【正文】 標中，新開工面積、竣工面積、銷售面積等均保持了較穩(wěn)定的增長態(tài)勢，雖然受到全球金融危機的影響，房地產價格在20072008年的急劇增長后，在20082009年度轉為下跌，但總體上看仍處于高位，而在全球經濟回暖的形勢下，房地產價格可望保持穩(wěn)定趨勢。（3）武漢2009住宅市場新增供應量不足2009年，與2008年相比，%。市場需求發(fā)力，早就09樓市旺銷2009年，樓市銷量反彈的速度和程度都遠遠超出預期，由最初剛性需求的釋放，到改善性需求的發(fā)力，再到投資性需求的猛增，多種需求的交集和融合，造就武漢樓市的旺銷。 2009年，，比同樣火爆的2007年也多出了7800多套；，%%。新增需求遠超供給量，供需比不斷擴大2009年，武漢商品住宅累計供應面積與成交面積的比值為1:，新增需求量遠遠超過了新增供應量。成交價格平穩(wěn)增長2009年，武漢商品住宅全年成交均價為5296元/平方米，%。從全年走勢來看，武漢商品住宅成交均價呈現平穩(wěn)上升態(tài)勢，截止年底，武漢商品住宅成交均價達到5795元/平方米，%，%。成交均價的平穩(wěn)增長，說明武漢房地產市場依然較為健康和理性的。但是和年初相比，下半年商品住宅成交均價上升的幅度開始加大成交套數和成交均價從各區(qū)域的成交情況來看，2009年，位居前兩位；東西湖區(qū)；其它區(qū)域成交都在1萬套以下，沌口和青山區(qū)都不足5000套。從成交均價來看，武昌區(qū)、江岸區(qū)和江漢區(qū)的全年成交均價都在6000元/平方米以上；漢陽區(qū)、洪山區(qū)、東湖高新、硚口區(qū)和青山區(qū)也都超過了5000元/平方米；黃陂區(qū)的成交均價最低，僅為3129元/平方米。成交面積以中等戶型為主2009年，武漢商品住宅成交面積以90－120㎡的中等戶型為主，全年成交占比達到34%；90㎡以下戶型的占比為29%；120－140㎡中大戶型占比為21%；140㎡以上大戶型的比例最低，為16%。三、武漢汽車市場分析（一）全國汽車市場總體情況20032008年，我國汽車產銷持續(xù)高速增長，2009年，中國汽車銷量同比增長40%，年產銷1350萬輛，取代美國，首次成為世界汽車產銷第一大國。2009年12月9日，國務院決定購置稅優(yōu)惠減半后，第四季度汽車出現加速增長的局面，政策效應明顯。汽車市場潛力巨大截止2009年11月，其中汽車8962萬輛。全國機動車駕駛員18883萬人，保持高增長態(tài)勢，%，與去年同期相比，增長 %，%，汽車未來消費潛力巨大。私人機動車保有量13565萬輛，%；私人汽車保有量：4624萬輛，%。目前的汽車市場業(yè)態(tài)，主要有兩種，近5萬家授權經銷商，其中15000家4S店，汽車園區(qū)、汽車市場520余個。◆4S店集群：石家莊汽車城47家4S店；浙江元通汽車市場40家4S店；北京祥龍汽車集團公司30余家4S店；北京東方基業(yè)國際汽車城近20余家4S店；龐大汽車集團公司近300家4S店；重慶汽車國際城天津空港汽車園區(qū)?！羝囈粭l街：北京閔莊路汽車一條街；南京大明路汽車商業(yè)街；蘇州凱馬汽車城約600畝的F5主題汽車公園；揚州水上車城?！舸笮推囀袌?、汽車園區(qū)：天津空港汽車園區(qū)，成都九峰汽車園區(qū)，蘭州廣匯汽車園區(qū)，武漢縱橫汽車大世界，鄂爾多斯汽車園區(qū)，長春三創(chuàng)汽車園區(qū)，及北京、上海、 合肥、深圳、沈陽、哈爾濱、煙臺、邯鄲、太原、等一批正在籌建的汽車園區(qū)。目前汽車市場存在的問題◆汽車后市場相對落后，與消費者不斷個性化、成熟化的需求相比較，差距明顯。◆汽車營銷創(chuàng)新發(fā)展不足，僅有汽車銷售集團在發(fā)展、在調整；各項促銷政策、拉動政策非常明顯，唯獨沒有促進提高營銷水平的政策出臺?！粝M者的消費觀念、消費趨勢、消費偏好仍有難以預料的狀況發(fā)生。汽車市場發(fā)展趨勢◆集中銷售交易趨勢明顯，新型的汽車市場、新型的汽車園區(qū)，在一些大中城市已經建成，或正在籌建，多則上幾千畝，少則幾百畝，4S店也由單一方式向專賣店集群方式轉變。超大型汽車集中銷售市場出現，全國最大的汽車交易市場——縱橫汽車大世界，落戶在武漢漢口，該市場總投資68億元，建成后預計年銷售額300億元，總建筑面積350萬平方米， 分三期五年建成，根據規(guī)劃項目將由六區(qū)、四中心組成，分別為：整車新車交易區(qū)、二手車交易區(qū)、汽配用品交易區(qū)、汽車維修區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務配套區(qū)、試駕體驗中心、綜合服務中心、職業(yè)培訓中心、研發(fā)中心十大功能板塊?！舫笮推嚑I銷集團快速發(fā)展，河北龐大集團旗下有300余家專賣店，交易額200億元，浙江元通集團代理40余品牌，北京祥龍集團代理30余個品牌，有自營的大型汽車市場，08年交易額120億元?！魧I(yè)化趨勢，美國正在出現汽車銷售、維修分離的趨勢：低成本，高效率。特別是經過09年國際金融危機沖擊和影響，汽車營銷及后服務市場必將出現營銷專業(yè)化的趨勢。◆體驗式銷售越來越重要，據調查統計，65%的汽車欲購者都要求試乘試駕?！羝嚭笫袌鼍C合性發(fā)展，汽車文化、汽車運動、汽車競技、汽車休閑、汽車娛樂、汽車俱樂部、汽車展會，都會有快速的發(fā)展，形成新的巨大的市場潛力。 ◆ 汽車改裝市場前途無量，隨著汽車保有量的迅速增長，汽車文化的快速發(fā)展，汽車市場的日益成熟，汽車改裝已經越來越受到消費者的關注和重視，個性化、時尚化需求，將推動汽車改裝業(yè)大發(fā)展。據有關部門估計，今后兩至三年內，將有2000億元左右的改裝車市場。汽車市場的發(fā)展方向——汽車園區(qū)汽車園區(qū)是一個以展示、銷售、信息、配套服務為主，并配套以汽車展覽、城市休閑旅游，面向全市、全省及國內區(qū)域性的，具有國際、國內一流水平的，汽車、汽配、汽車用品的物流集散地，包括：汽車展示、汽車博覽、汽車游樂、汽車一站式服務、汽車拍賣、汽車保養(yǎng)維修、汽車改裝、汽車體驗運動、汽車零配件交易。地區(qū)園區(qū)描述北京北京汽車園區(qū)交易市場：以交易、銷售為主成都九峰國際汽車博覽新城占地：12公頃；投資：120億元蘭州廣匯汽車主題園區(qū)1500畝地，投資50億元武漢武漢竹葉山汽車新園區(qū)700畝，交易占45%以上，專賣店：4 組合，售后服務超市內蒙鄂爾多斯市汽車園區(qū)占地6000畝，市場定位為大貨大客、工程車主導，全國第一汽車園區(qū)吉林長春汽車園區(qū)占地規(guī)模約一平方公里，國內目前規(guī)模綜合性最大的汽車園區(qū)（二）武漢市汽車市場從20052009年，武漢汽車產銷保持跳躍式發(fā)展，2009年，武漢汽車銷量突破50萬輛，截止2008年底。截至2009年10月， 億元，%，首次超過全市多年的龍頭老大——鋼鐵產業(yè)，成為全市工業(yè)發(fā)展的第一主角。汽車市場分布漢口：竹葉山汽車市場名稱竹葉山汽車市場位置江岸區(qū)黃浦大街，現江岸區(qū)后湖類型汽車交易市場開業(yè)時間1998年12月，2005年搬遷規(guī)模，現后湖占地780畝，投資18億，為華中最大搬遷前品牌和經銷商數量品牌：100多個經銷商：138家構成4S店，囊括武漢所有汽車經銷品牌經營范圍銷售乘用車搬遷前功能普通車展區(qū)、汽車精品展區(qū)（高檔車）、汽車超市展區(qū)（進口車）、二手車交易區(qū)、汽車用品展區(qū)、名牌汽車維修區(qū)、汽車咨詢服務處和汽車上牌辦證一條龍服務區(qū)搬遷后功能4S店區(qū)，汽車超市區(qū)、舊車交易區(qū)、汽車配件區(qū)、汽車維修區(qū) 、汽車用品區(qū)和汽車辦證服務、汽車俱樂部、汽車檢測、汽車金融保險、汽車儲運賽道無縱橫汽車大世界名稱縱橫汽車大世界位置漢口北批發(fā)市場類型汽車交易市場開業(yè)時間未開業(yè)，2009年5月動工規(guī)模建筑面積350萬平方米，投資68億，預計銷售額300億建設分三期5年構成4S店經營范圍新車銷售、二手車置換、汽配用品加工與批發(fā)、裝飾美容功能“五區(qū)四中心”：整車交易區(qū)、汽配交易區(qū)、汽車維修區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務配套區(qū)、試駕體驗中心、綜合服務中心、職業(yè)培訓中心、研發(fā)中心9大功能板塊賽道無盤龍汽車城名稱盤龍汽車城位置盤龍城經濟開發(fā)區(qū)類型高端汽車市場開業(yè)時間2003年動工，2005年開業(yè)規(guī)模占地420畝，建筑面積7萬多平米品牌和經銷商數量品牌：9個，代理13個構成賓利、瑪莎拉蒂、保時捷、寶馬、奔馳、捷豹、路虎、德國大眾、歐寶、薩博、道奇、克萊斯勒、JEEP等高端汽車品牌4S店經營范圍進口車銷售功能4S專賣店、汽車博覽中心、物流倉儲中心、綜合配套服務四個功能分區(qū)，并配有大型試車道和汽車文化、休閑娛樂設施賽道有漢口黃埔汽車4S店群江岸經濟開發(fā)區(qū)組織建設的,有汽車4S店18家。武昌江南汽車市場2004年由烽火集團投資興建。沙湖汽車4S店群以國內外汽車品牌4S店為主，共有19家。光谷車輛服務中心名稱光谷車輛服務中心位置SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街類型汽車超市開業(yè)時間規(guī)模建筑面積3萬多平米，長約1000米經營范圍銷售與服務功能車城市高檔展廳、汽車集約式賣場、汽車衍生品市場、汽車相關服務機構。配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動以及商務休閑賽道無2010年1月成立，武漢第一家汽車超市，位于SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街，建筑面積3萬平方米，總長約1000米，涵蓋領域包括：汽車城市高檔展廳、汽車集約式賣場、汽車衍生品市場、汽車相關服務機構。配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動以及商務休閑等多功能服務。漢陽華中汽車批發(fā)市場名稱華中汽車批發(fā)市場位置漢陽王家灣，現沌口園區(qū)類型汽車交易市場開業(yè)時間1994年，2010年搬遷規(guī)模，投資300多萬元，搬遷后品牌和經銷商數量汽車經銷商35家，代理汽車品牌20多個，正在建設4家4S店經營范圍皮卡、輕卡、微面等車型為主，主要面向農村市場銷售額預計年10000輛，銷售額5億賽道無龍陽汽車4S店群由漢陽經濟開發(fā)區(qū)中國武漢汽車城規(guī)劃形成的汽車一條街,有汽車4S店25家，是武漢市汽車4S店最多最集中的地方。從整體來看，武漢市大小鐵三角汽車市場格局形成，三鎮(zhèn)各有汽車市場和4S店群。從汽車市場的變遷看，由原來竹葉山、龍陽大道、沙湖和雄楚大道的“小三角”市場，延伸至由盤龍城、黃金口、光谷區(qū)組成的“大三角”市場，由此形成五大汽車市場三大汽車4S店群。較大的汽車市場竹葉山、華中等都從靠近市區(qū)的區(qū)位搬遷至開發(fā)園區(qū)，新建的盤龍城和縱橫都選址于城郊的園區(qū)，主要緣于汽車市場的展廳、交易大廳、倉儲等需要較大的占地，市區(qū)無法滿足其土地需求，同時集中化、規(guī)模化、多功能化、園區(qū)化發(fā)展將是基本趨勢，因此汽車市場逐漸向城郊外遷，尋求較寬松的土地資源。武漢汽車消費情況本地品牌占較大優(yōu)勢富康的知名度和市場占有率均位居首列，東風雪鐵龍系列品牌為武漢消費者所熟知；上海大眾、一汽大眾也是高知名度廠商，同時也獲得較高偏好度，廣州本田、北京現代知名度迅速攀升；奔馳、寶馬、本田、奧迪、別克是消費者認知度和偏好度較高的汽車品牌，寶馬的偏好度最高；此外，帕薩特、寶來、愛麗舍等品牌均有較高知名度和市場占有率?！　∠M者基本特征　　購車年齡逐漸年輕化，2635歲仍為購車主力；未婚的比例相對擴大，月收入在30005000左右的較低收入家庭也開始有了購車計劃；教育程度穩(wěn)中有升，大學本科的比例有所提升；更多的一般職員、技術人員和銷售／業(yè)務人員表示出強烈的購車意愿?！　∠M者購買行為　　上下班方便仍然是購車的主要目的，但選擇旅游休閑的比例有了大幅度的提高。%，%會在汽車交易市場購車。在維修保養(yǎng)地點選擇上，%的消費者去4S店進行維修，選擇專業(yè)的養(yǎng)護快修連鎖店、%%。選擇在大型汽車市場內的品牌4S店購買汽車的趨勢更加明顯；售后服務越來越為消費者所關注。同時，打算采取銀行付款的方式購車的比例上升。購車影響因素對質量、價格、安全性以及售后服務的看重程度較高；武漢車主進行改裝裝飾的比例達到40%，%； 80%以上的車主在購車時都得到了或多或少的促銷優(yōu)惠；武漢人購車的參與者比較多，家人、朋友、同事的意見對于最終購車都十分重要。第三章 區(qū)位條件分析一、天欣汽車公園項目區(qū)位調查分析天欣汽車公園項目位于江夏經濟開發(fā)區(qū)，江夏經濟開發(fā)區(qū)于1992年批準成立，2004年定為省級開發(fā)區(qū)，位于湯遜湖畔，北靠享有“中國光谷”之稱的東湖高新技術開發(fā)區(qū)，南接武漢衛(wèi)星城江夏紙坊街，周鄰23所大專院校、56個科研所，并擁有5萬畝的城中湖。江夏開發(fā)區(qū)已累計引進企業(yè)200多個，已經成為武漢“中國光谷”的主要發(fā)展園區(qū)、中藥現代化科技產業(yè)（湖北）基地的核心園區(qū)。形成了光電通信、生物醫(yī)藥、環(huán)保新材料、新型制造業(yè)、文教房地產業(yè)等五大產業(yè)為主體的產業(yè)集群。隨著武漢市中環(huán)、外環(huán)線全線貫通，武漢金融城、汽車城、科技城、鋼鐵城“四城”一線，“武漢浦東”的戰(zhàn)略構想的實施，帶動了一大批新興產業(yè)來此發(fā)展，使這一帶的投資價值日益凸現，成為光谷板塊旁的新興經濟聚集帶。TSUN天欣汽車公園竹葉山中環(huán)商貿城友誼大道汽車店集群（一） 項目周邊交通設施調查216。 鐵路：京廣大動脈西鄰開發(fā)區(qū)，武漢市南環(huán)鐵路橫貫開發(fā)區(qū)東西，并在區(qū)內設有流芳車站。216。 公路：107國道、武黃高速公路在開發(fā)區(qū)設有出入口，武漢市中環(huán)線貫穿園區(qū)，京珠、滬蓉高速公路交匯點毗鄰園區(qū)。216。 機場：武漢天河國際機場，是中國第四大航空港，擁有連通國際、國內主要城市的航線50余條。216。 港口：長江武漢港是對外開發(fā)港口，是中國內陸第一大港，年貨物吞吐能力達4000萬噸，可直航日本、新加坡等十四個國家。216。 通訊：武漢信息港毗鄰開發(fā)區(qū)。因此，對天欣汽車公園項目的汽車交易、汽車賽事、商務往來等活動所需的貨運、客運