【正文】 產(chǎn)值達(dá)到5032億，同比增長10%。 廟山開發(fā)區(qū)始建于1992年11月，規(guī)劃面積30平方公里。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。（2）從2009年起，漢口竹葉山、武昌友誼大道、漢陽龍陽大道三大汽車銷售市場及4S店集群將隨著城市中心區(qū)的改造而逐步拆遷至三環(huán)之外，而市場的“扎堆”效應(yīng)需要集中的成片地塊用于汽車新市場的建立。（六）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)編號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量1規(guī)劃總用地 m2其中規(guī)劃建設(shè)用地 m2代征道路用地代征綠化用地 m22總建筑面積其中4S店（21個(gè)） m2汽車文化產(chǎn)業(yè)大廈 m2宿舍、食堂綜合樓宿舍 m2食堂 m2商業(yè) m2配送中心 m2綜合展廳（2層） m2產(chǎn)業(yè)園綜合樓（二期） m2管理用房 m23會(huì)所及VP房（2層） m23二期建設(shè)面積 m24容積率5建筑密度%6綠地率25%7轎車停車位200個(gè)（七）項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論建設(shè)期和銷售期建設(shè)期3年，銷售期3年，共4年總投資銷售收入57360萬元出租凈收入（年）利潤稅前：；稅后：投資利潤率稅前：133%；稅后：100%FNPV稅前：10649；稅后：7918FIRR稅前：75%；稅后：66%第二章 武漢市場環(huán)境一、武漢市基本情況（一）武漢市城市發(fā)展情況武漢市是中部的中心城市，全國六大區(qū)域性航空樞紐之一，全國重要的鐵路樞紐。武漢市城市規(guī)劃城市性質(zhì)：按照武漢市城市總體規(guī)劃（2006—2020），武漢市為湖北省省會(huì)，國家歷史文化名城，我國中部地區(qū)的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐。從上圖中可以看出房地產(chǎn)投資額逐年增加，但相比較于固定資產(chǎn)投資和GDP的增長，呈現(xiàn)出較穩(wěn)定的趨勢，預(yù)計(jì)2010年仍然奉行這一增長路線。成交價(jià)格平穩(wěn)增長2009年，武漢商品住宅全年成交均價(jià)為5296元/平方米，%?！羝嚑I銷創(chuàng)新發(fā)展不足，僅有汽車銷售集團(tuán)在發(fā)展、在調(diào)整；各項(xiàng)促銷政策、拉動(dòng)政策非常明顯，唯獨(dú)沒有促進(jìn)提高營銷水平的政策出臺(tái)。沙湖汽車4S店群以國內(nèi)外汽車品牌4S店為主，共有19家。第三章 區(qū)位條件分析一、天欣汽車公園項(xiàng)目區(qū)位調(diào)查分析天欣汽車公園項(xiàng)目位于江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于1992年批準(zhǔn)成立，2004年定為省級(jí)開發(fā)區(qū)，位于湯遜湖畔，北靠享有“中國光谷”之稱的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，南接武漢衛(wèi)星城江夏紙坊街，周鄰23所大專院校、56個(gè)科研所，并擁有5萬畝的城中湖。216。 （三）項(xiàng)目周邊人文設(shè)施216。前五者中，竹葉山汽車市場最為著名、規(guī)模最大、品牌最多、影響最大、人氣最旺，但已于2005年遷至江岸區(qū)后湖；華中汽車批發(fā)市場建立時(shí)間最早，面向農(nóng)村市場，主營卡車等，已于2010年遷至沌口園區(qū)。武漢東湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司：是一家集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、高新企業(yè)孵化為一體的綜合企業(yè)， 武漢三山經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司：是一家綜合投資公司，目前投資于汽車領(lǐng)域。 綜合優(yōu)勢：建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園，能夠?yàn)槠囅M(fèi)者提供全方位的滿足。n 威脅 T 216。第四章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目整體戰(zhàn)略構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)的目的：快速回籠資金和建立汽車文化品牌項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品：能夠快速回籠資金的產(chǎn)品和塑造汽車文化品牌的產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)的攻略1：選擇汽車市場回籠現(xiàn)金流量最大、最穩(wěn)定的產(chǎn)品，項(xiàng)目開發(fā)的攻略3： 持久聚集消費(fèi)者、獨(dú)特產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)的攻略2： 將汽車與房地產(chǎn)相結(jié)合進(jìn)行主題化營銷、差異化營銷項(xiàng)目產(chǎn)品定位： 以汽車文化為核心，以俱樂部和賽事等形式規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位：商業(yè)：4S店；汽車副產(chǎn)品商鋪項(xiàng)目產(chǎn)品定位：以房地產(chǎn)為載體，設(shè)計(jì)汽車主題公寓該策略潛在的問題及解決：問題： 解決方式：項(xiàng)目功能繁復(fù)化功能分區(qū)主題社區(qū)消費(fèi)群體變小針對(duì)性營銷汽車俱樂部同質(zhì)化問題突出汽車文化，專業(yè)化操作汽車運(yùn)動(dòng)組織運(yùn)營難度發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，國際國際級(jí)賽事 根據(jù)以上的整體戰(zhàn)略構(gòu)思分析,得出以下的定位闡述。 汽車貿(mào)易園：包括21家4S店集群、專業(yè)改裝店、汽車裝飾美容店、汽車配件供應(yīng)商。維修區(qū)PIT房設(shè)25間。因此進(jìn)度計(jì)劃圖示如下：項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年一期4S建設(shè)建設(shè)一期其他建設(shè)建設(shè)二期建設(shè)建設(shè)一期銷售銷售一期經(jīng)營租賃自營開始二期銷售銷售籌資方案（1）啟動(dòng)資金采用股權(quán)融資10000萬，入股天欣汽車公園。序號(hào)項(xiàng)目價(jià)格備注1賽車隊(duì)運(yùn)營廣告200萬/年2賽車手、車模培訓(xùn)100萬/年總計(jì)240，運(yùn)營成本占總年收入的25%。一、盈虧平衡點(diǎn)影響本項(xiàng)目稅前利潤的幾個(gè)主要因素分別是總成本費(fèi)用、商品房銷售價(jià)格、商品房銷售率等?？傮w而言，從財(cái)務(wù)收益上、社會(huì)效益上，該項(xiàng)目都是可行的。通過以上的分析，可以看出，該項(xiàng)目無論是盈利能力、資金平衡能力還是債務(wù)清償能力，均達(dá)到了要求。銷售期共3年，一期項(xiàng)目銷售期為2年，銷售收入每年各占一半，即銷售比例為50%，假定全部銷售完畢。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排一、建設(shè)方案編號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量1規(guī)劃總用地 m2其中規(guī)劃建設(shè)用地 m2代征道路用地代征綠化用地 m22總建筑面積其中4S店（21個(gè)） m2汽車文化產(chǎn)業(yè)大廈 m2宿舍、食堂綜合樓宿舍 m2食堂 m2商業(yè) m2配送中心 m2綜合展廳（2層） m2產(chǎn)業(yè)園綜合樓（二期） m2管理用房 m23會(huì)所及VP房（2層） m23二期建設(shè)面積 m24容積率5建筑密度%6綠地率25%7轎車停車位200個(gè)二、建設(shè)方式和進(jìn)度安排（一）建設(shè)方式通過公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效的控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。賽道最寬處20米，最窄處16米，直線最長距離400，可供25輛賽車同時(shí)比賽。因此武漢市的汽車文化市場潛力巨大。216。 汽車公園概念是近年來伴隨著中國汽車工業(yè)的發(fā)展以及汽車市場環(huán)境的逐漸擴(kuò)大而產(chǎn)生的一項(xiàng)可滿足不同需求的經(jīng)營項(xiàng)目。216。因此，在區(qū)域市場的競爭中，本項(xiàng)目競爭項(xiàng)目非常少，壓力非常小，優(yōu)勢明顯，結(jié)合未來汽車市場的發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的競爭力。（二）天欣汽車公園競爭項(xiàng)目分析考慮到項(xiàng)目的特點(diǎn)，從綜合方面看，武漢并無其他類似項(xiàng)目，因此對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分解提取出幾個(gè)重要的組成部分：4S店集群、賽道、汽車改裝、試駕體驗(yàn)場、主題住宅等幾個(gè)部分，分別加以比較。 排污：正在建設(shè)處理能力5萬噸/日的污水處理廠。216。在維修保養(yǎng)地點(diǎn)選擇上，%的消費(fèi)者去4S店進(jìn)行維修，選擇專業(yè)的養(yǎng)護(hù)快修連鎖店、%%。地區(qū)園區(qū)描述北京北京汽車園區(qū)交易市場：以交易、銷售為主成都九峰國際汽車博覽新城占地：12公頃；投資：120億元蘭州廣匯汽車主題園區(qū)1500畝地，投資50億元武漢武漢竹葉山汽車新園區(qū)700畝，交易占45%以上，專賣店：4 組合，售后服務(wù)超市內(nèi)蒙鄂爾多斯市汽車園區(qū)占地6000畝，市場定位為大貨大客、工程車主導(dǎo)，全國第一汽車園區(qū)吉林長春汽車園區(qū)占地規(guī)模約一平方公里，國內(nèi)目前規(guī)模綜合性最大的汽車園區(qū)（二）武漢市汽車市場從20052009年，武漢汽車產(chǎn)銷保持跳躍式發(fā)展，2009年，武漢汽車銷量突破50萬輛，截止2008年底?！?S店集群：石家莊汽車城47家4S店；浙江元通汽車市場40家4S店；北京祥龍汽車集團(tuán)公司30余家4S店；北京東方基業(yè)國際汽車城近20余家4S店；龐大汽車集團(tuán)公司近300家4S店；重慶汽車國際城天津空港汽車園區(qū)。（3）武漢2009住宅市場新增供應(yīng)量不足2009年，與2008年相比，%。以園區(qū)為依托的各產(chǎn)業(yè)建設(shè)將成為武漢市三環(huán)外的房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)。對(duì)于促進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升武漢經(jīng)濟(jì)輻射力將起到非常重要的作用。武漢醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積1萬畝，其中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園用地6000畝，生活區(qū)等配套項(xiàng)目用地4000畝，到目前已有20個(gè)生物醫(yī)藥企業(yè)進(jìn)駐廟山，尋求發(fā)展。成立以來成功運(yùn)作了武漢光谷國際廣場的托管與并購、國中醫(yī)藥香港上市前資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等重大項(xiàng)目，擁有境內(nèi)外上市的比較豐富的渠道資源，致力于發(fā)展和推動(dòng)武漢高成長企業(yè)的快速發(fā)展； 武漢天欣汽車實(shí)業(yè)有限公司成立于2003年12月，年經(jīng)營收入20000萬元，為一家集汽車4S店經(jīng)營、賽車俱樂部、酒店物業(yè)管理、倉儲(chǔ)物流、汽車電子產(chǎn)品生產(chǎn)于一體的綜合化企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛袞|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨阑▓@4S店、湖北天欣汽車運(yùn)動(dòng)俱樂部等機(jī)構(gòu)，2003年組建東風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?duì)，是唯一一家代表湖北地區(qū)參加全國汽車?yán)﹀\標(biāo)賽和場地錦標(biāo)賽的賽車隊(duì)，在2002002006連續(xù)三年奪得全國汽車?yán)﹀\標(biāo)賽的全國總冠軍，公司在汽車運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)作和管理上已經(jīng)形成了獨(dú)特的風(fēng)格和深厚的實(shí)力； 武漢東湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司是一家集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、高新企業(yè)孵化為一體的綜合企業(yè)，成功開發(fā)了東湖創(chuàng)業(yè)街項(xiàng)目，并聯(lián)合東湖開發(fā)區(qū)在入園企業(yè)的孵化和項(xiàng)目培育上取得成功，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理和項(xiàng)目運(yùn)作上擁有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)； 武漢三山經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司是一家綜合投資公司，在農(nóng)業(yè)、汽車貿(mào)易、商業(yè)開發(fā)及大商貿(mào)等領(lǐng)域成功運(yùn)作了一批項(xiàng)目，在汽車領(lǐng)域用于福特、雪弗萊等品牌4S店，在商業(yè)項(xiàng)目和汽車商貿(mào)經(jīng)營上擁有較好的表現(xiàn)。（三）項(xiàng)目背景項(xiàng)目提出的背景和必要性：（1）從2009年起3至5年，在國家產(chǎn)業(yè)政策的推進(jìn)下，汽車產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新一輪快速增長期?！　R山開發(fā)區(qū)距武漢市中心只有8分鐘時(shí)間的車程，周邊有各種大專院校23所、研究所56個(gè)；濱臨5萬多畝無污染的城中湖——湯遜湖，是中國光谷建設(shè)的重要組成部分。（2）中部崛起主導(dǎo)城市當(dāng)政府和眾多學(xué)者提出“中部崛起”戰(zhàn)略時(shí)，武漢市毫無疑問就是這一戰(zhàn)略的重要主導(dǎo)城市，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞，將影響到中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。中心城區(qū)與三環(huán)之間的區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h市普通居住類房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域。市場需求發(fā)力，早就09樓市旺銷2009年，樓市銷量反彈的速度和程度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，由最初剛性需求的釋放，到改善性需求的發(fā)力，再到投資性需求的猛增，多種需求的交集和融合，造就武漢樓市的旺銷?！羝囈粭l街：北京閔莊路汽車一條街；南京大明路汽車商業(yè)街；蘇州凱馬汽車城約600畝的F5主題汽車公園；揚(yáng)州水上車城。截至2009年10月， 億元，%，首次超過全市多年的龍頭老大——鋼鐵產(chǎn)業(yè)，成為全市工業(yè)發(fā)展的第一主角。選擇在大型汽車市場內(nèi)的品牌4S店購買汽車的趨勢更加明顯；售后服務(wù)越來越為消費(fèi)者所關(guān)注。 機(jī)場：武漢天河國際機(jī)場，是中國第四大航空港，擁有連通國際、國內(nèi)主要城市的航線50余條。216。4S店集群包括武昌的沙湖4S店集群（19家）、漢口的黃埔汽車4S店集群（18家）、漢陽的龍陽汽車4S店集群（25家）。三、本項(xiàng)目的SWOT分析（一）項(xiàng)目情況n 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目位于江夏廟山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總建筑面積293441平方米，建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園。 人文優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊名學(xué)校云集，緊鄰武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高校，56個(gè)國家科研設(shè)計(jì)單位，10個(gè)國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，4個(gè)國家工程技術(shù)中心、700多家技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，是智力高密集區(qū)，享有“華中硅谷”美譽(yù)，人文優(yōu)勢明顯。在北京、上海、珠海、成都、貴陽、長春等地，已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生了數(shù)家“汽車公園”或類似項(xiàng)目，是具有未來運(yùn)做空間的大型汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，而湖北武漢作為國家重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地和中部崛起戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)此類項(xiàng)目尚是空白。 項(xiàng)目生活配套不足，應(yīng)考慮以社區(qū)外圍底層商業(yè)的形式彌補(bǔ)該不足。從本項(xiàng)目來看，構(gòu)成部分之一為汽車貿(mào)易園，為汽車文化塑造提供了較好的物質(zhì)基礎(chǔ)；同時(shí)項(xiàng)目投資人之一為武漢天欣實(shí)業(yè)有限公司，專業(yè)汽車銷售服務(wù)公司，旗下?lián)碛袑I(yè)的賽車隊(duì)，與全國的汽車賽事管理部門有著良好的關(guān)系，為汽車文化園的運(yùn)營提供強(qiáng)有力的支持。越野賽道建在F3賽道旁，中間有一個(gè)15002000平方米的湖面，有四個(gè)環(huán)行道，一個(gè)發(fā)車臺(tái)，17個(gè)障礙分別是：泥潭、之子路、炮彈坑、之字木、蹺蹺板、大石塊、淺水區(qū)、土山、斜坡、硬石山、連續(xù)坡、沙坑、單邊橋、雙邊橋、浮橋、鵝卵石路、深水區(qū)。項(xiàng)目分為兩期，除公寓部分為二期項(xiàng)目外，其它皆為一期項(xiàng)目建設(shè)。第二期為住宅項(xiàng)目，銷售期為1年，假定全部銷售完畢。因此，項(xiàng)目是可行的。對(duì)本項(xiàng)目的影響，我們采用盈虧平衡分析方法進(jìn)行計(jì)算并分析。序號(hào)項(xiàng)目價(jià)格說明年租金收入1物流配送中心2000元/月60輛2食堂不盈利3展廳