【正文】 可見 市場風險較小。本項目屬于國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項目，無政治政策風險。期望在 2020 年 1 月前完成項目融資 。不但可以順利實施項目投資計劃，而且可以達到“雙贏”。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 40 頁 共 47 頁 、 項目 風險 與 清償 能力分 析 及 還貸計劃 通過項目市場調(diào)研與投資分析 ,本項目是個符合市場需求，而且投資回報率和財務(wù)內(nèi)部收益率均較高 ,是一個回收期較短的好項目。 圖表 16 項目敏感性分析 表 敏感因素 投資利潤率 銷售利潤率 內(nèi)部收益率 變動 成本下降 5% 11% 32% % 產(chǎn)品價格上升 5% 12% 34% % 正常情況下 10% 31% % 產(chǎn)品價格下降 5% 9% 27% % 變動 成本上升 5% 10% 29% % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 39 頁 共 47 頁 圖表 17 項目敏感性分析圖 11%12%10%9%10%32%34%31%27%29%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%變動成本下降5 % 產(chǎn)品價格上升5 % 正常情況下 產(chǎn)品價格下降5 % 變動成本上升5 %投資利潤率 銷售利潤率 內(nèi)部收益率 項目盈虧平衡分析 盈虧平衡點 BEP=固定成本247。 ? 投資回收期 （ Pt`） (含項目建設(shè)期 8 個月 )。 圖表 14 項目損益分析 （ 單位：萬元 ） 序號 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費用 4 營業(yè)外凈支出 5 其他收入 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后 利潤 9 公益金 10 可分配利潤 11 累計未分配利潤 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 37 頁 共 47 頁 圖表 15 現(xiàn)金流量分析 （ 單位：萬元 ） 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 生產(chǎn)負荷 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 支出 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計凈現(xiàn)金流量 五、所得稅前凈現(xiàn)金流量 六、稅前累計凈現(xiàn)金流量 七、稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 八、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 財務(wù) 指標 旅游項目 屬 大投入低成本運作項目，其財務(wù)數(shù)據(jù)較生產(chǎn) 型 企業(yè)有很大區(qū)別， 一般情況下，其 財務(wù)指標高于生產(chǎn)性項目。 ? 維護費用，按照參考 2020年和 2020年財務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售收入的 3%為測算參數(shù) ? 銷售費用，旅游項目，營銷是關(guān)鍵，以銷售收入的 15%為 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 36 頁 共 47 頁 測算參數(shù)。 ? 普通員工人均薪水按 1 萬元 /年，管理人員人均薪水按 3萬元 /年測算。 ? 原材料包括餐飲材料、賓館耗材等 ，參考 2020年和 2020年財務(wù)數(shù)據(jù) 。天 30% 33% 35% 35% 35% 別墅 4 加權(quán)平均運營負荷 30元 /人 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 35 頁 共 47 頁 計算期內(nèi)，項目收入預(yù)測見下表 ： 圖表 12 項目收入預(yù)測 表 （ 單位：萬元 ） 序號 項目 價格 (均價 ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 門票 2 加權(quán)平均運營負荷 100元 /人 ? 餐飲 收入 加權(quán)平均數(shù)的估算，以 2020 和 2020 年 餐飲收入 財務(wù) 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算游客就餐比例及人均消費，以人均消費 30元 /餐為測算參數(shù)。 ? 某 生態(tài)園住宅價格： 豪華單間 280元 /間 200元 /間 豪華標間 380元 /間 260元 /間 普通套間 480元 /間 390元 /間 一室一廳 豪華套間 680元 /間 490元 /間 一室一廳，帶麻將機 豪華三房套 980元 /間 690元 /間 二室一廳，帶麻將機 小型別墅 1980元 /棟 1600元 /棟 五室一廳，帶麻將機 大型別墅 2880元 /棟 2200元 /棟 六室一廳，帶麻將機 豪華別墅 4880元 /棟 3800元 /棟 送標雙3 間，包吃、配專職服務(wù)員和廚房、附后花園和游泳池 。 保守估計 2020 至 2020年，分別接納 12萬、 、 、 萬人次， 年 增幅 10%。其他收費項目均 以其他收入估算。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 33 頁 共 47 頁 制依據(jù) ① 中國建材工業(yè)出版社《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務(wù)全書》； ② 國家計委、建設(shè)部計投 [1993]530文《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟、經(jīng)濟評價與參數(shù)通知》； ③ 國家 農(nóng)副產(chǎn)品優(yōu)惠政策及相關(guān)規(guī)定 ； ④ 2020年 12月 31 日起實施的財務(wù)會計制度 ； ⑤ 項目收入、投資總額按本報告有關(guān)章節(jié)標準計算 ； ⑥ 預(yù)測分析基本原則： 謹慎性原則、 延續(xù)性原則 、 相關(guān)性原則 、 相似性原則 、 統(tǒng)計規(guī)律性原則 ； ⑦ 本項目計算期為 5 年 (含建設(shè)期 8個月 )。 圖表 11 項目投資及資金籌措方案表（單位：萬元 ） 建設(shè)期 合計 一 .投資來源小計 1經(jīng)營資產(chǎn)投資來源（含部分固定資產(chǎn)） 891 /借款 /借款 0 0 二投資支出小計 1經(jīng)營資產(chǎn)投資支出（含部分固定資產(chǎn)） 施裝飾設(shè)施添置 注：項目大部分區(qū)域?qū)僮赓U經(jīng)營，僅有少數(shù)土地征用，二期為 10 畝。按此方案項目資金可以安排到位。 項目總投資估算 項目總投資由項目前期費用、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和流動資金等四部分組成。 ④ 湖南省建委湘建（ 1999）價字第 296號文件規(guī)定（工程取費）。 圖表 8 項目實施進度一覽表 2020年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 前期準備工作 項目方案 審批方案 工程召、投標 乙方施工圖設(shè)計 土建施工 安裝工程 試運營 正式運營 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 30 頁 共 47 頁 項目 工程 總投資估算 編制依據(jù) ① 項目開發(fā)商有關(guān)工程設(shè)計的指導性意見。 二期項目于 2020年 5月 1日正式運營。到目前為止，公司已經(jīng)完成了項目的部分前期工作，如：市場調(diào)研、投資論證、項目立項、技術(shù)準備、設(shè)備預(yù)選及人力資源準備等。 圖表 5 項目組織構(gòu)架圖 項 項 項 項項項項項項項項項項項項項項項項項 項目 擴建全面營業(yè) 后，與公司其它業(yè)務(wù)一并由公司負責經(jīng)營管理，下設(shè) 9 個職能部門，組織構(gòu)架如下圖： 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 28 頁 共 47 頁 圖表 6 企業(yè)未來組織構(gòu)架圖 項 項 項項 項 項項項項項 項 項 項 項 項 項 項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 勞動定員 本項目建成后，共需人員 120 人 ,其中管理人員 22 人。由公司董事長兼總經(jīng)理任項目組長。 公共設(shè)施 公共設(shè)施主要是綠化、道路、路燈、通訊管線、垃圾筒（箱）、景點標識等，要符合相關(guān)標準。區(qū)內(nèi)主干道是消防車的主要通道。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 26 頁 共 47 頁 景區(qū)主要道路不小于 4米，保證消防車輛的正常通行；盡頭式道路長不大于 200米，在盡端處設(shè)回車場。 勞動安全 機構(gòu)設(shè)置及人員定編；設(shè)立保安員、溺水救生員和消防安全員，定期進行培訓學習，同時還定期進行各種演習，并與 某 縣 有關(guān)單位合作，邀請專業(yè)技術(shù)人員監(jiān)測檢驗。 ② 加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)防滲、防漏。 ⑤ 按照《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《 湖南省建筑節(jié)能設(shè)計標準 》和 《關(guān)于大 力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的意見》 ，采用節(jié)能型建筑墻體材料和裝飾材料及節(jié)能建筑工藝。 ③ 供電設(shè)備采用節(jié)能安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子起動器等。 節(jié)能 節(jié)電 為了減少低壓容器補償，項目擬采取下列措施： ① 采取低壓電容器補償，養(yǎng)活無功損耗。在區(qū) 內(nèi)布設(shè)衛(wèi)生、環(huán)保、清潔設(shè)施，避免各類廢棄物、排放物污染。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 24 頁 共 47 頁 要嚴格遵守國家和湖南省各類環(huán)境保護條例、法規(guī)及方針政策，并建立健全內(nèi)部的各種環(huán)境保護規(guī)章制度。 嚴禁將生活垃圾和廢棄物投入江中，尤其是有毒污染物。 環(huán)境 保護 方案 在項目運營期間，為保證對環(huán)境造成的影響減到最小，建議采取