【正文】 75100多層/小高/高層44005000(精裝)3*2*2 941272003年51800(一/二/三/四/五期)95%浦江苑1125高層370046003*2*2 1301602004年5800(一/二期)1500(總體)80%假日伊利亞特灣1020高層/別墅51008800(別)5500(高/精裝)130170(高)200(別)2003年末500(總)321(別)80%（別）60套（高）萬科新榆公館1015多層/小高\(yùn)聯(lián)排別墅38005500961262007年10月一期356套82%理想新城5380多層\小高層32003900971362007年12月950多套12%左岸慧晶多層/小高/高層306644003*2*2 1301402003年111600多套一\二\三期65%分析：由價格上看——競爭激烈，提升性價比為取勝關(guān)鍵渾南新區(qū)房地產(chǎn)項目除別墅與個別中低檔小盤外，其余項目價格均在30005000元/平方米之間，并且差別不大，高層產(chǎn)品的價格由于成本的原因會在4000元以上。“河畔新城”雖價位在5300元左右，但由于其交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，除去600元/㎡的裝修費(fèi)用其價格也在4700元左右。渾南新區(qū)項目雖整體價位較高但距離較近、先天資源相似，項目價格區(qū)間較窄，價格競爭較激烈。所以在產(chǎn)品及內(nèi)涵沒有大的提升前提下，取勝的關(guān)鍵是在價格相似的條件下提高產(chǎn)品的性價比，提升產(chǎn)品本身的品質(zhì)及附加值。從銷售上看——品牌開發(fā)商與多層住宅的項目銷售較好從供應(yīng)面積上看——未來市場存在較大競爭因素渾南新區(qū)雖多數(shù)項目進(jìn)行中間或后期銷售階段，但40萬平以上的項目有5個(在水一方\河畔\業(yè)喬\女人街\生態(tài)園)，所以未來市場仍存在較強(qiáng)競爭，加之未開發(fā)土地及空置土地較多，所以市場不可確定的競爭因素較多。從建筑形式上看——多層產(chǎn)品市場空白點(diǎn)較多多數(shù)項目雖有多層產(chǎn)品供應(yīng)，但都進(jìn)入中后期銷售，渾南市場中多層產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)束，現(xiàn)在市場上多層產(chǎn)品,有較明顯空白點(diǎn)。在戶型上，由于地理位置距市中心較遠(yuǎn)，而且項目產(chǎn)品定位為中高檔，所以戶型面積集中在130平米左右的三室二廳二衛(wèi)為主，多層產(chǎn)品,基本上供不應(yīng)求,與渾南新區(qū)一路之隔的理想新城,多層供應(yīng)較多,但路引設(shè)計較差,無車一旅基本上不能隨意出入園區(qū),宣傳與接待不匹配，形成銷售不暢。（三）周邊主要競品分析項目名河畔新城左岸慧晶萬科新榆公館理想新城東方威尼斯唯美品格營銷定位河畔生活，康居住宅法國左岸生活北歐工業(yè)時代現(xiàn)代生活,大師作品異國水景住宅BLOK庭院,花園洋房項目規(guī)模占地75/建筑100占地10萬,建15萬占53萬占地204/建筑65建筑形式多層/小高/高層多層/小高/高層多層\小高全躍\多層/小高/高層多層/小高/別多層/小高層總戶數(shù)1600(一/二/三期)1000356套950多戶一期800/總2300單價范圍44005000(精裝)306644003800—5500元3200元起價44007800 1萬(別)均價4200元車庫數(shù)量共800余個一期沒有一期沒有340車位 280車庫主力戶型3*2*2 1273*2*2 130140961262*2*1 971363*2*2 1693*2*2 130物業(yè)費(fèi)㎡/月1元/㎡/月㎡未來市場供應(yīng)量五期為高層住宅三期為高層住宅一期多層銷售較好，二期為36套聯(lián)排別墅與全躍高層一期銷售較差，售樓處規(guī)劃超前，現(xiàn)場人氣較差。土地儲備較多，后期供應(yīng)較大項目點(diǎn)評項目名項 目 點(diǎn) 評河畔新城品牌開發(fā)商，由尊居向康居延伸，吸引多數(shù)金領(lǐng)人群；產(chǎn)品設(shè)計同銷售結(jié)合緊密；市場定位、客戶定位準(zhǔn)確；避開臨水、高端產(chǎn)品的概念，打出康居概念；通過專業(yè)銷售代理公司，體現(xiàn)專業(yè)形象，使銷售的每一環(huán)節(jié)都體現(xiàn)專業(yè)規(guī)范形象。共分五個組團(tuán)，通過市場消化能力逐步完成大盤開發(fā),運(yùn)動會所的建設(shè)與園區(qū)自身合配套是其項目成功的另一保障。左岸慧晶交房入住時園區(qū)未做完，現(xiàn)場較混亂；戶型、面積偏大總價較高，銷售有一定難度；道路未修繕，交通不便；產(chǎn)品設(shè)計存在一定問題，戶型過大；營銷概念與產(chǎn)品定位相差較多，僅停留在概念上；產(chǎn)品營銷支持不多萬科新榆公館萬科品牌的成功延伸,產(chǎn)品營銷與定位,結(jié)合了天津水晶園的設(shè)計方案,營銷思路也是引入的,對我們來說,對其下一步的競爭分析,只要看一下水晶園的銷售路線,新榆公館的產(chǎn)品力設(shè)計較佳,結(jié)合售樓處的高投入,給客戶耳目一新的感覺,形成與河畔新城的差異化競爭,完成客戶看過不忘的口碑傳動方法。東方威尼斯一流的景觀與環(huán)境,由于今年水伙放水,東方威尼斯真的成為新奧爾良,影響其銷售,我們設(shè)為是沈陽市市中心,景觀周邊環(huán)境最佳的豪宅,由于建在渾河瀉洪區(qū)內(nèi),土地爭議較大,由于發(fā)水,未來將要開發(fā)的土地被收,現(xiàn)有產(chǎn)品將是孤品,我們認(rèn)為還有一部分升值空間。主要項目主力戶型分析項目名河畔新城東方威尼斯戶型圖點(diǎn)評該戶型面積經(jīng)濟(jì)實用，戶型格局合理，各房間面寬均較大，全明設(shè)計，所有房間包括餐廳及兩衛(wèi)均有采光，陽光室、儲藏室、觀景窗及錯層等功能設(shè)計較全。但客廳的電視墻較短實用性較差。，所以同樣的戶型其面積較大，而且兩衛(wèi)均沒有采光，南向次臥進(jìn)深較大。但主臥與客廳的面寬較大，比較氣派，與項目本身的高檔定位較穩(wěn)合。項目名萬科新榆公館理想新城戶型圖點(diǎn)評項目名唯美品格戶型圖點(diǎn)評n 項目周邊環(huán)境關(guān)系分析A. 地理位置：北臨環(huán)城高速、東臨沈丹高速、西臨沈營路；B. 生活配套：500米左右的農(nóng)貿(mào)市場；C. 公建配套：距白塔鎮(zhèn)中心小學(xué)200米；距白塔鎮(zhèn)醫(yī)院500米；D. 公交配套：位于沈營路上43333334（北站—蘇家屯）；4314（南塔—陳相）白塔市場下車，東走200米，白塔小學(xué)對過將修建與三好街相通的景觀路；E. 周圍主要毗鄰：21世紀(jì)廣場、大學(xué)城、東大軟件園、東北育才學(xué)校、白塔鎮(zhèn)中心鄰近渾南新區(qū)。n 沈陽市二環(huán)邊上大盤分析 項目名陽光100紫郡城七里香堤保利花園瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)和泰馨城營銷定位親水社區(qū)與大品牌成熟開發(fā)商，未來升值大盤,中國傳統(tǒng)文化水景住宅，大師品牌大盤，頤和園景觀瑞士風(fēng)情住宅大盤，地鐵，價廉項目規(guī)模占地100萬,建150萬　占80萬,建100萬總建20萬占地78萬,建120萬,建43萬占147萬,建160萬建筑形式綜合,一期為多層多層為主,小高層為輻圍合洋房多層為主,局部高層多層與小高層總戶數(shù)一期1300戶,再售400戶4000戶在售456戶,現(xiàn)銷售300戶以上一期760戶,二期現(xiàn)銷組團(tuán)200戶一期1000戶在售二期3200多戶單價范圍3400—3600,一樓4600,有半地下室與一樓花園相送25803300元23003100,現(xiàn)階段銷售的房源是精裝修房28003438,較一期平均房價漲300元25003248元1980—2690元,一樓贈送花園開發(fā)分期五七期四五期分三期開發(fā)八期左右三期開發(fā)五期左右一期面積十棟多層樓,約4萬60棟左右,以多層為主八棟樓,一期29棟多層4棟高層22棟,含動遷戶回遷二期面積小高層與多層,14棟多層、3棟小高層60棟,近30萬三期面積面積范圍87120　40130㎡　60130㎡50145㎡　61133㎡主力戶型二室二廳　80110㎡,三室與二室為主二室二廳與三室二廳90㎡為主力戶型,二室二衛(wèi)8893㎡,二室二廳一衛(wèi)二室二廳與三室二廳物業(yè)費(fèi)㎡1元左右1元/月/㎡㎡　1元/月㎡盟森觀點(diǎn)利用品牌與售樓處形象,進(jìn)行樓花銷售,通過于洪新場城的未來與大盤形象進(jìn)行銷售吸引,現(xiàn)階段銷售業(yè)績較好,第一組團(tuán)400戶,開盤一個月,通過近600萬廣告宣傳費(fèi)投入,開盤三個朋現(xiàn)階段銷售完成230套,業(yè)績較佳,主要針對年青人宣傳,主要客戶為35歲左右.售樓員現(xiàn)場氣氛營造較好,與陽光100對比,在價格上有較好的優(yōu)勢,定為中檔客戶,結(jié)客戶感覺價格不高,有一定的說服力,通降低配套,來體現(xiàn)價格優(yōu)勢,另一方面,周邊為待開發(fā)區(qū)域,空氣較好,吸引中年客戶.開盤采用精裝修與清水房同時銷售,清水房銷完,而精裝修房在開盤三個月后,還在銷售,可見,沈陽人不認(rèn)可精裝修房,主要目標(biāo)客戶為二中與實驗學(xué)區(qū)的家長,一部分分時度假與投資客戶,市場開發(fā)依賴于發(fā)宣傳單,投入較少,銷售較快.保利大盤開發(fā),主品牌帶動輻品牌共同發(fā)展,以產(chǎn)品營銷為,體現(xiàn)自然生活,利用中國最好的園林頤和園為主在品質(zhì)訴點(diǎn),一期得到廣大消費(fèi)者認(rèn)為,二期由均價超3000元,銷售速度較緩,結(jié)合其地理位置,銷售速度較慢。對瑞士了解與宣傳不多,瑞士是世界公園的國家概念推廣不多,產(chǎn)品宣傳與銷售統(tǒng)一說詞明顯欠缺,周邊只有仙女湖,對項目支持不足,在于洪區(qū)均價3100元,產(chǎn)品力對價格支撐不足,是其銷不佳的主要原因.開發(fā)商通過賣30萬㎡樓花與利用村屯改造政策,完成少數(shù)資金,快速開發(fā)銷售拓展,利用侯車亭廣告,進(jìn)行目標(biāo)客戶宣傳,進(jìn)行中低檔消費(fèi)人群的引導(dǎo),銷售較較好,中低價項目,市場需求量較大,市場供給不足注:1) 中高檔的定位中的大盤,基本上多層帶電梯,是今明兩年項目的重點(diǎn)體現(xiàn).2) 只要價格低,消費(fèi)者對項目與城區(qū)之間的距離會淡化,市場中每平方米2000左右的住宅大盤項目,還沒有哪一家死盤的,可見消費(fèi)者對價格認(rèn)可度較高。3) 從以上大盤的銷售中,基本上采用錯位競爭,分享不同階段的客戶,進(jìn)行項目生存定位,從我們調(diào)研過程中來看,同在一個區(qū)域住宅類大盤的價格,是其銷售速度的決定因素。4) 中檔樓盤,客戶設(shè)計基本雷同,基本上沒有太多的創(chuàng)新,針對性社會中,廣大消費(fèi)者階層,降低開發(fā)風(fēng)險。5) 從開量中,我們不難看出,陽光100組團(tuán)開發(fā)量較少,希望通過于洪地區(qū)的其它開發(fā)商與政府配套工程完備,把本區(qū)域做熱,在后期中收取更大的利潤。盟森營銷觀點(diǎn):從上述分析中,我們可以看出,如果開發(fā)風(fēng)險較低,銷售回籠咨金較快,我們認(rèn)為中低檔住宅,市場需求會更大從沈陽市大盤的走勢來看,于洪新城的地理位置比我們還偏,但中檔住宅還是有較大的需求。泉涌新鎮(zhèn)與附近景觀支持較少的淺水灣項目,均價在1800元/㎡,市場消化速度同樣驚人,一年20多萬平方米,被市場吸收,對于我們開發(fā)公司來講,當(dāng)年利潤并不少,靠量取勝。從上面的中高檔項目分析,沈陽市別墅市場分析,與中低檔大盤分析,結(jié)合沈陽市吸納外來人口的情況,我們認(rèn)為較大的開發(fā)定位方向,應(yīng)設(shè)立在中低檔住宅方面的的開發(fā)。