【正文】 標(biāo)中，新開工面積、竣工面積、銷售面積等均保持了較穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，雖然受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格在20072008年的急劇增長(zhǎng)后，在20082009年度轉(zhuǎn)為下跌，但總體上看仍處于高位，而在全球經(jīng)濟(jì)回暖的形勢(shì)下，房地產(chǎn)價(jià)格可望保持穩(wěn)定趨勢(shì)。（3）武漢2009住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量不足2009年，與2008年相比，%。市場(chǎng)需求發(fā)力，早就09樓市旺銷2009年，樓市銷量反彈的速度和程度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，由最初剛性需求的釋放，到改善性需求的發(fā)力，再到投資性需求的猛增，多種需求的交集和融合，造就武漢樓市的旺銷。 2009年，，比同樣火爆的2007年也多出了7800多套；，%%。新增需求遠(yuǎn)超供給量，供需比不斷擴(kuò)大2009年，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積與成交面積的比值為1:，新增需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了新增供應(yīng)量。成交價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)2009年，武漢商品住宅全年成交均價(jià)為5296元/平方米，%。從全年走勢(shì)來(lái)看，武漢商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，截止年底，武漢商品住宅成交均價(jià)達(dá)到5795元/平方米，%，%。成交均價(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，說(shuō)明武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)依然較為健康和理性的。但是和年初相比，下半年商品住宅成交均價(jià)上升的幅度開始加大成交套數(shù)和成交均價(jià)從各區(qū)域的成交情況來(lái)看，2009年，位居前兩位；東西湖區(qū)；其它區(qū)域成交都在1萬(wàn)套以下，沌口和青山區(qū)都不足5000套。從成交均價(jià)來(lái)看，武昌區(qū)、江岸區(qū)和江漢區(qū)的全年成交均價(jià)都在6000元/平方米以上；漢陽(yáng)區(qū)、洪山區(qū)、東湖高新、硚口區(qū)和青山區(qū)也都超過(guò)了5000元/平方米；黃陂區(qū)的成交均價(jià)最低，僅為3129元/平方米。成交面積以中等戶型為主2009年，武漢商品住宅成交面積以90－120㎡的中等戶型為主，全年成交占比達(dá)到34%；90㎡以下戶型的占比為29%；120－140㎡中大戶型占比為21%；140㎡以上大戶型的比例最低，為16%。三、武漢汽車市場(chǎng)分析（一）全國(guó)汽車市場(chǎng)總體情況20032008年，我國(guó)汽車產(chǎn)銷持續(xù)高速增長(zhǎng)，2009年，中國(guó)汽車銷量同比增長(zhǎng)40%，年產(chǎn)銷1350萬(wàn)輛，取代美國(guó)，首次成為世界汽車產(chǎn)銷第一大國(guó)。2009年12月9日，國(guó)務(wù)院決定購(gòu)置稅優(yōu)惠減半后，第四季度汽車出現(xiàn)加速增長(zhǎng)的局面，政策效應(yīng)明顯。汽車市場(chǎng)潛力巨大截止2009年11月，其中汽車8962萬(wàn)輛。全國(guó)機(jī)動(dòng)車駕駛員18883萬(wàn)人，保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%，與去年同期相比，增長(zhǎng) %，%，汽車未來(lái)消費(fèi)潛力巨大。私人機(jī)動(dòng)車保有量13565萬(wàn)輛，%；私人汽車保有量：4624萬(wàn)輛，%。目前的汽車市場(chǎng)業(yè)態(tài)，主要有兩種，近5萬(wàn)家授權(quán)經(jīng)銷商，其中15000家4S店，汽車園區(qū)、汽車市場(chǎng)520余個(gè)?！?S店集群：石家莊汽車城47家4S店；浙江元通汽車市場(chǎng)40家4S店；北京祥龍汽車集團(tuán)公司30余家4S店；北京東方基業(yè)國(guó)際汽車城近20余家4S店；龐大汽車集團(tuán)公司近300家4S店；重慶汽車國(guó)際城天津空港汽車園區(qū)?！羝囈粭l街：北京閔莊路汽車一條街；南京大明路汽車商業(yè)街；蘇州凱馬汽車城約600畝的F5主題汽車公園；揚(yáng)州水上車城?！舸笮推囀袌?chǎng)、汽車園區(qū)：天津空港汽車園區(qū)，成都九峰汽車園區(qū)，蘭州廣匯汽車園區(qū)，武漢縱橫汽車大世界，鄂爾多斯汽車園區(qū)，長(zhǎng)春三創(chuàng)汽車園區(qū)，及北京、上海、 合肥、深圳、沈陽(yáng)、哈爾濱、煙臺(tái)、邯鄲、太原、等一批正在籌建的汽車園區(qū)。目前汽車市場(chǎng)存在的問題◆汽車后市場(chǎng)相對(duì)落后，與消費(fèi)者不斷個(gè)性化、成熟化的需求相比較，差距明顯?！羝嚑I(yíng)銷創(chuàng)新發(fā)展不足，僅有汽車銷售集團(tuán)在發(fā)展、在調(diào)整；各項(xiàng)促銷政策、拉動(dòng)政策非常明顯，唯獨(dú)沒有促進(jìn)提高營(yíng)銷水平的政策出臺(tái)。◆消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)偏好仍有難以預(yù)料的狀況發(fā)生。汽車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)◆集中銷售交易趨勢(shì)明顯，新型的汽車市場(chǎng)、新型的汽車園區(qū)，在一些大中城市已經(jīng)建成，或正在籌建，多則上幾千畝，少則幾百畝，4S店也由單一方式向?qū)Ｙu店集群方式轉(zhuǎn)變。超大型汽車集中銷售市場(chǎng)出現(xiàn)，全國(guó)最大的汽車交易市場(chǎng)——縱橫汽車大世界，落戶在武漢漢口，該市場(chǎng)總投資68億元，建成后預(yù)計(jì)年銷售額300億元，總建筑面積350萬(wàn)平方米， 分三期五年建成，根據(jù)規(guī)劃項(xiàng)目將由六區(qū)、四中心組成，分別為：整車新車交易區(qū)、二手車交易區(qū)、汽配用品交易區(qū)、汽車維修區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、試駕體驗(yàn)中心、綜合服務(wù)中心、職業(yè)培訓(xùn)中心、研發(fā)中心十大功能板塊?！舫笮推嚑I(yíng)銷集團(tuán)快速發(fā)展，河北龐大集團(tuán)旗下有300余家專賣店，交易額200億元，浙江元通集團(tuán)代理40余品牌，北京祥龍集團(tuán)代理30余個(gè)品牌，有自營(yíng)的大型汽車市場(chǎng)，08年交易額120億元?！魧I(yè)化趨勢(shì)，美國(guó)正在出現(xiàn)汽車銷售、維修分離的趨勢(shì)：低成本，高效率。特別是經(jīng)過(guò)09年國(guó)際金融危機(jī)沖擊和影響，汽車營(yíng)銷及后服務(wù)市場(chǎng)必將出現(xiàn)營(yíng)銷專業(yè)化的趨勢(shì)?！趔w驗(yàn)式銷售越來(lái)越重要，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，65%的汽車欲購(gòu)者都要求試乘試駕。◆汽車后市場(chǎng)綜合性發(fā)展，汽車文化、汽車運(yùn)動(dòng)、汽車競(jìng)技、汽車休閑、汽車娛樂、汽車俱樂部、汽車展會(huì)，都會(huì)有快速的發(fā)展，形成新的巨大的市場(chǎng)潛力。 ◆ 汽車改裝市場(chǎng)前途無(wú)量，隨著汽車保有量的迅速增長(zhǎng)，汽車文化的快速發(fā)展，汽車市場(chǎng)的日益成熟，汽車改裝已經(jīng)越來(lái)越受到消費(fèi)者的關(guān)注和重視，個(gè)性化、時(shí)尚化需求，將推動(dòng)汽車改裝業(yè)大發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門估計(jì)，今后兩至三年內(nèi)，將有2000億元左右的改裝車市場(chǎng)。汽車市場(chǎng)的發(fā)展方向——汽車園區(qū)汽車園區(qū)是一個(gè)以展示、銷售、信息、配套服務(wù)為主，并配套以汽車展覽、城市休閑旅游，面向全市、全省及國(guó)內(nèi)區(qū)域性的，具有國(guó)際、國(guó)內(nèi)一流水平的，汽車、汽配、汽車用品的物流集散地，包括：汽車展示、汽車博覽、汽車游樂、汽車一站式服務(wù)、汽車拍賣、汽車保養(yǎng)維修、汽車改裝、汽車體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)、汽車零配件交易。地區(qū)園區(qū)描述北京北京汽車園區(qū)交易市場(chǎng)：以交易、銷售為主成都九峰國(guó)際汽車博覽新城占地：12公頃；投資：120億元蘭州廣匯汽車主題園區(qū)1500畝地，投資50億元武漢武漢竹葉山汽車新園區(qū)700畝，交易占45%以上，專賣店：4 組合，售后服務(wù)超市內(nèi)蒙鄂爾多斯市汽車園區(qū)占地6000畝，市場(chǎng)定位為大貨大客、工程車主導(dǎo)，全國(guó)第一汽車園區(qū)吉林長(zhǎng)春汽車園區(qū)占地規(guī)模約一平方公里，國(guó)內(nèi)目前規(guī)模綜合性最大的汽車園區(qū)（二）武漢市汽車市場(chǎng)從20052009年，武漢汽車產(chǎn)銷保持跳躍式發(fā)展，2009年，武漢汽車銷量突破50萬(wàn)輛，截止2008年底。截至2009年10月， 億元，%，首次超過(guò)全市多年的龍頭老大——鋼鐵產(chǎn)業(yè)，成為全市工業(yè)發(fā)展的第一主角。汽車市場(chǎng)分布漢口：竹葉山汽車市場(chǎng)名稱竹葉山汽車市場(chǎng)位置江岸區(qū)黃浦大街，現(xiàn)江岸區(qū)后湖類型汽車交易市場(chǎng)開業(yè)時(shí)間1998年12月，2005年搬遷規(guī)模，現(xiàn)后湖占地780畝，投資18億，為華中最大搬遷前品牌和經(jīng)銷商數(shù)量品牌：100多個(gè)經(jīng)銷商：138家構(gòu)成4S店，囊括武漢所有汽車經(jīng)銷品牌經(jīng)營(yíng)范圍銷售乘用車搬遷前功能普通車展區(qū)、汽車精品展區(qū)（高檔車）、汽車超市展區(qū)（進(jìn)口車）、二手車交易區(qū)、汽車用品展區(qū)、名牌汽車維修區(qū)、汽車咨詢服務(wù)處和汽車上牌辦證一條龍服務(wù)區(qū)搬遷后功能4S店區(qū)，汽車超市區(qū)、舊車交易區(qū)、汽車配件區(qū)、汽車維修區(qū) 、汽車用品區(qū)和汽車辦證服務(wù)、汽車俱樂部、汽車檢測(cè)、汽車金融保險(xiǎn)、汽車儲(chǔ)運(yùn)賽道無(wú)縱橫汽車大世界名稱縱橫汽車大世界位置漢口北批發(fā)市場(chǎng)類型汽車交易市場(chǎng)開業(yè)時(shí)間未開業(yè)，2009年5月動(dòng)工規(guī)模建筑面積350萬(wàn)平方米，投資68億，預(yù)計(jì)銷售額300億建設(shè)分三期5年構(gòu)成4S店經(jīng)營(yíng)范圍新車銷售、二手車置換、汽配用品加工與批發(fā)、裝飾美容功能“五區(qū)四中心”：整車交易區(qū)、汽配交易區(qū)、汽車維修區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、試駕體驗(yàn)中心、綜合服務(wù)中心、職業(yè)培訓(xùn)中心、研發(fā)中心9大功能板塊賽道無(wú)盤龍汽車城名稱盤龍汽車城位置盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)類型高端汽車市場(chǎng)開業(yè)時(shí)間2003年動(dòng)工，2005年開業(yè)規(guī)模占地420畝，建筑面積7萬(wàn)多平米品牌和經(jīng)銷商數(shù)量品牌：9個(gè)，代理13個(gè)構(gòu)成賓利、瑪莎拉蒂、保時(shí)捷、寶馬、奔馳、捷豹、路虎、德國(guó)大眾、歐寶、薩博、道奇、克萊斯勒、JEEP等高端汽車品牌4S店經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)口車銷售功能4S專賣店、汽車博覽中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、綜合配套服務(wù)四個(gè)功能分區(qū)，并配有大型試車道和汽車文化、休閑娛樂設(shè)施賽道有漢口黃埔汽車4S店群江岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組織建設(shè)的,有汽車4S店18家。武昌江南汽車市場(chǎng)2004年由烽火集團(tuán)投資興建。沙湖汽車4S店群以國(guó)內(nèi)外汽車品牌4S店為主，共有19家。光谷車輛服務(wù)中心名稱光谷車輛服務(wù)中心位置SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街類型汽車超市開業(yè)時(shí)間規(guī)模建筑面積3萬(wàn)多平米，長(zhǎng)約1000米經(jīng)營(yíng)范圍銷售與服務(wù)功能車城市高檔展廳、汽車集約式賣場(chǎng)、汽車衍生品市場(chǎng)、汽車相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)。配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動(dòng)以及商務(wù)休閑賽道無(wú)2010年1月成立，武漢第一家汽車超市，位于SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街，建筑面積3萬(wàn)平方米，總長(zhǎng)約1000米，涵蓋領(lǐng)域包括：汽車城市高檔展廳、汽車集約式賣場(chǎng)、汽車衍生品市場(chǎng)、汽車相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)。配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動(dòng)以及商務(wù)休閑等多功能服務(wù)。漢陽(yáng)華中汽車批發(fā)市場(chǎng)名稱華中汽車批發(fā)市場(chǎng)位置漢陽(yáng)王家灣，現(xiàn)沌口園區(qū)類型汽車交易市場(chǎng)開業(yè)時(shí)間1994年，2010年搬遷規(guī)模，投資300多萬(wàn)元，搬遷后品牌和經(jīng)銷商數(shù)量汽車經(jīng)銷商35家，代理汽車品牌20多個(gè)，正在建設(shè)4家4S店經(jīng)營(yíng)范圍皮卡、輕卡、微面等車型為主，主要面向農(nóng)村市場(chǎng)銷售額預(yù)計(jì)年10000輛，銷售額5億賽道無(wú)龍陽(yáng)汽車4S店群由漢陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中國(guó)武漢汽車城規(guī)劃形成的汽車一條街,有汽車4S店25家，是武漢市汽車4S店最多最集中的地方。從整體來(lái)看，武漢市大小鐵三角汽車市場(chǎng)格局形成，三鎮(zhèn)各有汽車市場(chǎng)和4S店群。從汽車市場(chǎng)的變遷看，由原來(lái)竹葉山、龍陽(yáng)大道、沙湖和雄楚大道的“小三角”市場(chǎng)，延伸至由盤龍城、黃金口、光谷區(qū)組成的“大三角”市場(chǎng)，由此形成五大汽車市場(chǎng)三大汽車4S店群。較大的汽車市場(chǎng)竹葉山、華中等都從靠近市區(qū)的區(qū)位搬遷至開發(fā)園區(qū)，新建的盤龍城和縱橫都選址于城郊的園區(qū)，主要緣于汽車市場(chǎng)的展廳、交易大廳、倉(cāng)儲(chǔ)等需要較大的占地，市區(qū)無(wú)法滿足其土地需求，同時(shí)集中化、規(guī)?；⒍喙δ芑?、園區(qū)化發(fā)展將是基本趨勢(shì)，因此汽車市場(chǎng)逐漸向城郊外遷，尋求較寬松的土地資源。武漢汽車消費(fèi)情況本地品牌占較大優(yōu)勢(shì)富康的知名度和市場(chǎng)占有率均位居首列，東風(fēng)雪鐵龍系列品牌為武漢消費(fèi)者所熟知；上海大眾、一汽大眾也是高知名度廠商，同時(shí)也獲得較高偏好度，廣州本田、北京現(xiàn)代知名度迅速攀升；奔馳、寶馬、本田、奧迪、別克是消費(fèi)者認(rèn)知度和偏好度較高的汽車品牌，寶馬的偏好度最高；此外，帕薩特、寶來(lái)、愛麗舍等品牌均有較高知名度和市場(chǎng)占有率?！　∠M(fèi)者基本特征　　購(gòu)車年齡逐漸年輕化，2635歲仍為購(gòu)車主力；未婚的比例相對(duì)擴(kuò)大，月收入在30005000左右的較低收入家庭也開始有了購(gòu)車計(jì)劃；教育程度穩(wěn)中有升，大學(xué)本科的比例有所提升；更多的一般職員、技術(shù)人員和銷售／業(yè)務(wù)人員表示出強(qiáng)烈的購(gòu)車意愿?！　∠M(fèi)者購(gòu)買行為　　上下班方便仍然是購(gòu)車的主要目的，但選擇旅游休閑的比例有了大幅度的提高。%，%會(huì)在汽車交易市場(chǎng)購(gòu)車。在維修保養(yǎng)地點(diǎn)選擇上，%的消費(fèi)者去4S店進(jìn)行維修，選擇專業(yè)的養(yǎng)護(hù)快修連鎖店、%%。選擇在大型汽車市場(chǎng)內(nèi)的品牌4S店購(gòu)買汽車的趨勢(shì)更加明顯；售后服務(wù)越來(lái)越為消費(fèi)者所關(guān)注。同時(shí)，打算采取銀行付款的方式購(gòu)車的比例上升。購(gòu)車影響因素對(duì)質(zhì)量、價(jià)格、安全性以及售后服務(wù)的看重程度較高；武漢車主進(jìn)行改裝裝飾的比例達(dá)到40%，%； 80%以上的車主在購(gòu)車時(shí)都得到了或多或少的促銷優(yōu)惠；武漢人購(gòu)車的參與者比較多，家人、朋友、同事的意見對(duì)于最終購(gòu)車都十分重要。第三章 區(qū)位條件分析一、天欣汽車公園項(xiàng)目區(qū)位調(diào)查分析天欣汽車公園項(xiàng)目位于江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于1992年批準(zhǔn)成立，2004年定為省級(jí)開發(fā)區(qū)，位于湯遜湖畔，北靠享有“中國(guó)光谷”之稱的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，南接武漢衛(wèi)星城江夏紙坊街，周鄰23所大專院校、56個(gè)科研所，并擁有5萬(wàn)畝的城中湖。江夏開發(fā)區(qū)已累計(jì)引進(jìn)企業(yè)200多個(gè)，已經(jīng)成為武漢“中國(guó)光谷”的主要發(fā)展園區(qū)、中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)（湖北）基地的核心園區(qū)。形成了光電通信、生物醫(yī)藥、環(huán)保新材料、新型制造業(yè)、文教房地產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)集群。隨著武漢市中環(huán)、外環(huán)線全線貫通，武漢金融城、汽車城、科技城、鋼鐵城“四城”一線，“武漢浦東”的戰(zhàn)略構(gòu)想的實(shí)施，帶動(dòng)了一大批新興產(chǎn)業(yè)來(lái)此發(fā)展，使這一帶的投資價(jià)值日益凸現(xiàn)，成為光谷板塊旁的新興經(jīng)濟(jì)聚集帶。TSUN天欣汽車公園竹葉山中環(huán)商貿(mào)城友誼大道汽車店集群（一） 項(xiàng)目周邊交通設(shè)施調(diào)查216。 鐵路：京廣大動(dòng)脈西鄰開發(fā)區(qū)，武漢市南環(huán)鐵路橫貫開發(fā)區(qū)東西，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有流芳車站。216。 公路：107國(guó)道、武黃高速公路在開發(fā)區(qū)設(shè)有出入口，武漢市中環(huán)線貫穿園區(qū)，京珠、滬蓉高速公路交匯點(diǎn)毗鄰園區(qū)。216。 機(jī)場(chǎng)：武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是中國(guó)第四大航空港，擁有連通國(guó)際、國(guó)內(nèi)主要城市的航線50余條。216。 港口：長(zhǎng)江武漢港是對(duì)外開發(fā)港口，是中國(guó)內(nèi)陸第一大港，年貨物吞吐能力達(dá)4000萬(wàn)噸，可直航日本、新加坡等十四個(gè)國(guó)家。216。 通訊：武漢信息港毗鄰開發(fā)區(qū)。因此，對(duì)天欣汽車公園項(xiàng)目的汽車交易、汽車賽事、商務(wù)往來(lái)等活動(dòng)所需的貨運(yùn)、客運(yùn)