【文章內(nèi)容簡介】 、通信等提供了強(qiáng)有力的支持。（二）項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施 216。 供水：園區(qū)內(nèi)建有日供水能力2萬噸的廟山自來水廠；新建成的自來水加壓站，將紙坊城區(qū)的長江水引入開發(fā)新區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“雙管道”供水。216。 供電：，正在廟山新區(qū)新建一座容量為8萬千伏安的11萬伏變電站，實(shí)行雙回路供電。216。 道路：園區(qū)內(nèi)有連接江夏紙坊街與關(guān)山全長17公里的江夏大道，有連接開發(fā)區(qū)管委會(huì)與民院路全長5公里的兩湖大道；，有陽光一路、陽光二路、環(huán)湖路、火炬路、華泰路、南湖路等支線路網(wǎng)，路燈、人行道、花壇等附屬設(shè)施都已完善。216。 通訊：園區(qū)內(nèi)有容量為2萬門程控電話的電信大樓，可直通世界150多個(gè)國家，建成了遍布小區(qū)的寬帶網(wǎng)和廣播電視網(wǎng)。216。 排污：正在建設(shè)處理能力5萬噸/日的污水處理廠。216。 天然氣：西氣東輸、川氣入漢工程輸送管道從開發(fā)區(qū)經(jīng)過。以上基礎(chǔ)設(shè)施保證了項(xiàng)目建設(shè)以及建成后運(yùn)營的基礎(chǔ)保障。 （三）項(xiàng)目周邊人文設(shè)施216。 高校研究所：緊鄰武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高校，56個(gè)國家科研設(shè)計(jì)單位，10個(gè)國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，4個(gè)國家工程技術(shù)中心、700多家技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，匯集了7萬多專業(yè)技術(shù)人員，年獲科技成果1000余項(xiàng)，是智力高密集區(qū)，享有“華中硅谷”美譽(yù)。216。 產(chǎn)業(yè)園：華中科技大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、華中師范大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢理工大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武大華軟軟件園等高校產(chǎn)業(yè)園和湖北省出版產(chǎn)業(yè)園、知音文化產(chǎn)業(yè)科技園等特色園區(qū)。因此，第一，項(xiàng)目所處區(qū)域具有雄厚的人力資源和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源；第二，項(xiàng)目所處區(qū)域具有濃厚的文化氛圍和文化意識(shí)；第三，項(xiàng)目所處區(qū)域具有濃厚的創(chuàng)業(yè)意識(shí)。（四）項(xiàng)目周邊消費(fèi)者調(diào)查216。 項(xiàng)目所處區(qū)域鄰接武漢市城郊結(jié)合部，為武漢市中等收入及高收入階層聚居地，收入水平較高，消費(fèi)傾向也較高；216。 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)楦咝！a(chǎn)業(yè)園云集的區(qū)域，消費(fèi)者文化水平高，個(gè)性化消費(fèi)傾向較強(qiáng)，消費(fèi)能力高；216。 項(xiàng)目所處區(qū)域消費(fèi)者大都擁有第一套住房和汽車等資產(chǎn)，對(duì)需求改善型產(chǎn)品具有較大的興趣；216。 項(xiàng)目所處區(qū)域消費(fèi)者年齡多為2545歲之間，工作壓力大，對(duì)休閑娛樂類項(xiàng)目具有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿。二、天欣汽車公園主要競爭項(xiàng)目分析（一）天欣汽車公園項(xiàng)目設(shè)想n 初步規(guī)劃本項(xiàng)目由汽車文化和汽車貿(mào)易兩大園區(qū)組成，汽車文化園區(qū)包括：F3賽道、試駕體驗(yàn)場、越野賽道、汽車俱樂部會(huì)所和汽車公寓；汽車貿(mào)易園區(qū)包括：21家汽車品牌4S店、1個(gè)多功能汽車展廳、11個(gè)汽車品牌專賣廳、1個(gè)汽車用品超市、13家汽車改裝店 。n 建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園從初步規(guī)劃設(shè)想上，該項(xiàng)目突出汽車文化，強(qiáng)調(diào)以汽車為載體，實(shí)現(xiàn)人與人的文化交流和以汽車為中心的文化營銷和文化傳播。（二）天欣汽車公園競爭項(xiàng)目分析考慮到項(xiàng)目的特點(diǎn)，從綜合方面看，武漢并無其他類似項(xiàng)目，因此對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分解提取出幾個(gè)重要的組成部分：4S店集群、賽道、汽車改裝、試駕體驗(yàn)場、主題住宅等幾個(gè)部分，分別加以比較。4S店集群包括武昌的沙湖4S店集群（19家）、漢口的黃埔汽車4S店集群（18家）、漢陽的龍陽汽車4S店集群（25家）。沙湖4S群位于徐東商圈輻射區(qū)域，友誼大道兩側(cè)，沿街分布，較為分散，以銷售各種品牌車型為主，隨著沙湖規(guī)劃的深入進(jìn)行，拆遷在所難免；黃埔4S位于新起的江岸區(qū)二七商圈，屬城區(qū)位置；龍陽4S位于漢陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是4S店最多的集群。除龍陽4S外，由于受制于城區(qū)，尤其是中心城區(qū)昂貴的地價(jià)和稀缺的土地，沙湖4S和黃埔4S都面臨著擴(kuò)張乏力的困境，汽車交易市場包括漢口的竹葉山汽車市場、漢陽的華中汽車批發(fā)市場、湖北汽車廣場、物產(chǎn)汽車市場和武昌的江南汽車市場，以及2009年落戶武漢漢口北批發(fā)市場的縱橫大世界和2005年開業(yè)的盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的盤龍汽車城。前五者中，竹葉山汽車市場最為著名、規(guī)模最大、品牌最多、影響最大、人氣最旺，但已于2005年遷至江岸區(qū)后湖；華中汽車批發(fā)市場建立時(shí)間最早，面向農(nóng)村市場，主營卡車等，已于2010年遷至沌口園區(qū)。從汽車交易市場的發(fā)展看，尋求寬松的土地資源環(huán)境與依托于科技園和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展是基本趨勢(shì)。另外，在功能配備上，最早建立的五家交易市場：竹葉山汽車市場、華中汽車批發(fā)市場、湖北汽車廣場、物產(chǎn)汽車市場、江南汽車市場的功能集中于銷售、配件、維修和辦證等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上；后成立的盤龍汽車城定位于高端進(jìn)口汽車銷售，并配有汽車博覽中心、物流倉儲(chǔ)中心、綜合配套服務(wù)四個(gè)功能分區(qū)，以及大型試車道和汽車文化、休閑娛樂設(shè)施等，已轉(zhuǎn)向后服務(wù)營銷經(jīng)營，但在試車道經(jīng)營及其它設(shè)施經(jīng)營上仍以服務(wù)于汽車營銷為直接目的，汽車文化營銷欠缺；縱橫大世界尚在建設(shè)中，規(guī)劃為“五區(qū)四中心”：整車交易區(qū)、汽配交易區(qū)、汽車維修區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、試駕體驗(yàn)中心、綜合服務(wù)中心、職業(yè)培訓(xùn)中心、研發(fā)中心9大功能板塊，已具備汽車文化主題營銷要素。汽車超市武漢第一家汽車超市光谷車輛服務(wù)中心于2010年1月份在SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街開業(yè)，主要功能有高檔展廳、汽車集約式賣場、汽車衍生品市場、汽車相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)，配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動(dòng)以及商務(wù)休閑，是一種比較純粹的后服務(wù)汽車營銷方式。主題公寓項(xiàng)目從武漢整體市場來看，取得成功的主題類房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多，比較成功的如：福星惠裕金色華府，教育主題社區(qū)；光谷世界城，步行街，購物主題。目前正在建設(shè)的一批主題旅游項(xiàng)目有：東湖歡樂谷主題公園、世茂嘉年華、巴登城等。從幾個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作看，主題類項(xiàng)目取得成功需要具備相應(yīng)的條件，要么具有天然的自然資源，要么具有優(yōu)異的社會(huì)資源。而依托于汽車產(chǎn)業(yè)資源開建的汽車主題住宅公寓項(xiàng)目，本項(xiàng)目是武漢市第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從自然資源看，本項(xiàng)目鄰接湯遜湖，具有優(yōu)越的自然條件；從社會(huì)資源看，項(xiàng)目周邊是龐大的高校群和科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，具有實(shí)力雄厚的社會(huì)資源；從產(chǎn)業(yè)資源看，汽車主題公寓依托于本項(xiàng)目的汽車市場，具有可依賴、可互補(bǔ)的汽車產(chǎn)業(yè)資源。綜合來看，在經(jīng)營方式和營銷模式上，能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目形成競爭壓力的主要是盤龍汽車城和光谷車輛服務(wù)中心，但盤龍汽車城位于漢口北，與本項(xiàng)目區(qū)位距離較遠(yuǎn)，光谷車輛服務(wù)中心建筑面積為3萬平米，規(guī)模上與本項(xiàng)目（建筑面積25萬平米）相距甚遠(yuǎn)。汽車主題公寓項(xiàng)目擁有獨(dú)特的自然資源、社會(huì)資源和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，可競爭項(xiàng)目基本沒有。因此，在區(qū)域市場的競爭中，本項(xiàng)目競爭項(xiàng)目非常少，壓力非常小，優(yōu)勢(shì)明顯，結(jié)合未來汽車市場的發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的競爭力。三、本項(xiàng)目的SWOT分析（一）項(xiàng)目情況n 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目位于江夏廟山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，，總建筑面積293441平方米，建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園。n 發(fā)起股東構(gòu)成融眾高成長產(chǎn)業(yè)基金：為融眾集團(tuán)旗下一家以債權(quán)融資、股權(quán)投資及投行財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)為一體的基金。武漢天欣汽車事業(yè)有限公司：為一家集汽車4S店經(jīng)營、賽車俱樂部、酒店物業(yè)管理、倉儲(chǔ)物流、汽車電子產(chǎn)品生產(chǎn)于一體的綜合化企業(yè)集團(tuán)。武漢東湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司：是一家集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、高新企業(yè)孵化為一體的綜合企業(yè)， 武漢三山經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司：是一家綜合投資公司，目前投資于汽車領(lǐng)域。n 股東設(shè)計(jì)組織框架總注冊(cè)資本10000萬。天欣汽車實(shí)業(yè)有限公司：占總股本的40%，主要任務(wù)完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)及審批通過；政府征地事宜的談判；項(xiàng)目前期融資；整合中汽協(xié)、湖北汽車物流協(xié)會(huì)、湖北省體委、江夏區(qū)政府等政府資源，促進(jìn)項(xiàng)目快速推進(jìn)及落實(shí)；（以項(xiàng)目及前期80畝土地入股）融眾高成長產(chǎn)業(yè)基金：占總股本的30%，主要任務(wù)為完成項(xiàng)目所需前期資金的籌措；安排后期銀行并購貸款、經(jīng)營型物業(yè)貸款和園區(qū)金融服務(wù)的戰(zhàn)略銀行導(dǎo)入；整合產(chǎn)業(yè)與資本資源，搭建境外上市平臺(tái)，力爭該項(xiàng)目3年內(nèi)境外上市；（以5000萬元現(xiàn)金導(dǎo)入入股）武漢東湖創(chuàng)投有限公司：占總股本的20%，主要任務(wù)為利用自身優(yōu)勢(shì)在文化公園的開發(fā)建設(shè)過程中提供資金、建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營的支撐；（以現(xiàn)金2000萬元入股）武漢三山經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司：占總股本10%，主要任務(wù)為利用自身資源導(dǎo)入不少于10家汽車經(jīng)銷商，同時(shí)針對(duì)品牌建設(shè)發(fā)揮作用；（以現(xiàn)金或?qū)氩簧儆?家4S店入股）n 管理層級(jí)的組成原則：專業(yè)性、整體性、合作協(xié)調(diào)、穩(wěn)定性。股東大會(huì)：四家企業(yè)或授權(quán)代表組成。董事會(huì)：5人，天欣汽車實(shí)業(yè)有限公司（董事長1名，董事1名），融眾高成長產(chǎn)業(yè)基金（董事1名），武漢東湖創(chuàng)投有限公司（副董事長1名），武漢三山經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（董事1名）。監(jiān)事會(huì)：1人，融眾高成長產(chǎn)業(yè)基金（監(jiān)事長1名）。外部獨(dú)立董事2名：由四家共同提名，審議通過委聘（金融領(lǐng)域1名，汽車專業(yè)領(lǐng)域1名）。管理團(tuán)隊(duì)：總經(jīng)理由天欣汽車實(shí)業(yè)有限公司提名，董事會(huì)審議通過。（二）項(xiàng)目SWOTn 優(yōu)勢(shì) S 216。 資源優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目鄰接臨湯遜湖和武漢大型溫泉度假項(xiàng)目“巴登城”，擁有豐富的景觀資源和旅游資源。216。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰眾多大學(xué)產(chǎn)業(yè)園：華中科技大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、華中師范大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢理工大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武大華軟軟件園等高校產(chǎn)業(yè)園和湖北省出版產(chǎn)業(yè)園、知音文化產(chǎn)業(yè)科技園等特色園區(qū)和光谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，園區(qū)構(gòu)成為科技和創(chuàng)業(yè)型產(chǎn)業(yè)，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目發(fā)展提高產(chǎn)業(yè)支持；這些產(chǎn)業(yè)有著比較好的發(fā)展前景，員工整體素質(zhì)較高，文化層次高，消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)新鮮事物有著較大的興趣，個(gè)性化需求傾向較強(qiáng)；由于工作性質(zhì)的原因，更加需要休閑娛樂類項(xiàng)目消費(fèi)，正契合本項(xiàng)目定位。216。 人文優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊名學(xué)校云集，緊鄰武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高校，56個(gè)國家科研設(shè)計(jì)單位，10個(gè)國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，4個(gè)國家工程技術(shù)中心、700多家技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，是智力高密集區(qū)，享有“華中硅谷”美譽(yù)，人文優(yōu)勢(shì)明顯。使得該區(qū)域具有濃厚的文化氛圍和文化意識(shí)，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的汽車文化營銷提供強(qiáng)有力的人文支持。216。 綜合優(yōu)勢(shì)：建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園，能夠?yàn)槠囅M(fèi)者提供全方位的滿足。216。 專業(yè)優(yōu)勢(shì)：天欣投資公司旗下?lián)碛腥珖臇|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?duì)，具備業(yè)內(nèi)極高的知名度和賽車運(yùn)動(dòng)的專業(yè)資質(zhì)。216。 團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)：團(tuán)隊(duì)四位成員，專業(yè)互補(bǔ)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能夠形成一個(gè)協(xié)調(diào)合作、整體穩(wěn)定的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。n 劣勢(shì) W 216。 配套劣勢(shì)：項(xiàng)目所處位置在三環(huán)之外，遠(yuǎn)離城區(qū)，生活配套、服務(wù)配套比較匱乏。216。 體量劣勢(shì)：規(guī)模大，功能多，投資多，回收周期拉長。n 機(jī)會(huì) O 216。 龐大的私人汽車消費(fèi)族群對(duì)汽車休閑文化的需求激增，將引發(fā)專業(yè)賽事、商務(wù)推廣、場地經(jīng)營等汽車產(chǎn)業(yè)多元化互動(dòng)需求的出現(xiàn)。216。 汽車公園概念是近年來伴隨著中國汽車工業(yè)的發(fā)展以及汽車市場環(huán)境的逐漸擴(kuò)大而產(chǎn)生的一項(xiàng)可滿足不同需求的經(jīng)營項(xiàng)目。在北京、上海、珠海、成都、貴陽、長春等地，已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生了數(shù)家“汽車公園”或類似項(xiàng)目，是具有未來運(yùn)做空間的大型汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，而湖北武漢作為國家重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地和中部崛起戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)此類項(xiàng)目尚是空白。216。 天欣投資公司旗下?lián)碛腥珖臇|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?duì)，與汽車運(yùn)動(dòng)的官方機(jī)構(gòu)中國汽車運(yùn)動(dòng)聯(lián)合會(huì)保持著良好的關(guān)系，在前期溝通中，中汽聯(lián)對(duì)在湖北武漢建設(shè)汽車主題公園和開展F3賽車運(yùn)動(dòng)表示大力支持。n 威脅 T 216。 2010年房地產(chǎn)市場形勢(shì)不明朗。216。 概念型項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。總結(jié)：項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)因素比較重要，機(jī)會(huì)比較大，也比較實(shí)際，威脅客觀存在，因此我們必須考慮：216。 充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢(shì)。216。 景觀和自然資源優(yōu)勢(shì)明顯，應(yīng)將其優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化，并加強(qiáng)對(duì)其包裝推廣。216。 在本項(xiàng)目上，投資人的專業(yè)優(yōu)勢(shì)是其他項(xiàng)目不可比擬的，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)營上充分發(fā)揮其作用。216。 項(xiàng)目的多功能特性，應(yīng)保持項(xiàng)目定位的一致性，各種功能間的互補(bǔ)和配套。216。 項(xiàng)目生活配套不足，應(yīng)考慮以社區(qū)外圍底層商業(yè)的形式彌補(bǔ)該不足。216。 聯(lián)合政府職能部門，充分挖掘汽車賽事運(yùn)動(dòng)潛力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體發(fā)展。第四章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目整體戰(zhàn)略構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)的目的：快速回籠資金和建立汽車文化品牌項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品：能夠快速回籠資金的產(chǎn)品和塑造汽車文化品牌的產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)的攻略1：選擇汽車市場回籠現(xiàn)金流量最大、最穩(wěn)定的產(chǎn)品，項(xiàng)目開發(fā)的攻略3： 持久聚集消費(fèi)者、獨(dú)特產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)的攻略2： 將汽車與房地產(chǎn)相結(jié)合進(jìn)行主題化營銷、差異化營銷項(xiàng)目產(chǎn)品定位： 以汽車文化為核心，以俱樂部和賽事等形式規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位：商業(yè)：4S店；汽車副產(chǎn)品商鋪項(xiàng)目產(chǎn)品定位：以房地產(chǎn)為載體，設(shè)計(jì)汽車主題公寓該策略潛在的問題及解決：問題： 解決方式：項(xiàng)目功能繁復(fù)化功能分區(qū)主題社區(qū)消費(fèi)群體變小針對(duì)性營銷汽車俱樂部同質(zhì)化問題突出汽車文化，專業(yè)化操作汽車運(yùn)動(dòng)組織運(yùn)營難度發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，國際國際級(jí)賽事 根據(jù)以上的整體戰(zhàn)略構(gòu)思分析,得出以下的定位闡述。二、項(xiàng)目定位按戰(zhàn)略構(gòu)想，本項(xiàng)目分為三部分：汽車貿(mào)易園、汽車文化主題公寓、汽車文化園。（一）汽車貿(mào)易園背景： 快速回收資金項(xiàng)目產(chǎn)品：4S店和汽車副產(chǎn)品店鋪策略：差異化策略將銷售和后市場服