【正文】 區(qū)、東湖高新、硚口區(qū)和青山區(qū)也都超過了5000元/平方米；黃陂區(qū)的成交均價最低，僅為3129元/平方米。成交價格平穩(wěn)增長2009年，武漢商品住宅全年成交均價為5296元/平方米，%。（3）武漢2009住宅市場新增供應(yīng)量不足2009年，與2008年相比，%。 在居住類用地中，武昌區(qū)和江夏區(qū)的成交面積都在100萬方以上，成為開發(fā)的熱點(diǎn)。2009年，受房地產(chǎn)市場回暖影響，開發(fā)商資金壓力減小，同時對后市預(yù)期樂觀，在考慮到自己資金實(shí)力和土地儲備后，開始新一輪拿地。從上圖中可以看出房地產(chǎn)投資額逐年增加，但相比較于固定資產(chǎn)投資和GDP的增長，呈現(xiàn)出較穩(wěn)定的趨勢，預(yù)計2010年仍然奉行這一增長路線。以園區(qū)為依托的各產(chǎn)業(yè)建設(shè)將成為武漢市三環(huán)外的房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)。根據(jù)規(guī)劃，各大產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)空間上的優(yōu)化布局和區(qū)域功能上的定位：鋼鐵業(yè)主要扎根于武漢、鄂州和黃石，汽車產(chǎn)業(yè)鏈將集中在武漢、孝感和天門，石化業(yè)以武漢80萬噸乙烯工程為基地，在鄂州建設(shè)中南化工產(chǎn)業(yè)園，以此承接產(chǎn)業(yè)鏈的上、下游轉(zhuǎn)移項(xiàng)目；電子信息產(chǎn)業(yè)鏈則以富士康和中芯國際為龍頭，在武漢、鄂州、黃石建設(shè)電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)；而生物產(chǎn)業(yè)集群，將以葛店的“生物谷”為依托，建設(shè)生物制藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以園區(qū)、開發(fā)區(qū)為依托，以大企業(yè)為龍頭，以中小企業(yè)配套為支撐，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)突破，著力完善和延伸六條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。武漢市城市規(guī)劃城市性質(zhì)：按照武漢市城市總體規(guī)劃（2006—2020），武漢市為湖北省省會，國家歷史文化名城，我國中部地區(qū)的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐。對于促進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升武漢經(jīng)濟(jì)輻射力將起到非常重要的作用。服務(wù)業(yè)快速擴(kuò)張成為經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐。城市經(jīng)濟(jì)情況指標(biāo)200120022003200420052006200720082009GDP1662195623382950314139604500GDP增幅12%%%%%%%%13%固定資產(chǎn)投資3001房地產(chǎn)投資200366（110）城鎮(zhèn)人均可支配收入7305956420012009年，武漢市GDP呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，增長速度保持在10%以上；全市固定資產(chǎn)投資額逐年上漲；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入翻了接近一番多，并將在2010年突破2萬元。（六）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)編號項(xiàng)目名稱數(shù)量1規(guī)劃總用地 m2其中規(guī)劃建設(shè)用地 m2代征道路用地代征綠化用地 m22總建筑面積其中4S店（21個） m2汽車文化產(chǎn)業(yè)大廈 m2宿舍、食堂綜合樓宿舍 m2食堂 m2商業(yè) m2配送中心 m2綜合展廳（2層） m2產(chǎn)業(yè)園綜合樓（二期） m2管理用房 m23會所及VP房（2層） m23二期建設(shè)面積 m24容積率5建筑密度%6綠地率25%7轎車停車位200個（七）項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論建設(shè)期和銷售期建設(shè)期3年，銷售期3年，共4年總投資銷售收入57360萬元出租凈收入（年）利潤稅前：；稅后：投資利潤率稅前：133%；稅后：100%FNPV稅前：10649；稅后：7918FIRR稅前：75%；稅后：66%第二章 武漢市場環(huán)境一、武漢市基本情況（一）武漢市城市發(fā)展情況武漢市是中部的中心城市，全國六大區(qū)域性航空樞紐之一，全國重要的鐵路樞紐。武漢醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積1萬畝，其中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園用地6000畝，生活區(qū)等配套項(xiàng)目用地4000畝，到目前已有20個生物醫(yī)藥企業(yè)進(jìn)駐廟山，尋求發(fā)展。（四）項(xiàng)目選址項(xiàng)目具體位置位于武漢市江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)，花山大道以東、向陽路以南，臨近湯遜湖和武漢大型溫泉度假項(xiàng)目“巴登城”。（6）“汽車公園”的概念是將廟山的自然條件優(yōu)勢與汽車產(chǎn)業(yè)融合的最佳定位，發(fā)展特色旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)?shù)丨h(huán)境規(guī)劃與本項(xiàng)目經(jīng)營的理想結(jié)合。（2）從2009年起，漢口竹葉山、武昌友誼大道、漢陽龍陽大道三大汽車銷售市場及4S店集群將隨著城市中心區(qū)的改造而逐步拆遷至三環(huán)之外，而市場的“扎堆”效應(yīng)需要集中的成片地塊用于汽車新市場的建立。成立以來成功運(yùn)作了武漢光谷國際廣場的托管與并購、國中醫(yī)藥香港上市前資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等重大項(xiàng)目，擁有境內(nèi)外上市的比較豐富的渠道資源，致力于發(fā)展和推動武漢高成長企業(yè)的快速發(fā)展； 武漢天欣汽車實(shí)業(yè)有限公司成立于2003年12月，年經(jīng)營收入20000萬元，為一家集汽車4S店經(jīng)營、賽車俱樂部、酒店物業(yè)管理、倉儲物流、汽車電子產(chǎn)品生產(chǎn)于一體的綜合化企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛袞|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨阑▓@4S店、湖北天欣汽車運(yùn)動俱樂部等機(jī)構(gòu)，2003年組建東風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?，是唯一一家代表湖北地區(qū)參加全國汽車?yán)﹀\標(biāo)賽和場地錦標(biāo)賽的賽車隊，在2002002006連續(xù)三年奪得全國汽車?yán)﹀\標(biāo)賽的全國總冠軍，公司在汽車運(yùn)動項(xiàng)目的運(yùn)作和管理上已經(jīng)形成了獨(dú)特的風(fēng)格和深厚的實(shí)力； 武漢東湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司是一家集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、高新企業(yè)孵化為一體的綜合企業(yè)，成功開發(fā)了東湖創(chuàng)業(yè)街項(xiàng)目，并聯(lián)合東湖開發(fā)區(qū)在入園企業(yè)的孵化和項(xiàng)目培育上取得成功，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理和項(xiàng)目運(yùn)作上擁有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)； 武漢三山經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司是一家綜合投資公司，在農(nóng)業(yè)、汽車貿(mào)易、商業(yè)開發(fā)及大商貿(mào)等領(lǐng)域成功運(yùn)作了一批項(xiàng)目，在汽車領(lǐng)域用于福特、雪弗萊等品牌4S店，在商業(yè)項(xiàng)目和汽車商貿(mào)經(jīng)營上擁有較好的表現(xiàn)。 對項(xiàng)目進(jìn)行市場分析和財務(wù)分析。第一章 前言一、報告編制目的在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的開發(fā)價值進(jìn)行初步合理的評估。 對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險分析。（三）項(xiàng)目背景項(xiàng)目提出的背景和必要性：（1）從2009年起3至5年，在國家產(chǎn)業(yè)政策的推進(jìn)下，汽車產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新一輪快速增長期。（3）各品牌車型之間的市場競爭比前一輪激烈，靜態(tài)的展廳銷售模式將被動態(tài)的體驗(yàn)式銷售模式取代，試乘試駕活動將成為車商最重要的促銷途徑，而武漢市到目前無一個專業(yè)的場地。國家相關(guān)的政策支持汽車公園概念是近年來伴隨著中國汽車工業(yè)的發(fā)展以及汽車市場環(huán)境的逐漸擴(kuò)大而產(chǎn)生的一項(xiàng)可滿足不同需求的經(jīng)營項(xiàng)目。 廟山開發(fā)區(qū)始建于1992年11月，規(guī)劃面積30平方公里?！　R山開發(fā)區(qū)距武漢市中心只有8分鐘時間的車程，周邊有各種大專院校23所、研究所56個；濱臨5萬多畝無污染的城中湖——湯遜湖，是中國光谷建設(shè)的重要組成部分。長江、漢江兩江匯集，內(nèi)河水運(yùn)全國第一，公路交通四通八達(dá)。2009年武漢GDP突破4500億元，躍升至副省級城市第五位，增長13％以上，全口徑財政收入首次突破千億元大關(guān)，按同樣發(fā)展速度計算，2010年將挺進(jìn)“5000億俱樂部”。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5032億，同比增長10%。（2）中部崛起主導(dǎo)城市當(dāng)政府和眾多學(xué)者提出“中部崛起”戰(zhàn)略時，武漢市毫無疑問就是這一戰(zhàn)略的重要主導(dǎo)城市，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞，將影響到中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。功能定位：到2020年，建成宜居、創(chuàng)業(yè)、生態(tài)和文化的現(xiàn)代化大都市。包括：農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工轉(zhuǎn)化鏈、電子信息產(chǎn)業(yè)鏈、汽車產(chǎn)業(yè)鏈、鋼鐵及深加工產(chǎn)業(yè)鏈、石油和化工產(chǎn)業(yè)鏈、紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈。這意味著，武漢的一些產(chǎn)業(yè)，不僅要向其遠(yuǎn)城區(qū)轉(zhuǎn)移，更要多向圈內(nèi)其他城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步打破區(qū)域界限。中心城區(qū)與三環(huán)之間的區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h市普通居住類房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域。同時按照城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，固定資產(chǎn)投資仍將在2010年大幅度增長。2009年，武漢中心城區(qū)累計成交土地74宗，成交量為歷年之首。（2）武漢20012009年房地產(chǎn)供應(yīng)從市場供應(yīng)的曲線圖上，我們可以看出，自2001年以來，武漢市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和銷售量均保持較快的增長速度，據(jù)2009年年底的報告，%，降幅分別比1—3月、1—、。市場需求發(fā)力，早就09樓市旺銷2009年，樓市銷量反彈的速度和程度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，由最初剛性需求的釋放，到改善性需求的發(fā)力，再到投資性需求的猛增，多種需求的交集和融合，造就武漢樓市的旺銷。從全年走勢來看，武漢商品住宅成交均價呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢，截止年底，武漢商品住宅成交均價達(dá)到5795元/平方米，%，%。成交面積以中等戶型為主2009年，武漢商品住宅成交面積以90－120㎡的中等戶型為主，全年成交占比達(dá)到34%；90㎡以下戶型的占比為29%；120－140㎡中大戶型占比為21%；140㎡以上大戶型的比例最低，為16%。全國機(jī)動車駕駛員18883萬人，保持高增長態(tài)勢，%，與去年同期相比，增長 %，%，汽車未來消費(fèi)潛力巨大。◆汽車一條街：北京閔莊路汽車一條街；南京大明路汽車商業(yè)街；蘇州凱馬汽車城約600畝的F5主題汽車公園；揚(yáng)州水上車城?！粝M(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)趨勢、消費(fèi)偏好仍有難以預(yù)料的狀況發(fā)生。◆專業(yè)化趨勢，美國正在出現(xiàn)汽車銷售、維修分離的趨勢：低成本，高效率。 ◆ 汽車改裝市場前途無量，隨著汽車保有量的迅速增長，汽車文化的快速發(fā)展，汽車市場的日益成熟，汽車改裝已經(jīng)越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注和重視，個性化、時尚化需求，將推動汽車改裝業(yè)大發(fā)展。截至2009年10月， 億元，%，首次超過全市多年的龍頭老大——鋼鐵產(chǎn)業(yè)，成為全市工業(yè)發(fā)展的第一主角。光谷車輛服務(wù)中心名稱光谷車輛服務(wù)中心位置SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街類型汽車超市開業(yè)時間規(guī)模建筑面積3萬多平米，長約1000米經(jīng)營范圍銷售與服務(wù)功能車城市高檔展廳、汽車集約式賣場、汽車衍生品市場、汽車相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)。從整體來看，武漢市大小鐵三角汽車市場格局形成，三鎮(zhèn)各有汽車市場和4S店群?！　∠M(fèi)者基本特征　　購車年齡逐漸年輕化，2635歲仍為購車主力；未婚的比例相對擴(kuò)大，月收入在30005000左右的較低收入家庭也開始有了購車計劃；教育程度穩(wěn)中有升，大學(xué)本科的比例有所提升；更多的一般職員、技術(shù)人員和銷售／業(yè)務(wù)人員表示出強(qiáng)烈的購車意愿。選擇在大型汽車市場內(nèi)的品牌4S店購買汽車的趨勢更加明顯；售后服務(wù)越來越為消費(fèi)者所關(guān)注。江夏開發(fā)區(qū)已累計引進(jìn)企業(yè)200多個，已經(jīng)成為武漢“中國光谷”的主要發(fā)展園區(qū)、中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)（湖北）基地的核心園區(qū)。 鐵路：京廣大動脈西鄰開發(fā)區(qū)，武漢市南環(huán)鐵路橫貫開發(fā)區(qū)東西，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有流芳車站。 機(jī)場：武漢天河國際機(jī)場，是中國第四大航空港，擁有連通國際、國內(nèi)主要城市的航線50余條。 通訊：武漢信息港毗鄰開發(fā)區(qū)。216。216。216。 高校研究所：緊鄰武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高校，56個國家科研設(shè)計單位，10個國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，4個國家工程技術(shù)中心、700多家技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，匯集了7萬多專業(yè)技術(shù)人員，年獲科技成果1000余項(xiàng)，是智力高密集區(qū)，享有“華中硅谷”美譽(yù)。（四）項(xiàng)目周邊消費(fèi)者調(diào)查216。 項(xiàng)目所處區(qū)域消費(fèi)者年齡多為2545歲之間，工作壓力大，對休閑娛樂類項(xiàng)目具有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿。4S店集群包括武昌的沙湖4S店集群（19家）、漢口的黃埔汽車4S店集群（18家）、漢陽的龍陽汽車4S店集群（25家）。從汽車交易市場的發(fā)展看，尋求寬松的土地資源環(huán)境與依托于科技園和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展是基本趨勢。金色華府，教育主題社區(qū)；光谷世界城，步行街，購物主題。從自然資源看，本項(xiàng)目鄰接湯遜湖，具有優(yōu)越的自然條件；從社會資源看，項(xiàng)目周邊是龐大的高校群和科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，具有實(shí)力雄厚的社會資源；從產(chǎn)業(yè)資源看，汽車主題公寓依托于本項(xiàng)目的汽車市場，具有可依賴、可互補(bǔ)的汽車產(chǎn)業(yè)資源。三、本項(xiàng)目的SWOT分析（一）項(xiàng)目情況n 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目位于江夏廟山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總建筑面積293441平方米，建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園。n 股東設(shè)計組織框架總注冊資本10000萬。監(jiān)事會：1人，融眾高成長產(chǎn)業(yè)基金（監(jiān)事長1名）。 資源優(yōu)勢：項(xiàng)目鄰接臨湯遜湖和武漢大型溫泉度假項(xiàng)目“巴登城”，擁有豐富的景觀資源和旅游資源。 人文優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊名學(xué)校云集，緊鄰武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高校，56個國家科研設(shè)計單位，10個國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，4個國家工程技術(shù)中心、700多家技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，是智力高密集區(qū)，享有“華中硅谷”美譽(yù)，人文優(yōu)勢明顯。216。n 劣勢 W 216。n 機(jī)會 O 216。在北京、上海、珠海、成都、貴陽、長春等地，已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生了數(shù)家“汽車公園”或類似項(xiàng)目，是具有未來運(yùn)做空間的大型汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，而湖北武漢作為國家重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地和中部崛起戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)此類項(xiàng)目尚是空白。 2010年房地產(chǎn)市場形勢不明朗。 充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢。 在本項(xiàng)目上，投資人的專業(yè)優(yōu)勢是其他項(xiàng)目不可比擬的，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和運(yùn)營上充分發(fā)揮其作用。 項(xiàng)目生活配套不足，應(yīng)考慮以社區(qū)外圍底層商業(yè)的形式彌補(bǔ)該不足。二、項(xiàng)目定位按戰(zhàn)略構(gòu)想，本項(xiàng)目分為三部分：汽車貿(mào)易園、汽車文化主題公寓、汽車文化園。 因此從差異化策略出發(fā)，本項(xiàng)目采取的定位體現(xiàn)在三個方面：第一，4S店與后市場服務(wù)并重，在發(fā)展到一定階段后市場服務(wù)為主與4S店為輔；第二，將各種功能綜合配置，體現(xiàn)“一站式”特色；第三，以投資人的專業(yè)優(yōu)勢為基礎(chǔ)，體現(xiàn)專業(yè)性。因此，對于公寓部分，以可資利用的自然資源、社會經(jīng)濟(jì)資源和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢出發(fā)，將資源優(yōu)勢融入到公寓項(xiàng)目策劃中，開發(fā)汽車文化主題公寓。