【正文】 特色“。在其形成初期，充斥在二三級(jí)市場(chǎng)中的估價(jià)服務(wù)確實(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)主體帶來了很大的便利，從一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展，但是時(shí)至今日，其單調(diào)而粗糙的服務(wù)模式已經(jīng)漸漸力不從心了，全新的房地產(chǎn)環(huán)境必然需要房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)業(yè)做出必要而深刻的調(diào)整。在此，我們來了解一下在房地產(chǎn)評(píng)估體系中究竟有哪些問題需要我們保持關(guān)注。人員管理及機(jī)構(gòu)管理方面缺乏規(guī)范性。具體表現(xiàn)在：第一、從業(yè)人員的認(rèn)證及管理。國內(nèi)30萬左右的管理人員中，取得執(zhí)業(yè)資格的人員其實(shí)比例比較小，保守估計(jì)在5%左右，也就是說，絕大部分的從業(yè)人員是沒有執(zhí)業(yè)資格的。而從房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)份額來講，我國每年在二三級(jí)市場(chǎng)中的交易量是一個(gè)非常大的數(shù)字，15000人來妥善處理這樣一個(gè)規(guī)模的事務(wù)是完全不可能的，所以，在實(shí)際事務(wù)當(dāng)中，部分應(yīng)由專業(yè)人員完成的工作自然而然就落在了不具備執(zhí)業(yè)資格的其他人手中，這樣做的結(jié)果直接導(dǎo)致了我國評(píng)估事業(yè)整體水平的低下，而評(píng)估人員及評(píng)估機(jī)構(gòu)的形象也會(huì)被置于一個(gè)非常尷尬的地位。綜合說來，從實(shí)際情況看，國內(nèi)大部分的評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)，真正具備執(zhí)業(yè)資格的人員非常少，而負(fù)責(zé)評(píng)估事務(wù)的大部分工作人員都是不具備執(zhí)業(yè)資格的，這樣的人員配置帶來的服務(wù)效果顯而易見。第二、各評(píng)估機(jī)構(gòu)各自為政、占山為王。各地區(qū)之間存在多頭管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估規(guī)程各異的情況，且機(jī)構(gòu)之間缺乏必要的溝通、協(xié)調(diào)。截至目前為止，由政府部門管理的評(píng)估部門有十多個(gè)，它們分屬財(cái)政部、建設(shè)部、國土資源部、計(jì)委等部門分別管轄；涉及管理對(duì)象五花八門，包括注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)土地估價(jià)師、價(jià)格鑒證師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師、農(nóng)村集體資產(chǎn)評(píng)估員、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師和舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估師等。評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)資質(zhì)也有多種，各評(píng)估專業(yè)的評(píng)估依據(jù)也分別使用各主管部門所制定的規(guī)程和規(guī)章。如以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估要按建設(shè)部制定的規(guī)程和規(guī)章進(jìn)行評(píng)估，以土地資產(chǎn)為主的地價(jià)評(píng)估要以國土資源部制定的規(guī)程和規(guī)章進(jìn)行評(píng)估，造成相類似的工作要分別按不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評(píng)估報(bào)告。如對(duì)企業(yè)不同類資產(chǎn)的評(píng)估，往往要涉及不同評(píng)估機(jī)構(gòu)和其行業(yè)主管部門，并且要分別交費(fèi)，不僅加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也降低了辦事效率。其實(shí)，各類評(píng)估專業(yè)之間有著密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系，需要相互溝通、協(xié)調(diào)與合作。但在實(shí)際工作中，各評(píng)估專業(yè)之間缺乏必要聯(lián)系，制約了各類評(píng)估專業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、執(zhí)業(yè)資格和執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范等制度交流與建設(shè)，不利于整個(gè)評(píng)估行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范。第三、評(píng)估行為過程及結(jié)果沒有有效的監(jiān)督和考核。應(yīng)該來說，這一問題是前面兩個(gè)問題的延續(xù)。在房地產(chǎn)評(píng)估的事務(wù)中，由于交易對(duì)象的特殊性，其涉及到的經(jīng)濟(jì)利益非常突出。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)及工作人員來講，在利益的標(biāo)準(zhǔn)和分配上有著絕對(duì)的話語權(quán)，只要我愿意，我可以通過難度不大的操作來決定當(dāng)事人雙方的地位。而這樣做，評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員方面，甚至不用承擔(dān)任何一點(diǎn)的責(zé)任。在這種思維的支撐下，沒有監(jiān)督、沒有約束，光憑所謂的職業(yè)道德是完全不能阻止一些見錢眼開的人的。評(píng)估技術(shù)落后，具體表現(xiàn)在：國內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的評(píng)估軟件沒有得到充分的開發(fā)和利用。目前，國內(nèi)主要使用的評(píng)估軟件包括鼎信諾、江城等，這類軟件在工作模塊方面相對(duì)國外來說稍顯粗糙，其精度主要依賴于評(píng)估對(duì)象數(shù)據(jù)的精確性。業(yè)內(nèi)的人應(yīng)該比較清楚，實(shí)用的軟件，必須建立在一定的數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)之上，也就是說需要大量的房地產(chǎn)評(píng)估案例數(shù)據(jù)的收集與存檔。國內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)的軟件開發(fā)人員在數(shù)據(jù)庫的建立方面比較薄弱，主要是憑借過時(shí)的資料或者原始經(jīng)驗(yàn)來處理一些事務(wù)。所以，在很多評(píng)估機(jī)構(gòu)中，工作人員在處理事務(wù)的時(shí)候，要么就是通過簡單的測(cè)量、甚至是目測(cè)，直接就給出了參考數(shù)據(jù)；要么就是按照以往處理的案例，隨意選擇一個(gè)自以為差不多的對(duì)象，將其數(shù)據(jù)進(jìn)行帶入。這樣做的結(jié)果，雖然說不至于跟實(shí)際情況能造成過大的差距，但從精度上來說，這種做事的習(xí)慣和態(tài)度，偏離了房地產(chǎn)評(píng)估工作的基本準(zhǔn)則，或者說，這本身就是一種敷衍的做法。評(píng)估方法不當(dāng)，具體表現(xiàn)在：從理論上說，在評(píng)估方法的選擇上，國內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)比較統(tǒng)一，主要是成本法、市場(chǎng)法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等，在其中，我們使用的方法主要集中在市場(chǎng)法和成本法上，為什么會(huì)這樣呢？簡單！成本法上使用一些陳舊的數(shù)據(jù)，市場(chǎng)法上選擇一個(gè)時(shí)差不合理的比較對(duì)象，不需要太多的考慮和計(jì)算，就可以得到一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果。這樣的工作思路和方法是完全不符合現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況的，要知道，在國內(nèi)相當(dāng)一部分地區(qū)，其房地產(chǎn)商品的成本、價(jià)格變化的頻率相當(dāng)快，哪怕是1個(gè)月、2個(gè)月，各項(xiàng)數(shù)據(jù)和指標(biāo)就會(huì)發(fā)生巨大的變化，評(píng)估機(jī)構(gòu)如果不能使用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆椒▉頊?zhǔn)確預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)有 的市場(chǎng)價(jià)值，只用敷衍的態(tài)度來對(duì)待每一單業(yè)務(wù)，帶來的只能是行業(yè)水平的整體低下。一個(gè)行業(yè)發(fā)展水平的高低，不是表現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模大小上，而是表現(xiàn)在行業(yè)服務(wù)水平高低上，我們完全可以做到精益求精，完全可以通過更到位的評(píng)估服務(wù)來讓市場(chǎng)交易更加合理，但是我們還是延續(xù)行業(yè)的老規(guī)矩，按經(jīng)驗(yàn)辦事，這于行業(yè)發(fā)展是最不利的。除此之外，房地產(chǎn)評(píng)估中還存在其他的問題，這里也不一一講述了，這些問題有一個(gè)共性，那就是缺乏活力、缺乏創(chuàng)新，人員機(jī)構(gòu)的配置、行事的手段、管理的思維大抵如此。三、對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的一些個(gè)人建議一個(gè)行業(yè)的發(fā)展不是用幾句話或者幾條建議就能決定的，本人在這里也只是向各位讀者提供一些有關(guān)行業(yè)的建議和看法，具體的實(shí)施和革新還是要具體問題具體分析。以上談到的問題，我們可以把它們簡單分為硬件和軟件兩個(gè)方面 首先，從軟件上來看，我們的問題出在思維上。對(duì)行業(yè)發(fā)展認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)行業(yè)的變化視而不見，堅(jiān)持老觀念、老辦法。那么，怎樣去改變這一局面呢？。第一、行業(yè)整頓。這里的整頓包括人員和機(jī)構(gòu)兩個(gè)方面。人員方面，在準(zhǔn)入上重新調(diào)整考試內(nèi)容，實(shí)際上國內(nèi)在資格考試內(nèi)容上還是偏重理論，我建議在以后的資格認(rèn)定上注入更多的實(shí)際考核內(nèi)容，在學(xué)歷、從業(yè)年限、從業(yè)范圍上給予更加嚴(yán)格的規(guī)定，要讓準(zhǔn)備進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的人群深刻認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)評(píng)估工作絕不是紙上談兵，絕不是考試過關(guān)就能勝任所有工作的。另外，增加考核程序，每隔一段時(shí)間（13年）對(duì)已獲得資格證的從業(yè)人員進(jìn)行考核，凡是沒有達(dá)到要求的，一律取消執(zhí)業(yè)資格。最重要的是，對(duì)于未取得執(zhí)業(yè)資格的從業(yè)人員，對(duì)其工作范圍認(rèn)定、職責(zé)認(rèn)定一定要建立一個(gè)強(qiáng)力的監(jiān)督機(jī)構(gòu)；在機(jī)構(gòu)管理上，由于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是由各地區(qū)的行政部門或者地區(qū)性的行業(yè)協(xié)會(huì)來管理的，過于混亂，我們可以將評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理集中到某一個(gè)職能部門手中，考慮到各地區(qū)確實(shí)存在差異，我們可以以地級(jí)市為單位，由政府主導(dǎo)成立行業(yè)協(xié)會(huì)（或者之類的部門）在統(tǒng)一的管理?xiàng)l例下按一定的偏差、比例來調(diào)整管理辦法。在同一地區(qū)下，對(duì)機(jī)構(gòu)施行準(zhǔn)入制度，即同一時(shí)間，在同一地區(qū)限定評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量，進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，對(duì)已有機(jī)構(gòu)進(jìn)行年審，在人員和業(yè)務(wù)上對(duì)其進(jìn)行全方位的監(jiān)督，不符合條件者直接清除。之所以把這樣一些內(nèi)容算作是軟件革新，主要是考慮到這些內(nèi)容的實(shí)施不是一朝一夕，也不是通過一個(gè)兩個(gè)機(jī)構(gòu)試點(diǎn)區(qū)完成，主要是通過立法，通過法律將一些嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)帶給整個(gè)行業(yè)和從業(yè)人員，讓其從思想上能夠接受新的標(biāo)準(zhǔn)，從而用新的標(biāo)準(zhǔn)來界定自己的工作內(nèi)容。第二、要想辦法建立市場(chǎng)主體之間的溝通；一是評(píng)估機(jī)構(gòu)和客戶的聯(lián)系；二是評(píng)估機(jī)構(gòu)所得客戶之間的聯(lián)系，三是房地產(chǎn)行業(yè)其他機(jī)構(gòu)跟評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系；這種溝通的特點(diǎn)應(yīng)該具備這樣幾個(gè)特點(diǎn)，或者說效果：市場(chǎng)主體對(duì)信息的了解應(yīng)該是公平、公正、公開的，不存在區(qū)別對(duì)待；市場(chǎng)主體對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)水平應(yīng)該是可以客觀評(píng)價(jià)的，而且這種評(píng)價(jià)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)來說應(yīng)該是有效力的；房地產(chǎn)行業(yè)之間各職能機(jī)構(gòu)之間應(yīng)該是保持密切聯(lián)系的，對(duì)行業(yè)的發(fā)展和態(tài)勢(shì)應(yīng)該保持共同關(guān)注。其次，從硬件上來說，主要是從技術(shù)角度方面提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平。第一、要根據(jù)實(shí)際，革新評(píng)估方法和工具。這一點(diǎn)是必須要實(shí)現(xiàn)的，沒有水平較高的評(píng)估方法和手段，思想再怎么變也無法實(shí)施。這一塊的難點(diǎn)在于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素太多，不易于把握，而且地區(qū)差異確實(shí)較大，需要按區(qū)域具體實(shí)施。國際上較為常用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)評(píng)估法相對(duì)來說就比較適合我們現(xiàn)在的情況，可以考慮在行業(yè)中逐步推廣。至于評(píng)估軟件之類的東西，有必要的話，強(qiáng)制評(píng)估機(jī)構(gòu)建立符合標(biāo)準(zhǔn)的案例數(shù)據(jù)庫，嚴(yán)格規(guī)范評(píng)估工作的流程和工作內(nèi)容。第二、從側(cè)面來說，鼓勵(lì)現(xiàn)有評(píng)估機(jī)構(gòu)通過各種手段，擴(kuò)大規(guī)模、提高服務(wù)水平、創(chuàng)建品牌，力爭(zhēng)在國內(nèi)或者區(qū)域范圍內(nèi)建立具有一定影響力的“巨無霸”，通過示范性機(jī)構(gòu)來帶動(dòng)其他機(jī)構(gòu)的積極性，形成良好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。另外，我們也可以鼓勵(lì)私營評(píng)估機(jī)構(gòu)的建立，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，對(duì)符合條件的私營評(píng)估機(jī)構(gòu)可以放松政策，甚至是給予一定的優(yōu)惠政策，讓更多的評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠提供范圍更廣的服務(wù)。綜上所述，以上所提建議只是個(gè)人一些不成熟的意見，也沒有具體的操作方法，主要是想提醒大家注意，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)決不能停滯不前，得過且過，另外也想通過大家來集思廣益，共同解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)革新的問題。參考文獻(xiàn)：【1】曹海軍 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