【正文】 可行性研究報(bào)告6（13）現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù)（14）國家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等 研究范圍與工作概況 研究范圍本項(xiàng)目可行性研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、項(xiàng)目市場分析、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、建 設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安全、項(xiàng)目管理、投 資 估算、資金籌措、項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金為30 元/ 2，有 17290 M2 的商鋪可用于出租，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?620 萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為 330 萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7 年左右）計(jì)算，土地出讓金大約為 136 萬元/畝。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場需求不足的問題，本方案將具有較大的可行性。表 23　住宅一投資估算表序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 合價(jià)（萬元）一 建安成本 　 　 　 　1 土建 m2 110400 1650 　 地下車庫 m2 　 　 2 給排水 m2 110400 64 3 強(qiáng)電 m2 110400 146 4 弱電 m2 110400 83 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告185 通風(fēng)燃?xì)?m2 110400 53 6 電梯 部 20 400000 7 合計(jì) m2 110400 二 室外工程 　 　 　 1 場地整理費(fèi)用 　 27600 254 2 道路 m2 1500 280 3 地面綠化 m2 6300 120 4 水管網(wǎng) m2 27600 28 5 強(qiáng)電管網(wǎng) m2 27600 15 6 弱電管網(wǎng) m2 27600 18 7 燃?xì)夤芫W(wǎng) m2 27600 8 合計(jì) 　 　 　 三 其他費(fèi)用 　 　 　 　1 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 　 2 施工圖審查費(fèi) 　 　 　 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 　 　 　 4 工程監(jiān)理費(fèi) 　 　 　 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 　 　 　 6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi) 　 　 　 7 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 　 　 　 8 工程保險(xiǎn)費(fèi) 　 　 　 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 　 　 　 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19 城市配套費(fèi) 　 110400 65 新型材料專項(xiàng)費(fèi) 　 110400 7 異地綠化建設(shè) 　 110400 5 散裝水泥專項(xiàng)基金 　 110400 1 人防異地建設(shè)費(fèi) 　 110400 20 其他 　 　 　 10 合計(jì) 　 　 　 四 預(yù)備費(fèi) 　 　 　 1 基本預(yù)備費(fèi) 　 5% 　 2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　 3% 　 五 項(xiàng)目總投資 　 　 　 （4）住宅二住宅二投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。（4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營業(yè)稅 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%，教育附加費(fèi) 3%，地方教育費(fèi)附加 3%，合 計(jì)為 %。（3）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收益運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場、乒乓球、游泳池和停車場等?？紤]運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、90%。 成本估算（1）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)成本包括球館等營業(yè)支出、球館等設(shè)施維護(hù)、公益設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支出、公益部分人工工資等。投資利稅率為 %，投資利潤率為%。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性，能給本項(xiàng)目帶來較大的收益。一次做好一件事著名的：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。 ”把問題想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。運(yùn)用 20/80 法則二八法則向人們揭示了 這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。如果沒有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。善于休息休息可以使攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,無論是員工于員工員工于上司員工與,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。好的習(xí)慣是你的朋友，他會(huì)幫助你成功。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。高效地搜集并消化信息當(dāng)今世界是一個(gè)以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會(huì)。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運(yùn)用語言藝術(shù)， 對(duì)協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。及時(shí)走出失敗高效能人士不會(huì)讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。如果你在工作中是一個(gè)人心胸開闊、樂于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽(yù)的人的話，那么你就不愁沒有朋友。 這對(duì)你工作績效的提高很有幫助。不 論多么困 難，他 們都要鼓勵(lì)自己再試一次。有效決策一個(gè)好的決策思想，不是限期完成的，而是在反復(fù)思考、不斷推敲的過程中，在相關(guān)事物或其他活動(dòng)中受啟發(fā)頓悟而產(chǎn)生和迸發(fā)出來的。因此，一名高效能人士要時(shí)常以“兼聽 則明，偏聽則暗”的諫言提醒自己，多方地聽取他人的意見，以確保自己能夠做出正確的決定。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對(duì)事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一 項(xiàng)重要習(xí)慣。 ”而壞習(xí)慣則 是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、 損壞健康或事業(yè)失敗。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我 們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。及時(shí)改正錯(cuò)誤一名高效能人士要善于,管怎樣,坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。 ”習(xí)慣 1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)：侠砝昧闼闀r(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。 不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“ 如果你有 為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！ ”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn) 問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。相比之下，方案一更適合追求長期收益的資金投資方向，更能滿足***市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一（M11C/2022 為 接待中心），不推薦使用本方案。因此為了保證公益設(shè)施的長期穩(wěn)定運(yùn)行，運(yùn)動(dòng)休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧損，建議該運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)可出售的商屋以不超過 17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。投資利稅率為 %，投資利潤率為%。（2）商鋪按照銷售收入的 10%計(jì)算相關(guān)的銷售成本?？紤]運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、90%?？紤]運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、90%。 收入支出預(yù)測 收入估算該項(xiàng)目的收入主要來源于六個(gè)部分：住宅出售收入，商鋪出售收入，運(yùn)動(dòng)部分經(jīng)營收入以及停車收入。表 24　住宅二投資估算表序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 合價(jià)（萬元）一 建安成本 　 　 　 　1 土建 m2 19198 1500 2 地下車庫 m3 　 　 3 給排水 m2 19198 64 4 強(qiáng)電 m2 19198 146 5 弱電 m2 19198 83 6 通風(fēng)燃?xì)?m2 19198 53 7 電梯 部 4 150000 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告208 合計(jì) m2 19198 二 室外工程 　 　 　 1 道路 m2 1000 280 2 地面綠化 m2 1540 120 3 水管網(wǎng) m2 4800 28 4 強(qiáng)電管網(wǎng) m2 4800 15 5 弱電管網(wǎng) m2 4800 18 6 燃?xì)夤芫W(wǎng) m2 4800 7 場地整理費(fèi) 　 4800 120 8 合計(jì) 　 　 　 三 其他費(fèi)用 　 　 　 　1 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 　 2 施工圖審查費(fèi) 　 　 　 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 　 　 　 4 工程監(jiān)理費(fèi) 　 　 　 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 　 　 　 6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi) 　 　 　 7 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 　 　 　 8 工程保險(xiǎn)費(fèi) 　 　 　 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 　 　 　 城市配套費(fèi) 　 19198 65 新型材料專項(xiàng)費(fèi) 　 19198 7 異地綠化建設(shè) 　 19198 5 攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21 散裝水泥專項(xiàng)基金 　 19198 1 人防異地建設(shè)費(fèi) 　 19198 20 其他 　 　 　 10 合計(jì) 　 　 　 四 預(yù)備費(fèi)用 　 　 　 　1 基本預(yù)備費(fèi) 　 5% 　 2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　 3% 　 3 合計(jì) 　 　 　 五 項(xiàng)目總投資 　 　 　 可見，本項(xiàng)目總投資為 萬元，如表 25。其中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。（2）從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一（M11C/2022 為接待中心）在 M11C/2022 地塊設(shè)置了游泳池， 對(duì)外開放場所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè) M11C/2022 地 塊封閉，市民休閑娛樂場所大大減少。 項(xiàng)目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 炳 M11C/2022 地塊綜合經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注一 用地面積 m2 27600二 建筑面積 m2 110400三 建筑占地面積 m2四 建筑密度 % 30攀枝花市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7五 容積率 m2 六 綠地率 % 30七 最高建筑高度 米八 停車位： 個(gè) 552表 12 炳 M14C/2022 地塊分項(xiàng)經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注一 用地面積 m2 66100二