【正文】 年。項目建設(shè)進(jìn)度：2022 年 12 月完成前期相關(guān)工作；2022 年 5 月完成施工圖設(shè)計工作；攀枝花市體育公園項目可行性研究報告52022 年 8 月完成施工準(zhǔn)備工作；2022 年 9 月至 2022 年 10 月完成施工工作；2022 年 11 月完成竣工驗收工作。 資金方式與籌措渠道本項目擬通過招商引資方式籌集資金。 可行性研究報告編制的依據(jù)（1）關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書（2）***市土地利用總體規(guī)劃（3）***市城市總體規(guī)劃（4）***市政府“研究加快推 進(jìn)***體育公園項目建設(shè)有關(guān)問題的會議紀(jì)要”（5）***市城市總體規(guī)劃（6）國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（7）國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（8）《體育法》（9）《全民健身計劃綱要》（10）《全民健身條例》（11）《四川省全民健身條例》（12）項目單位提供的與本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)攀枝花市體育公園項目可行性研究報告6（13）現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù)（14）國家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等 研究范圍與工作概況 研究范圍本項目可行性研究范圍包括：項目建設(shè)的背景及必要性、項目市場分析、項目選址及建設(shè)條件、建 設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安全、項目管理、投 資 估算、資金籌措、項目的 財務(wù)評價等。 工作概況受東區(qū)政府委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)體育公園項目的法規(guī)和政策對項目實際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)、工程投 資、技術(shù)經(jīng)濟 等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。 項目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 11 炳 M11C/2022 地塊綜合經(jīng)濟 技術(shù)指標(biāo)表序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注一 用地面積 m2 27600二 建筑面積 m2 110400三 建筑占地面積 m2四 建筑密度 % 30攀枝花市體育公園項目可行性研究報告7五 容積率 m2 六 綠地率 % 30七 最高建筑高度 米八 停車位： 個 552表 12 炳 M14C/2022 地塊分項經(jīng)濟 技術(shù)指標(biāo)表序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注一 用地面積 m2 66100二 建筑面積 m2 594901 體育場館 m2 25200羽毛球場 26 片，網(wǎng)球場5 片（室內(nèi)）2 商業(yè) m2 34290三 建筑占地面積 m21 體育場館 m2 126002 商業(yè) m2 91253 室外活動場地 m2 55104 個室外籃球場，4 個室外網(wǎng)球場三 建筑密度 % 33四 容積率 m2 五 綠地率 % 30六 停車位： 個 300七 最多建筑層數(shù) 層 4表 13 炳 M16C/2022 地塊綜合經(jīng)濟 技術(shù)指標(biāo)表序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注一 用地面積 m2 4800二 建筑面積 m2 19198三 建筑占地面積 m2 1253攀枝花市體育公園項目可行性研究報告8四 建筑密度 % 27五 容積率 m2 六 綠地率 % 七 停車位： 個 100八 最高建筑高度 米表 14 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)序號 名稱 單位 數(shù)據(jù)一 投資 萬元 （一） 運動休閑區(qū) 萬元 建安工程費 萬元 室外工程費 萬元 工程建設(shè)其他費 萬元 預(yù)備費 萬元 （二） 住宅一 萬元 建安工程費 萬元 室外工程費 萬元 工程建設(shè)其他費 萬元 預(yù)備費 萬元 （三） 住宅二 萬元 建安工程費 萬元 室外工程費 萬元 工程建設(shè)其他費 萬元 預(yù)備費 萬元 （四） 商鋪 萬元 建安工程費 萬元 室外工程費 萬元 工程建設(shè)其他費 萬元 預(yù)備費 萬元 二 財務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金）攀枝花市體育公園項目可行性研究報告9（一） 運動休閑區(qū)投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % （二） 住宅一投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % （三） 住宅二投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % （四） 商鋪投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % （五） 綜合投資回收期 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % 結(jié)論與建議 結(jié)論通過對該項目經(jīng)營收入支出測算可以看出：（1）項目總投資約 5 億元，按照本方案一般估計，業(yè)主實質(zhì)需要的投資約 1 億元（不含土地出讓金）。住宅部分銷售后的純利潤為 攀枝花市體育公園項目可行性研究報告10億元，運動休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤為 億元，合計 億元，完成場館設(shè)施及綠化等工程后約剩余 億元（未考慮土地出讓金和融資成本）。（2）本方案的優(yōu)勢在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為 287 萬元，在今后長期的維護(hù)運營中無盈利項目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長期穩(wěn)定運行，運動休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補公益設(shè)施運行的虧損，建議該運動休閑區(qū)可出售的商屋以不超過 17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金為30 元/ 2，有 17290 M2 的商鋪可用于出租，年正常商鋪租金收益大致為 620 萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為 330 萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7 年左右）計算，土地出讓金大約為 136 萬元/畝。 建議（1）本方案的實施可能會導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2 的商鋪雖然從經(jīng)濟分析上能夠帶來相當(dāng)?shù)挠?，但仍然面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險，如果出現(xiàn)較嚴(yán)重的市場需求不足的問題，投 資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運行攀枝花市體育公園項目可行性研究報告11虧損難以得到有效保證。（2）從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一（M11C/2022 為接待中心）在 M11C/2022 地塊設(shè)置了游泳池， 對外開放場所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個 M11C/2022 地 塊封閉，市民休閑娛樂場所大大減少。從這個角度看，也不推薦使用本方案。（3）如果實施本方案，則需要重新對用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項目實施的時間上可能會有較長的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟上具有一定的可行性，能給本項目帶來較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險，主要來自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險和市場需求不足的風(fēng)險。相比之下，方案一更適合追求長期收益的資金投資方向，更能滿足***市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一（M11C/2022 為 接待中心），不推薦使用本方案。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場需求不足的問題，本方案將具有較大的可行性。攀枝花市體育公園項目可行性研究報告122 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)本次投資估算依據(jù)***市類似工程近期造價水平估算，并參照：（1）四川省定額管理站的有關(guān)文件（2）有關(guān)建筑安裝指標(biāo)（3）現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格（4）體育公園初步設(shè)計方案（5）《四川省建筑工程概算定額》（6）《四川省其他費用定額》（7）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 投資估算（1）運動中心運動中心投資由工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費構(gòu)成。其中工程費用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投資估算見表 21。表 21　運動中心投資估算表序號 名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元）一 建筑安裝工程費 m2 　 　 攀枝花市體育公園項目可行性研究報告131 羽毛球館 　 　 　 　 土建裝飾 m2 9200 2200 給排水 m2 9200 90 強電 m2 9200 229 弱電 m2 9200 109 通風(fēng) m2 9200 53 合計 m2 9200 2681 2 網(wǎng)球館 　 　 　 　 土建裝飾 m2 10000 2200 給排水 m2 10000 90 強電 m2 10000 229 弱電 m2 10000 109 通風(fēng) m2 10000 53 合計 m2 10000 2628 3 多功能體育館 m2 6000 　 　 土建裝飾 m2 6000 3000 給排水 m2 6000 90 強電 m2 6000 229 弱電 m2 6000 109 通風(fēng) m2 6000 53 合計 m2 6000 3428 4 其余 　 　 　 　 道路及鋪裝 m2 4500 280 攀枝花市體育公園項目可行性研究報告14 綠化 m2 26440 120 自然水體 m2 4000 100 跌水 m2 2022 300 室外網(wǎng)球場 m2 4000 300 籃球場及活動場地 m2 2400 150 小天橋 m2 160 3500 大天橋 m2 850 3500 兒童戲水池 項 1 600000 水管網(wǎng) m2 46100 28 強電管網(wǎng) m2 46100 15 弱電管網(wǎng) m2 46100 18 燃?xì)夤芫W(wǎng) m2 66100 場地整理費 m2 66100 30 景石 項 1 180000 雕塑 項 1 304000 標(biāo)識系統(tǒng) 項 1 280000 室外家具小品 項 1 202200 樹池、花池 項 1 80000 各類戶外運動健身器械 項 1 64000 戶外兒童游樂設(shè)施 項 1 64000 邊坡治理 項 1 2022000 合計 　 　 　 二 工程建設(shè)其他費用 　 　 　 　1 可研及勘察設(shè)計費 　 　 　 2 施工圖審查費 　 　 　 攀枝花市體育公園項目可