【正文】 目鄰接湯遜湖，具有優(yōu)越的自然條件；從社會資源看，項(xiàng)目周邊是龐大的高校群和科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，具有實(shí)力雄厚的社會資源；從產(chǎn)業(yè)資源看，汽車主題公寓依托于本項(xiàng)目的汽車市場，具有可依賴、可互補(bǔ)的汽車產(chǎn)業(yè)資源。從幾個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作看，主題類項(xiàng)目取得成功需要具備相應(yīng)的條件，要么具有天然的自然資源，要么具有優(yōu)異的社會資源。金色華府，教育主題社區(qū)；光谷世界城，步行街，購物主題。汽車超市武漢第一家汽車超市光谷車輛服務(wù)中心于2010年1月份在SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街開業(yè)，主要功能有高檔展廳、汽車集約式賣場、汽車衍生品市場、汽車相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)，配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動以及商務(wù)休閑，是一種比較純粹的后服務(wù)汽車營銷方式。從汽車交易市場的發(fā)展看，尋求寬松的土地資源環(huán)境與依托于科技園和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展是基本趨勢。除龍陽4S外，由于受制于城區(qū)，尤其是中心城區(qū)昂貴的地價(jià)和稀缺的土地，沙湖4S和黃埔4S都面臨著擴(kuò)張乏力的困境，汽車交易市場包括漢口的竹葉山汽車市場、漢陽的華中汽車批發(fā)市場、湖北汽車廣場、物產(chǎn)汽車市場和武昌的江南汽車市場，以及2009年落戶武漢漢口北批發(fā)市場的縱橫大世界和2005年開業(yè)的盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的盤龍汽車城。4S店集群包括武昌的沙湖4S店集群（19家）、漢口的黃埔汽車4S店集群（18家）、漢陽的龍陽汽車4S店集群（25家）。n 建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園從初步規(guī)劃設(shè)想上，該項(xiàng)目突出汽車文化，強(qiáng)調(diào)以汽車為載體，實(shí)現(xiàn)人與人的文化交流和以汽車為中心的文化營銷和文化傳播。 項(xiàng)目所處區(qū)域消費(fèi)者年齡多為2545歲之間，工作壓力大，對休閑娛樂類項(xiàng)目具有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿。 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)楦咝?、產(chǎn)業(yè)園云集的區(qū)域，消費(fèi)者文化水平高，個(gè)性化消費(fèi)傾向較強(qiáng)，消費(fèi)能力高；216。（四）項(xiàng)目周邊消費(fèi)者調(diào)查216。 產(chǎn)業(yè)園：華中科技大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、華中師范大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武漢理工大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、武大華軟軟件園等高校產(chǎn)業(yè)園和湖北省出版產(chǎn)業(yè)園、知音文化產(chǎn)業(yè)科技園等特色園區(qū)。 高校研究所：緊鄰武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高校，56個(gè)國家科研設(shè)計(jì)單位，10個(gè)國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，4個(gè)國家工程技術(shù)中心、700多家技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，匯集了7萬多專業(yè)技術(shù)人員，年獲科技成果1000余項(xiàng)，是智力高密集區(qū)，享有“華中硅谷”美譽(yù)。以上基礎(chǔ)設(shè)施保證了項(xiàng)目建設(shè)以及建成后運(yùn)營的基礎(chǔ)保障。216。216。216。216。216。（二）項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施 216。 通訊：武漢信息港毗鄰開發(fā)區(qū)。 港口：長江武漢港是對外開發(fā)港口，是中國內(nèi)陸第一大港，年貨物吞吐能力達(dá)4000萬噸，可直航日本、新加坡等十四個(gè)國家。 機(jī)場：武漢天河國際機(jī)場，是中國第四大航空港，擁有連通國際、國內(nèi)主要城市的航線50余條。 公路：107國道、武黃高速公路在開發(fā)區(qū)設(shè)有出入口，武漢市中環(huán)線貫穿園區(qū)，京珠、滬蓉高速公路交匯點(diǎn)毗鄰園區(qū)。 鐵路：京廣大動脈西鄰開發(fā)區(qū)，武漢市南環(huán)鐵路橫貫開發(fā)區(qū)東西，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有流芳車站。隨著武漢市中環(huán)、外環(huán)線全線貫通，武漢金融城、汽車城、科技城、鋼鐵城“四城”一線，“武漢浦東”的戰(zhàn)略構(gòu)想的實(shí)施，帶動了一大批新興產(chǎn)業(yè)來此發(fā)展，使這一帶的投資價(jià)值日益凸現(xiàn)，成為光谷板塊旁的新興經(jīng)濟(jì)聚集帶。江夏開發(fā)區(qū)已累計(jì)引進(jìn)企業(yè)200多個(gè)，已經(jīng)成為武漢“中國光谷”的主要發(fā)展園區(qū)、中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)（湖北）基地的核心園區(qū)。購車影響因素對質(zhì)量、價(jià)格、安全性以及售后服務(wù)的看重程度較高；武漢車主進(jìn)行改裝裝飾的比例達(dá)到40%，%； 80%以上的車主在購車時(shí)都得到了或多或少的促銷優(yōu)惠；武漢人購車的參與者比較多，家人、朋友、同事的意見對于最終購車都十分重要。選擇在大型汽車市場內(nèi)的品牌4S店購買汽車的趨勢更加明顯；售后服務(wù)越來越為消費(fèi)者所關(guān)注。%，%會在汽車交易市場購車。　　消費(fèi)者基本特征　　購車年齡逐漸年輕化，2635歲仍為購車主力；未婚的比例相對擴(kuò)大，月收入在30005000左右的較低收入家庭也開始有了購車計(jì)劃；教育程度穩(wěn)中有升，大學(xué)本科的比例有所提升；更多的一般職員、技術(shù)人員和銷售／業(yè)務(wù)人員表示出強(qiáng)烈的購車意愿。較大的汽車市場竹葉山、華中等都從靠近市區(qū)的區(qū)位搬遷至開發(fā)園區(qū)，新建的盤龍城和縱橫都選址于城郊的園區(qū)，主要緣于汽車市場的展廳、交易大廳、倉儲等需要較大的占地，市區(qū)無法滿足其土地需求，同時(shí)集中化、規(guī)模化、多功能化、園區(qū)化發(fā)展將是基本趨勢，因此汽車市場逐漸向城郊外遷，尋求較寬松的土地資源。從整體來看，武漢市大小鐵三角汽車市場格局形成，三鎮(zhèn)各有汽車市場和4S店群。配套有寫字樓、試乘試駕、汽車文化活動以及商務(wù)休閑等多功能服務(wù)。光谷車輛服務(wù)中心名稱光谷車輛服務(wù)中心位置SBI創(chuàng)業(yè)光谷步行街類型汽車超市開業(yè)時(shí)間規(guī)模建筑面積3萬多平米，長約1000米經(jīng)營范圍銷售與服務(wù)功能車城市高檔展廳、汽車集約式賣場、汽車衍生品市場、汽車相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)。武昌江南汽車市場2004年由烽火集團(tuán)投資興建。截至2009年10月， 億元，%，首次超過全市多年的龍頭老大——鋼鐵產(chǎn)業(yè)，成為全市工業(yè)發(fā)展的第一主角。汽車市場的發(fā)展方向——汽車園區(qū)汽車園區(qū)是一個(gè)以展示、銷售、信息、配套服務(wù)為主，并配套以汽車展覽、城市休閑旅游，面向全市、全省及國內(nèi)區(qū)域性的，具有國際、國內(nèi)一流水平的，汽車、汽配、汽車用品的物流集散地，包括：汽車展示、汽車博覽、汽車游樂、汽車一站式服務(wù)、汽車拍賣、汽車保養(yǎng)維修、汽車改裝、汽車體驗(yàn)運(yùn)動、汽車零配件交易。 ◆ 汽車改裝市場前途無量，隨著汽車保有量的迅速增長，汽車文化的快速發(fā)展，汽車市場的日益成熟，汽車改裝已經(jīng)越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注和重視，個(gè)性化、時(shí)尚化需求，將推動汽車改裝業(yè)大發(fā)展?！趔w驗(yàn)式銷售越來越重要，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，65%的汽車欲購者都要求試乘試駕。◆專業(yè)化趨勢，美國正在出現(xiàn)汽車銷售、維修分離的趨勢：低成本，高效率。超大型汽車集中銷售市場出現(xiàn)，全國最大的汽車交易市場——縱橫汽車大世界，落戶在武漢漢口，該市場總投資68億元，建成后預(yù)計(jì)年銷售額300億元，總建筑面積350萬平方米， 分三期五年建成，根據(jù)規(guī)劃項(xiàng)目將由六區(qū)、四中心組成，分別為：整車新車交易區(qū)、二手車交易區(qū)、汽配用品交易區(qū)、汽車維修區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、試駕體驗(yàn)中心、綜合服務(wù)中心、職業(yè)培訓(xùn)中心、研發(fā)中心十大功能板塊?！粝M(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)趨勢、消費(fèi)偏好仍有難以預(yù)料的狀況發(fā)生。目前汽車市場存在的問題◆汽車后市場相對落后，與消費(fèi)者不斷個(gè)性化、成熟化的需求相比較，差距明顯。◆汽車一條街：北京閔莊路汽車一條街；南京大明路汽車商業(yè)街；蘇州凱馬汽車城約600畝的F5主題汽車公園；揚(yáng)州水上車城。目前的汽車市場業(yè)態(tài)，主要有兩種，近5萬家授權(quán)經(jīng)銷商，其中15000家4S店，汽車園區(qū)、汽車市場520余個(gè)。全國機(jī)動車駕駛員18883萬人，保持高增長態(tài)勢，%，與去年同期相比，增長 %，%，汽車未來消費(fèi)潛力巨大。2009年12月9日，國務(wù)院決定購置稅優(yōu)惠減半后，第四季度汽車出現(xiàn)加速增長的局面，政策效應(yīng)明顯。成交面積以中等戶型為主2009年，武漢商品住宅成交面積以90－120㎡的中等戶型為主，全年成交占比達(dá)到34%；90㎡以下戶型的占比為29%；120－140㎡中大戶型占比為21%；140㎡以上大戶型的比例最低，為16%。但是和年初相比，下半年商品住宅成交均價(jià)上升的幅度開始加大成交套數(shù)和成交均價(jià)從各區(qū)域的成交情況來看，2009年，位居前兩位；東西湖區(qū)；其它區(qū)域成交都在1萬套以下，沌口和青山區(qū)都不足5000套。從全年走勢來看，武漢商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢，截止年底，武漢商品住宅成交均價(jià)達(dá)到5795元/平方米，%，%。新增需求遠(yuǎn)超供給量，供需比不斷擴(kuò)大2009年，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積與成交面積的比值為1:，新增需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了新增供應(yīng)量。市場需求發(fā)力，早就09樓市旺銷2009年，樓市銷量反彈的速度和程度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，由最初剛性需求的釋放，到改善性需求的發(fā)力，再到投資性需求的猛增，多種需求的交集和融合，造就武漢樓市的旺銷。從曲線圖上可以看出，反映市場供求的四個(gè)指標(biāo)中，新開工面積、竣工面積、銷售面積等均保持了較穩(wěn)定的增長態(tài)勢，雖然受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格在20072008年的急劇增長后，在20082009年度轉(zhuǎn)為下跌，但總體上看仍處于高位，而在全球經(jīng)濟(jì)回暖的形勢下，房地產(chǎn)價(jià)格可望保持穩(wěn)定趨勢。（2）武漢20012009年房地產(chǎn)供應(yīng)從市場供應(yīng)的曲線圖上，我們可以看出，自2001年以來，武漢市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和銷售量均保持較快的增長速度，據(jù)2009年年底的報(bào)告，%，降幅分別比1—3月、1—、。從成交土地用途分布來看，純居住用地成交26宗，%；兼容商業(yè)、公共設(shè)施等的居住用地成交29宗，%；商業(yè)金融業(yè)用地成交7宗，%；工業(yè)用地成交10宗，%；公共設(shè)施用地成交一宗；此外，12月29日華僑城以招標(biāo)形式奪得東湖風(fēng)景區(qū)地塊一宗，總面積為3167畝，用于住宅和旅游開發(fā)，該地塊也以43億元的成交總價(jià)刷新了武漢土地市場成交記錄，成為新“地王”。2009年，武漢中心城區(qū)累計(jì)成交土地74宗，成交量為歷年之首。從供應(yīng)類型來看，也呈現(xiàn)多元化特征，涵蓋了住宅、商業(yè)、公用設(shè)施、工業(yè)、風(fēng)景點(diǎn)及游覽設(shè)施等多種類型。同時(shí)按照城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，固定資產(chǎn)投資仍將在2010年大幅度增長。工業(yè)園布局房地產(chǎn)布局二、武漢房地產(chǎn)市場（一）武漢房地產(chǎn)市場總體分析武漢房地產(chǎn)投資情況自2001年以來，武漢市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長迅速，2009年固定資產(chǎn)投資達(dá)到3001億元，％，%；。中心城區(qū)與三環(huán)之間的區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h市普通居住類房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域。中心城區(qū)進(jìn)一步凸顯價(jià)值傾向，高檔公寓、商住、寫字樓、酒店、行政辦公、會展、休閑娛樂等房地產(chǎn)開發(fā)將成為主流。這意味著，武漢的一些產(chǎn)業(yè)，不僅要向其遠(yuǎn)城區(qū)轉(zhuǎn)移，更要多向圈內(nèi)其他城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步打破區(qū)域界限。培育兩大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，包括：區(qū)域金融中心、現(xiàn)代物流中心。包括：農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工轉(zhuǎn)化鏈、電子信息產(chǎn)業(yè)鏈、汽車產(chǎn)業(yè)鏈、鋼鐵及深加工產(chǎn)業(yè)鏈、石油和化工產(chǎn)業(yè)鏈、紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈。（二）武漢市產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略隨著武漢城市圈的逐步形成和發(fā)展，武漢市的產(chǎn)業(yè)在圈域內(nèi)的規(guī)劃發(fā)展上，將呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：區(qū)域產(chǎn)業(yè)一體化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力和產(chǎn)業(yè)綜合競爭力，形成全國重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。功能定位：到2020年，建成宜居、創(chuàng)業(yè)、生態(tài)和文化的現(xiàn)代化大都市。（3）國家批準(zhǔn)武漢城市圈為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，將從政策上提升武漢市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展速度。（2）中部崛起主導(dǎo)城市當(dāng)政府和眾多學(xué)者提出“中部崛起”戰(zhàn)略時(shí)，武漢市毫無疑問就是這一戰(zhàn)略的重要主導(dǎo)城市，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞，將影響到中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。城市發(fā)展利好成就（1）武漢“8+1”城市都市圈包括武漢、黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等9個(gè)城市，人口3100萬，形成湖北乃至長江中游最大、最密集的城市群。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5032億，同比增長10%。服務(wù)業(yè)增加值預(yù)計(jì)達(dá)到2300億以上，同比增長13%以上，服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重也在不斷提高，2007年至2009年連續(xù)3年保持50%以上。2009年武漢GDP突破4500億元，躍升至副省級城市第五位，增長13％以上，全口徑財(cái)政收入首次突破千億元大關(guān)，按同樣發(fā)展速度計(jì)算，2010年將挺進(jìn)“5000億俱樂部”。隨著2000年之后至今城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，對周邊區(qū)域的輻射和影響作用明顯。長江、漢江兩江匯集，內(nèi)河水運(yùn)全國第一，公路交通四通八達(dá)。（五）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容按照初步規(guī)劃設(shè)想， m2， m2，包括21家品牌汽車4S店、1個(gè)多功能汽車展廳、1個(gè)大型汽車用品超市、1個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)F3汽車賽道、1個(gè)試駕體驗(yàn)場地、1個(gè)越野賽道和配套的汽車俱樂部會所、汽車主題餐廳、汽車影院、汽車公寓等服務(wù)設(shè)施?！　R山開發(fā)區(qū)距武漢市中心只有8分鐘時(shí)間的車程，周邊有各種大專院校23所、研究所56個(gè)；濱臨5萬多畝無污染的城中湖——湯遜湖，是中國光谷建設(shè)的重要組成部分。2001年12月，國家科技部批準(zhǔn)建設(shè)中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)（湖北）基地，省委、省人民政府將基地的核心園區(qū)——武漢醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園安排在廟山開發(fā)區(qū)建設(shè)。 廟山開發(fā)區(qū)始建于1992年11月，規(guī)劃面積30平方公里。天欣投資公司旗下?lián)碛腥珖臇|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?duì)，與汽車運(yùn)動的官方機(jī)構(gòu)中國汽車運(yùn)動聯(lián)合會保持著良好的關(guān)系，在前期溝通中，中汽聯(lián)對在湖北武漢建設(shè)汽車主題公園和開展F3賽車運(yùn)動表示大力支持。國家相關(guān)的政策支持汽車公園概念是近年來伴隨著中國汽車工業(yè)的發(fā)展以及汽車市場環(huán)境的逐漸擴(kuò)大而產(chǎn)生的一項(xiàng)可滿足不同需求的經(jīng)營項(xiàng)目。（5）天欣投資公司旗下?lián)碛腥珖臇|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?duì)，具備業(yè)內(nèi)極高的知名度和賽車運(yùn)動的專業(yè)資質(zhì)。（3）各品牌車型之間的市場競爭比前一輪激烈，靜態(tài)的展廳銷售模式將被動態(tài)的體驗(yàn)式銷售模式取代，試乘試駕活動將成為車商最重要的促銷途徑，而武漢市到目前無一個(gè)專業(yè)的場地。 截至2009年11月底，湖北省汽車年產(chǎn)量首次突破100萬輛大關(guān)，湖北武漢已經(jīng)成為我國重要的汽車生產(chǎn)基地和銷售市場。（三）項(xiàng)目背景項(xiàng)目提出的背景和必要性：（1）從2009年起3至5年，在國家產(chǎn)業(yè)政策的推進(jìn)下，汽車產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新一輪快速增長期。 三、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱天欣汽車公園（二）投資人融眾高成長產(chǎn)業(yè)基金為融眾集團(tuán)旗下一家以債權(quán)融資、股權(quán)投資及投行財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)為一體的基金。 對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。