【導讀】項目可行性研究原則、范圍與依據(jù)·······························································4. 主要技術經濟指標···················································································6

　　

【正文】 項項項項項項項項項項項項項項項項項 項目 擴建全面營業(yè) 后，與公司其它業(yè)務一并由公司負責經營管理，下設 9 個職能部門，組織構架如下圖： 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 28 頁 共 47 頁 圖表 6 企業(yè)未來組織構架圖 項 項 項項 項 項項項項項 項 項 項 項 項 項 項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 勞動定員 本項目建成后，共需人員 120 人 ,其中管理人員 22 人。 圖表 7 勞動定員明細表 部 門 人 數(shù) 說 明 公司高管 5 含財務總監(jiān) 1名、營銷總監(jiān) 1名 職能管理部門 17 各部門負責人 財務部 12 含總臺收銀員、餐廳收銀員 營銷部 6 前廳部 10 客戶部 26 含別墅服務員 餐飲部 20 含茶樓服務員 游客服務部 17 包括各種娛樂場所服務員 保衛(wèi)部 4 含救生員 后勤部 3 含采購、倉管 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 29 頁 共 47 頁 本項目為 某 農業(yè)生態(tài)園二期工程。到目前為止，公司已經完成了項目的部分前期工作，如：市場調研、投資論證、項目立項、技術準備、設備預選及人力資源準備等。整個項目建設預計為 8個月。 二期項目于 2020年 5月 1日正式運營。 具體實施計劃，見下表。 圖表 8 項目實施進度一覽表 2020年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 前期準備工作 項目方案 審批方案 工程召、投標 乙方施工圖設計 土建施工 安裝工程 試運營 正式運營 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 30 頁 共 47 頁 項目 工程 總投資估算 編制依據(jù) ① 項目開發(fā)商有關工程設計的指導性意見。 ② 湖南省建筑工程概算定額（ 2020年）及省安裝（ 1997年）定額及相關收費標準 . ③ 湖南省“ 99”定額（土建）。 ④ 湖南省建委湘建（ 1999）價字第 296號文件規(guī)定（工程取費）。 ⑤ 岳建發(fā)（ 2020） 87 號文件執(zhí)行（人工工資調整）；湘建價（ 2020）協(xié)字第 26號文件（機械費）。 項目總投資估算 項目總投資由項目前期費用、無形資產、固定資產和流動資金等四部分組成。投資 內容 明細表見下表： 圖表 9 項目投資內容一覽表 序號 建設內容 工程類型 備 注 1 主干道 新增配套工程 全長 600米，寬 10米 2 次干道 新增配套工程 全長 2公里，寬 6米 3 游步道 新增配套工程 新建長度 ，寬 4 游客管理中心 土建工程 2層共 400平方米 5 水系改造 原有設施拓展工程 水質改造和管線鋪設 6 電力設施 新增配套工程 電力管線設置 7 通訊設施 原有設施拓展工程 電話及管線 8 消防設施 新增配套工程 消防設施設備的配置 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 31 頁 共 47 頁 9 生態(tài)公益林和綠化 原有設施裝飾工程 景點綠化，生態(tài)保護 10 環(huán)境保護 原有設施裝飾工程 環(huán)衛(wèi)工具、宣傳牌、森保設備 11 燈光系統(tǒng) 原有設施裝飾工程 亮化工程 12 綠化工程 新增配套工程 補充建設 13 景區(qū)大門 新增配套工程 東入口和西入口兩個大門 14 入口廣場 新增配套工程 東、西兩個入口廣場 15 觀光碼頭 新增配套工程 4個 16 濱水民俗表演廣場 新增配套工程 面積 5000平方米 17 商務會議中心 原有設施裝飾工程 環(huán)境維護 18 荷塘月色 原有設施裝飾工程 現(xiàn)有魚塘改造 19 望江亭 新增配套工程 新增 4個 20 好望角 新增配套工程 新增 5個 21 某 人文館 土建工程 1層，建筑面積 500平方米 22 休息亭 新增配套工程 新增 10個 23 拓展訓練基地 新增配套工程 場地設計，設備購置 24 健身景觀道 新增配套 工程 道寬 2米，全長 2公里，設備購置 25 垂釣中心 原有設施裝飾工程 改造 26 農村體制變遷展覽館 土建工程 1層，占地面積 2020平方米 27 農家飯莊 土建工程 3個風味飯莊，各占地 600平方米 28 新村娛樂中心 原有設施裝飾工程 設備購置 29 旅游商品街 土建工程 一層臨街建筑，長 200米，建筑面積 600 項目總投資估算表見下表： 圖表 10 項目總投資估算表（單位：萬元） 序號 子 項 數(shù) 量 價 格 金 額 備 注 1 項目前期 2 項目報建 3 征用項目用地 10畝 3 4 土建工程 4700M2 5 原有設施裝飾設施添置 6 新增配套工程 (綠化、道路 ) 43900M2 7 新增配套工程（非道路工程） 包括設備購置、安裝費 8 不可預測費 項目一般按 511%計提，本項目考慮物價上漲，按 7%計提不可預計費 9 建設期融資利息 35年期項目貸款利息率 10 墊底流 動資金 原料的訂購 11 投資總額 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 32 頁 共 47 頁 項目投資計劃及籌資方案 項目總投資 萬元 ，其中企業(yè)自籌 萬元，項目申請中國農業(yè)發(fā)展銀行岳陽市分行 35年期項目貸款 1000萬元，融資期限 3 年 （實際融資期限為 4 年，第 一 年還貸款利息） 。按此方案項目資金可以安排到位。 項目資產負債率 =項目融資額 /項目投資總額 100% =1000/ 100%=% 項目投資計劃及資金籌措方案見下表。 圖表 11 項目投資及資金籌措方案表（單位：萬元 ） 建設期 合計 一 .投資來源小計 1經營資產投資來源（含部分固定資產） 891 /借款 /借款 0 0 二投資支出小計 1經營資產投資支出（含部分固定資產） 施裝飾設施添置 注：項目大部分區(qū)域屬租賃經營，僅有少數(shù)土地征用，二期為 10 畝。經營資產（含部分固定資產）主要是在經營地投資，少數(shù)在自由土地上投資形成固定資產。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 33 頁 共 47 頁 制依據(jù) ① 中國建材工業(yè)出版社《建設項目經濟評價方法與參數(shù)實務全書》； ② 國家計委、建設部計投 [1993]530文《關于印發(fā)建設項目經濟、經濟評價與參數(shù)通知》； ③ 國家 農副產品優(yōu)惠政策及相關規(guī)定 ； ④ 2020年 12月 31 日起實施的財務會計制度 ； ⑤ 項目收入、投資總額按本報告有關章節(jié)標準計算 ； ⑥ 預測分析基本原則： 謹慎性原則、 延續(xù)性原則 、 相關性原則 、 相似性原則 、 統(tǒng)計規(guī)律性原則 ； ⑦ 本項目計算期為 5 年 (含建設期 8個月 )。 項目收入 預測 說明： ? 項目收入主要來源：門票、住房、餐飲、釣魚、茶樓 等 。其他收費項目均 以其他收入估算。 ? 未來 5 年旅客以 2020 和 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎， 2020年收入 440 萬， 2020 年預計收入突破 600 萬元。 保守估計 2020 至 2020年，分別接納 12萬、 、 、 萬人次， 年 增幅 10%。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 34 頁 共 47 頁 ? 項目 2020 年 5 月 1 日正式投入運營，門票收入按 2020年全年的 2/3計算 ，門票 均價 15元 /人 （ 成人 20元 /人、學生 10元 /人、 兒童免票） 。 ? 某 生態(tài)園住宅價格： 豪華單間 280元 /間 200元 /間 豪華標間 380元 /間 260元 /間 普通套間 480元 /間 390元 /間 一室一廳 豪華套間 680元 /間 490元 /間 一室一廳，帶麻將機 豪華三房套 980元 /間 690元 /間 二室一廳，帶麻將機 小型別墅 1980元 /棟 1600元 /棟 五室一廳，帶麻將機 大型別墅 2880元 /棟 2200元 /棟 六室一廳，帶麻將機 豪華別墅 4880元 /棟 3800元 /棟 送標雙3 間，包吃、配專職服務員和廚房、附后花園和游泳池 。（資料來自項目建設單位網站） ? 住宅收入 加權平均數(shù) 的估算 ，以 2020 和 2020 年 賓館及別墅收入 財務 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算各類房間開房比例和預測未來 5年增長趨勢 ： 盤 石大酒店 收入 板塊 ，按人均 100元 /天 測算 ； 別墅收入 板塊 ，按人均 2400/天測算。 ? 餐飲 收入 加權平均數(shù)的估算，以 2020 和 2020 年 餐飲收入 財務 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算游客就餐比例及人均消費，以人均消費 30元 /餐為測算參數(shù)。 ? 釣魚、茶樓及其他收入均以 2020 年和 2020 年財務數(shù)據(jù)為基數(shù)， 釣魚、茶樓和他收入 分別以 年均 20%、 年均 10%、年均 10%的 幅度 增長 。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 35 頁 共 47 頁 計算期內，項目收入預測見下表 ： 圖表 12 項目收入預測 表 （ 單位：萬元 ） 序號 項目 價格 (均價 ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 門票 2 加權平均運營負荷 100元 /人天 40% 42% 44% 45% 45% 盤石大酒店住宿收入 3 加權平均運營負荷 2400元 /人天 30% 33% 35% 35% 35% 別墅 4 加權平均運營負荷 30元 /人餐 48% 52% 55% 60% 60% 餐飲部收入 5 釣魚 6 茶樓 7 其他收入（未列入門票范圍的收費項目） 總 計 項目成本估算 說明 : ? 項目租賃 地 價格為 20萬 /年。 ? 原材料包括餐飲材料、賓館耗材等 ，參考 2020年和 2020年財務數(shù)據(jù) 。 以銷售收入 12%為測算參數(shù)。 ? 普通員工人均薪水按 1 萬元 /年，管理人員人均薪水按 3萬元 /年測算。 ? 燃料及水電，按照 參考 2020年和 2020年財務數(shù)據(jù)，以銷售 收入的 %測算 參數(shù) 。 ? 維護費用，按照參考 2020年和 2020年財務數(shù)據(jù)，以銷售收入的 3%為測算參數(shù) ? 銷售費用，旅游項目，營銷是關鍵，以銷售收入的 15%為 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 36 頁 共 47 頁 測算參數(shù)。 總成本費用見下表： 圖表 13 總成本費用表 （ 單位：萬元 ） 序號 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 租金 20 20 20 20 20 2 原材料 3 燃料及水電 4 工資及福利 5 管理費用 6 財務費用 7 維護費用 8 折舊 9 攤銷 10 銷售費用 11 總成本費用 固定成本 可變成本 12 經營成本 項目損益分析說明：公積金按稅后利潤 10%計提 。 圖表 14 項目損益分析 （ 單位：萬元 ） 序號 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費用 4 營業(yè)外凈支出 5 其他收入 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后 利潤 9 公益金 10 可分配利潤 11 累計未分配利潤 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 37 頁 共 47 頁 圖表 15 現(xiàn)金流量分析 （ 單位：萬元 ） 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 生產負荷 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 支出 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計凈現(xiàn)金流量 五、所得稅前凈現(xiàn)金流量 六、稅前累計凈現(xiàn)金流量 七、稅前財務凈現(xiàn)值 (10%) 八、稅后財務凈現(xiàn)值 (10%) 財務 指標 旅游項目 屬 大投入低成本運作項目，其財務數(shù)據(jù)較生產 型 企業(yè)有很大區(qū)別， 一般情況下，其 財務指標高于生產性項目。 ? 投資年均 投資利潤 率 =（計算期內各年度∑利潤額 /5） /投資總額 =10% ? 投資年均利稅率 =（計算期內各年度∑利稅額 /5） /投資總額 =16% 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 38 頁 共 47 頁 ? 年均銷售利潤率 =∑銷售利潤 /銷售收入 =31% ? 年均銷售利稅率 =∑銷售利稅額 /銷售收入 =44% ? 稅后財務凈現(xiàn)值 按 10%折現(xiàn)率計算 ,k=。 ? 投資回收期 （ Pt`） (含項目建設期 8 個月 )。 ? 項目內部收益率 (EIRR)=% 和盈虧平衡分析 項目敏感性分析 通過對產品價格、 變動 成本等因素進行敏感性分析，得知項目產品價格敏感性較強， 變動成本 次之，但總體來說，本項分析的兩個因素都不太敏感，由此可見本項目市場風險較小 。 圖表 16 項目敏感性分析 表 敏感因素 投資利潤率 銷售利潤率 內部收益率 變動 成本下降 5% 11% 32% % 產品價格上升 5% 12% 34% % 正常情況下 10% 31% % 產品價格下降 5% 9% 27% % 變動 成本上升 5% 10% 29% % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 39 頁 共 47 頁 圖表 17 項目敏感性分析圖 11%12%10%9%10%32%34%31%27%29%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%變動成本下降5 % 產品價格上升5 % 正常情況下 產品價格下降5 % 變動成本上升5 %投資利潤率 銷售利潤率 內部收益率 項目盈虧平衡分析 盈虧平衡點 BEP=固定成本247。 (銷售收入 變動成本 銷售稅 ) 即本項目盈虧平衡點 BEP 分別為 50%。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 40 頁 共 47 頁 、 項目 風險 與 清償 能力分 析 及 還貸計劃 通過項目市場調研與投資分析 ,本項目是個符合市場需求，而且投資回報率和財務內部收益率均較高 ,是一個回收期較短的好項目。由于公司自有資金有限， 公司向中國農業(yè)發(fā)展銀行岳陽市分行申請 35年期項目貸款 。不但可以順利實施項目投資計劃，而且可以達到“雙贏”。 根據(jù)資金籌措計劃，項目用于在建工程建設的自有資金為，按投資估算和項目進度安排計劃，項目融資額度為1000萬元人民幣。期望在 2020 年 1 月前完成項目融資 。 風 險分析 項目風險分為 政策風險、 市場風險與企業(yè)管理風險等風險。本項目屬于國家產業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項目，無政治政策風險。 市場風險： 項目環(huán)境優(yōu)越，在 湘北地區(qū) 屈指可數(shù)，且經過數(shù)年經營， 有較穩(wěn)定的客源， 年均接待游客已超過 10 萬人次 且逐年呈上升趨勢 ，其影響范圍不斷擴大，有口皆碑。 可見 市場風險較小。 管理風險：公司正在不斷強化法人治理機制，完善組織結構，并已 制訂企