【導讀】本項目為“東莞市房地產(chǎn)經(jīng)紀公司創(chuàng)辦及運營”項目，公司名稱待定。政府調(diào)控影響，增速比上年回落個百分點。其中，住宅投資44308. 5個百分點；其中，住宅竣工面積億平方米，增長%。銷售面積增長%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長%。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與。在其他資金中，定金及預。收款21610億元，增長%；個人按揭貸款8360億元，下降%。

　　

【正文】 東莞經(jīng) 濟總量規(guī)模不斷擴大。 2021 年，全市生產(chǎn)總值 2624 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 5512 億元；外貿(mào)進出口總額 億美元。制造業(yè)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)體系齊全。是全球最大的制造業(yè)基地之一，制造業(yè)總產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 90%以上，形成以 電子信息 、電氣機械、紡織服裝、 家具 、玩具 、 造紙 及紙制品業(yè)、食品飲料、化工等八大產(chǎn)業(yè)為支柱的現(xiàn)代化工業(yè)體系。擁有全球 500 強企業(yè) 45 家，境外上市公司 800 多家，投資者來自世界 20 多個國家和地區(qū)。 東莞市政區(qū)圖 截至 2021 年 5 月 1 日，東莞市轄 32 個鎮(zhèn)（街道 ）；其中包括 4 個街道（ 莞城街道 、 南城街道 、 東城街道 、 萬江街道 ）； 28 個鎮(zhèn)（ 石碣鎮(zhèn) 、 石龍鎮(zhèn) 、 茶山鎮(zhèn) 、 石排鎮(zhèn) 、 企石鎮(zhèn) 、 橫瀝鎮(zhèn) 、 橋頭鎮(zhèn) 、謝崗鎮(zhèn)、 東坑鎮(zhèn) 、 常平鎮(zhèn) 、 寮步鎮(zhèn) 、 大朗鎮(zhèn) 、 黃江鎮(zhèn) 、 清溪鎮(zhèn) 、 塘廈鎮(zhèn) 、 鳳崗鎮(zhèn) 、 長安鎮(zhèn) 、 虎 28 門鎮(zhèn) 、 厚街鎮(zhèn) 、沙田鎮(zhèn)、 道滘鎮(zhèn) 、 洪梅鎮(zhèn) 、 麻涌鎮(zhèn) 、 中堂鎮(zhèn) 、 高埗鎮(zhèn) 、 樟木頭鎮(zhèn) 、 大嶺山鎮(zhèn) 、 望牛墩鎮(zhèn) ）。 第五部分 投資估算 總投資估算 本項目總投資約為 16 萬 元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資 10 萬 元人民幣，流動資金 6 萬 元人民幣。 資金運用明細 29 固定資產(chǎn)投資：店面租賃 50000 元 /年 店面裝修 30000 元 辦公設備采購 20210 元 流動資金： 60000 元 收益分析 投入成本 每年店鋪租金及水 電等各項費用約為 60000 元 人員前期預定為 5 人，每人每月底薪 1500 元（ 提成另算 ） ，每年工資成本為 90000 元 管理費用預計 2500 元 /年 銷售費用根據(jù)營業(yè)收入計算，預計占營業(yè)收入的 15%計算 電話費：電話 2 部，每部每月 300 元（暫定） 網(wǎng) 費： 每年網(wǎng)費預計 1500（暫定） 營業(yè)收入 分析 根據(jù)當?shù)厥袌鰻顩r， 利潤來源渠道有： 居間 買賣 服務：占利潤來源總量的 60%左右，也是公司品牌化運作的主推業(yè)務項目。 代理租售：占利潤來源的 30%左右，現(xiàn)主要針對于租賃代理托管式服務，未來發(fā)展過程中 逐步開發(fā)出一手樓盤代理，其業(yè)務量不多，但利潤點較高。 30 專業(yè)代辦：占利潤來源的 3%左右，主要針對代辦交易過戶。 老客戶再生需求服務：占利潤來源的 3%左右，主要通過提高客戶滿意度 和其他資源 而帶來的優(yōu)勢利潤。 租賃資源與買賣資源之間互換：占利潤來源的 2%左右，引導劣勢租賃資源轉(zhuǎn)買賣或劣勢買賣資源轉(zhuǎn)租賃。 突發(fā)性緊急成交：占利潤來源的 2%左右，通常為轉(zhuǎn)介紹資源突發(fā)性產(chǎn)生。 收費情況 居間 買賣 服務： 房屋買賣及過戶 通常為交易總額的 3%收取交易傭金。 代理 租賃 ： 收取 費用為第一個月的租金 。 專業(yè)代辦： 代理一手房銷售、 代理室內(nèi)裝修設計及代理裝修收入按照當?shù)貙嶋H狀況計算。 根據(jù)初步估算， 年投入資金約為 160000 元人民幣，平均每月費用為13333 元，按 13400 計算。 項目初期預計租房收入為主要收入來源， 逐漸過渡到銷售為主要利潤來源， 故每月營業(yè)收入超過 13400 元部分為凈利潤。為了保證資金充足，每月最低收入保守要達到 16000 元以上為好。 由于銷售費用暫按營業(yè)收入的 15%計算，故每月營業(yè)收入應達到20210 元人民幣 以上 。 31 第六部分 組織管理 公司性質(zhì) 公 司性質(zhì)確定為有限責任公司，初期組織結(jié)構(gòu)采用直線管理制；公司所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，實行總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理下設運營部，財務部、總經(jīng)理辦公室；主要注重管理重心點向一線業(yè)務開展側(cè)重，嚴格控制后勤保障部門規(guī)模，力求人員從精從簡及管理權(quán)力合理分配，著力避免核心權(quán)力偏離一線。 品牌戰(zhàn)略 公司制定長期的品牌戰(zhàn)略發(fā)展方向；正規(guī)化，策略式，規(guī)?；\作模式的優(yōu)勢針對點，就是在市場形成自身特有的推廣渠道，公司本著長遠發(fā)展的目標，從基礎點做起精心培養(yǎng)高素養(yǎng)、高能力、全能型置業(yè)顧問，以求維持品牌的可持續(xù)健康發(fā)展。 隨 著市場及需求的變化，人們除了需要經(jīng)紀公司為他們提供信息源以外，更重要的是為需求者提供一系列的相關(guān)專業(yè)服務，任何時期，房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)與現(xiàn)有的律師、醫(yī)生職業(yè)從本質(zhì)上來講是同等地位，本應同樣受到人們的敬仰，無論目前是何種狀況，行業(yè)發(fā)展到一定時期，必將回歸到其本質(zhì)的角色上來，從而發(fā)揮其本應發(fā)揮的作用。 中介服務的各階段圖表 32 中介的作用 營業(yè)范圍 一、 房屋 居間買賣 二、存量房代理出售 33 三、存量房委托購買 四、房屋代理出租 五、房屋租賃居間 六、樓盤代理銷售 七、 一手房 代 理銷售 八、不動產(chǎn)投資顧問 九、產(chǎn)權(quán)過戶代理 十、代理各種抵押、按揭、消費貸款 十一、房地產(chǎn)相關(guān)法律事務咨詢 十二、裝飾、裝潢設計咨詢 第七 部分 風險分析 政策風險 限購令對于擠壓一線城市房地產(chǎn)泡沫有著不可磨滅的作用，但房地產(chǎn)商和投機者不會坐以待斃，金錢的流動是永無休止的，從一線城市流出的資金，逐漸跑向了二三線城市 根據(jù)現(xiàn)有政策環(huán)境，當?shù)卣攮h(huán)境較好，當?shù)卣憫獜V東省發(fā)展規(guī)劃政策大力開展招商引資，實施投資優(yōu)惠政策。但是政策的變化會導致經(jīng)營成本的變化以及經(jīng)營模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此要時刻關(guān)注 廣東地區(qū)發(fā)展政策，以防患于未然，即使做出調(diào)整。 34 市場 風險 2021 年以來 廣東 省 房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀是：月成交 逐月攀升 達調(diào)控以來最高水平，品牌項目突出 ， 大型知名項目成交顯著，受市場熱捧。商品住宅簽約均價走勢總體上呈上升趨勢。而未來的 東莞 市場的走勢是：供需回落，均價總體持穩(wěn)。 由于 東莞 作為 廣東 的一個 城市 ，各項措施及市場狀況不夠穩(wěn)定，現(xiàn)有市場狀況有些混亂，因此為項目的經(jīng)營模式帶來了一定的風險。 因此，為了項目的發(fā)展應當采取與現(xiàn)有當?shù)厥袌鰻顩r相適應的經(jīng)營模式發(fā)展業(yè)務。 經(jīng)營風險 對于 東莞 的房屋中 介市場還不夠充分了解，因此經(jīng)營決策上會有一定風險。因此應當不斷調(diào)查市場狀況，根據(jù)市場狀況制定更好的經(jīng)營模式。由于當?shù)刂薪楣酒髽I(yè)規(guī)模、人員素質(zhì)及業(yè)務素質(zhì)還不夠高，因此也給項目帶來一定了機會。 總體分析 投資房地產(chǎn)的風險性 相對來說 不 大 ， 雖然 在中國政府政策的嚴控下 ，房地產(chǎn)價格 受到嚴格抑制，但是要看到剛需的市場猶在，城市的新移民猶在，中國經(jīng)濟的發(fā)展猶在，物價的上漲因素猶在， 那些經(jīng)營合理，了解市場狀況，滿足顧客需求，效率優(yōu)先的企業(yè) 一定 能從激烈的競爭中存活下來 ，并取得良性的發(fā)展。 35