汽車營(yíng)銷及后服務(wù)市場(chǎng)必將出現(xiàn)營(yíng)銷專業(yè)化的趨勢(shì)?！羝嚭笫袌?chǎng)綜合性發(fā)展，汽車文化、汽車運(yùn)動(dòng)、汽車競(jìng)技、汽車休閑、汽車娛樂、汽車俱樂部、汽車展會(huì)，都會(huì)有快速的發(fā)展，形成新的巨大的市場(chǎng)潛力。據(jù)有關(guān)部門估計(jì)，今后兩至三年內(nèi)，將有2000億元左右的改裝車市場(chǎng)。地區(qū)園區(qū)描述北京北京汽車園區(qū)交易市場(chǎng)：以交易、銷售為主成都九峰國(guó)際汽車博覽新城占地：12公頃；投資：120億元蘭州廣匯汽車主題園區(qū)1500畝地，投資50億元武漢武漢竹葉山汽車新園區(qū)700畝，交易占45%以上，專賣店：4 組合，售后服務(wù)超市內(nèi)蒙鄂爾多斯市汽車園區(qū)占地6000畝，市場(chǎng)定位為大貨大客、工程車主導(dǎo)，全國(guó)第一汽車園區(qū)吉林長(zhǎng)春汽車園區(qū)占地規(guī)模約一平方公里，國(guó)內(nèi)目前規(guī)模綜合性最大的汽車園區(qū)（二）武漢市汽車市場(chǎng)從20052009年，武漢汽車產(chǎn)銷保持跳躍式發(fā)展，2009年，武漢汽車銷量突破50萬輛，截止2008年底。汽車市場(chǎng)分布漢口：竹葉山汽車市場(chǎng)名稱竹葉山汽車市場(chǎng)位置江岸區(qū)黃浦大街，現(xiàn)江岸區(qū)后湖類型汽車交易市場(chǎng)開業(yè)時(shí)間1998年12月，2005年搬遷規(guī)模，現(xiàn)后湖占地780畝，投資18億，為華中最大搬遷前品牌和經(jīng)銷商數(shù)量品牌：100多個(gè)經(jīng)銷商：138家構(gòu)成4S店，囊括武漢所有汽車經(jīng)銷品牌經(jīng)營(yíng)范圍銷售乘用車搬遷前功能普通車展區(qū)、汽車精品展區(qū)（高檔車）、汽車超市展區(qū)（進(jìn)口車）、二手車交易區(qū)、汽車用品展區(qū)、名牌汽車維修區(qū)、汽車咨詢服務(wù)處和汽車上牌辦證一條龍服務(wù)區(qū)搬遷后功能4S店區(qū)，汽車超市區(qū)、舊車交易區(qū)、汽車配件區(qū)、汽車維修區(qū) 、汽車用品區(qū)和汽車辦證服務(wù)、汽車俱樂部、汽車檢測(cè)、汽車金融保險(xiǎn)、汽車儲(chǔ)運(yùn)賽道無縱橫汽車大世界名稱縱橫汽車大世界位置漢口北批發(fā)市場(chǎng)類型汽車交易市場(chǎng)開業(yè)時(shí)間未開業(yè)，2009年5月動(dòng)工規(guī)模建筑面積350萬平方米，投資68億，預(yù)計(jì)銷售額300億建設(shè)分三期5年構(gòu)成4S店經(jīng)營(yíng)范圍新車銷售、二手車置換、汽配用品加工與批發(fā)、裝飾美容功能“五區(qū)四中心”：整車交易區(qū)、汽配交易區(qū)、汽車維修區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、試駕體驗(yàn)中心、綜合服務(wù)中心、職業(yè)培訓(xùn)中心、研發(fā)中心9大功能板塊賽道無盤龍汽車城名稱盤龍汽車城位置盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)類型高端汽車市場(chǎng)開業(yè)時(shí)間2003年動(dòng)工，2005年開業(yè)規(guī)模占地420畝，建筑面積7萬多平米品牌和經(jīng)銷商數(shù)量品牌：9個(gè)，代理13個(gè)構(gòu)成賓利、瑪莎拉蒂、保時(shí)捷、寶馬、奔馳、捷豹、路虎、德國(guó)大眾、歐寶、薩博、道奇、克萊斯勒、JEEP等高端汽車品牌4S店經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)口車銷售功能4S專賣店、汽車博覽中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、綜合配套服務(wù)四個(gè)功能分區(qū)，并配有大型試車道和汽車文化、休閑娛樂設(shè)施賽道有漢口黃埔汽車4S店群江岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組織建設(shè)的,有汽車4S店18家。沙湖汽車4S店群以國(guó)內(nèi)外汽車品牌4S店為主，共有19家。配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動(dòng)以及商務(wù)休